近两年火爆的创新(xīn)产品公募REITs进入密(mì)集分红期，近日7只REITs陆续迎来(lái)除息日，公(gōng)募REITs整体(tǐ)呈现出(chū)高比例稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配(pèi)金额的REITs产品，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多(duō)位业内人士对此表示，强制分红机制是公募REITs主要特征之一(yī)，稳定分红体现出该(gāi)类产品长期投资价值，通过(guò)观测经(jīng)营(yíng)活动(dòng)现(xiàn)金流、可供分(fēn)配(pèi)现金等指标，也是观察REITs项目底(dǐ)层资(zī)产运(yùn)营情况的“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通投资者注意，与产权类项目(mù)相比，特许(xǔ)经营(yíng)REITs项目在经营权到期后不再产生现金收益(yì)，特许(xǔ)经营权分(fēn)红目(mù)前已包含(hán)了(le)利(lì)润分(fēn)配和本金的归(guī)还，在选择投资标的时(shí)应(yīng)了解资产类(lèi)型和分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平(píng)均(jūn)分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日(rì)-4月(yuè)21日）陆续迎来除(chú)息日，此外尚有6只REITs实际(jì)分配情况尚未公(gōng)布(bù)。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出了高比(bǐ)例(lì)的稳(wěn)定(dìng)分(fēn)红，15只公(gōng)告(gào)2022 年可供(gōng)分配金额的公募(mù)REITs产(chǎn)品(pǐn)中，2022年全(quán)年分配金额(é)占可供(gōng)分配金额比例平均(jūn)为98.89％，且(qiě)绝(jué)大(dà)部分分配(pèi)比(bǐ)例(lì)在96％以上。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关(guān)负责(zé)人对此表示，投资公募(mù)REITs的主要收益(yì)来源为(wèi)持(chí)有期分红收益(yì)，以及基金份额(é)交易价格的(de)变化。基金份(fèn)额二级市(shì)场(chǎng)价格受(shòu)到(dào)公募REITs资产运营情况(kuàng)及市场因素(sù)的综合影响，较易(yì)引(yǐn)起波动。与此相比，基金分红预期则更(gèng)有规律可(kě)循。公募REITs的分(fēn)红主要来自基础(chǔ)设施资产的(de)经(jīng)营(yíng)现金流，投资人(rén)通过基金募(mù)集材料(liào)和信息披露文件，结合(hé)行业及市(shì)场情况，可以分析基础(chǔ)设施项(xiàng)目的经营业绩，作为进行投资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份(fèn)额二级(jí)市场价格(gé)变化导致(zhì)的浮(fú)盈或浮亏，分红(hóng)作为基金(jīn)份额持有人(rén)实际获得的现金(jīn)收益，对于长期投资者更具参考价值。”中金基(jī)金相关负责人称。

　　平(píng)安(ān)基金REITs 投资中心运营高级副总(zǒng)监李华平也表示，根据《公开募集(jí)基(jī)础(chǔ)设施证券投资基金指引(yǐn)（试行）》及相关法规(guī)要求，基(jī)础设施基(jī)金应(yīng)当(dāng)将90％以上(shàng)合并后(hòu)基金年度(dù)可分配(pèi)金额以现金形式分配(pèi)给投资者，强制(zhì)分红(hóng)机(jī)制(zhì)是公(gōng)募(mù)REITs的主要特征之一，稳(wěn)定的(de)分红机制体现(xiàn)出REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中(zhōng)航基金也认为(wèi)，从投资角度来(lái)看(kàn)，基础(chǔ)设(shè)施公(gōng)募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性”双重特点(diǎn)。二级市场价格反映(yìng)这类产品(pǐn)“股性”的一面，分红(hóng)体现了这类产(chǎn)品的(de)“债性(xìng)”特点(diǎn)。公募REITs有(yǒu)强(qiáng)制(zhì)分(fēn)红要求，分红类似于债券派(pài)息，但不等同于债券的固定利息回报，而是由可供分配现金决(jué)定。

　　从机构(gòu)投(tóu)资者的角(jiǎo)度来看，一(yī)方(fāng)面是(shì)公募REITs丰富了机构投资(zī)者的(de)投资品类，为资产配置(zhì)多元(yuán)化提(tí)供抓手，具有较强的配置价值。另一方(fāng)面，公募REITs的分(fēn)红(hóng)能(néng)够帮助机构投资者稳定收益(yì)。机构投资者(zhě)公募REITs能够通过分红获(huò)取(qǔ)相对(duì)于投资(zī)债券相对高的收益性，在有效控制风(fēng)险的(de)前提下，增厚资产包收益(yì)，起到投资“压(yā)舱(cāng)石”的作(zuò)用。

　　分红(hóng)除(chú)了投资收益“落袋为安”外，市场对(duì)于未来分红水平的(de)预期，也是影响R4斤是多少克，0.4斤是多少克EITs基金二级市(shì)场(chǎng)价格走势(shì)的关键(jiàn)因素之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级(jí)市场(chǎng)表现看，截至(zhì)4月(yuè)21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布(bù)了2022年年报，部(bù)分产(chǎn)品受宏(hóng)观经(jīng)济(jì)的影(yǐng)响，可分配金(jīn)额完成率不达预(yù)期，一(yī)定程度上(shàng)影响了公募(mù)REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级(jí)市场的价格波动(dòng)受多重因(yīn)素的影响，投资收(shōu)益(yì)是(shì)影响REITs二级(jí)市场价格的主要因素(sù)之(zhī)一，而稳定的分红有利于吸引投资者参(cān)与(yǔ)公募(mù)REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近(jìn)期经(jīng)济预期恢复(fù)，一方面市场热点(diǎn)呈现向股票和(hé)债券(quàn)回归的过(guò)程；另一方面，基(jī)础(chǔ)设施项目的经营业绩(jì)相对经济活力的(de)改善有(yǒu)一定的滞(zhì)后(hòu)性(xìng)。

　　此外，公(gōng)募(mù)REITs在分红(hóng)除权日，将(jiāng)对基(jī)金份额(é)的开盘指导价(jià)做调减处理，调减金额(é)根据单位(wèi)基金份额的(de)分红金额进行(xíng)计算。除权操作是对分红前后基金份额净值变化的修正，使投资人在(zài)基金(jīn)分红前后均可以获得公(gōng)平的投资机会(huì)。

　　“分红可增(zēng)强投资者长期投资的信心，同时需结合持(chí)有产品的特(tè)性，关(guān)注(zhù)二级市场(chǎng)扰动(dòng)对整体收益的(de)影响程(chéng)度。”中(zhōng)航基金(jīn)相关人(rén)士也称。

　　特许经(jīng)营权分红包括利(lì)润(rùn)分配和本金归(guī)还(hái)

　　普通投(tóu)资者应了解底(dǐ)层资产情况

　　多位业内人士(shì)还(hái)提(tí)醒，与现有公募基金分红(hóng)前(qián)提是本金之上(shàng)的增值部(bù)分不同，特许(xǔ)经营权REITs基金(jīn)运作期间的“分红”界定为“分派”更为(wèi)准确，分(fēn)派的是本金与增值(zhí)两个部分，两个部分之间的(de)比例是变动(dòng)的，与现(xiàn)有(yǒu)公(gōng)募基金分红差异很大，大多数普通投资者可能把“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年(nián)、60年等合同年(nián)限(xiàn)到期(qī)后基金价值面临极大(dà)不(bù)确定性，这是(shì)该类投资者(zhě)应该(gāi)注意的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募(mù)REITs主要有特许经(jīng)营权类(lèi)和产权类两(liǎng)大资产类(lèi)型，持有(yǒu)产(chǎn)权类产(chǎn)品的收益(yì)主要包括(kuò)每(měi)年的现(xiàn)金分(fēn)红及(jí)资产增值(zhí)的收(shōu)益(yì)，而持有特许经营类产(chǎn)品的收(shōu)益主要来(lái)自项目每(měi)年(nián)的现金分红。其中，特许经营权类资产的分红包括了利润分(fēn)配和(hé)本(běn)金(jīn)的归还，两者的比率(lǜ)也是变动的，对特许(xǔ)经(jīng)营权类(lèi)资产的公募(mù)REITs可以(yǐ)内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资(zī)收益。普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资者在选择投资标的时，应(yīng)了解公募REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航基金也表示，从细分来看(kàn)，各类公(gōng)募REITs分红(hóng)因(yīn)底层资产属性不同(tóng)而(ér)形成区别。特许经(jīng)营权类(lèi)的公募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益”，分红相(xiāng)对较多，债(zhài)性偏(piān)强。而产权类的(de)公募(mù)REITs分红主要为(wèi)“收益”，更看重底层(céng)资产的价值增值，所以相对股性偏强。普通投资(zī)者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选择产品(pǐn)的二(èr)级(jí)市场价(jià)格和分红有合理预期(qī)。

　　中金基金相关(guān)负责(zé)人也认为，与产权类项目相比，特许经营项目在经营权到期后不再能产生现金收益，因此将(jiāng)可供分配金额的(de)分配理解(jiě)为“分派”比“分红”更加准确。基于(yú)这(zhè)个特点，剩余经营(yíng)期(qī)限较(jiào)短的特许(xǔ)经营项目，通(tōng)常具备(bèi)更高的(de)分(fēn)派(pài)率(lǜ)水(shuǐ)平(píng)。对于剩余(yú)期限较长(zhǎng)的(de)特许经(jīng)营权项(xiàng)目，即使分派率(lǜ)相对较低，也有(yǒu)足够年限收(shōu)回本(běn)金并取(qǔ)得收(shōu)益。

　　中金(jīn)基金该(gāi)负责人提醒投资(zī)者注意，特(tè)许经营(yíng)权项目的分派(pài)金额(é)包含了投(tóu)资(zī)本(běn)金，在不进行扩募的情况下，基金(jīn)份额单价随着分派进度逐年(nián)下降是正(zhèng)常现象(xiàng)，投资(zī)特(tè)许(xǔ)经营权REITs的收(shōu)益来自项(xiàng)目剩余期限产生的(de)现(xiàn)金流。

　　“与特(tè)许经(jīng)营项目相比，产权类项目的土地或建筑的(de)剩余使用年限一般较长，再加上到期后通过对建筑(zhù)的更新改造或补缴土地出让金等(děng)追加(jiā)投资，有机会进一步延长经营期限。这种(zhǒng)类似(shì)永续经营(yíng)的(de)假(jiǎ)设反(fǎn)映在基础资产的估值上，使产(chǎn)权类REITs具备(bèi)更显著(zhù)的(de)资产投(tóu)资属性。”该(gāi)负责人称。

　　观测(cè)内(nèi)部收益(yì)率等指(zhǐ)标

　　评估项目底层资产运营情(qíng)况

　　在(zài)基金分红的时点(diǎn)，多位(wèi)业内人士还表(biǎo)示，在产品分红期，投(tóu)资者可(kě)以(yǐ)观测经营(yíng)活动现金(jīn)流、可供分配现金(jīn)、内部收益率(lǜ)等指(zhǐ)标，来观察和评估项目底层资产(chǎn)的(de)运营情况。

　　中航基金表示，年报指(zhǐ)标(biāo)中(zhōng)，跟现(xiàn)金(jīn)相关的指标有两(liǎng)个：一是年报中(zhōng)披露的经(jīng)营活动现金流，二(èr)是可供分配现(xiàn)金，二者存在本质性区(qū)别。经营活动产生的现金(jīn)净流量是指企业经营(yíng)、筹资、投资产(chǎn)生的现金流，基于企(qǐ)业本身经营活动产生；可(kě)供分配的现金(jīn)实质上(shàng)是从(cóng)EBITDA出发，对(duì)非现金影响利润表的项目进行调整，加期初现(xiàn)金，最终得到(dào)的账面现金。

　　李华(huá)平也表(biǎo)示(shì)，公(gōng)募REITs作为(wèi)资产配置新选择，投(tóu)资(zī)价(jià)值体现在(zài)相对股债市场(chǎng)独立的(de)资产配置功(gōng)能，比较适(shì)合(hé)长期持有。建议(yì)投资(zī)者(zhě)对经营权类的(de)资产可(kě)以更多关注内部收益率(lǜ)的高低，对(duì)产权类的资产更(gèng)多关注分派率高低。因为公募REITs可分配收益主要来自(zì)底层资产的经(jīng)营净现金(jīn)流(liú)，所以底层(céng)资产运营情况(kuàng)直(zhí)接影响投资回报，投资者可综合考(kǎo)虑原始(shǐ)权益人(rén)综合(hé)实(shí)力、运营管理机构实力、公募基(jī)金管理(lǐ)人实力(lì)等多重因(yīn)素来选择投资(zī)标的。

　　中信(xìn)证券研(yán)报也(yě)显示，公(gōng)募(mù)REITs进入密集分红期，由(yóu)于分红交易带(dài)来的短期博弈(yì)机(jī)会(huì)仍在，叠加此(cǐ)前市(shì)场接连回调，建议投资者关注(zhù)有(yǒu)基本面支撑(chēng)、填(tián)权效应(yīng)相对明显(xiǎn)、同时(shí)分红规模较为可(kě)观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均会(huì)载明REITs在发(fā)行(xíng)首年及(jí)次年的可(kě)供分配金(jīn)额预测。投资(zī)者可以将REITs的实际分(fēn)红(hóng)金额与募集材料中(zhōng)披露预测(cè)进(jìn)行(xíng)比较分(fēn)析，结(jié)合经济及市场的实际环境，对基(jī)础设施项目的(de)运营业(yè)绩及REITs的管理能力进行判断(duàn)。”中金基(jī)金上述(shù)负责人也称。

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