万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万柳少爷”的意外(wài)走红，让这个位(wèi)于北京海淀的豪宅被全国(guó)知晓，其背(bèi)后曾宣称要做地产界(jiè)“劳(láo)斯莱(lái)斯(sī)”的神秘开(kāi)发(fā)商——中赫(hè)集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再次受到舆论关注，起(qǐ)因中赫(hè)集(jí)团成了共同债务人被中国信达追(zhuī)债，中国信达为了收回钱款(kuǎn)不得不将中(zhōng)赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已售出，业主并非中赫(hè)集(jí)团，那些真正斥巨资购入房(fáng)产(chǎn)的有钱人(rén)，房子现在莫(mò)名奇妙地被拍(pāi)卖，算是被割(gē)了！

　　截至发稿，暂(zàn)未看到(dào)这些业主(zhǔ)的(de)维权信息，难怪(guài)有网友(yǒu)调侃：“富人被割(gē)韭菜的时(shí)候，他们(men)的姿势(shì)都那(nà)么(me)优(yōu)雅。”

　　不过(guò)事件背后，可能没(méi)你想象的那么(me)简(jiǎn)单。

　　1

　　富(fù)人被精准收割(gē)？

　　最惨(cǎn)的可能还是债主

　　“北(běi)京豪宅的(de)尽头是万(wàn)柳书院(yuàn)”，但谁都没想到，这个位于海淀核心(xīn)区位，名校环(huán)绕的顶(dǐng)级(jí)豪宅，竟然(rán)暴雷(léi)了！

　　近日(rì)，有网(wǎng)友发现(xiàn)，中国(guó)信达(dá)在京(jīng)东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发(fā)有限公司(sī)不良(liáng)债权(quán)转让项目”，债权总额高达(dá)近47亿(yì)，该项目的抵押物中，包括75套万柳(liǔ)书(shū)院住(zhù)宅(zhái)。

　　据京东拍卖显示，上述(shù)不(bù)良债权转让项目的处置主体(tǐ)是中国信(xìn)达资(zī)产管理股(gǔ)份(fèn)有(yǒu)限公司北(běi)京市分公(gōng)司（下称中国(guó)信达北(běi)分），处置的(de)是对北(běi)京赫华(huá)恒瑞房地产开(kāi)发有限公司（下(xià)称赫华恒瑞）的不良(liáng)债权(quán)。截至2023年(nián)1月31日，债权金(jīn)额(é)约为46.95亿元人民币，其中债(zhài)权本金(jīn)37.50亿元。中赫集(jí)团有(yǒu)限公司是共同债务人(rén)。目前，该项目已有(yǒu)1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这(zhè)就(jiù)是一起中国信(xìn)达北(běi)分讨债的故事(shì)，但实际(jì)上，75套(tào)豪宅的(de)背后暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒(méi)体报(bào)道，万(wàn)柳书(shū)院总(zǒng)共(gòng)301户，而且早已售罄。如(rú)果(guǒ)该(gāi)报道属实，说明这些房子实际上都是卖出(chū)去了的，是有(yǒu)人住(zhù)的。

　　那为(wèi)什么中国信达(dá)的(de)拍卖(mài)页面上(shàng)又注明这75套房(fáng)子(zi)是“未出售(shòu)”的(de)状态呢(ne)？只能说明这些房子根本没有(yǒu)网签，也没有房产(chǎn)证！

　　第(dì)一财经的报道证实了上述内容。有豪宅中介透(tòu)露(lù)，中(zhōng)赫(hè)集团早就把这(zhè)75套房(fáng)子抵(dǐ)押出去，现在还没(méi)资(zī)金解抵押，所以不能(néng)网签(qiān)、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房(fáng)，万柳(liǔ)书院的业主基(jī)本都是北京的高端人士(shì)，柳传志、丁磊(lěi)等知名(míng)商(shāng)业大(dà)佬(lǎo)也是万柳书院的业主(zhǔ)。另据地产(chǎn)自媒(méi)体“地(dì)产八卦女”爆料，万柳书院的(de)业(yè)主中(zhōng)，还有(yǒu)不(bù)少中赫集团的高管(guǎn)、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不(bù)少(shǎo)网友感叹(tàn)，“富人(rén)也被(bèi)精准收割了！”

　　不过，如(rú)果这些(xiē)业(yè)主确实已经支(zhī)付价款并(bìng)实(shí)际占有，那(nà)么，中国信(xìn)达转让这笔不良(liáng)债权回(huí)本的愿望，或将泡汤。这次拍(pāi)卖损失最大的，没准还(hái)是债主中国信达。

　　根据相关法(fǎ)律(lǜ)规(guī)定，民(mín)事执行中(zhōng)，业(yè)主已经支(zhī)付价款并实(shí)际占有，但(dàn)未(wèi)办理过(guò)户手(shǒu)续(xù)的(de)，如果业主没有(yǒu)过(guò)错(cuò)，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经查(chá)封的可以向(xiàng)法(fǎ)院提出执行(xíng)异议申请，请(qǐng)求法院解除查封，同时可以联(lián)合起诉开发商，要求退(tuì)还购房款或办理房产证，并承(chéng)担违约(yuē)责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民(mín)法院(yuàn)报公布《最高人民法院关于商品房消费(fèi)者权利保护问(wèn)题的(de)批复(fù)》，以(yǐ)司法(fǎ)解释的方式(shì)明确(què)了(le)购房人的优先权：

　　商品房消(xiāo)费者以居住为目的购(gòu)买房屋并(bìng)已支付全部价款，主张(zhāng)其房屋交付请求权优先于建设工程(chéng)价款优先受偿权、抵押权以及其他(tā)债权的，人民法院(yuàn)应(yīng)当予(yǔ)以支持。只支付了部分(fēn)价款的商品(pǐn)房消费者，在一审法庭辩论终结前(qián)已实际支付(fù)剩余价款的，可(kě)以适用前款规(guī)定(dìng)。

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　　也(yě)就是说，如果这75套房(fáng)子(zi)均为“已售未网签”，那么这笔不良(liáng)债(zhài)权，实际上是个烫手山(shān)芋(yù)。可(kě)能不仅不能卖(mài)出去(qù)回本(běn)，抵押的(de)这75套房子，还会被业主讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了夫人(rén)又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权公(gōng)司中国信达申请不良债权转让，可以追溯到金(jīn)谷(gǔ)信(xìn)托(tuō12是什么意思)踩(cǎi)雷(léi)赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目前中(zhōng)国信达已经成(chéng)为赫华恒瑞唯一(yī)股(gǔ)东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中赫置地等选择退(tuì)出(chū)了赫华恒瑞的股东行(xíng)列(liè)，中国金谷国际信托有限责(zé)任公(gōng)司成为(wèi)了唯一股东，后(hòu)者由中国信达资产管(guǎn)理股份有限公司持股93.75％。

　　

　　作为房地产开发商，相较其他(tā)房企，中赫集(jí)团既没有很大规模，也没有(yǒu)很高的国民知名度，但却在北京(jīng)豪宅圈留下一个个(gè)传说。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作为中(zhōng)赫集团进入(rù)北京的第一(yī)个(gè)豪宅项目，2011年，中赫置地推(tuī)出钓鱼(yú)岛(dǎo)七号院3号楼，高达30万/平米的天(tiān)价，成为当时京城最(zuì)贵的楼(lóu)盘，引发(fā)了市场(chǎng)强烈(liè)震惊(jīng)。

　　随后开发的万柳书院，更是(shì)被誉为“北京(jīng)海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地(dì)以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等大型知名房企手中(zhōng)，抢下了北京万柳地块，成为(wèi)北京当(dāng)年的“双料(liào)地王”。很(hěn)快，万柳书院就以神(shén)秘高端的(de)姿(zī)态杀入市场，无论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起(qǐ)来(lái)的五米高墙，还(hái)是每(měi)棵成本超6万的成年银杏树，还(hái)是(shì)每(měi)平米20万元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸、霄八(bā)的(de)顶(dǐng)儿、融创的湖(hú)、紫辰院的(de)树、北平府(fǔ)的院儿。”从这句顺口(kǒu)溜中，就可看出其在北京(jīng)豪宅圈的地位。2014年末(mò)上(shàng)市的(de)它，对手是当时(shí)有(yǒu)名的融创观(guān)澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广(guǎng)场、恒大(dà)华府(fǔ)等，现如今(jīn)，它(tā)远远超过这些(xiē)对手。

　　去年，万柳书院一套300平(píng)米的法(fǎ)拍(pāi)房(fáng)，最终成(chéng)交价1.09亿、单价(jià)达到惊(jīng)人的36万元/平米(mǐ)，说明万柳书院虽然已经推出了8年(nián)之久，但其(qí)依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　

　　中(zhōng)赫集团开发(fā)的(de)豪宅(zhái)，也(yě)吸引(yǐn)了不少知名(míng)人士，如(rú)知名演员宋丹丹，就住在(zài)钓鱼台七(qī)号院。而柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬(lǎo)则居住在(zài)万柳书院。

　　几大(dà)豪宅(zhái)的成(chéng)功奠定了(le)中赫集(jí)团的“高端路(lù)线(xiàn)”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京(jīng)城最贵的房(fáng)，拿北京城最贵(guì)的(de)地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光(guāng)环的背后，这个地产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱斯”却多次成(chéng)为被执行人，被执行标的高(gāo)达11亿。

　　

　　今(jīn)年年初，因(yīn)为(wèi)履行能(néng)力而拒不履(lǚ)行生效法律文(wén)书确定(dìng)义(yì)务(wù)，中赫集(jí)团(tuán)正(zhèng)式成了“老(lǎo)赖(lài)”。

　　

　　3

　　中赫(hè)被北京国(guó)安坑了？

　　中赫集团如今沦落到(dào)这个地(dì)步，其实是有迹可循的(de)。

　　事实上，早在(zài)今年年初“万(wàn)柳书院少爷”走(zǒu)红之时，深蓝财经就曾深挖出背(bèi)后的(de)中赫集(jí)团，发现其深陷财务(wù)危机。

　　

　　从知名(míng)豪宅的(de)开(kāi)发商到沦为“老赖”，中赫集团实(shí)控人周金辉的人生轨迹跟着急转直(zhí)下(xià)。而追根溯(sù)源，这个转(zhuǎn)折点(diǎn)，就(jiù)在于收购北京国(guó)安。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷开始(shǐ)了(le)多元化(huà)转型(xíng)，但转型(xíng)之(zhī)路并不好(hǎo)走。早在2008年开始，中(zhōng)赫集团就(jiù)尝试过(guò)多(duō)元化业务(wù)，先(xiān)后进军能(néng)源市场、团购网(wǎng)站，但最(zuì)终都惨淡收场。最(zuì)终，周金(jīn)辉将(jiāng)转型(xíng)的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元参股(gǔ)国安(ān)足球俱乐部64％股(gǔ)权，成(chéng)为(wèi)国(guó)安的新东家(jiā)。接(jiē)着(zhe)在2021年(nián)6月(yuè)，中赫集团从中信集团手中(zhōng)拿下北京国安俱乐部36％股权，至(zhì)此拿下北京国安俱乐部全部股权。如(rú)果北京国安的估值一直没(méi)变，那么中赫(hè)集(jí)团拿下北京(jīng)国(guó)安(ān)，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也许会感叹(tàn)：卖豪宅真(zhēn)是赚(zhuàn)钱啊(a)！NO，NO，NO!如(rú)果真的是(shì)这样，中(zhōng)赫为(wèi)什么(me)又(yòu)要质(zhì)押股权(quán)呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集团(tuán)及其实控人周(zhōu)金辉夫妇(fù)将(jiāng)其(qí)手(shǒu)中的(de)中赫集团股份(fèn)质押陆续质押，据企查查显(xiǎn)示，目前中赫集团共有11条股权出质记录。质(zhì)权人包括海金(jīn)商业(yè)保理、北京建工、山东国际信托、中融信托、中信建(jiàn)设等(děng)。

　　

　　这与入主(zhǔ)北(běi)京(jīng)国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的经营状况没有得到改善，中赫集(jí)团也被拉(lā)入泥淖。

　　据北京产权(quán)交易所官(guān)网(wǎng)信(xìn)息显示，2020年，北京国安足球俱(jù)乐(lè)部实现营业收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱(jù)乐部资(zī)产(chǎn)总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资(zī)金压力，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团和周金辉夫妇还(hái)在持(chí)续质押(yā)手中的中赫集团(tuán)股(gǔ)份(fèn)，但国安和中赫(hè)的经营状况却持续(xù)没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被5次(cì)列被(bèi)执行人，执行标的高达(dá)11亿(yì)，北京国安也3次与(yǔ)中赫集团、中(zhōng)赫置地、及(jí)中赫集团股东(dōng)周(zhōu)金(jīn)辉、李彩霞等共同成(chéng)为(wèi)被执行人，执行标的(de)约10.45亿(yì)。

　　

　　今年(nián)1月，因(yīn)为履行能(néng)力而拒不履(lǚ)行(xíng)生效(xiào)法(fǎ)律文书确定义务，上(shàng)述(shù)被执行人成为“老赖”。只(zhǐ)有(yǒu)北(běi)京国安，目前幸免于(yú)难。不过(guò)在(zài)实控(kòng)人都(dōu)成为老赖(lài)的情况(kuàng)下，被执行10个多亿的北京(jīng)国安，又如(rú)何能独善其身？

　　

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