近两年(nián)火爆的创新产(chǎn)品(pǐn)公募REITs进入(rù)密集分红期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日(rì)，公(gōng)募REITs整体呈现出高比例(lì)稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供(gōng)分配金额的REITs产(chǎn)品，平均(jūn)分(fēn)红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内人士对此表(biǎo)示，强制分红(hóng)机制是(shì)公(gōng)募(mù)REITs主要特征之一，稳定分红(hóng)体现出该(gāi)类产品长期投资价(jià)值，通(tōng)过(guò)观(guān)测经营(yíng)活(huó)动(dòng)现金流、可供分配现金等(děng)指标，也(yě)是观察(chá)REITs项目底(dǐ)层资产运营情况(kuàng)的“窗口”。他(tā)们也提醒普通投资者注意，与产(chǎn)权(quán)类(lèi)项(xiàng)目(mù)相(xiāng)比，特(tè)许经营REITs项目在经营权到(dào)期后不(bù)再产(chǎn)生现(xiàn)金收益，特许经营权分红目前已包含了利润(rùn)分(fēn)配和本金的归还(hái)，在选(xuǎn)择(zé)投资标(biāo)的(de)时应了解资产(chǎn)类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集(jí)分红(hóng)期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分配情(qíng)况尚未公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配(pèi)金额占(zhàn)可(kě)供(gōng)分配金(jīn)额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中(zhōng)金(jīn)基(jī)金相关负责人对此表(biǎo)示，投资公募REITs的主要收(shōu)益来源为持有期分(fēn)红收益，以(yǐ)及基(jī)金份额交易价(jià)格(gé)的变化。基金(jīn)份额二级市场(chǎng)价格(gé)受到公募REITs资产运营情况及市场因素的综合影响，较易引起波动。与(yǔ)此(cǐ)相比，基(jī)金分(fēn)红预期则更有规(guī)律可(kě)循。公(gōng)募REITs的分红主要来自基础设施资产的经(jīng)营现金流，投资人通过基金募集(jí)材料和信息披露文件，结合行业(yè)及市(shì)场情况，可以(yǐ)分析基础设(shè)施项目(mù)的经营业绩，作为进行投资决策的重要(yào)参考。

　　“相对(duì)于基金份额二级市场价格(gé)变化导致的浮盈(yíng)或浮亏，分红作为基金(jīn)份(fèn)额持有人实际获得的现金(jīn)收(shōu)益，对(duì)于长期投资(zī)者更具参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投(tóu)资中(zhōng)心运营高级(jí)副(fù)总(zǒng)监李华平也表示(shì)，根据《公开(kāi)募集基础设施证券投资(zī)基(jī)金(jīn)指引(yǐn)（试行）》及相(xiāng)关法规要(yào)求，基础(chǔ)设施基金(jīn)应当将(jiāng)90％以上合(hé)并后基金年度可(kě)分(fēn)配(pèi)金额以现(xiàn)金形式分配给投资(zī)者，强制分红机制(zhì)是公募REITs的主要特征之(zhī)一，稳定(dìng)的(de)分红(hóng)机制体(tǐ)现出REITs产品长期(qī)投资价(jià)值。

　　中航(háng)基金也认为，从投资角度来看，基(jī)础(chǔ)设施公募REI拼多多10几块的美瞳可以用吗，拼多多ovolook品牌美瞳Ts同时具备“股性”和“债性(xìng)”双重特点。二(èr)级市场价格反(fǎn)映这类产(chǎn)品“股性”的(de)一(yī)面，分红体现了这类产品的“债性(xìng)”特(tè)点。公募REITs有强制分红要(yào)求，分红类似于(yú)债券派息，但(dàn)不等同于(yú)债券(quàn)的固定利息回报(bào)，而是由(yóu)可(kě)供分配现金决定。

　　从(cóng)机(jī)构投资者的角度来看，一方(fāng)面(miàn)是公募REITs丰富了机构投资者的投资(zī)品类，为资产配(pèi)置多(duō)元(yuán)化提供抓(zhuā)手，具(jù)有较(jiào)强的(de)配置价值。另一方(fāng)面，公募(mù)REITs的分红能够(gòu)帮助机构投资(zī)者稳(wěn)定收益。机构投资者(zhě)公募REITs能够(gòu)通(tōng)过分红获取相对于投资债(zhài)券相对(duì)高的收益(yì)性(xìng)，在有效控制风险的前提下，增厚资(zī)产包收益(yì)，起到(dào)投(tóu)资(zī)“压舱石(shí)”的作用(yòng)。

　　分红(hóng)除了投(tóu)资收益“落袋(dài)为安”外(wài)，市场对于未来分红水平的(de)预(yù)期(qī)，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市(shì)场价格走势的关键因素之一。

　　从(cóng)近期公(gōng)募REITs的(de)二级市(shì)场表现看(kàn)，截至(zhì)4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收(shōu)盘）指数收于(yú)975.99 点(diǎn)，年(nián)内(nèi)下跌7.44％，未(wèi)跑(pǎo)赢主要股票和(hé)债券宽(kuān)基(jī)指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了2022年(nián)年报(bào)，部分产品受宏观经济的影(yǐng)响，可分配金额(é)完(wán)成率不达预期，一(yī)定程度上影响了公(gōng)募REITs二级(jí)市场的价格。”李华(huá)平称(chēng)，公募REITs二级市场的价(jià)格波(bō)动(dòng)受(shòu)多重(zhòng)因素的影响，投资收益是影响REITs二(èr)级市(shì)场价格(gé)的主要因(yīn)素之一，而稳定的(de)分红有利(lì)于(yú)吸引(yǐn)投资者参与公募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负责(zé)人(rén)也(yě)表示，近期经济预期恢复，一方(fāng)面市场热点呈现向(xiàng)股票(piào)和债券回归的过程；另一方面，基础(chǔ)设施(shī)项目的经营业绩相对经(jīng)济活力的改善(shàn)有一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘指(zhǐ)导价(jià)做调减处理，调(diào)减(jiǎn)金额根(gēn)据(jù)单位基金份额的分红金(jīn)额进行计(jì)算。除(chú)权操作(zuò)是(shì)对分红前(qián)后(hòu)基金(jīn)份(fèn)额净值变化的修正(zhèng)，使投资人在基金分(fēn)红前后均可以获(huò)得公平的投资(zī)机会。

　　“分红可增强投(tóu)资者(zhě)长(zhǎng)期投资(zī)的信心(xīn)，同时需(xū)结合(hé)持有产品的特性，关(guān)注二级(jí)市场(chǎng)扰动对(duì)整体收益的影响程度。”中航基金相关人(rén)士也(yě)称。

　　特(tè)许经营权分红包括利润分配和本金(jīn)归还

　　普通投资者应了解(jiě)底(dǐ)层资(zī)产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基金(jīn)分(fēn)红前提是本金之上的增值部分不同，特许(xǔ)经(jīng)营权REITs基金运作(zuò)期间的(de)“分红”界定为“分派”更(gèng)为准确，分派的是本金与增值(zhí)两(liǎng)个部分，两个部分(fēn)之(zhī)间的(de)比例是变动(dòng)的(de)，与现(xiàn)有公募基金分(fēn)红差异很大，大多数普通投资(zī)者可能把“分派”金额(é)误(wù)认为是(shì)持续分红。一(yī)旦(dàn)30年、40年、50年、60年(nián)等合同(tóng)年限到期后基金价值面临(lín)极(jí)大(dà)不(bù)确定(dìng)性，这(zhè)是该类投资者应该注意的(de)情(qíng)况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许(xǔ)经营权类和产(chǎn)权类(lèi)两大资(zī)产类(lèi)型，持有产权类产品(pǐn)的收(shōu)益主要(yào)包括每年的现金分红及资(zī)产增值(zhí)的收(shōu)益，而(ér)持有特(tè)许经营类产品的收益(yì)主要来(lái)自项目每年的现(xiàn)金分红。其中，特许经(jīng)营权类资产的分红包(bāo)括(kuò)了利润分配和本金的(de)归还，两(liǎng)者的比率也是(shì)变(biàn)动的，对特许经营权类资产(chǎn)的公募REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普通投资者在选(xuǎn)择投资标(biāo)的时，应了解公募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航基(jī)金也表示，从细(xì)分来看，各类公募REITs分(fēn)红因底层资产(chǎn)属(shǔ)性(xìng)不同而形成区别。特许(xǔ)经营权类的(de)公(gōng)募REITs产品因(yīn)其分(fēn)红相当(dāng)于包含“本(běn)金+收(shōu)益”，分红相(xiāng)对较多，债性(xìng)偏强。而产(chǎn)权类的公募REITs分(fēn)红主要(yào)为(wèi)“收益”，更看重底层资产(chǎn)的价值增值，所(suǒ)以(yǐ)相对股性偏强。普通投资者(zhě)在选择(zé)公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选择产品(pǐn)的(de)二级(jí)市场价格和分(fēn)红有合理预期。

　　中金基金相关负责(zé)人也(yě)认为，与产(chǎn)权类项目(mù)相比，特许经(jīng)营项目在经营(yíng)权(quán)到期后不再能产生现(xiàn)金收(shōu)益，因此(cǐ)将可供分配金额的分配理解为“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于这个特点，剩余经营期限较(jiào)短的特许经营项目(mù)，通常(cháng)具备(bèi)更高的分派率水平。对于(yú)剩余(yú)期限较(jiào)长(zhǎng)的特许经(jīng)营权项目(mù)，即使分派率相(xiāng)对较低，也有足够年限收回本金(jīn)并取(qǔ)得(dé)收益(yì)。

　　中金基金该负责人(rén)提醒(xǐng)投资者注意，特许(xǔ)经营(yíng)权项目的分派金额包含了投资本金(jīn)，在不进行扩(kuò)募的情况(kuàng)下，基金份额单价(jià)随着分派进(jìn)度逐年下(xià)降是正常现象，投(tóu)资(zī)特许经营权(quán)REITs的收(shōu)益(yì)来(lái)自(zì)项目(mù)剩余期限(xiàn)产生的现金(jīn)流。

　　“与特许(xǔ)经营项目相比，产权类项目的土地(dì)或建筑(zhù)的剩(shèng)余使(shǐ)用年限一(yī)般较长，再加上到期(qī)后通过对建筑的更新改造或(huò)补缴土地(dì)出让金等追(zhuī)加投资，有机会进一(yī)步延长经营期限。这种类似永续经营的(de)假设反映在(zài)基(jī)础(chǔ)资产的(de)估(gū)值上(shàng)，使(shǐ)产权类REITs具备(bèi)更显著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测(cè)内(nèi)部收益(yì)率等指(zhǐ)标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基(jī)金(jīn)分红的时点，多位业内人(rén)士还表示，在产品分红期，投资(zī)者可以(yǐ)观(guān)测(cè)经营活动(dòng)现金(jīn)流、可(kě)供分(fēn)配现金、内部收益率等指标，来观察和评(píng)估(gū)项目底层资产的(de)运营(yíng)情况。

　　中航(háng)基金表示，年报指标(biāo)中，跟现金相关的(de)指标有(yǒu)两个：一是年报中披露的经营活动现(xiàn)金(jīn)流，二(èr)是可供分配现(xiàn)金，二者存在本质性区(qū)别。经营活动产生的现(xiàn)金净(jìng)流量是(shì)指企业经营(yíng)、筹(chóu)资、投资产生(shēng)的现金流，基于企(qǐ)业(yè)本身经营活动产(chǎn)生；可供分配的现(xiàn)金实质上是从(cóng)EBITDA出(chū)发(fā)，对非现(xiàn)金影响利润(rùn)表的(de)项目进行调(diào)整，加期初现金，最终(zhōng)得(dé)到的账(zhàng)面现金(jīn)。

　　李华平也表(biǎo)示(shì)，公募REITs作为资产(chǎn)配置(zhì)新(xīn)选择(zé)，投资价值体现在相对股(gǔ)债(zhài)市场独(dú)立(lì)的资产(chǎn)配置功(gōng)能(néng)，比较适合长期(qī)持有。建(jiàn)议投资者对经营权类的资产拼多多10几块的美瞳可以用吗，拼多多ovolook品牌美瞳可(kě)以更(gèng)多关(guān)注内部(bù)收益率的高(gāo)低，对产权(quán)类的资产更(gèng)多关(guān)注分派率高低。因为公募(mù)REITs可分配收益主(zhǔ)要来自(zì)底层资产的经(jīng)营净现金流，所以底(dǐ)层资产运营情况直(zhí)接影响投资回报(bào)，投资者可(kě)综合考虑原始权益人综合实力、运(yùn)营管理机构(gòu)实力(lì)、公募基金管理人实(shí)力等多重因(yīn)素来选择投(tóu)资标的。

　　中信(xìn)证(zhèng)券研报(bào)也显示，公(gōng)募REITs进入密(mì)集分红期，由(yóu)于分红交易带来的短期(qī)博弈(yì)机会仍在，叠加此(cǐ)前市场接连回调，建(jiàn)议投资者关注有基本(běn)面支撑(chēng)、填权效应(yīng)相对明显、同(tóng)时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均会载明REITs在发行首(shǒu)年及次(cì)年(nián)的可供分(fēn)配金额预测。投资者可以将REITs的实际(jì)分红(hóng)金(jīn)额与募集(jí)材料中披(pī)露预测进(jìn)行(xíng)比较分析，结合(hé)经济及(jí)市(shì)场的实(shí)际环境，对基础设施项(xiàng)目的运(yùn)营业绩及(jí)REITs的(de)管(guǎn)理能力进行(xíng)判断。”中金(jīn)基金上述负责(zé)人也称。

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