5月以来(lái)，房地产(chǎn)板(bǎn)块(kuài)个股多出现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截(jié)至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募基(jī)金(jīn)为(wèi)代表的机构对于这一板块(kuài)已经在悄(qiāo)然布局。数据显示，以南方和(hé)华夏(xià)的两(liǎng)只老牌(pái)ETF基金(jīn)为例，5月9日时所公布(bù)的总份(fèn)额(é)均较4月28日(rì)时有小幅增长。根据基(jī)金一季报统(tǒng)计，龙(lóng)头与地(dì)方国企(qǐ)央企获得增持，持仓数量占流(liú)通股比重增幅五只个股(gǔ)分(fēn)别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房(fáng)地产或“底部回升”

　　行业红利(lì)时代已过 精耕细(xì)作成共识(shí)

　　从公募基金对房(fáng)地产的配(pèi)置看，2019年末，公募所持有的房地产行业标的(de)市(shì)值约1188亿元，占其所持股票市(shì)值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色，但公募所(suǒ)持房地产(chǎn)公司市(shì)值在股票资产中的(de)占比却断(duàn)崖式下(xià)跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回升(shēng)，年底这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房(fáng)地产(chǎn)行业(yè)的持股比例也(yě)同(tóng)步回(huí)升，从2021年底(dǐ)的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以延续。数据统计显示，公募重仓持有房地(dì)产板块一季度市值TOP15门(mén)槛(kǎn)为(wèi)1.6亿(yì)元，较2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓市(shì)值(zhí)前(qián)五个股分别(bié)为保(bǎo)利(lì)发(fā)展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江(jiāng)集团，持仓市值占板块(kuài)比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难(nán)发现，公(gōng)募对(duì)于房地(dì)产的投资愈发有集中于龙(lóng)头的趋势(shì)。Wind显示，在公(gōng)募基金一季(jì)报汇(huì)总的重(zhòng)仓股中(zhōng)，房地产板块排名最(zuì)高的(de)是保利发展(zhǎn)，在基金重仓第33位(wèi)。排名第二的是招商蛇(shé)口，排在第(dì)78位。而老(lǎo)牌龙(lóng)头股(gǔ)万科A排在第96位(wèi)。对比去年四季(jì)报(bào)，变化之处首先在于几只房地产龙头股从排(pái)位上看均(jūn)有退步，尤其(qí)是万(wàn)科最(zuì)为明显；其(qí)次是金地集(jí)团退出(chū)百大(dà)之(zhī)列(liè)。但(dàn)考(kǎo)虑到房地产(chǎn)是复苏链上最后一(yī)环，且首季并(bìng)非(fēi)行业销(xiāo)售旺季，其(qí)传导到二级市场乃至机构持仓上还需要时间(jiān)周(zhōu)期(qī)。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈判断房地产(chǎn)已经进入大分(fēn)化时代，一二(èr)线城市好(hǎo)于三(sān)四线城市。而映(yìng)射到二级市场投资上，配(pèi)置房地产行业轻松(sōng)收获(huò)行(xíng)业贝塔的红利(lì)期一去不(bù)返了。“如果按照产(chǎn)业周期(qī)来分(fēn)类，包括(kuò)房(fáng)地产等几类行业在(zài)盖特纳(nà)曲线里(lǐ)属于成(chéng)熟(shú)期(qī)或者(zhě)衰(shuāi)退(tuì)期的行业，传统认知上没有什么投资(zī)机会的(de)。但在(zài)这(zhè)几年特殊的行情里(lǐ)包括(kuò)煤(méi)炭(tàn)、电解铝(lǚ)等类似的行业也(yě)出现了一些机会，背后的逻辑是(shì)供给侧发生了更大的(de)变化。”一(yī)不愿具名的上海公(gōng)募基(jī)金经理指出。

　　不(bù)过也有公募人士(shì)持谨慎乐观态度：“行业(yè)前几年17亿(yì)～18亿平方(fāng)米的年销售面积很难(nán)再出现了，2022年光(guāng)是(shì)居民存款数(shù)量(liàng)增加了15万(wàn)亿元。中国存量有400亿(yì)平方米建筑(zhù)面积，考(kǎo)虑存(cún)量地(dì)产的更(gèng)新，也有(yǒu)近10亿平方米。需(xū)求端还(hái)需要有一定的(de)政策(cè)出(chū)来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈(yíng)基金(jīn)房地产研(yán)究员吕功绩也指出：“时至(zhì)今日(rì)，无论(lùn)从城镇化的进程，还是人均住(zhù)房面积(jī)（接近30平(píng)/人），我国均已告别住房短缺时代(dài)，而目前居民的杠杆率和房价收入也不支撑每(měi)年(nián)18万亿元(yuán)的销售额，以(yǐ)及过快上行的房价，因而行业高(gāo)增的时代已经过去，未来(lái)行业的需求或(huò)将回落，在此(cǐ)过程(chéng)中，伴随着(zhe)地产的高杠杆属性，就很容(róng)易出现(xiàn)信用(yòng)风(fēng)险问题（类似2022年的(de)民营地产(chǎn)爆雷），行业进入到(偶数有负数吗数，偶数有负数吗偶数组成的集合描述法dào)供给侧(cè)出清(qīng)的过程。这个过程中，综合(hé)竞(jìng)争力强(qiáng)的公司就能够通过大鱼(yú)吃小(xiǎo)鱼(yú)的(de)方式，获得市占率的提升。当(dāng)行业需求见顶回落(luò)时，行业的贝(bèi)塔已经(jīng)过去了，但不代表没(méi)有投资机(jī)会，机会在于城市(shì)、位置、产品的(de)阿尔法，而对(duì)应到股票(piào)投(tóu)资，就是强竞争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基(jī)于这(zhè)样(yàng)的(de)认识(shí)转变，精耕(gēng)细作(zuò)个股(gǔ)成为(wèi)公募乃至整体(tǐ)机构的务实(shí)之举。

　　机构(gòu)配置房地产“风物(wù)长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产(chǎn)板块(kuài)个股(gǔ)多出现小幅上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日收盘(pán)，中信(xìn)房(fáng)地产指数本月涨幅(fú)约为2％。从具体的个股来(lái)看，《红周刊》利(lì)用Wind统(tǒng)计申万房(fáng)地产(chǎn)板块个股，在纳入统计的124只房地(dì)产(chǎn)类标的(de)股中(zhōng)，本月以来实(shí)现股(gǔ)价(jià)上涨的达(dá)到了81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好排(pái)名前五的公司(sī)月内(nèi)涨幅超过了10％，它(tā)们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福(fú)、荣安地(dì)产。排名第一的上实发(fā)展(zhǎn)，五(wǔ)一假期归来后日成交(jiāo)量明(míng)显(xiǎn)放大，4日(rì)、5日连(lián)续两个交(jiāo)易(yì)日(rì)收(shōu)出(chū)涨停。从该股的基本面来看，上实发展的主营业务为房地产(chǎn)开发与经营。公司(sī)的(de)主要产品及服(fú)务为房地产(chǎn)销(xiāo)售(shòu)、房地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营业(yè)总收入27.87亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)183.02％；归母(mǔ)净利(lì)润2.86亿(yì)元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从(cóng)十(shí)大(dà)流(liú)通股股东来看，各类机构(gòu)都(dōu)有对其(qí)布(bù)局的例子。以3月31日(rì)时的首季十大流通股股东来(lái)看， 具体(tǐ)包括公(gōng)募(mù)的上银基金(jīn)、私(sī)募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管(guǎn)理公司等(děng)都跻(jī)身前十的行(xíng)列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排名(míng)第二的浦东金(jīn)桥也是上海本(běn)地房(fáng)企，其(qí)第一季度的收(shōu)入(rù)利润规模大幅度复苏。究(jiū)其原因(yīn)，一方面是该公(偶数有负数吗数，偶数有负数吗偶数组成的集合描述法gōng)司后疫情时代出租(zū)率(lǜ)复(fù)苏至近年(nián)来最高，另一方面(miàn)则是公(gōng)司拿地结算持续性向好，从数(shù)字(zì)上看，一季度新增虹口135、138住(zhù)宅(zhái)地块，总(zǒng)建筑(zhù)面(miàn)积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头向好背景(jǐng)下，自然也吸引了知名机构在其(qí)中(zhōng)持续驻足。从第一(yī)季度(dù)十大流通股股东(dōng)来看(kàn)，知名私募高(gāo)毅邓晓(xiǎo)峰的两只(zhǐ)产品依然在前十中，这也是连(lián)续第三个(gè)季度(dù)他有(yǒu)的两只产品杀入(rù)前十。同时(shí)榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其(qí)当季还小(xiǎo)幅(fú)增加了持股。

　　除去上(shàng)述两家上海区(qū)域(yù)性(xìng)地产公司外，荣(róng)安地产(chǎn)则是主(zhǔ)要布(bù)局在深圳的地产公司(sī)，一季(jì)报交出的也是一份报喜的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增(zēng)长35.51％。归(guī)属于(yú)上市公(gōng)司股东的净(jìng)利润(rùn)6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周刊》注(zhù)意(yì)到(dào)两(liǎng)只(zhǐ)公募指基首(shǒu)季(jì)新(xīn)杀(shā)入十大流通股股东(dōng)行列。具体说(shuō)来， 南方中证(zhèng)全(quán)指房地(dì)产ETF上榜排(pái)名第(dì)七位，富国中证(zhèng)指数(shù)1000增(zēng)强则排名第(dì)九位，此外联袂出现的(de)机构还有QFII高盛国际和(hé)私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采(cǎi)访(fǎng)时，兴证全球(qiú)基金相(xiāng)关人士分(fēn)析：“经历过行业(yè)洗牌(pái)和(hé)兼并重组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地(dì)市场(chǎng)大幅(fú)降温，优质(zhì)土地供给较多(duō)（券商测算对应潜(qián)在毛利率在25％以上，目(mù)前房企的(de)利润(rùn)率仅20％），绝大多数房企受(shòu)限于信用问题或者资金紧张没(méi)法拿地，龙头房企(qǐ)趁机(jī)获取低成本土地(dì)，龙头房企的(de)拿地力(lì)度（拿地金额/销售金额）基(jī)本在30％以上(偶数有负数吗数，偶数有负数吗偶数组成的集合描述法shàng)；从融资上看，龙头房(fáng)企杠杆率较低，净负债率基本在(zài)70％以下(xià)，而其(qí)他房企(qǐ)的净负债率普遍(biàn)都(dōu)在100％以上，加杠(gāng)杆(gān)空间有限，从融资成本看，龙(lóng)头房企的融资成(chéng)本不(bù)断(duàn)下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售，龙头房企明(míng)显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增(zēng)速(sù)为9％，而TOP14的(de)销售(shòu)额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮(cháo)下，央国企地(dì)产股(gǔ)或存在发展的大(dà)好机会。中信证券指出：“房(fáng)地产行(xíng)业(yè)的结构性(xìng)机会依然存在(zài)，少部(bù)分公司尤其是(shì)央企占(zhàn)据显著优势，其主要(yào)又体现为库存的(de)优势。央企地产(chǎn)公司，现阶段表现出(chū)较低的融资(zī)成本，优质的开发资(zī)源和良好的不动产资产运营能(néng)力的多重竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中(zhōng)特估，国(guó)央企(qǐ)相较于民营地(dì)产公司也是(shì)更有(yǒu)优势(shì)的。”吕功绩强调，“对于(yú)减值、土(tǔ)地(dì)资源债权债务关系等问(wèn)题，市场对民(mín)营房(fáng)开企(qǐ)业的资产会(huì)有更(gèng)多担忧和质疑，所以在这一轮行业出清的过程中，央国(guó)企相较于民企来说估值的修复(fù)更明显(xiǎn)。中特(tè)估的(de)角(jiǎo)度(dù)从中长(zhǎng)期的维(wéi)度看，行业的(de)逻(luó)辑在于集中度(dù)提(tí)升(shēng)后，行业进入(rù)高质量发展阶段，具(jù)备较快速(sù)发展阶(jiē)段更稳定且(qiě)可预期的(de)盈利和现金(jīn)流(liú)创造能力(lì)，以此(cǐ)带来估值中枢的提升，应该关注估值相(xiāng)对较(jiào)低，企业自身资产的(de)质量(liàng)好、运营能力强、可以创造持续现(xiàn)金(jīn)流(liú)的企业。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨的概(gài)率比(bǐ)较低(dī)，行业内(nèi)部将出现分化，要关注将受(shòu)益于行业集中度提升的头部公司。”星石投资首席(xí)研究(jiū)官方磊(lěi)也表(biǎo)示。

　　顺(shùn)应机构这(zhè)一思路的(de)话，或许还是(shì)保(bǎo)利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇口等国资背景龙头前途更(gèng)为光明。不过国投瑞银基金投资部副总监(jiān)綦傅(fù)鹏表示：“需要(yào)客观地(dì)去持续观(guān)察国企央企在三个方面是(shì)否可以维(wéi)持，首(shǒu)先是融资成本保持低位，其次是销售份额持(chí)续提升(shēng)，再次是拿地份额持续(xù)提升(shēng)。”

　　复苏(sū)速(sù)度缓慢

　　机构(gòu)需要多(duō)给一些耐心

　　而《红周刊》也根据(jù)房企一季报梳理发现(xiàn)，对(duì)于2022年的业(yè)绩出现的整体下(xià)滑，2023年一季度的业绩分化更趋明(míng)显(xiǎn)，保利发展(zhǎn)、滨江集团(tuán)等(děng)房企营收、净利均实现了业绩的回正，甚至(zhì)是较大增(zēng)速(sù)的增(zēng)长。而(ér)这(zhè)些公(gōng)司(sī)也是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房地(dì)产业内人士(shì)张宏伟向《红(hóng)周刊》分析(xī)表示(shì)，业绩(jì)出现明显(xiǎn)改善(shàn)的房企(qǐ)，主要(yào)是(shì)因为过去两三年时间，尤其是在2021年(nián)下半年民营房企不怎么投资拿地(dì)之后(hòu)，国有企(qǐ)业(yè)仍在持续性地拿地，且主(zhǔ)要集中在核(hé)心城市，投资力度较大。投资的驱动(dòng)能够(gòu)推动房企销(xiāo)售业绩的增长(zhǎng)，从(cóng)而在2023年一季度市场恢复但仍(réng)处于调整的过程中，能够保有一(yī)个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时也(yě)提醒(xǐng)表示，在房地产的复苏过程中，还面(miàn)临着一些不确定性。其(qí)实整个市场从四月份开始又在往下(xià)掉。除了杭(háng)州、成都(dōu)等极个别城(chéng)市四月环比三(sān)月相对表(biǎo)现较好之外，包括北京、上海在内的绝大(dà)多数城市都出(chū)现(xiàn)环比下滑的情况。而现在(zài)五月(yuè)的(de)市场表现也不太乐观。按照现在的经济状况(kuàng)、收(shōu)入情况(kuàng)，以及市场的去库存(cún)压力(lì)、企业的资金面压力，可(kě)能会出现，到(dào)六(liù)月份房企为了半年(nián)报冲业绩出现市场的短(duǎn)期(qī)反弹外(wài)的一个市场乏力现象。也就(jiù)是说，第二(èr)季度、第三(sān)季度(dù)增(zēng)长不确定性(xìng)的压力仍(réng)旧较大。

　　上海利檀(tán)投资董事长陈昊扬也向《红周刊(kān)》指出，现在整(zhěng)个房地(dì)产以及其(qí)上(shàng)下游产业链的复苏速度都比(bǐ)想象的(de)要慢很多(duō)，我们要多给一些耐心，这个时候，在房地(dì)产(chǎn)以(yǐ)及上下游就不(bù)是(shì)赚(zhuàn)快(kuài)钱的(de)时候，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，只有极为少数(shù)的、做得(dé)比(bǐ)同行(xíng)好得(dé)多的企业(yè)，会伴随整(zhěng)个行业(yè)的(de)弱复苏，业绩会逐步(bù)体(tǐ)现出(chū)来(lái)。所以只能耐心地去等(děng)待它的基本面不断(duàn)地凸显出(chū)来，这需要(yào)时间(jiān)。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及个股仅为举(jǔ)例分析(xī)，不做买卖(mài)推荐(jiàn)。）

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