文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月(yuè)17日召开的全(quán)国住房(fáng)和城乡建设工作(zuò)会议(yì)提出(chū)“有条件(jiàn)的(de)可以(yǐ)进行现房销售”，不足一个月时间(jiān)，已(yǐ)有山东、安徽、河南、四川、广东等地(dì)明确表(biǎo)态，试点现(xiàn)房销售(shòu)。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预(yù)售制(zhì)了(le)，用你的钱(qián)，建(jiàn)你(nǐ)的房(fáng)子(zi)，还烂尾(wěi)了，这(zhè)是对购房者的不(bù)公平。以(yǐ)后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱(qián)没(méi)实力(lì)的(de)别建了，不能(néng)把包袱甩给老百姓和社会，这是房(fáng)地产从(cóng)大(dà)开发时代步(bù)入高质量发(fā)展(zhǎn)阶段(duàn)的必然趋势，也是对购房老百(bǎi)姓的最(zuì)大(dà)保护。98年房改时，全国缺房子，开发(fā)商(shāng)缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超(chāo)过1，从大开发(fā)进入存量时代，对购房(fáng)民众不公(gōng)平的预售制已经过(guò)时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。以后一手交钱，一手(shǒu)交房(fáng)，天经地义(yì)。当然二次房改(gǎi)是个技术(shù)活，兼顾化解(jiě)停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信心以及长效(xiào)机(jī)制，长效机制四大关键是推动(dòng)城市群(qún)战略(lüè)、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和(hé)房地产税。如果按照经济规(guī)律(lǜ)办事，中国一定(dìng)能实现房地产软着(zhe)陆和长(zhǎng)期平(píng)稳健康发(fā)展，跨过(guò)这道(dào)关，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为(wèi)什么要(yào)取(qǔ)消预售制、改为现房(fáng)销售？大家想想，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售(shòu)制是对购买者的单方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了(le)所有商(shāng)品不能(néng)交付(fù)的风险。从(cóng)个人(rén)层面看，预售制(zhì)对(duì)购房者非常不(bù)公(gōng)平，比如，交房等(děng)待期一(yī)般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银行(xíng)利息，还要(yào)承(chéng)担(dān)延迟交房、房(fáng)屋质量、房产证延期(qī)办理(lǐ)甚至不能交房的风险(xiǎn)。从行(xíng)业层(céng)面看，预售制助推(tuī)部分房(fáng)企(qǐ)过度举债、高杠杆扩(kuò)张(zhāng)，若(ruò)遇到下行(xíng)周期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁(gē)置等系列风险。取消预售(shòu)制(zhì)，改为现房销售，这(zhè)样有助于落(luò)实中央房住不炒精神、有助于保障购房老百姓(xìng)权(quán)益(yì)、有助(zhù)于房企稳健发展，一(yī)举(jǔ)多得(dé)，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议取消预售制(zhì)度(dù)？预(yù)售(shòu)制度怎么(me)来(lái)的？国外什么情况(kuàng)？简(jiǎn)单科普一下：商品房预售最早源于中国香港，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是一种开(kāi)发商(shāng)放(fàng)杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺(quē)，房企缺资(zī)金，借鉴中(zhōng)国香港，引入了商品房预售制(zhì)度。其实，当前世界不(bù)少国(guó)家存(cún)在预(yù)售制。但是(shì)，重点来了！发达国家一般有严格的(de)监管保障(zhàng)措施，开发商在(zài)项目获(huò)得政府批准后才可以开始销售，买家在(zài)购买(mǎi)期(qī)房后并(bìng)非像中(zhōng)国一样在支付(fù)完首付日子过得一地鸡毛是什么意思，形容生活一地鸡毛是什么意思款后从(cóng)银行(xíng)一次(cì)性贷款支付剩(shèng)余(yú)全(quán)部房款(kuǎn)，而是根据开发商工程进度在完全交(jiāo)房前进行分(fēn)期支付。所以，预售(shòu)制度是需要严(yán)格(gé)的资金监管、分期支付以及违约处罚措施作(zuò)为保障(zhàng)的，如果没有这些保障措施，一定会触发风险，对购房民众不(bù)公平(píng)，所以(yǐ)不如(rú)借机取消预售制度，以后改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售。客观讲预售(shòu)制(zhì)度有(yǒu)一定历史阶段性，现在中国住房进入存量(liàng)时代，取消预售制度有(yǒu)助(zhù)于降负(fù)债降杠(gāng)杆(gān)，不再(zài)把烂尾风险甩给(gěi)老百(bǎi)姓和社会(huì)，当然(rán)这需要配套房企(qǐ)债务重组、复(fù)工(gōng)保(bǎo)交楼(lóu)、恢复市(shì)场信心(xīn)和(hé)房地(dì)产长效机(jī)制。这(zhè)是个技术活，只要坚持(chí)市场化改(gǎi)革(gé)，中国一定能(néng)化解这个难题，让房地(dì)产回归实(shí)体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售制，改为现房销(xiāo)售，开(kāi)发(fā)商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑(duì)现(xiàn)的营销手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产品质量和诚信(xìn)，这(zhè)才是对购房民众的(de)最根本最(zuì)实质(zhì)的保障，这样将极(jí)大的提升开发商的建筑(zhù)质(zhì)量，实现良币(bì)驱逐劣币。所(suǒ)有商(shāng)业的(de)本质是(shì)向善，是以客户为(wèi)中心，房地产也(yě)不(bù)能例外，老百姓(xìng)买房子是天(tiān)大的事，烂(làn)尾毁三代，好房幸福一家人(rén)。从(cóng)这个(gè)角(jiǎo)度，取(qǔ)消预售制、实施现房销售是实(shí)现(xiàn)老(lǎo)百姓安居乐业、社会(huì)长治久安、行业企业健康发展的重大(dà)措施。在(zài)当前的情况下，取消预售制要(yào)结合稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打通金融支持当期三好(hǎo)生、新模式(shì)等综合施策(cè)。

　　作者十年(nián)前(qián)在国务院(yuàn)发展研(yán)究中心参与财税改(gǎi)革方案研(yán)究时(shí)，对预售制、房(fáng)地(dì)产税(shuì)、人(rén)地(dì)挂(guà)钩、金融稳定、房企杠杆率等(děng)进(jìn)行(xíng)过长期系统的专项(xiàng)研究(jiū)。（参考(kǎo)后来(lái)形(xíng)成的(de)专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼花(huā)”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进程，但背后潜(qián)藏的风险确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范(fàn)期房交(jiāo)易立法，设置期房(fáng)预付款保(bǎo)全(quán)措施

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资金由(yóu)银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年(nián)保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪五十年代在中国香(xiāng)港，楼(lóu)宇出(chū)租是(shì)地(dì)产行业盛行的(de)方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问(wèn)题，分层销售孕育(yù)而生。20世纪50年代(dài)，中国香(xiāng)港还未推行公共房屋制度(dù)，许多人栖身(shēn)于木屋(wū)或者其他(tā)临时(shí)住宅，住房的(de)需求是相当高，不过大多数(shù)居民(mín)的储蓄(xù)很少。当(dāng)时楼宇买卖多数以(yǐ)一整栋楼为单(dān)位，需要雄厚的(de)资金(jīn)实力(lì)才能购买。虽然楼宇出租是中国香港(gǎng)地产(chǎn)行业盛(shèng)行的方式，但有着(zhe)转让难、出租资(zī)金周(zhōu)转期长等问(wèn)题。针对这一(yī)系(xì)列问题(tí)，不(bù)少地产(chǎn)商开(kāi)始探求新的(de)方(fāng)式，如把楼宇契约切(qiè)开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层出(chū)售。这(zhè)模式一经推(tuī)行，购买楼(lóu)宇的市民数量有所(suǒ)增加，开发商资(zī)金周转加快。

　　在分层(céng)出售的(de)基础上，将“按揭(jiē)”模式引入房地产销售(shòu)，霍英东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式(shì)。1953年底霍英东创办立信(xìn)置业有限(xiàn)公司，凭借商(shāng)业(yè)直(zhí)觉和(hé)多年经营杂货(huò)铺、海(hǎi)上驳运(yùn)业务(wù)的经验，对于商品流(liú)通、资金周(zhōu)转有着独(dú)到的见(jiàn)解，在努力寻求方法加快自身资金周(zhōu)转(zhuǎn)。当时其(qí)在购下九龙的(de)一块地盘(pán)后，除(chú)了分层出(chū)售(shòu)、还印发售楼说明书，上有文字详尽说明(míng)楼(lóu)宇的地势(shì)环境(jìng)、建筑材料、分层价格、订购方法(fǎ)等。此(cǐ)外，“卖(mài)楼花”是另外(wài)一个亮点(diǎn)，即先收取买(mǎi)家的订金，采(cǎi)用类似租金的分期付(fù)款形式，等新楼落成时，收齐(qí)买家的钱，买家就拥有了(le)自(zì)己的房产。这(zhè)种方式减轻了(le)民众购(gòu)房的(de)资金压力，加速了房屋的(de)建(jiàn)造和(hé)销售，也解决了制造商的资(zī)金问题，降低(dī)投资风(fēng)险，在当(dāng)时可谓是“双赢”的(de)举措。“预售楼花+分(fēn)期付款”的销售模式成为当时中国香港房地产市场的一大(dà)特色，纵观中国香港房(fáng)地产市场的改革(gé)，“卖楼花”模式高(gāo)效率(lǜ)地解决了核心的住(zhù)房供不应求(qiú)的问(wèn)题(tí)，使房(fáng)市(shì)发展进入(rù)新阶(jiē)段。

　　预售(shòu)楼花模式推(tuī)动了中国香港楼市几十年繁荣(róng)，但期间也(yě)出现过“烂尾(wěi)楼(lóu)”的情况，但监管部门不断完善、规范(fàn)化，建立健(jiàn)全的监管(guǎn)机制(zhì)，促(cù)进市场健康发(fā)展。例如，1960年(nián)，位于大角咀的一个(gè)楼(lóu)盘因建筑费(fèi)用超(chāo)支停工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国香港管理部门提升了对于预售楼(lóu)花制度的监管，即(jí)要求开发商(shāng)在(zài)预售(shòu)前(qián)，确(què)保(bǎo)地价款已经全部支付，还要证明自身有(yǒu)资(zī)金(jīn)等能力把项目完成，资金需(xū)放(fàng)入(rù)律师所(suǒ)托管(guǎn)，支取时(shí)需律(lǜ)所和建(jiàn)筑师的(de)核准(zhǔn)。为了防止开发商(shāng)、律所(suǒ)、建筑师等造假，套取监管(guǎn)账户资金(jīn)，中国(guó)香(xiāng)港要求律师行在(zài)银行(xíng)开设的信托账户（监管账户）、开发商操作(zuò)等采(cǎi)取全透(tòu)明化机制，且银行的责任(rèn)上升，如出现房(fáng)屋“烂(làn)尾”情况，银行将成最大风险方，后(hòu)续需自身推动(dòng)项目完工。随着监管(guǎn)体系逐步(bù)完善，出(chū)现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售(shòu)制”

　　二十世纪九十(shí)年(nián)代，中国内地面临(lín)住房需求大和(hé)供(gōng)给量短缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国以来，中(zhōng)国(guó)内(nèi)地优(yōu)先(xiān)发展重工业，强(qiáng)调基(jī)础(chǔ)建设，这一导向使前期发展工(gōng)业化的进(jìn)程大于(yú)城市化进(jìn)程，唯有(yǒu)解决住(zhù)房(fáng)基(jī)础等城市(shì)化配套问题，才能进(jìn)一步推进城市化。但当时(shí)推(tuī)行的(de)是“统一管理(lǐ)，统一分配，以租养房(fáng)”的福利分房制(zhì)度(dù)，住房市场发展(zhǎn)起步较晚、增速较(jiào)慢，福利分(fēn)房制度(dù)也出现了(le)分(fēn)配不公、效率(lǜ)低、配套差等(děng)问题，因此福利分(fēn)房制度(dù)不再适用(yòng)于当(dāng)时的国情。叠加房地(dì)产市场面(miàn)临商品房的需求量(liàng)大，而社会(huì)缺少大(dà)型(xíng)房地产开发商(shāng)，商(shāng)品房供应(yīng)量小的困境，此时引入中国(guó)香港的“卖楼花(huā)”模式无疑是(shì)对内地(dì)房地产市场(chǎng)的(de)一针强心剂(jì)。从1994年起，中(zhōng)国内地逐(zhú)步引进(jìn)中国香港预(yù)售商品房制度，先后(hòu)出台多项(xiàng)文件，大力支持(chí)国内房(fáng)地(dì)产市(shì)场改革。例如(rú)，1998年，国务院出台(tái)《关于进一步深化城镇住房制度改革，加(jiā)快(kuài)住(zhù)房建设的通知》文件(jiàn)，决定停止(zhǐ)住(zhù)房无偿实物分(fēn)配，逐步实(shí)行住房(fáng)分(fēn)配货币化、住房供给商品化、社会化的住房新体制，从(cóng)计划(huà)经济下的福利分房(fáng)转向市场经(jīng)济的商品房。房(fáng)地(dì)产市场采用预售(shòu)制，允许开发商(shāng)卖(mài)期房，解决了房企缺少(shǎo)资金和开发时间(jiān)周期长的两大难(nán)题，开发商以预售款(kuǎn)撬动下一个项目的开发(fā)，形成滚动开(kāi)发模式，住房(fáng)供应(yīng)速度(dù)加快。自此中国内地开始房改货币化，中(zhōng)国人民银行等多方迅速(sù)出(chū)台相关的信贷政(zhèng)策，支持(chí)购房者，极(jí)大(dà)作用推动(dòng)了房地(dì)产市场的发展。

　　引入中国(guó)香港“卖楼花(huā)”模式(shì)后，经调整形成契合中(zhōng)国内地的商品(pǐn)房预售制度。预售(shòu)制的初衷(zhōng)是为了缓解房企资金压力，加快(kuài)城镇住房建设。具体(tǐ)来说，是指(zhǐ)房地(dì)产开发企业将正(zhèng)在建(jiàn)设中的(de)房屋预先(xiān)出售给购房者，由购房者(zhě)支付定(dìng)金(jīn)或房(fáng)款的行为。区别(bié)于中国香(xiāng)港，在中国内地实(shí)践过(guò)程中，商品房预售流程为：房地产开(kāi)发商办理预(yù)售许可证-签订商品房买(mǎi)卖合(hé)同-进行备(bèi)案登记和预告(gào)登(dēng)记-交付房屋。在购(gòu)房过(guò)程中，购房者需要(yào)一次性付清首付款，并采用银行贷款(kuǎn)的形式一次性付(fù)清(qīng)剩(shèng)余房款，换言之(zhī)，房屋未建(jiàn)成(chéng)，开(kāi)发商可能已拿到了全部购房款，这点与中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)的(de)按(àn)照工程进度(dù)付款有所不同(tóng)。对(duì)中国(guó)内(nèi)地(dì)的开发(fā)商而言，预售(shòu)制商品(pǐn)房(fáng)也开启了(le)高周转、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动(dòng)城市化(huà)进程，但背后(hòu)潜藏的(de)风险确实存在

　　作为中(zhōng)国内地商品房(fáng)销售(shòu)的(de)最主(zhǔ)要方式，预售制(zhì)极大缩短房企现金回(huí)笼周期(qī)，同时增加市场商品房供应，推动了(le)城镇化发展进(jìn)程。预售(shòu)制在(zài)过(guò)去20多年对中国内地房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)的稳步发(fā)展起到了重要作(zuò)用，不仅解决(jué)了房地产市场快速发展阶段(duàn)的资金需求，也提高了居民(mín)居住水平，中国(guó)内地城(chéng)镇(zhèn)居民从筒子楼(lóu)住到住(zhù)宅小区，从全(quán)民蜗居到基本适居，住房事(shì)业取得巨大进(jìn)步，数十(shí)年时间走完发(fā)达国家几百年城镇化路(lù)程。改革开(kāi)放以来，城镇化进程进入快速(sù)发展(zhǎn)时期(qī)。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间增(zēng)长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区面积由7438平(píng)方公里(lǐ)增长至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据(jù)我们发(fā)布的(de)《中国住房(fáng)存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从(cóng)不到14亿(yì)平增至313.2亿平，城(chéng)镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已成为中国内地商品房销售最主要方式，2005年中国内地(dì)商(shāng)品住宅期房销售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房(fáng)累计销售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也推动了中国内(nèi)地房地产行业(yè)的发展(zhǎn)。中(zhōng)国内地房(fáng)地产(chǎn)历经二十多年长周期繁荣，行业各项(xiàng)指(zhǐ)标大幅(fú)增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年，房(fáng)屋(wū)新开工(gōng)面(miàn)积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累(lèi)计(jì)上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房(fáng)地(dì)产开发投(tóu)资完成额(é)从0.4万(wàn)亿(yì)元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从1.5亿(yì)平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地(dì)产业的快速发(fā)展，房地产企业从无到有(yǒu)、从国企先行到(dào)民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产(chǎn)企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的(de)2.4万个增(zēng)长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产也(yě)成为拉动中(zhōng)国内地经济(jì)高增长的火车(chē)头(tóu)。

　　1）从(cóng)经(jīng)济增长渠道，房地产带(dài)动的上(shàng)下游(yóu)产业链特(tè)别长，高达50多个行(xíng)业。2020年(nián)房地产(chǎn)及其产业链占GDP的(de)17.2％（完(wán)全贡献），其中房(fáng)地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其(qí)中房地产对金(jīn)融、批发、建材的(de)带动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠(qú)道(dào)，2020年房地产完(wán)全拉动的投资占全(quán)社(shè)会固(gù)定资产投资(zī)的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投资占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融(róng)渠(qú)道(dào)，从房地产(chǎn)贷款占银行各项贷款余额的(de)比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道业务(wù)，占比超过三分之(zhī)一。从房(fáng)地产融资(zī)存(cún)量占社融存量比重看(kàn)，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企(qǐ)大(dà)面积(jī)违约(yuē)，将导致银行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道，根据我(wǒ)们(men)的《中国住(zhù)房市值(zhí)测算报(bào)告》，2020年中国住(zhù)房市值为(wèi)62.6万亿美元(yuán)，大(dà)于美国(guó)的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合(hé)计的(de)31.5万亿美元。从(cóng)住房市值(zhí)占(zhàn)股债房(fáng)市值的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于(yú)美国(guó)的27％、日(rì)本(běn)的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国(guó)的(de)64％。中国(guó)住房市值(zhí)与股债房市值的比例较(jiào)高，主(zhǔ)要是因为住(zhù)房市(shì)值(zhí)高，以及中国资本(běn)市场发育(yù)尚(shàng)不成熟，直接融(róng)资比例较(jiào)低(dī)，股票、债券(quàn)市值较低，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不(bù)可否认，预售制背后潜藏的风(fēng)险确实存在，当前的负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层(céng)面看(kàn)，绝大部分商品是(shì)一手交(jiāo)钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买者的单方面不公平(píng)制度，购房老百姓几乎(hū)承担了所(suǒ)有商品(pǐn)不能交付(fù)的风(fēng)险。比如(rú)，交房等待期一般为(wèi)两年(nián)，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银行(xíng)利息，还要承担延迟交房(fáng)、“一(yī)房二(èr)卖”、房(fáng)屋质量、房产证延(yán)期办理(lǐ)甚至不能交房等风险。另外，购房者和开(kāi)发商之间的购房合同、购(gòu)房者和银行的按揭贷款合同(tóng)是两个(gè)独立的合同关系，如果开发商发生违(wéi)约，购房者只(zhǐ)能根据(jù)购房(fáng)合同向开(kāi)发商主(zhǔ)张权力(lì)，但依旧需(xū)要根据按揭贷款合同按时向银行进行贷款偿(cháng)还，因此购房者承担的(de)风险较(jiào)大。

　　从行(xíng)业层面看，预售制(zhì)助推部分房企过度(dù)举债、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇(yù)到下行周期(qī)，会引发(fā)资金链断裂、项目搁置等(děng)系(xì)列风险，进行(xíng)影响自(zì)身信用和购房者对(duì)行(xíng)业的信心。

　　从(cóng)金融(róng)层面(miàn)看，银行作(zuò)为按揭(jiē)贷款的(de)发放方，一(yī)旦房企因为市场波动或经营不善(shàn)，出现资金链断裂(liè)等一系列问(wèn)题(tí)，导致“烂尾”等情(qíng)况(kuàng)，而房企通过与购房者签订的预(yù)售合同(tóng)和按揭合同，已(yǐ)经从银行(xíng)获得(dé)房款，如果(guǒ)购房者丧(sàng)失还款能力或短期不能(néng)还款等，则风险完全由银(yín)行承担，银行将(jiāng)面(miàn)临较大(dà)的坏(huài)账(zhàng)压力。

　　从监(jiān)管角度看，购房者(zhě)的(de)预售监管资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底两个字那(nà)就是“没钱(qián)”，即(jí)没钱付工程款。在2004版的《城市商品房(fáng)预售管理办法》中明确规定(dìng)了开发(fā)企业(yè)预售商(shāng)品房(fáng)所(suǒ)得款项应当(dāng)用(yòng)于有关的(de)工程(chéng)建设(shè)，商品房预售款监管的具体办(bàn)法(fǎ)，由房地产管理(lǐ)部门制(zhì)定。但(dàn)多年以来(lái)全国并(bìng)没有统一的预售(shòu)资金监(jiān)管规定，各地实行“一(yī)城一策(cè)”。例如(rú)，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城市重点监管(guǎn)资金(jīn)比例为总预(yù)售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福(fú)州、合肥(féi)等城市则按照项目(mù)的建安成(chéng)本(běn)乘以建筑面积或者项目工程总额报(bào)价计算(suàn)重点(diǎn)资金。而事(shì)实是，不少购房款未进入监管(guǎn)账(zhàng)户、或进入监管账户后被挪(nuó)用，导(dǎo)致(zhì)楼盘没有资(zī)金继续建设(shè)。收楼遥(yáo)遥无期，月供(gōng)却被迫(pò)继续还款。那么，监管账户(hù)资金如何被(bèi)挪走的？实(shí)际上，在过去房地(dì)产大开发时(shí)代的高周转背景下，抽调预售款监(jiān)管账(zhàng)户资金，是(shì)行(xíng)业“潜规则”。比如工(gōng)程总承包方，以工程建设名义(yì)，获得监管账户拨(bō)付资金，再由工程方将资金转给房企，而拨付的(de)工程款，远超工程进度(dù)所(suǒ)需(xū)。通过这些方式套取的资金(jīn)，在房企各地(dì)项目间(jiān)流(liú)动，变相加(jiā)杠杆，这样(yàng)做提供了资金流动性(xìng)，房企抽调资金统筹拿(ná)地(dì)、还款和楼(lóu)盘建设，形成一种资金(jīn)循环高周转模式，但一定程(chéng)度上把风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　整体来说(shuō)，国外商品房预售制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款保护(hù)：对于(yú)购房者预付资金，一般设(shè)有(yǒu)定金或(huò)预付款保护机制(zhì)，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购房者(zhě)支(zhī)付的(de)预付款(kuǎn)比例(lì)相对较低，绝大部分房款在(zài)房屋(wū)交付后开(kāi)始支(zhī)付(fù)；

　　3）预付款支付(fù)方(fāng)式：预付款一般以定金方式支付(fù)，或按工程(chéng)进(jìn)度(dù)分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采用两种方式发放按揭贷款，一是按工程进度(dù)付款，按揭贷款(kuǎn)按(àn)照(zhào)工程(chéng)进度逐渐发(fā)放，购房(fáng)者开(kāi)始月供(gōng)；二是房屋(wū)交付后发放按揭贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房屋(wū)烂(làn)尾(wěi)保护：为预售商品房(fáng)提供期(qī)房烂(làn)尾保险，在商品房出现重大(dà)延期或重(zhòng)大(dà)缺陷时，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房(fáng)屋交(jiāo)付质量的保障(zhàng)有两种方式(shì)，一(yī)是期房(fáng)由政府或第三方验(yàn)收合格并提供验收凭证后(hòu)，开发商凭验收凭(píng)证取得购房者支付的(de)房(fáng)款。二是开(kāi)发(fā)商(shāng)为购房者提供一(yī)定的保修(xiū)期，通常1-5年，保修期满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方(fāng)全程监(jiān)管，交付(fù)时开发商凭验收凭(píng)证取得(dé)房款

　　美国期房定(dìng)金一定(dìng)期限内(nèi)无(wú)条(tiáo)件返还，最低首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅(jǐn)支付(fù)首付，其余房款交付后(hòu)按(àn)揭还款，交付前资金由(yóu)第三(sān)方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得房款。

　　定(dìng)金(jīn)及首付环(huán)节，定(dìng)金比例一(yī)般为房(fáng)款的(de)1％-5％，首付比例最低(dī)可低于3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年美国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付(fù)方面，除定金(jīn)或(huò)首付外，购房(fáng)者在房屋交付(fù)后通过按揭(jiē)贷款支付剩余房款。

　　资金监(jiān)管方面，美国为防止开(kāi)发商(shāng)挪用资(zī)金，购房者的定(dìng)金及首付款由第三方公证行(xíng)或(huò)产权保(bǎo)险公司的信(xìn)托(tuō)账户监(jiān)管。如果开(kāi)发商倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房者资金可(kě)通过申请仲裁取(qǔ)回，且(qiě)不(bù)承担任何责任与损失。而开发商在房屋建设过程中的(de)资金全部(bù)来自银行(xíng)，银(yín)行根(gēn)据工程进度向开发(fā)商提供一定(dìng)比(bǐ)例(lì)的贷(dài)款，由于开发商挪用资金(jīn)直接损害(hài)银行利益(yì)，银(yín)行有(yǒu)充分动(dòng)机监管开发商施(shī)工进度。开(kāi)发商(shāng)在房(fáng)屋交付时需(xū)取得(dé)由政(zhèng)府相关部门经(jīng)审查后发放的验收凭证，通过(guò)验(yàn)收凭(píng)证向银行得到购房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购(gòu)房，提(tí)供(gōng)期房烂尾险

　　德国期(qī)房可零首(shǒu)付购(gòu)房，房款按建(jiàn)造工期进(jìn)度支付，按揭按工期放款后还(hái)贷(dài)，房贷利率采用固定利率，开发商或购房者(zhě)可购买期房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在(zài)项(xiàng)目(mù)获批后(hòu)即可预售房屋。签署购房合(hé)同前，购(gòu)房者(zhě)需支付约2000欧的定金并进行(xíng)预约公(gōng)证，签订合(hé)同后定金退还(hái)。如由于任(rèn)何原因(yīn)不能购(gòu)买，定金(jīn)按照(zhào)德国(guó)法律全部退(tuì)还。

　　签署购房合同后，购(gòu)房者需(xū)支(zhī)付公(gōng)证费和土地交易税，分别(bié)为房屋(wū)售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6日子过得一地鸡毛是什么意思，形容生活一地鸡毛是什么意思.5％，两种费用不包含在购房(fáng)款中，属于购房附(fù)加费(fèi)。

　　首付方(fāng)面(miàn)，德国没(méi)有规定最低首付比例，可零首付购(gòu)房。

　　余款方面，德(dé)国也采(cǎi)取按工期支付房(fáng)款的制(zhì)度，一般(bān)分(fēn)7笔进行支付(fù)，具(jù)体(tǐ)支付(fù)节(jié)点、比(bǐ)例因项目而异。一般(bān)来说，支付节点可分(fēn)为公证后、主体完工、内部水(shuǐ)暖电路完工(gōng)、窗(chuāng)户(hù)玻璃完(wán)工、室内清洁及墙(qiáng)面完工、地(dì)板完工、全部完工，支付(fù)比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可(kě)在(zài)支付房款前申(shēn)请房贷(dài)，房贷利率采(cǎi)用(yòng)固(gù)定利(lì)率(lǜ)，银(yín)行(xíng)按施工节奏分多次发放贷款，每笔(bǐ)贷款给予购房者一定使用期限，期限(xiàn)结(jié)束(shù)后，购房者开始还贷。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方面，德国保(bǎo)险公(gōng)司针(zhēn)对期房(fáng)设计(jì)了两(liǎng)种保险，保险的功(gōng)能是(shì)当房(fáng)屋出现重大(dà)延期(qī)或(huò)重大缺(quē)陷时，保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)保证开发商赔(péi)偿或修(xiū)复，开(kāi)发商破产，由保险公司负责相应赔偿。保险由开发商或购(gòu)房者(zhě)购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国预售制设有10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，交房前付款(kuǎn)比例仅(jǐn)20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师严格监管(guǎn)。

　　订立合同前(qián)，买卖双(shuāng)方均有一名(míng)律师(shī)，负责沟通(tōng)期房交易中的房产、资金、合同等各个环节，各环节(jié)内容确认无误(wù)后签订首付交(jiāo)换(huàn)合同。

　　定金(jīn)方(fāng)面，英(yīng)国设置(zhì)了10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，当开发商出现财务(wù)、经(jīng)营问题时(shí)，购房(fáng)者10％的定金由保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)赔(péi)付(fù)，而超出10％的部分(fēn)较难(nán)追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比例通(tōng)常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订21天内支付。

　　余(yú)款(kuǎn)支付环节，英国采取按工程进度付款的方式，但是交房前付款比例相(xiāng)对(duì)较低，一般会在合同签订6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房(fáng)前(qián)付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩(shèng)余款项交房后支(zhī)付。

　　交(jiāo)付环节，英国规(guī)定房(fáng)屋必须(xū)经过房产公证公司(sī)的检验(yàn)验(yàn)收后(hòu)才能交付，交付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国期房预售(shòu)资金(jīn)监管极为(wèi)严格，资金也由律师监管(guǎn)，在确(què)认工程进(jìn)度、支(zhī)付相关款项过程(chéng)中，由买(mǎi)房律师将(jiāng)资金转给卖方律师，卖(mài)方律(lǜ)师(shī)转(zhuǎn)给开发商，即资(zī)金在进入开发商账(zhàng)户(hù)前经(jīng)过两道关口，有利于保障(zhàng)购房(fáng)者(zhě)资(zī)金安(ān)全。

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范期(qī)房(fáng)交(jiāo)易立法，设置期房预付款保全措施

　　日(rì)本(běn)期(qī)房交易立法，定(dìng)金超5％或1000万日(rì)元时，开发(fā)商必(bì)须完成“预(yù)售房定金保全措施”，交房前付款比例不(bù)超(chāo)房款(kuǎn)的20％，开发(fā)商违约需返还(hái)定价并赔(péi)偿约10％房款，交房后按揭还(hái)款。

　　立法(fǎ)方(fāng)面，日本二战结(jié)束后由于房屋供给严(yán)重(zhòng)失衡(héng)，叠加(jiā)法(fǎ)律空(kōng)白，社会上“一房二卖(mài)”现象普遍，为此，日(rì)本政府1952年出台《宅地建筑物交易(yì)法》，经多次修订，目前是唯一(yī)一部规范期(qī)房交易(yì)的(de)法律(lǜ)。

　　定金保护(hù)方面，根据日本(běn)《宅地建物取引业法(fǎ)》，对购房者支付定金超日子过得一地鸡毛是什么意思，形容生活一地鸡毛是什么意思过(guò)5％或超1000万日元(yuán)的(de)部分，法律要求开发商必须完成定(dìng)金保全措施(shī)才可预售(shòu)。什么是(shì)定金(jīn)保全措施？即买卖双方签(qiān)订购房合同(tóng)时(shí)，开发商(shāng)向金融(róng)机构或(huò)指定保证机构或保险(xiǎn)机(jī)构(gòu)签订定(dìng)金保证委托合同，设置(zhì)购房者定金的保证(zhèng)或保险，并将(jiāng)相应的保证金证(zhèng)明书交(jiāo)付给购(gòu)房者。除定(dìng)金外，其他预先支付的(de)购房款也受该(gāi)措施保护。若开(kāi)发(fā)商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金证明(míng)书向金(jīn)融机(jī)构或保证机(jī)构或保险公司兑付，同时，开发商需向购房者赔(péi)付违约(yuē)金，一般约为房价(jià)的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多不(bù)超20％的定金(jīn)，签订购房合同后，购房(fáng)者即可向银行申请贷款，但交房后(hòu)才开始按(àn)揭贷款，除定金外(wài)的剩余房款(kuǎn)在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加(jiā)坡(pō)期房购(gòu)房者违约可返(fǎn)还相当(dāng)于3.75％房款的(de)订金，首(shǒu)付(fù)比例20％，余款按(àn)工程进度支付(fù)，所有资金(jīn)进银行专门项目资金账户，交房后满1年保(bǎo)修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡开发(fā)商有统(tǒng)一的选(xuǎn)购权(quán)合同以及订金返(fǎn)还机(jī)制，即OTP，签订OTP后(hòu)需(xū)支付(fù)5％房款(kuǎn)作(zuò)为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进(jìn)一步签订购(gòu)买合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签(qiān)订购房(fáng)合(hé)同后(hòu)，购房(fáng)者需支付15％的首付及印花税，同时购房者向银行申请按(àn)揭贷款。

　　余款支(zhī)付上(shàng)，新加(jiā)坡期房同样采取按工(gōng)程进度付款(kuǎn)的方式，《发展(zhǎn)商(shāng)条例》对期(qī)房付款流程做了(le)统(tǒng)一详细(xì)规定，要求所有开发商遵守，支付节(jié)点一(yī)般为合同签订后(hòu)、地基完工(gōng)、框架(jià)完(wán)工、管道门窗等完(wán)工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照工程进度放款，月(yuè)供在此(cǐ)过程中随着放出(chū)贷款的增加而增加，未放款部分无需月供(gōng)。

　　资金监管方面，购(gòu)房者的订金与付款会存入银行专(zhuān)门的项(xiàng)目(mù)资金账(zhàng)户，账户资金提取(qǔ)须(xū)与(yǔ)房屋建设有(yǒu)关。房屋(wū)交(jiāo)付后，购房者享受(shòu)1年的房(fáng)屋保修期，此(cǐ)后购房(fáng)者(zhě)支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房(fáng)地产到了政策出手临界点，重点是保交楼和(hé)房企重组。一方面，加大对刚需和(hé)改善型需求的(de)支持力度，长短兼顾(gù)妥善应对局部停贷现象，重(zhòng)点是(shì)保(bǎo)交楼保复工保民(mín)生，给予强有力的金融(róng)工具(jù)支持。另一方面，从现在起，对还在正常运转(zhuǎn)的(de)房企包括民(mín)营企业，加大支持力度，由(yóu)优质房企牵头并购(gòu)重组整个行(xíng)业，为每个房(fáng)企配套AMC和财(cái)团，给予金融(róng)工具配套。

　　二，中期(qī)来(lái)看，应充分估计形势复杂性和人性复杂(zá)性，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机(jī)制。长效机(jī)制四大关键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定(dìng)和房地产税(shuì)。定金环节，建立开(kāi)发(fā)商违约后(hòu)定金保护机制，如(rú)将已支付定金(jīn)冻结至房(fáng)屋交付阶(jiē)段(duàn)，保障购房者定金(jīn)安全。签订(dìng)合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重(zhòng)大延期以及重大缺陷等情况提供充分的保障。余款支付环(huán)节(jié)，建立按工程(chéng)进度付款机制或交房后(hòu)按揭贷款机制，充分保(bǎo)护(hù)购房者的(de)权益(yì)。资金监管环节，引入独(dú)立(lì)于(yú)开发商、银(yín)行的第三方资(zī)金监管(guǎn)机(jī)构，或(huò)由政府相关(guān)部门直(zhí)接监(jiān)管(guǎn)，以此防止资(zī)金(jīn)挪用现象。交(jiāo)付环(huán)节，建立商品房保修期(qī)制(zhì)度。保修(xiū)期内，开(kāi)发(fā)商应对房(fáng)屋(wū)质量问题全权负责、免费维(wéi)修，购房者在保修期结束(shù)后支付尾款。

　　三(sān)，长期来看，取消商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制是大(dà)势所趋(qū)。一方面，98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预(yù)售(shòu)制是权宜之计，现在全(quán)国套户比超(chāo)过(guò)1，从大开发进入存量时代，对购房民众不(bù)公平的(de)预售制(zhì)已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现房销售。另一方面，取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的(de)不是五(wǔ)花八门(mén)、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不知道能(néng)不能兑现的营销(xiāo)手(shǒu)段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信(xìn)，这才是对购房(fáng)民众的最根本最实质的(de)保(bǎo)障，这(zhè)样将极大(dà)的提(tí)升开(kāi)发商的建筑质量，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐(zhú)劣币。

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