文(wén)：任泽(zé)平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取(qǔ)消(xiāo)预售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工作会议提出“有条件的可以进行现房销售”，不(bù)足一(yī)个(gè)月时(shí)间，已(yǐ)有山(shān)东(dōng)、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等地明确表态(tài)，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售制(zhì)了，用你的钱(qián)，建你的房子，还烂尾了，这是对购房(fáng)者的不(bù)公平(píng)。以(yǐ)后谁有钱谁建(jiàn)房(fáng)，没钱没实(shí)力的别建(jiàn)了，不能把包袱甩给老(lǎo)百姓和社会，这是房地产从大开(kāi)发时(shí)代步入高(gāo)质量发(fā)展阶段的必然趋势，也是(shì)对购房老百姓的最大保护。98年房改(gǎi)时(shí)，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预(yù)售制是(shì)权宜(yí)之(zhī)计，现在全国套(tào)户(hù)比超过1，从大开发(fā)进入存(cún)量(liàng)时代，对购房民众不公平的预售制已经过(guò)时了，该取消了(le)，改为现房销(xiāo)售。以(yǐ)后(hòu)一手交钱(qián)，一手交房(fáng)，天经地义。当(dāng)然二次房(fáng)改(gǎi)是个(gè)技术(shù)活，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市(shì)场信心以及(jí)长(zhǎng)效机制，长效机制四大关键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂(guà)钩(gōu)、金融中性(xìng)稳定和房(fáng)地产税。如果按照经济规律办事，中国一定能(néng)实现房地产(chǎn)软着陆和(hé)长期平稳健(jiàn)康发展，跨过(guò)这道关，解好这(zhè)道世界难(nán)题。

　　2、为什么要取消预(yù)售制、改为现房销售？大家想想，绝大部(bù)分商品(pǐn)是一手交钱一(yī)手交货，预(yù)售制是对购买者的单方(fāng)面不公平制(zhì)度(dù)，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。从个(gè)人层面(miàn)看，预售制对(duì)购房者非常(cháng)不公平(píng)，比(bǐ)如，交(jiāo)房等(děng)待期一(yī)般为两(liǎng)年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银行利息，还(hái)要承担延迟交房、房(fáng)屋质量、房产(chǎn)证延期(qī)办理甚至不(bù)能交(jiāo)房的风险。从(cóng)行业层面看(kàn)，预(yù)售制助推部分房企(qǐ)过(guò)度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇(yù)到(dào)下行周(zhōu)期，会(huì)引发资(zī)金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险。取(qǔ)消预售制，改为现房销售，这(zhè)样有助于(yú)落(luò)实中(zhōng)央(yāng)房住不炒精神(shén)、有助于保障购(gòu)房老百姓权益、有助于房企稳健发(fā)展，一举多(duō)得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议取消预售(shòu)制度？预售制度怎么来的？国外什么情况？简(jiǎn)单科普一下：商品房预售最早源于中国(guó)香港，俗称卖楼花(huā)，卖期房(fáng)，是(shì)一(yī)种开发商放(fàng)杠(gāng)杆的方式。98年(nián)房(fáng)改(gǎi)，由于商品房短缺(quē)，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商品(pǐn)房(fáng)预售制度(dù)。其实，当前(qián)世界不少国家存在(zài)预(yù)售制。但是，重点(diǎn)来了(le)！发达国家一般有严格(gé)的监管保障措施，开发(fā)商在项(xiàng)目获得政府批准后才(cái)可以开始销售，买家在购(gòu)买期房后并(bìng)非像(xiàng)中国一样(yàng)在支付完(wán)首付款后从银行一(yī)次性贷款(kuǎn)支付剩余(yú)全(quán)部房款(kuǎn)，而是根(gēn)据开发商工程进度在完(wán)全交房前进(jìn)行分期支付(fù)。所以，预(yù)售制度是(shì)需要(yào)严格的资金监管、分期支付(fù)以及(jí)违约处罚措施(shī)作为保障(zhàng)的，如果没有这些(xiē)保障措施，一定会触发风险，对购房(fáng)民众不公平，所(suǒ)以不(bù)如借机取消预售(shòu)制(zhì)度，以后改为现房(fáng)销售。客(kè)观讲预售制(zhì)度有一定历(lì)史阶段性(xìng)，现(xiàn)在中(zhōng)国住房进入存量(liàng)时(shí)代，取消预售制(zhì)度有助于降负债降杠杆(gān)，不再把烂尾风险甩给老百姓(xìng)和社会，当然这需要配套房企债务重组、复(fù)工保交楼、恢复(fù)市场(chǎng)信心和(hé)房地产长效机制。这是个技术活(huó)，只要(yào)坚持市场化改革，中国(guó)一定能化解这个(gè)难题，让房地(dì)产回归实体经济和居住属性(xìng)，安居乐(lè)业(yè)。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预售(shòu)制，改为现房销售(shòu)，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不知道能不能(néng)兑现的(de)营销手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信(xìn)，这(zhè)才(cái)是对(duì)购房民众的(de)最根本最实(shí)质的保障，这样将极大的(de)提(tí)升开发商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐(zhú)劣币(bì)。所有商业的本质是向(xiàng)善，是(shì)以客户为(wèi)中心(xīn)，房(fáng)地产也不能例外，老(lǎo)百姓买房子(zi)是(shì)天大的事(shì)，烂尾毁三代，好房(fáng)幸(xìng)福一(yī)家(jiā)人。从这个(gè)角度(dù)，取消预(yù)售制(zhì)、实(shí)施(shī)现房(fáng)销售(shòu)是实现老百姓安(ān)居乐(lè)业、社会长治久安、行业(yè)企(qǐ)业健康发展的重大措施。在(zài)当(dāng)前的情(qíng)况(kuàng)下(xià)，取(qǔ)消预售(shòu)制要结合稳楼市(shì)、房地产软着陆、打通金融(róng)支持当期三好(hǎo)生、新模式(shì)等(děng)综合施策。

　　作者十年前在(zài)国(guó)务(wù)院(yuàn)发展研究中心参与(yǔ)财税改革方案(àn)研究时(shí)，对(duì)预售制、房地(dì)产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠(gāng)杆率(lǜ)等进行(xíng)过长期系统的专项(xiàng)研究(jiū)。（参(cān)考后来形(xíng)成(chéng)的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房(fáng)预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模(mó)式(shì)

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大(dà)、供给量(liàng)少，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化(huà)进程，但背后潜(qián)藏(cáng)的(de)风险确实(shí)存在

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第(dì)三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房(fáng)，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范(fàn)期房(fáng)交易(yì)立法(fǎ)，设置期(qī)房预付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资金(jīn)由银行(xíng)监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的(de)前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼(lóu)花”模式(shì)

　　二十世(shì)纪五十年代在中国香(xiāng)港，楼宇出(chū)租是地产(chǎn)行业(yè)盛(shèng)行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资(zī)金周转(zhuǎn)期长等(děng)问题，分层销售孕育而生。20世纪(jì)50年代，中国香港还(hái)未推行(xíng)公(gōng)共房屋制度(dù)，许多人栖身于(yú)木屋或者其他临时住宅(zhái)，住房的(de)需求是相当(dāng)高，不过大(dà)多数居(jū)民的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为(wèi)单(dān)位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然(rán)楼宇出租是中国香港(gǎng)地产行业盛(shèng)行的方式，但有着转让(ràng)难、出(chū)租资(zī)金周转(zhuǎn)期长等问(wèn)题。针对这(zhè)一系列问题(tí)，不少地(dì)产商开(kāi)始探求新的方式，如把楼宇契约切开，即(jí)“分(fēn)契”，然后将楼宇分层出售。这(zhè)模(mó)式一经推行，购买(mǎi)楼宇的市民数量有所增(zēng)加，开发(fā)商资(zī)金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的(de)基础(chǔ)上，将“按揭(jiē)”模(mó)式引入房(fáng)地产(chǎn)销售(shòu)，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英东创(chuàng)办立信置业有限公(gōng)司，凭借商业直觉和(hé)多年经营杂货铺、海上驳运业务的(de)经验(yàn)，对于(yú)商(shāng)品流(liú)通、资金周(zhōu)转有着(zhe)独到的见(jiàn)解，在努(nǔ)力寻求(qiú)方法加快自身资金周转。当时其在购下(xià)九龙的一块(kuài)地盘后，除了(le)分层出售(shòu)、还印(yìn)发售楼说明书，上(shàng)有(yǒu)文字详尽(jǐn)说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼花”是(shì)另外一个亮点，即先收取买家的(de)订(dìng)金，采用(yòng)类似租金的分期付款形式，等新楼落(luò)成时，收(shōu)齐买家(jiā)的钱(qián)，买家就拥有(yǒu)了自己(jǐ)的房(fáng)产。这(zhè)种方式减轻了(le)民众购房(fáng)的资金压(yā)力(lì)，加速了房屋的建造(zào)和销售(shòu)，也解决了制造商的资金(jīn)问(wèn)题，降低投(tóu)资(zī)风险，在当时可(kě)谓是“双(shuāng)赢”的(de)举措。“预售(shòu)楼花+分期付款(kuǎn)”的销(xiāo)售模式成为当时(shí)中国香(xiāng)港房地产市场的(de)一(yī)大特色，纵观中国香港房地产(chǎn)市场的(de)改革(gé)，“卖楼花(huā)”模式高效(xiào)率(lǜ)地解决了(le)核(hé)心的住房供(gōng)不应求的问题(tí)，使(shǐ)房(fáng)市发展(zhǎn)进入(rù)新阶段。

　　预售楼花模式推动了中(zhōng)国香(xiāng)港楼市几(jǐ)十年繁荣，但期间(jiān)也出现过(guò)“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管部门不断(duàn)完善、规范化，建立健全的监管(guǎn)机制，促进市场健(jiàn)康发展。例如，1960年，位于大角咀(jǔ)的一个楼盘因建筑费(fèi)用超支停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年(nián)后，中国香港管理部门提(tí)升了对于预售楼花制度的监管，即(jí)要求开发商在预售前，确保(bǎo)地价(jià)款已经(jīng)全(quán)部支付，还要证明(míng)自身有(yǒu)资金等能(néng)力把项目完成，资(zī)金需放(fàng)入(rù)律师所(suǒ)托管(guǎn)，支取时需律所和建筑师的核(hé)准。为(wèi)了防止开发商(shāng)、律所、建(jiàn)筑师等造假，套取监管账户(hù)资金，中国香港要求律师行(xíng)在(zài)银行开设(shè)的信(xìn)托(tuō)账户（监管账户）、开(kāi)发商(shāng)操作等采(cǎi)取全(quán)透明化机(jī)制(zhì)，且银行的责任(rèn)上升(shēng)，如(rú)出现房屋“烂尾”情况，银(yín)行将成(chéng)最大风险方，后续需自身(shēn)推动项目(mù)完工。随(suí)着监管体系逐(zhú)步完善(shàn)，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量(liàng)少(shǎo)，引(yǐn)进(jìn)“卖(mài)楼花(huā)”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　二十(shí)世(shì)纪(jì)九十年代，中(zhōng)国内地面临(lín)住房需求(qiú)大和供给量短缺问题(tí)，引(yǐn)入“卖楼花”制(zhì)度。建国以来(lái)，中国内地优先发展重工业(yè)，强调(diào)基础建设，这一导向使前期发展工业(yè)化(huà)的(de)进(jìn)程大于城(chéng)市化进程，唯有解决住(zhù)房基(jī)础等城市(shì)化配套问题，才能(néng)进一步推(tuī)进城市化(huà)。但当时推行的(de)是“统一(yī)管理(lǐ)，统一(yī)分(fēn)配，以租(zū)养房”的(de)福利分房制(zhì)度，住房市场发展起步(bù)较晚(wǎn)、增(zēng)速较慢(màn)，福利分房(fáng)制(zhì)度也出现了(le)分配(pèi)不公、效率低(dī)、配套(tào)差等问题，因(yīn)此福(fú)利分房(fáng)制度不再适用于当(dāng)时的国情(qíng)。叠加房地产市场面临(lín)商品房(fáng)的需(xū)求量(liàng)大，而社(shè)会缺(quē)少大型房地产开发商，商品房供应量小的困境，此时引入中(zhōng)国香(xiāng)港的“卖楼花”模式(shì)无(wú)疑是对内(nèi)地房地产市场的一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地逐步引进中国(guó)香港预售(shòu)商品房(fáng)制度，先后出(chū)台(tái)多项文件，大(dà)力支持(chí)国内房地产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出台《关于(yú)进一步深化城镇(zhèn)住房制(zhì)度改革，加快住房建(jiàn)设的通知》文件，决定停止(zhǐ)住房无偿实物(wù)分配，逐步实行住(zhù)房分配货(huò)币化(huà)、住房供给商品(pǐn)化、社会(huì)化的住房新(xīn)体制(zhì)，从计划经济下的福利分房转向市(shì)场(chǎng)经济的商品房。房地产市场采用预(yù)售制，允许开(kāi)发(fā)商卖期房，解决(jué)了房企(qǐ)缺(quē)少资金和开发时间周期长的两大(dà)难题(tí)，开发商以预售款撬动(dòng)下一个项目(mù)的开发(fā)，形成(chéng)滚动开(kāi)发模(mó)式，住房供应速度加快。自此中国(guó)内地开始房改(gǎi)货币化，中国人民银行等多方(fāng)迅速出台相关的(de)信贷政策，支持购房者(zhě)，极大作用(yòng)推(tuī)动了(le)房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中(zhōng)国香(xiāng)港“卖楼(lóu)花(huā)”模式后，经调整(zhěng)形成契合中(zhōng)国内地的商品房预(yù)售制度。预(yù)售(shòu)制的初衷是为了缓解(jiě)房企资金压力，加快(kuài)城(chéng)镇住房建(jiàn)设。具(jù)体来说，是指房地产开(kāi)发企业将正(zhèng)在(zài)建设(shè)中的房屋预先出售给购房者，由购房者支付定(dìng)金或房(fáng)款的(de)行为。区(qū)别于中国(guó)香港，在中国内地实践过程(chéng)中(zhōng)，商品(pǐn)房预售流程为：房地产开发商办理预售(shòu)许可证-签订商品房买(mǎi)卖合同-进行备案登记和预(yù)告登记-交付房屋(wū)。在购房过程中，购房者(zhě)需(xū)要一次性付清首付款，并(bìng)采用银行贷款的形式一次性付清剩余房款，换言之，房(fáng)屋未建成，开发商可(kě)能(néng)已拿到了全(quán)部购(gòu)房款，这点(diǎn)与中国(guó)香港的按照工程进度付款有所不同。对中(zhōng)国内地(dì)的开发商(shāng)而言，预(yù)售(shòu)制商(shāng)品房(fáng)也开启了高周转、高(gāo)杠杆的(de)运作(zuò)模(mó)式(shì)。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确实存在(zài)

　　作为(wèi)中国内地商品(pǐn)房销(xiāo)售的最主要方式，预售制极大(dà)缩短房企现金(jīn)回笼周期，同(tóng)时增加市(shì)场(chǎng)商品房供应(yīng)，推动了(le)城镇(zhèn)化发展进程。预售制在过去20多年(nián)对中国内地房地产市场的稳(wěn)步发展(zhǎn)起到了重要作用，不仅解决了房地产市(shì)场(chǎng)快速发展(zhǎn)阶(jiē)段(duàn)的资(zī)金需求，也提高了居民居(jū)住水(shuǐ)平，中国内地(dì)城镇居民从筒子(zi)楼住到住宅小区，从全民蜗(wō)居到基本适居，住房事业取得(dé)巨大进步，数(shù)十(shí)年时间(jiān)走完发达(dá)国家几(jǐ)百年城(chéng)镇化路程。改革(gé)开(kāi)放(fàng)以来，城镇化进(jìn)程进入快速发(fā)展时(shí)期。1978-2021年，城镇(zhèn)人(rén)口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建(jiàn)成区(qū)面(miàn)积由7438平方公里(lǐ)增长至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们发布的(de)《中国住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积(jī)从8.1平方米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套(tào)数(shù)从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预(yù)售制在当(dāng)前已成为中国内地商品房销售最主要方式，2005年中国内地商品住宅(zhái)期房销售(shòu)面积(jī)占总销(xiāo)售面积(jī)的比重为63％，而2021年期房(fáng)累计销售面(miàn)积(jī)达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也(yě)推动了中国内地房地产行(xíng)业的发(fā)展。中国内地房地产历经二十多年长周期繁荣(róng)，行业(yè)各项指标大(dà)幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完(wán)成(chéng)额(é)从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿(yì)元，累计(jì)上(shàng)涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销售面(miàn)积(jī)和销售金额分别从(cóng)1.5亿平(píng)增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速发(fā)展(zhǎn)，房地产企业从无到有、从国(guó)企先行到民企崛(jué)起，队伍逐渐壮(zhuàng)大(dà)。2018年，房地(dì)产企业数量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产(chǎn)也成为拉动(dòng)中(zhōng)国内地经济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济(jì)增(zēng)长渠(qú)道，房地产带动的上下游产业链特别长，高(gāo)达50多个行业。2020年房(fáng)地产及其产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其(qí)中房地产(chǎn)业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地产(chǎn)对金(jīn)融、批发、建(jiàn)材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产(chǎn)完全拉动(dòng)的投资(zī)占全社会固(gù)定资产投资(zī)的(de)51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投资占固定(dìng)资(zī)产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地(dì)产贷款占银行各项贷款余(yú)额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果(guǒ)加上信(xìn)托(tuō)等通道业务，占比超过三分之一。从房地产融资(zī)存量占社融存量比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房(fáng)企大面积违约，将导致(zhì)银行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道，根据我们的《中国住房市值测算报告(gào)》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万(wàn)亿美元，大于美国的(de)33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿美元、英法德(dé)三国合计的31.5万亿(yì)美元。从住房市(shì)值(zhí)占股债房市值的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市(shì)值与股债房市(shì)值的比例较高，主要是因为住(zhù)房市值高(gāo)，以及中国资本(běn)市场发育尚不成熟，直接融资比例(lì)较低，股票、债券(quàn)市值较低，居(jū)民投资渠(qú)道(dào)缺乏。

　　不可否认，预售(shòu)制背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实(shí)存在，当前(qián)的负面(miàn)效应愈发凸(tū)显。

　　从(cóng)个(gè)人层面(miàn)看，绝大部(bù)分(fēn)商品是(shì)一(yī)手交(jiāo)钱一手交(jiāo)货，预售制是对购(gòu)买者的(de)单方面不公(gōng)平制度(dù)，购房老百(bǎi)姓几乎承(chéng)担了所有商品不能交付的风险(xiǎn)。比如(rú)，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还(hái)要承担(dān)延迟(chí)交房、“一(yī)房二(èr)卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房等风(fēng)险。另(lìng)外，购房者(zhě)和开发商(shāng)之(zhī)间的购房合同、购房者和银行的按揭贷款合(hé)同是两个(gè)独立的合同(tóng)关(guān)系，如果开发商发生违约，购房者只能(néng)根据购(gòu)房(fáng)合同向(xiàng)开发商(shāng)主张权力(lì)，但依旧需要根据按揭(jiē)贷(dài)款合同(tóng)按时(shí)向银行进行贷(dài)款偿还，因此购房者承(chéng)担(dān)的风险较大。

　　从行(xíng)业层面看，预售制助(zhù)推部分(fēn)房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇到下行周(zhōu)期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置等系(xì)列(liè)风险，进行影响自身信用(yòng)和购房(fáng)者对(duì)行业的信心。

　　从(cóng)金融层面看，银行作(zuò)为(wèi)按揭贷(dài)款的发放方(fāng)，一旦房企(qǐ)因为(wèi)市场波动或经营(yíng)不善，出现(xiàn)资金链(liàn)断裂(liè)等一系(xì)列(liè)问(wèn)题，导(dǎo)致“烂尾”等(děng)情(qíng)况，而(ér)房企通过与(yǔ)购房者签订的预售合(hé)同(tóng)和按揭(jiē)合(hé)同，已经从银(yín)行获得房(fáng)款(kuǎn)，如果(guǒ)购(gòu)房(fáng)者丧失还款能力或短期不(bù)能(néng)还(hái)款等(děng)，则风险(xiǎn)完全由银行承担(dān)，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监(jiān)管(guǎn)角度(dù)看，购房者的预售(shòu)监管资金去哪了？楼盘(pán)“烂(làn)尾(wěi)”，归根结底两个字那就(jiù)是(shì)“没钱”，即(jí)没钱(qián)付(fù)工程(chéng)款。在(zài)2004版的《城市商品(pǐn)房预售(shòu)管理办(bàn)法》中明确规定了开发企业(yè)预售(shòu)商品房所得款项应当用(yòng)于有关的工程建设，商品(pǐn)房预(yù)售款(kuǎn)监(jiān)管的(de)具体(tǐ)办法，由房地产管理部(bù)门制定。但(dàn)多年以来全国并没有(yǒu)统一(yī)的预售资(zī)金(jīn)监管规定，各地实行(xíng)“一城(chéng)一(yī)策(cè)”。例如，太原、昆明(míng)、重庆(qìng)、长沙等城市重(zhòng)点监管资(zī)金比(bǐ)例为总预(yù)售款(kuǎn)的(de)15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥(féi)等城市(shì)则按照项目(mù)的建安成(chéng)本乘以建筑面积或者项(xiàng)目(mù)工程总额报(bào)价计算重点资金。而事实是，不(bù)少购房(fáng)款未进入监管(guǎn)账(zhàng)户、或进入监管账户后(hòu)被挪用，导致楼盘没有资金(jīn)继续建设(shè)。收楼(lóu)遥遥(yáo)无(wú)期，月(yuè)供却被迫继续还款。那么，监管账户(hù)资金(jīn)如何被(bèi)挪走的？实际上，在过去房地(dì)产大开发时代的高周转背(bèi)景下，抽调预(yù)售(shòu)款监管账户资(zī)金(jīn)，是行业“潜规(guī)则”。比如工(gōng)程总承包方，以工程建设(shè)名义，获(huò)得监管账户拨付资(zī)金(jīn)，再由工程方将资金转给房企，而(ér)拨(bō)付的工程款，远超工程进(jìn)度(dù)所需。通过(guò)这些方式(shì)套取的资金，在房(fáng)企各地项目(mù)间(jiān)流动，变相加(jiā)杠杆，这样做提供了资金流动性，房(fáng)企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金(jīn)循(xún)环高周(zhōu)转模式，但(dàn)一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　整体来说，国(guó)外商品(pǐn)房预售(shòu)制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付(fù)款保护(hù)：对于购(gòu)房者预付资金(jīn)，一般设(shè)有定(dìng)金或预付款保护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房者(zhě)支付的预付款(kuǎn)比例相对较低，绝大(dà)部(bù)分房款在房屋交付后开(kāi)始支付；

　　3）预付(fù)款(kuǎn)支(zhī)付(fù)方式：预付款一般(bān)以定金方式(shì)支(zhī)付，或(huò)按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采用两种(zhǒng)方式(shì)发放(fàng)按揭贷(dài)款，一是按工程进度(dù)付款(kuǎn)，按(àn)揭(jiē)贷(dài)款按照工程进度逐渐发放，购房者开始月供(gōng)；二是房屋(wū)交付后(hòu)发(fā)放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂(làn)尾(wěi)保护：为预(yù)售商品(pǐn)房提供期房(fáng)烂(làn)尾保(bǎo)险，在(zài)商(shāng)品(pǐn)房出现重大(dà)延期(qī)或重大缺陷时，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质(zhì)量的保障有两(liǎng)种方式，一是(shì)期房由政府(fǔ)或第三方验收(shōu)合格并提供验收凭(píng)证后，开(kāi)发(fā)商凭(píng)验收凭证取得购房者支付的房款。二(èr)是开发商为(wèi)购房者(zhě)提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售(shòu)资金第三方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得(dé)房款

　　美国期房定金一定期限内无(wú)条(tiáo)件返还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后按揭还款，交付前资金由第(dì)三方(fāng)全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得房款。

　　定金(jīn)及首付(fù)环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最(zuì)低可低于3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年美国(guó)平均首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定金或首付外(wài)，购房者在(zài)房(fáng)屋交付后(hòu)通过按(àn)揭贷款支付(fù)剩(shèng)余房(fáng)款。

　　资金(jīn)监管方面，美国(guó)为防止开(kāi)发商挪(nuó)用资金，购房者的定金及首付款由第三方公证(zhèng)行或产权保险公司的信托账户监管。如果开发商倒闭(bì)导致楼(lóu)盘烂尾，购房(fáng)者资金(jīn)可通过申请(qǐng)仲(zhòng)裁取回，且不承担任何责任(rèn)与损失。而开(kāi)发商在房屋(wū)建设过程(chéng)中的资金全部(bù)来自银(yín)行(xíng)，银行根据工(gōng)程(chéng)进度(dù)向开发商(shāng)提供一定比(bǐ)例的贷款，由于开发商挪用资金直接损(sǔn)害银行利益，银(yín)行有(yǒu)充分(fēn)动(dòng)机监(jiān)管开发商施工进度(dù)。开(kāi)发商在房屋交付时需取得由政府相关部门经(jīng)审查后(hòu)发放的验收(shōu)凭(píng)证，通过验收(shōu)凭证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可(kě)零首付购房，房款按建(jiàn)造(zào)工期进度支付(fù)，按揭(jiē)按(àn)工期放款后还贷(dài)，房贷(dài)利率采用固定(dìng)利率，开发商(shāng)或购房(fáng)者可购买期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛(kǎn)方面，德国开发商在项目获批后即可预售(shòu)房(fáng)屋(wū)。签署(shǔ)购房合同前，购房(fáng)者(zhě)需(xū)支付(fù)约2000欧的定金(jīn)并进(jìn)行预约公证(zhèng)，签订合同后定金退还。如由于任何原因不能购买，定金按照(zhào)德国(guó)法(fǎ)律全(quán)部(bù)退还。

　　签(qiān)署购房合同(tóng)后，购房(fáng)者需支(zhī)付公证(zhèng)费和土(tǔ)地交易税(shuì)，分别(bié)为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用(yòng)不包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付(fù)方面，德国(guó)没有(yǒu)规定最低首(shǒu)付比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余(yú)款方面，德国(guó)也采取按工期支付房款的制(zhì)度，一般分7笔进行支付，具体支(zhī)付节点、比例因项目(mù)而(ér)异。一(yī)般来(lái)说，支付节点可分为公证(zhèng)后、主(zhǔ)体完(wán)工、内部水暖电路完(wán)工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部完(wán)工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在(zài)支付房款前申(shēn)请房贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，银(yín)行(xíng)按施工(gōng)节奏(zòu)分(fēn)多次发(fā)放贷款，每笔(bǐ)贷款(kuǎn)给予购房者一定(dìng)使用期限，期限结(jié)束后(hòu)，购房者开始还贷。

　　保险方面，德(dé)国保险(xiǎn)公司(sī)针对期房设计了两种保险(xiǎn)，保险的功能是当(dāng)房屋出现重大延期(qī)或重大缺陷时，保险公(gōng)司(sī)保证开发商(shāng)赔偿或修(xiū)复，开发商破产(chǎn)，由保险公司负责相应赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支(zhī)付

　　英国(guó)预(yù)售(shòu)制设有10％定金保险(xiǎn)保护机制，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律师严(yán)格监(jiān)管。

　　订立(lì)合同(tóng)前(qián)，买卖双方均(jūn)有一(yī)名律师，负责沟通(tōng)期房交易中(zhōng)的房产(chǎn)、资金、合(hé)同等各个环节(jié)，各环节内(nèi)容确(què)认无(wú)误后签订(dìng)首付交换合同。

　　定金方面，英国设(shè)置了10％定金保险保护机制(zhì)，当开(kāi)发商出现财(cái)务、经营问题时，购房者10％的(de)定金由保险公司赔付，而(ér)超出10％的部分较难(nán)追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首付需要在(zài)合同签订21天(tiān)内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采取按工程进度(dù)付(fù)款的方(fāng)式，但是(shì)交房前(qián)付款比(bǐ)例(lì)相(xiāng)对较低，一般会在合同(tóng)签订(dìng)6-24个月(yuè)分别支付(fù)两笔(bǐ)5％-10％的款项，即(jí)交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项(xiàng)交(jiāo)房(fáng)后支(zhī)付。

　　交(jiāo)付(fù)环节(jié)，英国规定房(fáng)屋必须(xū)经过房(fáng)产公证公司的(de)检(jiǎn)验验收后(hòu)才(cái)能交付，交付后方可(kě)按揭还贷。

　　资金监管环(huán)节，英国期房预(yù)售资金监管极(jí)为严格(gé)，资金也由律(lǜ)师监管，在确认工(gōng)程进度(dù)、支付相关款项过程中(zhōng)，由买房律师(shī)将资金转给卖方律师(shī)，卖(mài)方律(lǜ)师转给开发商，即资金在进入开发商(shāng)账户前经(jīng)过两(liǎng)道(dào)关口，有利于(yú)保(bǎo)障(zhàng)购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范期房交易(yì)立法，设(shè)置期房预(yù)付款(kuǎn)保全措施

　　日本期房交易立法，定金(jīn)超(chāo)5％或(huò)1000万日(rì)元时(shí)，开发商必须完成(chéng)“预售房(fáng)定(dìng)金保(bǎo)全措施”，交房前付(fù)款(kuǎn)比例(lì)不超房款(kuǎn)的(de)20％，开发(fā)商违约(yuē)需返还定价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后(hòu)按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日(rì)本(běn)二战结束后由于房屋(wū)供给严重失衡(héng)，叠加法律空白，社会上“一房(fáng)二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年出台《宅(zhái)地建筑(zhù)物交(jiāo)易法》，经(jīng)多次修(xiū)订，目前是唯一一部(bù)规范期房交易的法律。

　　定(dìng)金(jīn)保护方面，根据日本(běn)《宅地建(jiàn)物(wù)取引业法》，对购房者(zhě)支付定金超过(guò)5％或超1000万日元的部分(fēn)，法律要求开发商必须完成定金保(bǎo)全措(cuò)施(shī)才可预售。什么是定金保全措施？即买卖(mài)双方签(qiān)订购房合同(tóng)时，开发商向金融机构或指(zhǐ)定保证(zhèng)机(jī)构(gòu)或保(bǎo)险机构签订定金保证委托合同(tóng)，设置购房(fáng)者定金的保证或保险，并将(jiāng)相应的保证(zhèng)金证明书交付给购房者(zhě)。除定金(jīn)外，其他预先支付的购(gòu)房款也受该措(cuò)施保护(hù)。若开发商倒闭导致期(qī)房烂尾，购房者可凭保证金证明书向金融(róng)机(jī)构(gòu)或保证机(jī)构或(huò)保险公(gōng)司兑付，同时，开发(fā)商(shāng)需向购房者(zhě)赔(péi)付违约(yuē)金，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前(qián)只(zhǐ)浴资都包括什么 浴资是门票吗需(xū)支付最多不超20％的定金，签(qiān)订购房(fáng)合(hé)同(tóng)后，购(gòu)房(fáng)者即可向银(yín)行申请(qǐng)贷款，但交房后才开始按揭贷款，除定(dìng)金外的剩余房款在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由(yóu)银行监管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期后(hòu)付(fù)尾款(kuǎn)

　　新(xīn)加(jiā)坡(pō)期房购房者违约(yuē)可返还相当于3.75％房(fáng)款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余款按工程进度支(zhī)付(fù)，所有资(zī)金进银行专门项目资金账户，交房(fáng)后(hòu)满1年保修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付(fù)环节(jié)，新加坡开发商有(yǒu)统一(yī)的选(xuǎn)购权合同以(yǐ)及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进一步签(qiān)订购(gòu)买合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购房(fáng)合同后，购房(fáng)者(zhě)需(xū)支付15％的(de)首付及印(yìn)花税(shuì)，同(tóng)时购房者向银行申(shēn)请按(àn)揭贷款(kuǎn)。

　　余款(kuǎn)支付(fù)上(shàng)，新加坡(pō)期房同样采(cǎi)取按工程(chéng)进度(dù)付款的方(fāng)式，《发展商条例》对期房付款(kuǎn)流程(chéng)做了统一详细规(guī)定，要求所有开发商遵守，支付(fù)节(jié)点一般(bān)为(wèi)合同签订后、地基完工、框架完工、管道门窗(chuāng)等完工等，支付比(bǐ)例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行(xíng)按揭贷款也依照工程(chéng)进度放款，月供在此过(guò)程(chéng)中随着(zhe)放出贷款的增加而(ér)增加，未(wèi)放款(kuǎn)部分(fēn)无需月供。

　　资金监管方(fāng)面(miàn)，购房(fáng)者的订金与付(fù)款会存(cún)入银行专门(mén)的(de)项目资金账(zhàng)户(hù)，账(zhàng)户资金提取(qǔ)须与房屋建设有(yǒu)关。房屋交付(fù)后，购房者(zhě)享(xiǎng)受1年的(de)房屋(wū)保(bǎo)修(xiū)期，此(cǐ)后购房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看(kàn)，当前(qián)房地产(chǎn)到了政策出手临界(jiè)点，重点是保交楼和房企重(zhòng)组(zǔ)。一方面，加大对(duì)刚(gāng)需(xū)和改善(shàn)型需求(qiú)的(de)支持力度，长短(duǎn)兼顾妥善应(yīng)对局部停(tíng)贷现象，重(zhòng)点是保(bǎo)交(jiāo)楼保复(fù)工保民(mín)生(shēng)，给予强有力(lì)的金融(róng)工具支持。另一方(fāng)面(miàn)，从现(xiàn)在起，对还在正常运(yùn)转的房企包括(kuò)民营企业，加大(dà)支持(chí)力度(dù)，由优质房企牵头(tóu)并购重组整个行业，为(wèi)每个房企配(pèi)套AMC和(hé)财团，给(gěi)予金融工(gōng)具(jù)配套(tào)。

　　二(èr)，中期来看(kàn)，应充分估计(jì)形势复(fù)杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组(zǔ)房(fáng)企债务、恢(huī)复市场信心以及长效机(jī)制。长效机制四大(dà)关键是推动城市群(qún)战略、人地(dì)挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税。定(dìng)金环(huán)节，建立开发(fā)商违(wéi)约后定金保护(hù)机制，如将(jiāng)已支付定金冻结(jié)至房屋(wū)交付阶(jiē)段(duàn)，保障购房者定金安(ān)全。签(qiān)订合(hé)同(tóng)环节，鼓励保险公司介(jiè)入，为房(fáng)屋重大延期以(yǐ)及(jí)重大缺(quē)陷等情(qíng)况提(tí)供充分的保(bǎo)障。余款(kuǎn)支(zhī)付环节，建立(lì)按(àn)工(gōng)程进度付款机制或交房(fáng)后(hòu)按揭贷款(kuǎn)机(jī)制，充分保护(hù)购(gòu)房(fáng)者的权(quán)益。资金监(jiān)管环(huán)节，引入独(dú)立于开发商(shāng)、银行的第三(sān)方资(zī)金监管机构，或由政府相(xiāng)关(guān)部门(mén)直接监管(guǎn)，以(yǐ)此防止(zhǐ)资金挪用现象。交付环节，建立商(shāng)品房保(bǎo)修期制度。保修期内，开(kāi)发商应对房屋质(zhì)量(liàng)问题全权(quán)负责、免费维(wéi)修(xiū)，购(gòu)房者在保修期结束后(hòu)支付尾款(kuǎn)。

　　三(sān)，长期(qī)来看，取消商品房预售制是(shì)大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超(chāo)过1，从(cóng)大开发进入(rù)存量时(shí)代，对购房民(mín)众不公平的预售制已经(jīng)过时了(le)，该取(qǔ)消(xiāo)了，改为现房(fáng)销售。另一方面，取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即所得的过硬(yìng)的(de)产品质量和诚信，这才是对购房民众的最(zuì)根(gēn)本最实(shí)质的保障，这样将极(jí)大的(de)提(tí)升(shēng)开发商(shāng)的建筑质量，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣币。

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