OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子公(gōng)司哲库科技，引发(fā)了(le)公募REITs扩募风波，如今，二级市场(chǎng)的影响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日(rì)，华(huá)安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT开(kāi)盘继续(xù)延续此前几日(rì)的下跌走势，午后跌幅一度扩(kuò)大，尾(wěi)盘有所(suǒ)拉升，全天收跌6.22％，最(zuì)近3个交(jiāo)易日跌(diē)幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江光(guāng)大园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库科(kē)技是其扩(kuò)募拟(nǐ)新购(gòu)入基(jī)础设凉风席席的是什么意思，凉风席席是成语吗施资产张(zhāng)润大厦的重要承租方之一，目前未收到哲(zhé)库科技(jì)及OPPO方面(miàn)关于停止执(zhí)行已签租(zū)赁协(xié)议的通(tōng)知(zhī)。同时，在公告中，华安张(zhāng)江光大园REIT进(jìn)一(yī)步表示，原(yuán)始权益人将继续密切关(guān)注哲库科技(jì)后续情况，积极(jí)做好相关应对。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原(yuán)始(shǐ)权(quán)益人相关负责人也表示，近期已同步启动了应急预案，排摸储(chǔ)备租户，积极应对哲库提前退租(zū)的可能事项。由于(yú)张润(rùn)大厦是全国首批REITs申报(bào)扩募(mù)项目，公司领(lǐng)导高度重视，浦东新区国资(zī)委也(yě)高度关注。

　　多位业内(nèi)人(rén)士(shì)表示，华安张江光大园REIT近期(qī)市场波(bō)动较大，但其实不动产公募REITs项(xiàng)目短期出租率下跌(diē)并不会从根本上影响其内外价(jià)值，投资(zī)者应理(lǐ)性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级(jí)市场(chǎng)价格继(jì)续波动(dòng)

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗(qí)下芯片子(zi)公司(sī)哲库科技的事件继续(xù)扰动公募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT以3.726元的(de)价格小幅低开，此后二级市(shì)场价格开始震荡走(zǒu)低，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华(huá)安张江光大(dà)园REIT跌幅一度扩(kuò)大到(dào)8.30％，随后(hòu)价格有所回升(shēng)，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利消息影响，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT最近几(jǐ)个交易日二级市场价(jià)格表现欠佳，5月(yuè)11日以(yǐ)来，3个交易日跌幅达到(dào)9.69％，今年以(yǐ)来跌幅7.76％。不过，自2021年6月(yuè)21日上市以来，华(huá)安(ān)张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在(zài)全市(shì)场(chǎng)公募(mù)REITs中(zhōng)位居前列。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市场整体表现上看(kàn)，目前上(shàng)市的8只(zhǐ)产(chǎn)业园(yuán)区基础设施REITs中，仅博时招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只均有不同程(chéng)度(dù)下跌，8只产(chǎn)业园区基础设施REITs5月15日平均跌(diē)幅1.38％。今年(nián)以来(lái)平均(jūn)跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一(yī)季报(bào)中已(yǐ)经披露张江光大园(yuán)项目出租率有所(suǒ)下(xià)降(jiàng)，如(rú)今拟扩募的项目又遭遇突发事(shì)件，因此导致二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格出现波动。”一(yī)位业内(nèi)人士分(fēn)析称(chēng)。

　　不(bù)过，在上述人(rén)士看来(lái)，尽(jǐn)管出于(yú)风险规(guī)避的原因，最近(jìn)几个交(jiāo)易日场(chǎng)内(nèi)资金有(yǒu)所流出，但是，不动(dòng)产(chǎn)公(gōng)募REITs项目(mù)短期出租率下(xià)跌并不会从根本上影响其内外(wài)价值(zhí)。

　　他也(yě)同(tóng)时表示，目前随着二级市场价(jià)格(gé)下跌，风险(xiǎn)也得到一定释放，但是价格涨跌会受到基本(běn)面、情绪(xù)面等(děng)多重因素(sù)影响，不(bù)好判断(duàn)价格是不是已经完全触底。

　　此外，还有(yǒu)一位业内(nèi)人士表(biǎo)示，今年整体REITs市场表现(xiàn)低迷，不少产品年内二级市场(chǎng)跌幅较大，其实有些(xiē)隐含收益率高的产品(pǐn)具备(bèi)一定的投资价值，很适合稳健类(lèi)投资者。此外，伴随着经济复苏的(de)步(bù)伐，产业园区、物流类等REITs产品具备一(yī)定(dìng)的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事高如星(xīng)对此表(biǎo)示(shì)，若张江园区最终(zhōng)能(néng)顺利解决招(zhāo)商，平稳过度(dù)对经营现金流没(méi)有造成大(dà)的影响，“事件性利空下调至得这么急、这么(me)深，加上前期本身园区类资产就回(huí)调不少了，这就是黄(huáng)金坑。”不过，他也强调(diào)，最终(zhōng)还是落到租金收入受不受影响，影响(xiǎng)多大，估计园区会最终(zhōng)解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩募路上再迎(yíng)接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关停旗(qí)下(xià)芯片(piàn)子(zi)公(gōng)司哲(zhé)库科技。随后5月12日晚，华安(ān)张江光大园REIT发布公告(gào)，紧急回应称，哲库科(kē)技(jì)是(shì)其扩(kuò)募拟新购入基础设施资产张润大(dà)厦的(de)重要承租方之一，目前未(wèi)收到哲库科技及OPPO方面(miàn)关于停止执行已签租赁(lìn)协议的通知。同时，在公(gōng)告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权益人将(jiāng)继续密切关(guān)注哲库科技后续(xù)情况，积(jī)极做(zuò)好相关应对。

　　此前，张(zhāng)江REIT因其一季报中披露的张江光大园项目出租率下降事(shì)项(xiàng)，一度二级市场价格(gé)出(chū)现回落。在随后召开的(de)业绩(jì)说明会中管理人就(jiù)相关事项进行了解释说明，市场信心得到了一定提振，二(èr)级(jí)市场价格(gé)表现也趋于平稳(wěn)。据了解，张江(jiāng) REIT在5月11日召开的线上(shàng)和线(xiàn)下的(de)扩(kuò)募(mù)说(shuō)明会上(shàng)，运营(yíng)团队表示了对(duì)张江光大园项目的(de)信心，预(yù)计签署意向书和(hé)合同谈判(pàn)中的储备租户正常转(zhuǎn)化后(hòu)，项目出租(zū)率将得到回升。没想到仅(jǐn)过了不到三周的时间，张(zhāng)江REIT的扩(kuò)募之路又迎来了新(xīn)的考(kǎo)验。

　　因张江REIT的上述(shù)公告(gào)引起(qǐ)了(le)市场(chǎng)各方的广泛关注，张江REIT拟扩募购入项目(mù)的原始(shǐ)权益(yì)人相关(guān)负责(zé)人坦言，事发突(tū)然确实始料未及，在获悉OPPO关停哲库科技消息的第一(yī)时间(jiān)即奔赴现(xiàn)场进(jìn)行(xíng)了沟通(tōng)和核实工作，并同步启动(dòng)了应急预案，排摸储备租户，积极应对哲(zhé)库提前退租的可(kě)能事项。由(yóu)于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高(gāo)度重视，据悉新区国资委也高度关注。

　　当(dāng)谈及储(chǔ)备租(zū)户情况(kuàng)，相关负责(zé)人介绍说，目前(qián)储备(bèi)租(zū)户还是比较丰富的，覆盖了芯片测试、人工智能(néng)、航天产业、信(xìn)息技术(shù)等(děng)产业客户，租赁意向面积(jī)超过了2万方。从意(yì)向储备转化为实际租户需(xū)要一(yī)些(xiē)时间。

　　“我(wǒ)们正在着手通过签署(shǔ)租赁意向(xiàng)书(shū)来尽快锁定一些(xiē)重要租户。虽然收了(le)三个月履约保证金给了我们一些空间，但(dàn)本(běn)着对首批扩募(mù)、对市(shì)场负责的态度，我(wǒ)们肯定(dìng)要全力与时(shí)间(jiān)赛跑，把这些面积在短期内完(wán)成去化(huà)。”相关(guān)负责人说道。

　　张江REIT已持有的同区域的张江光大园项目(mù)一季度(dù)末也有将近30％的空(kōng)置率，原始权益人有(yǒu)那么多储备租户，之前的空置率为何未能得到解决。

　　对此相关负责人解释，张江光大(dà)园一直以来都坚持(chí)以市场化(huà)运营为导(dǎo)向，历史运营表现稳定，租户的调租和换租(zū)都属于正常(cháng)情况，而这次项目(mù)的大(dà)租户退租正好发生在市场活跃度(dù)的(de)短期低(dī)点，目前市场情况已(yǐ)有所好转。在看到出租率下滑情况没有得到及时修复后，张江(jiāng)这边(biān)也作了一定的资源调配和(hé)倾斜(xié)，引入了一些(xiē)储备(bèi)租户。

　　另外，张润(rùn)大厦和张江光大园项目在给租户的分隔空间、交付标准、租金(jīn)水平(píng)等(děng)方面也(yě)有一些差异化，张润大厦多是两千多(duō)平的大平层，楼的成新(xīn)度高一些，单价也(yě)贵一些，张(zhāng)江光大园(yuán)单层以一千平的面(miàn)积为主，还有一些独栋形态的物业。租户自身也会有(yǒu)诉求(qiú)，也会根据自身(shēn)需求(qiú)和预算挑(tiāo)选区域内(nèi)的不同物业。

　　“如果扩募(mù)完成以(yǐ)后(hòu)，新(xīn)老资产的管理人都(dōu)变成了一家，后续我们在资(zī)源共享和联合营销方(fāng)面能更加(jiā)充分(fēn)发挥协同(tóng)效应，相(xiāng)信(xìn)可(kě)以做得更好。”上(shàng)述负责人补充说道。

　　最后(hòu)谈及对于张江REIT的定位(wèi)和展望，相关负责人(rén)表示(shì)，张江集团和(hé)张江高科(kē)目前在管(guǎn)资产约五百万方(fāng)，还(hái)有一些其(qí)他(tā)在(zài)开发的储备项目，这些都将成为(wèi)张江REIT实(shí)现打(dǎ)造张(zhāng)江(jiāng)园区产业空间资产(chǎn)上市(shì)平台(tái)目标的坚实后盾和储备(bèi)资(zī)源。“我们(men)非常(cháng)重视张江REIT这(zhè)个资本平台和它未来的发展(zhǎn)。”相关负责人表示，“这次扩募是我们实现基金扩(kuò)容的(de)第一步，也是(shì)至关重(zhòng)要的一步，眼下我们可(kě)能面临了(le)一些突(tū)发情况(kuàng)需要解决，但是(shì)这和我们在张江科学凉风席席的是什么意思，凉风席席是成语吗城这(zhè)三十(shí)年建设发展过程中所(suǒ)经历的(de)相比(bǐ)，只能(néng)算是一个非常小的插曲。我们有信心排除万难，尽一切可能(néng)化解当前(qián)突(tū)发事件的所有负面影响，维持预期和(hé)市场的信心。”

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