导(dǎo)读

　　黄(huáng)金二十(shí)年之后，当下中国地产步入(rù)大分化(huà)时代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二十年是(shì)中国房(fáng)地产市场黄金二(èr)十(shí)年。2019-2021年，连续三(sān)年(nián)商(shāng)品住宅销售面积超15亿(yì)平(píng)，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢近年地(dì)产持续(xù)低(dī)景(jǐng)气，有关中国地产是否过剩的(de)讨(tǎo)论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘清中(zhōng)国城镇存量住宅(zhái)真实情况，据此判断(duàn)中国未来(lái)地产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地产(chǎn)存量(liàng)极(jí)度过剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住建部(bù)披(pī)露全国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑(zhù)，第(dì)七(qī)次人口普查调查(chá)数据显示城(chéng)镇家(jiā)庭户人(rén)均(jūn)住宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中国房子是否真的过(guò)剩？

　　事实(shí)上(shàng)住建部披(pī)露(lù)的近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑中，城(chéng)镇建(jiàn)筑占比不到一成，其(qí)中还包括大(dà)量城(chéng)镇非(fēi)住(zhù)宅建筑，如(rú)商业办(bàn)公(gōng)楼、学校等，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇(zhèn)住宅(zhái)占比极低(dī)。

　　七普显示中国(guó)城(chéng)镇居民(mín)人均住宅间数为(wèi)1.06间，但居住舒适不是人(rén)均一间房所能满足，它与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相(xiāng)关。中国的人均住宅间数较(jiào)发达国家还有很大差距。人均住宅间数(shù)大于(yú)1同样不意味着中国住宅市场(chǎng)已经饱和(hé)。

　　我(wǒ)们(men)测算发(fā)现中国城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)户均1套房，其中(zhōng)每户持有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接公布中国家(jiā)庭户(hù)均住(zhù)宅的数据(jù)，我们根据商品住宅套数、商(shāng)品住宅占比和城镇家庭户(hù)数，计算出城(chéng)镇家庭住(zhù)宅套户(hù)比(bǐ)。

　　测算结果(guǒ)显示，目前城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住(zhù)宅(zhái)。若期房顺利交付，直(zhí)至(zhì)2024年(nián)，中国每户城(chéng)镇家庭才拥有(yǒu)1套住宅，其(qí)中商业住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　户均(jūn)一套(tào)房似乎(hū)意味(wèi)着户户有房，然而事实上中国住宅市场供(gōng)需并不平(píng)衡。

　　国际数据显示，成熟房地(dì)产市场的住宅套户比(bǐ)会大于1，在(zài)1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　之(zhī)所以说不(bù)平衡，是(shì)因(yīn)为(wèi)户均(jūn)一(yī)套房(fáng)无法满(mǎn)足流动人(rén)口的租赁(lìn)和(hé)置(zhì)业(yè)需求(qiú)。全国总人口的近三成(chéng)都是流动人口，流动人(rén)口会选择在大城市租房挣钱，在老家买房，从而(ér)产生了额外的(de)住(zhù)宅(zhái)需求。

　　即便户(hù)均(jūn)一套房，中国(guó)未来地产仍(réng)有四大新增需求动力。

　　第(dì)一，户均人口规(guī)模(mó)缩小，一(yī)人户、两人户占比不断(duàn)增加，导(dǎo)致家庭户数增多(duō)。小家(jiā)庭化趋势将延续，带来新户购房(fáng)需(xū)求增(zēng)长。

　　第二(èr)，经济板(bǎn)块的分化日益明显，区域经济资(zī)源分(fēn)配的(de)再集中吸引着人(rén)口流入，人口净迁入城市的新增住宅需求有望(wàng)持(chí)续旺盛。

　　第(dì)三，30％左(zuǒ)右(yòu)的家庭住在2000年以前建成(chéng)的住宅中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促(cù)成“老破(pò)小”住(zhù)宅的改造(zào)势在必行。

　　第四，中国的(de)人均住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面积均较(jiào)发(fā)达国家有着不小差距，“住上更(gèng)大房子(zi)”的改善(shàn)性需求(qiú)正在不断增加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地产步入(rù)大(dà)分(fēn)化(huà)时代而非停滞期。

　　如果说(shuō)过去(qù)二十年(nián)是中国(guó)地产黄(huáng)金(jīn)发(fā)展期，地产(chǎn)矛盾(dùn)更多体现为住宅供给存在(zài)不足，这是过去二十年(nián)房价快速上涨基石。那(nà)么当下房地(dì)产(chǎn)大(dà)分化时代已至(zhì)，大分化时代下地(dì)产矛盾则更多体现(xiàn)在(zài)住宅质量(liàng)供(gōng)需冲突。

　　地(dì)产(chǎn)大(dà)分化必将体现在不同(tóng)能级城(chéng)市之(zhī)间，不同区域板块之间，不(bù)同(tóng)品质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方(fāng)披露全国已有近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大(dà)城(chéng)市二手房挂(guà)牌量突然激增，引(yǐn)发一(yī)阵二(èr)手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国的(de)房子是否已经(jīng)过剩？

　　中国城(chéng)镇(zhèn)住宅到底(dǐ)是供(gōng)给过剩，还是供需平衡(héng)，或是仍然(rán)存在不足？可惜由(yóu)于住宅存量(liàng)数(shù)据并未公布，我(wǒ)们无(wú)法直接知晓具(jù)体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答(dá)当前的房子是否真的过剩(shèng)了(le)？据此(cǐ)判断未来(lái)房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)会如何发展(zhǎn)。

　　一、如(rú)何有效(xiào)观察中国户均(jūn)拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过(guò)剩(shèng)的直观判断(duàn)站不住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国自(zì)然灾害(hài)综合风险普查工作(zuò)情况为主题(tí)的新闻发(fā)布会上，负责人对外披露(lù)：“住宅城乡建设行(xíng)业获取了全国近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房屋建筑(zhù)数据以及(jí)80多万(wàn)处(chù)市政设施(shī)数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，平(píng)均每栋建筑住不到3人，住宅(zhái)市场看似(shì)已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建筑(zhù)中，农村房(fáng)屋占(zhàn)9成以上，以栋数计算的(de)城镇房屋实际仅有4700多(duō)万(wàn)栋，还包括了大量(liàng)商业楼(lóu)、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第七次人(rén)口(kǒu)普查数据(jù)公布了中国城镇家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间，其(qí)中(zhōng)城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看似(shì)意(yì)味着人人都(dōu)有房间(jiān)居住。

　　居住水平不仅与(yǔ)房间数量有关，更与房(fáng)屋质量、居住(zhù)面积、配(pèi)套设施等因素密切(qiè)相(xiāng)关。单单(dān)从人均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)不能完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中(zhōng)国主(zhǔ)要(yào)是以家庭为单(dān)位购(gòu)买成套住(zhù)宅(zhái)，一套设施齐全的住宅(zhái)才是城镇居民宜(yí)居(jū)的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思(sī)路、数据和方(fāng)法

　　中国大冤种什么意思，大冤种和大怨种区别城镇居(jū)民住宅主要分两大(dà)类，一类是(shì)商品住宅，另一类是保(bǎo)障(zhàng)房、原(yuán)公(gōng)有住宅、自建(jiàn)房等非商品(pǐn)住(zhù)宅。

　　目(mù)前缺乏统(tǒng)计(jì)数据(jù)，并没有直接公布城(chéng)镇住(zhù)宅数量。居民(mín)住宅相关数据有两处可以直接公布，一是(shì)每年商品住宅销售(shòu)套数（统计局）；二是(shì)居民(mín)住宅来源（人口(kǒu)普(pǔ)查(chá)数据）。计算中国居民户均(jūn)住宅数量，我们主要用到上(shàng)述两组数(shù)据(jù)。

　　中国住宅(zhái)改(gǎi)革始于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数量极少，可(kě)忽略不计。估算(suàn)城镇(zhèn)居民户均住宅套(tào)数(shù)分(fēn)三步(bù)走：

　　第(dì)一步，将1999年(nián)以来每年商品住宅销售套数相(xiāng)加，我们(men)就能够得(dé)到当前商品住宅(zhái)总存量(liàng)。

　　第二步(bù)，根(gēn)据(jù)城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的商品住宅和非商(shāng)品住宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步(bù)，将城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅总数除以家庭(tíng)户数，我们就能够(gòu)得(dé)到城(chéng)镇(zhèn)户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体(tǐ)计算(suàn)公式如下(xià)：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比=住宅总(zǒng)套(tào)数(shù)/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套(tào)数(shù)/家(jiā)庭户(hù)数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品(pǐn)住宅占比(bǐ)

　　二、城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底(dǐ)有(yǒu)多少，目(mù)前缺乏一个准确统(tǒng)计。我们利用(yòng)既有统计数据，大致测算得到中国存量房(fáng)地产套数，并(bìng)进一步推(tuī)算中国城(chéng)镇家庭户(hù)均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算(suàn)得到：

　　（一）中国商品住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从2019年(nián)开始，新(xīn)房销售(shòu)中期房占比近9成。本文去除(chú)商品住(zhù)宅累计销售套(tào)数里的期房销售，得到(dào)商品(pǐn)住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)现房套数计(jì)算(suàn)为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数(shù)=截(jié)止到(dào)2022年商品住宅累计销售套数(shù)-过去三(sān)年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额(é)。

　　主流房(fáng)企竣工周期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房后装修的时间，取(qǔ)最大(dà)值3年。

　　将商品住宅现房套(tào)数除(chú)以家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目(mù)前(qián)中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商品(pǐn)现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来(lái)我们需要进一步推算中(zhōng)国(guó)城镇居民拥(yōng)有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据(jù)显(xiǎn)示中国(guó)城镇居民(mín)的住宅结(jié)构(gòu)特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原(yuán)公有住宅(zhái)占比6.1％，通(tōng)过(guò)继(jì)承或(huò)赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与其(qí)他住宅(zhái)。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁其他(tā)住宅和购买二手(shǒu)房都是商品住(zhù)宅，因此(cǐ)将租(zū)赁(lìn)其他住(zhù)宅、购买商(shāng)品住宅(zhái)与购买二手房加总，得(dé)到商品住(zhù)宅占居民(mín)所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增幅(fú)为过去(qù)十年(nián)变化(huà)幅度(dù)的20％，计算2011年(nián)-2020年商(shāng)品住宅的实际变(biàn)化比例，从而我们估算出2022年商品住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国(guó)平均每户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但(dàn)考虑已购期房(fáng)，中(zhōng)国(guó)平均每户(hù)城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆(lù)续交付使用(yòng)，到2024年，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇家(jiā)庭(tíng)都会拥有(yǒu)一套(tào)住宅。

　　三、城(chéng)镇户(hù)均一套房的(de)三点含义

　　既然城镇居民已经达(dá)到了户(hù)均一套房(fáng)的(de)程度(dù)，“户(hù)户有(yǒu)房”是否(fǒu)意(yì)味着中国城镇(zhèn)化(huà)进(jìn)展(zhǎn)终结，甚至意(yì)味着(zhe)中国地产存量供(gōng)给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户(hù)均(jūn)一套(tào)房并不意味着住宅市(shì)场供(gōng)需平衡(héng)

　　需要(yào)有(yǒu)多余住宅来满(mǎn)足因(yīn)人口流动、居民换(huàn)房(fáng)等因素产(chǎn)生的住宅需求。因此，成(chéng)熟房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的住宅套户比会(huì)在1.1左右。

　　国际(jì)经验来(lái)看，美国、英国和(hé)日本(běn)的(de)住宅套户(hù)比均高于1.1，其中，英国的住(zhù)宅套户(hù)比最高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套(tào)房，就会造成人口净(jìng)流入地的住(zhù)宅市场供不应(yīng)求(qiú)，造成房价(jià)或房(fáng)租(zū)迅速(sù)上涨。

　　七普指出中国(guó)的流动人口3.76亿，省内(nèi)流动(dòng)人口(kǒu)和省际流(liú)动人(rén)口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大城市(shì)租房挣钱，在(zài)老家县城买房(fáng)。

　　暨(jì)南(nán)大(dà)学2017年的中国城乡(xiāng)人(rén)口流动调查(chá)数据显示，在(zài)上海、杭州以及南(nán)京工作的流动人口在老(lǎo)家拥有住(zhù)宅(zhái)比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸引打工人(rén)，但高房价迫使打工人回乡(xiāng)置(zhì)业。

　　流动人口实际上会占据两(liǎng)套房，在高房价的大(dà)城市(shì)租赁(lìn)一套房，在房价较低的县城购买(mǎi)一套房。所以说户均一套房无法满足庞(páng)大流动人口(kǒu)的租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万(wàn)户家庭住宅(zhái)品(pǐn)质仍(réng)需改善

　　目(mù)前(qián)，中国(guó)的城(chéng)镇住(zhù)宅中(zhōng)依(yī)然有不少老旧(jiù)小区。

　　三成家庭(tíng)，也就(jiù)是(shì)约(yuē)9000万户城镇居(jū)民(mín)住(zhù)宅是(shì)2000年以前建成(chéng)，其中又(yòu)有11.6％住宅(zhái)年龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建筑结构(gòu)松散、设(shè)施陈(chén)旧(jiù)、安全隐患大(dà)等问(wèn)题，如(rú)电线老化(huà)、管(guǎn)道等基础设施陈旧，给住户的生活带来了很大的不便和安全隐患，并且居住体(tǐ)验(yàn)较(jiào)差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住(zhù)宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的(de)家庭户数(shù)拥有的住宅面积(jī)占比仅为(wèi)27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭(tíng)没有(yǒu)独立卫(wèi)浴和厨房(fáng)。这类上世纪修建(jiàn)的老旧小(xiǎo)区很(hěn)难满足现代生活需求(qiú)，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居室，户型(xíng)偏小。其中一居(jū)室占比(bǐ)为(wèi)14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对(duì)比(bǐ)镇(zhèn)，城市家庭住宅户型(xíng)更小，当然(rán)这与城市(shì)土地资源(yuán)紧张有(yǒu)关(guān)。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张是未来地(dì)产的需(xū)求驱动力(lì)

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户住(zhù)宅存量总面(miàn)积为294.6亿(yì)平(píng)。暂不考虑两年间(jiān)农(nóng)民带房进城和老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得(dé)出2022年住宅存(cún)量总面积为308.16亿(yì)平，人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积为39.45平(píng)方米。

　　超过一半的(de)家庭人均住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积小(xiǎo)于均值(zhí)，近(jìn)4成家(jiā)庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑面积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅建筑(zhù)面积不足19平(píng)方米，不及全(quán)国(guó)人均水(shuǐ)平的一半。若去除20％的(de)公摊，可(kě)使用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海市将人(rén)均住宅建筑面积低于15平(píng)方米的家庭界定(dìng)为住宅(zhái)存在困难，若按这个标准算的(de)话，中(zhōng)国(guó)有11.3％的家(jiā)庭(tíng)存(cún)在住宅困难问题(tí)。

　　若人均可(kě)使用住(zhù)宅面积为40平，即人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积为(wèi)50平，只考(kǎo)虑(lǜ)家(jiā)庭(tíng)户人(rén)数，需要住宅总量约390.6亿平(píng)，较目(mù)前至(zhì)少新(xīn)增82亿平。

　　对比(bǐ)发达(dá)国家人均住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士(shì)、日(rì)本、德国和英国都高(gāo)于40㎡，中国的人(rén)均(jūn)住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中(zhōng)国的人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这一(yī)差距将变得明显(xiǎn)。

　　若(ruò)考虑约(yuē)1.4亿的(de)集体(tǐ)户人口，所需(xū)要的住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套(tào)房，未(wèi)来地产(chǎn)还会有需求(qiú)么？

　　我(wǒ)们测算(suàn)得到中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均1套(tào)房，看似已经户户有房(fáng)。即便如此(cǐ)，中国人(rén)口静态结构和(hé)动(dòng)态趋势演绎(yì)，决定了中国未来地产仍有需求释放(fàng)。户(hù)均(jūn)1套住(zhù)宅现实之下，中(zhōng)国未来城镇(zhèn)住宅(zhái)需求主要(yào)来自(zì)于四个方面。

　　第一(yī)，户均(jūn)人口(kǒu)缩(suō)小，家庭户数增多(duō)，新(xīn)户购房需求扩(kuò)张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均人口数不断下降，六普显示城镇户均人口规模(mó)为(wèi)2.85人(rén)/户，而七普显示城镇户(hù)均人口规模为(wèi)2.62人/户(hù)，一人户(hù)、二人户的占比明显上升(shēng)，人口小(xiǎo)家庭化趋势(shì)将继续延续(xù)，导致户(hù)数会因户(hù)均人口规模的(de)缩小而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁(qiān)移导致经(jīng)济(jì)发展(zhǎn)带来的新增住(zhù)宅(zhái)需(xū)求旺盛。

　　中(zhōng)国经济(jì)板块的分化日益明显，资(zī)源和生(shēng)产要素逐步向经(jīng)济带、都市圈(quān)中心(xīn)城市流入，区域经济资(zī)源分配(pèi)的再(zài)集(jí)中吸(xī)引着人口流入。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁(qiān)入地住宅市场带(dài)来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例(lì)，2021年常住人口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增加(jiā)人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三(sān)，老(lǎo)旧小区(qū)改善(shàn)性(xìng)需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原公(gōng)有住宅的家庭(tíng)拆迁改建最多(duō)。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点；原公有(yǒu)住宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再(zài)加(jiā)上其他(tā)住(zhù)宅（5％）与家(jiā)庭大冤种什么意思，大冤种和大怨种区别住(zhù)宅建造时(shí)间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减少(shǎo)了1282万户(hù)，住(zhù)宅净需求增加9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品住宅，21％的家庭购买二(èr)手(shǒu)房。在新增住宅需求(qiú)中(zhōng)，有7成家庭购买了(le)商品住宅。租房(fáng)、购买经济(jì)适(shì)用(yòng)房和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城(chéng)改(gǎi)造，商品住宅的占比势必会进一(yī)步上升。

　　2000年以前(qián)建造的住宅建(jiàn)筑面(miàn)积还有约81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭约(yuē)9000万户。破旧的城(chéng)中村、老(lǎo)公有(yǒu)住宅，建筑面(miàn)积小、质量低、基础设施配套差、没有或少有物业管理，居(jū)民追求(qiú)美好、宜(yí)居生活(huó)的(de)环(huán)境，背后的改(gǎi)善(shàn)性需(xū)求有待释(shì)放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求还将有所增加(jiā)。

　　刚需购房受(shòu)限于资金，倾向于中小户型。已有住宅(zhái)家庭希望提高生活品质，以小(xiǎo)换大、以(yǐ)旧换(huàn)新。2022年底的(de)中央经(jīng)济工作会议明确指出(chū)支持(chí)住宅(zhái)改善(shàn)等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均(jūn)住宅(zhái)间数为(wèi)1.71间，无论是否考虑乡村(cūn)住宅因素，中(zhōng)国的人均住宅间数(shù)较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度(dù)与经济(jì)水平有着密切正向联系。随着经济发展水平的(de)提(tí)高，中国的人均住(zhù)宅间数与人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积将随之增长。

　　如(rú)果说(shuō)过去二十年是(shì)中国地(dì)产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供给(gěi)存在不足，供需出现错(cuò)配，这是过去(qù)二十年(nián)房价(jià)快速上涨基石(shí)。那么未(wèi)来将是(shì)住(zhù)宅质量的供需冲(chōng)突。房(fáng)地(dì)产(chǎn)大(dà)分化(huà)时(shí)代已至，这(zhè)种分化不单局限于城市能级之(zhī)间差异，优质小区和老(lǎo)旧二手房之间的差(chà)异也将越(yuè)发(fā)扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口普查数据(jù)调查的是人，并不是针(zhēn)对住宅，因此可能存在(zài)统计偏差。商(shāng)品住宅占比实际值可能(néng)偏低(dī)，其增速可能(néng)超预期(qī)。

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