近两(liǎng)年火爆(bào)的创新产品公募REITs进入密(mì)集分红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来(lái)除息日，公(gōng)募REITs整体呈现出高比例(lì)稳定分红，15只公告(gào)2022 年(nián)可供分配金额的(de)REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表(biǎo)示，强制分红(hóng)机制是(shì)公募REITs主(zhǔ)要特征之一(yī)，稳定分红体(tǐ)现出该类产品(pǐn)长期投资价值(zhí)，通过观(guān)测经营活动现(xiàn)金流(liú)、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目底层资产运营情况的“窗(chuāng)口”。他们也(yě)提醒普通投资(zī)者(zhě)注意，与产权类项(xiàng)目相比(bǐ)，特许经(jīng)营REITs项目(mù)在(zài)经营权到期后(hòu)不再(zài)产生现金收(shōu)益，特许经(jīng)营权分(fēn)红(hóng)目前(qián)已包(bāo)含了(le)利润分(fēn)配(pèi)和本金(jīn)的归还，在选择投资(zī)标(biāo)的时应了解资(zī)产类型和分红(hóng)的特(tè)征(zhēng)。

　　15只公(gōng)募REITs产品分(fēn)红

　　平(píng)均分祈使句例子英语，祈使句例子10个红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期(qī)，近日(rì)7只REITs产(chǎn)品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎(yíng)来除息(xī)日，此(cǐ)外尚(shàng)有6只REITs实际分(fēn)配(pèi)情况尚未公布。整体来看(kàn)，公募(mù)REITs呈现出了高比例(lì)的稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分(fēn)配金额比例平(píng)均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例(lì)在(zài)96％以上。

　　中金基(jī)金相关负责人对此(cǐ)表示，投资公募REITs的主(zhǔ)要(yào)收(shōu)益来源为持有期分红收益，以及基金份(fèn)额交易(yì)价(jià)格的变化。基金份(fèn)额(é)二级市场价格受到公募(mù)REITs资产运(yùn)营(yíng)情(qíng)况及市场(chǎng)因素(sù)的综(zōng)合影响，较(jiào)易引起(qǐ)波动。与(yǔ)此(cǐ)相比，基金分红预期(qī)则更有规律可(kě)循。公募REITs的分红主要(yào)来自基(jī)础设施资产的经营现金流，投资人通过基金募集材料(liào)和信息(xī)披露(lù)文(wén)件，结合行业及市场情况(kuàng)，可以分(fēn)析(xī)基础设施项目的经营业绩，作为(wèi)进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金(jīn)份额二级市(shì)场(chǎng)价格变化导致的浮盈或浮(fú)亏，分红作为基金份额(é)持(chí)有人(rén)实际(jì)获得(dé)的现金收(shōu)益(yì)，对于长期投资者更具(jù)参考价值(zhí)。”中(zhōng)金基金相关负责人称(ch祈使句例子英语，祈使句例子10个ēng)。

　　平安基(jī)金(jīn)REITs 投资(zī)中(zhōng)心运营高级(jí)副(fù)总监李华平(píng)也表示，根据《公(gōng)开募集(jí)基础设施证(zhèng)券投资基(jī)金指引（试行）》及相(xiāng)关法规要求，基础设施基金应当将90％以上合(hé)并后基金(jīn)年度可分配金额以现金形式分(fēn)配给投(tóu)资者，强(qiáng)制分红机制是公(gōng)募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长(zhǎng)期投资价值(zhí)。

　　中航基金也(yě)认为，从投(tóu)资角度来看，基础设施公募(mù)REITs同时具备“股性”和“债(zhài)性”双重特点(diǎn)。二(èr)级市场价格反映这类产品(pǐn)“股性”的一面(miàn)，分红体现(xiàn)了这类产(chǎn)品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红(hóng)要(yào)求(qiú)，分红类似于债券(quàn)派息，但不(bù)等同(tóng)于债券的固定利息(xī)回报，而是由可(kě)供分配(pèi)现(xiàn)金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方(fāng)面是公募REITs丰富了(le)机构投资者的投资品类，为资产配置多元化提供抓手，具有较强(qiáng)的(de)配(pèi)置价(jià)值。另一方面，公募REITs的(de)分红能够帮助(zhù)机构投资者稳定收益。机构投(tóu)资(zī)者公募(mù)REITs能够通(tōng)过分红获取相对于投资债券相对高的(de)收益性，在有(yǒu)效控制风(fēng)险的前提下，增厚资产包(bāo)收益，起(qǐ)到投(tóu)资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红除(chú)了投资收(shōu)益“落袋(dài)为安”外，市场对于(yú)未来分红水平的预期，也是(shì)影响REITs基金二级市场(chǎng)价格走势的关键(jiàn)因素之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未(wèi)跑(pǎo)赢主要股(gǔ)票(piào)和债(zhài)券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年年(nián)报，部分产(chǎn)品受宏(hóng)观经济(jì)的影(yǐng)响，可分配金额(é)完成率不(bù)达预期，一定程度上(shàng)影(yǐng)响了公(gōng)募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市(shì)场的(de)价格波动受多重因(yīn)素(sù)的影(yǐng)响(xiǎng)，投资收益(yì)是影响REITs二级市场价格的主要(yào)因素之一，而稳定的分红有利于(yú)吸引投(tóu)资者参与(yǔ)公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的(de)投资。

　　中金基金相关(guān)负责人也表示，近期经济预期恢(huī)复，一方面市场热点呈现(xiàn)向股票和债券回归的过程(chéng)；另一方面，基(jī)础设(shè)施项目的经营(yíng)业(yè)绩(jì)相对经济活力的改善有(yǒu)一定(dìng)的滞后性。

　　此(cǐ)外(wài)，公募REITs在分(fēn)红除权日，将对基金(jīn)份额的(de)开盘(pán)指导价做(zuò)调减处理，调减(jiǎn)金额根据单(祈使句例子英语，祈使句例子10个dān)位基金份额的(de)分红金(jīn)额进(jìn)行(xíng)计算。除权(quán)操作是对分(fēn)红前(qián)后基金份额(é)净值变化的(de)修正，使投(tóu)资人(rén)在基(jī)金分红前后均可以获得公平的投资机(jī)会(huì)。

　　“分红可增强投资者长期(qī)投资的信(xìn)心，同时需结合持(chí)有(yǒu)产(chǎn)品(pǐn)的(de)特性，关注二级市场扰动对整体收益的(de)影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权分红包(bāo)括利(lì)润分配和本金归还

　　普(pǔ)通投(tóu)资者应了解底层资产情况

　　多位(wèi)业内人士还提醒，与现有公募基金分红(hóng)前提(tí)是(shì)本金之上的增值部(bù)分(fēn)不同，特许经营权REITs基金运(yùn)作(zuò)期间(jiān)的“分(fēn)红”界定(dìng)为“分派(pài)”更为准确，分派(pài)的是本(běn)金与增值两个部(bù)分，两(liǎng)个部(bù)分之间的比例是变动(dòng)的，与现有(yǒu)公(gōng)募基(jī)金分红(hóng)差异很大，大多数普通投资者可(kě)能把“分派”金(jīn)额误认为(wèi)是持续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期(qī)后基金价值面临极大不确定性(xìng)，这(zhè)是该类投资者应该注意(yì)的(de)情况(kuàng)。

　　李华平(píng)表示，目前(qián)公募REITs主要(yào)有(yǒu)特许经营权(quán)类和产权类两大资(zī)产类型，持有产权类产(chǎn)品的收益(yì)主要包括(kuò)每(měi)年的现金(jīn)分红及资产增值的收益(yì)，而持有(yǒu)特(tè)许经营(yíng)类产品(pǐn)的(de)收益主要来自项(xiàng)目每年的现金分红。其中(zhōng)，特许经(jīng)营权类资产的分红(hóng)包括了利(lì)润分(fēn)配和(hé)本金(jīn)的归(guī)还，两者的(de)比(bǐ)率(lǜ)也是变动的，对特(tè)许经营权类资产的公(gōng)募REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡量投资(zī)收益。普通(tōng)投资(zī)者在选择投资标的时，应了解公(gōng)募REITs底(dǐ)层资(zī)产的类型。

　　中航基(jī)金也表示(shì)，从细分来(lái)看(kàn)，各类公(gōng)募(mù)REITs分红因底(dǐ)层资产(chǎn)属性(xìng)不同(tóng)而形成(chéng)区(qū)别(bié)。特许经(jīng)营权类的公(gōng)募REITs产(chǎn)品因其(qí)分(fēn)红相当于包(bāo)含“本金(jīn)+收益”，分红相(xiāng)对较多，债性偏(piān)强。而(ér)产权(quán)类的公募REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看(kàn)重底层资产的价值(zhí)增值，所(suǒ)以相对股性(xìng)偏强。普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资者在选择(zé)公募REIT时，需要考虑底层资产(chǎn)属性，对所选择产品的二(èr)级市场(chǎng)价格和(hé)分红有合理(lǐ)预期。

　　中金基金相关负(fù)责(zé)人也(yě)认(rèn)为(wèi)，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营(yíng)项目在经营权(quán)到期后不再能产生现金(jīn)收益，因此将可供分配金(jīn)额的分配(pèi)理解为“分(fēn)派(pài)”比“分红”更加准确(què)。基于(yú)这(zhè)个特(tè)点(diǎn)，剩余经(jīng)营期(qī)限较短的特许经(jīng)营(yíng)项目，通常具备更(gèng)高的分(fēn)派率水平。对于剩余期限较(jiào)长的特(tè)许经营(yíng)权项目，即使分派率相(xiāng)对较低，也有(yǒu)足够(gòu)年限收(shōu)回本金并(bìng)取得(dé)收益(yì)。

　　中金基金该负责人提醒投资者注(zhù)意，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权项(xiàng)目的分派金额(é)包含(hán)了投资(zī)本金，在(zài)不进行(xíng)扩募的(de)情(qíng)况下(xià)，基金(jīn)份额(é)单价随(suí)着分派进度逐年下降是(shì)正常(cháng)现(xiàn)象(xiàng)，投资特许(xǔ)经营权(quán)REITs的收益来自(zì)项目剩(shèng)余期限产生的现金流(liú)。

　　“与特许经营项目(mù)相比，产权类项目(mù)的土(tǔ)地或建筑的剩余使用(yòng)年限一(yī)般较长，再加上(shàng)到期后(hòu)通过对(duì)建筑的更(gèng)新改造或补缴土地(dì)出让(ràng)金等追加投资，有机(jī)会进(jìn)一步延(yán)长经(jīng)营期限。这(zhè)种(zhǒng)类似永续(xù)经营的假设反(fǎn)映在(zài)基础(chǔ)资(zī)产(chǎn)的估(gū)值上，使(shǐ)产(chǎn)权类REITs具备更显著(zhù)的资(zī)产投资属(shǔ)性。”该负(fù)责人称。

　　观(guān)测内部收益率等指标

　　评估项目(mù)底层资产运(yùn)营情(qíng)况

　　在基金(jīn)分红的(de)时点，多位业(yè)内人(rén)士还表示，在产品(pǐn)分(fēn)红期，投资者(zhě)可以(yǐ)观测经营(yíng)活动(dòng)现(xiàn)金流、可供分配现金、内部收(shōu)益率等(děng)指(zhǐ)标，来观察和评(píng)估项(xiàng)目底层资产的(de)运营情(qíng)况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指标中，跟(gēn)现金相关的指(zhǐ)标有两个(gè)：一是年报中披露的经营活动(dòng)现金流(liú)，二是可供分配(pèi)现金，二者存(cún)在本质性区别。经营活动(dòng)产生的(de)现金(jīn)净流(liú)量是指(zhǐ)企业经(jīng)营、筹资、投(tóu)资产生的现金流，基于企业本身经营活动(dòng)产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利润(rùn)表的项目进(jìn)行调整，加期初现金，最(zuì)终得到的账面现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作为资产配置新选择，投(tóu)资价值(zhí)体现在相(xiāng)对股债市场(chǎng)独立的资产(chǎn)配(pèi)置功能(néng)，比较适合长期(qī)持有。建(jiàn)议投资者对经营权类的资产可以更多(duō)关(guān)注(zhù)内部收益率的高低，对产(chǎn)权类的资产更多关注分派率高低。因为(wèi)公(gōng)募REITs可分配收益主要来自底层资产的(de)经营净现金流，所以底层资产运营情况直接(jiē)影响投(tóu)资回报，投资者可综合考虑原始(shǐ)权益人(rén)综合实力(lì)、运营管(guǎn)理机构(gòu)实力、公募基金(jīn)管理人(rén)实(shí)力等多(duō)重因素来选择(zé)投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密(mì)集(jí)分红(hóng)期，由于(yú)分红(hóng)交易带来的短期博弈(yì)机(jī)会仍在，叠加此(cǐ)前(qián)市(shì)场接(jiē)连回(huí)调，建议投资(zī)者关注有基本面(miàn)支撑、填权效应(yīng)相对明显、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明(míng)书均会载明REITs在发行首年及次年的可供分(fēn)配金额(é)预测(cè)。投资(zī)者可以将REITs的实际分红金额(é)与募(mù)集(jí)材料中(zhōng)披露(lù)预测进(jìn)行比较(jiào)分析，结合经济及市场(chǎng)的实际环境，对基础设施项目的运营(yíng)业绩及REITs的管(guǎn)理能力进行(xíng)判断。”中(zhōng)金基(jī)金上(shàng)述负(fù)责人也称(chēng)。

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