OPPO宣布(bù)关停(tíng)旗(qí)下芯片子公司(sī)哲库科技，引发了公募REITs扩募风波(bō)，如今，二级(jí)市场的影响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数(shù)据(jù)显(xiǎn)示(shì)，5月(yuè)15日，华安张江(jiāng)光大园REIT开(kāi)盘继续延(yán)续此前(qián)几日的下跌走(zǒu)势，午后跌(diē)幅一度扩大，尾盘有所拉升，全天(tiān)收跌6.22％，最近3个交易(yì)日跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光(guāng)大园REIT曾发布公告(gào)，紧急(jí)回应称，哲(zhé)库(kù)科(kē)技是其扩(kuò)募(mù)拟新(xīn)购入基础(chǔ)设施资产张润(rùn)大厦的重要承租方之一，目前未(wèi)收到(dào)哲库科技(jì)及(jí)OPPO方面(miàn)关于(yú)停止执行已签(qiān)租(zū)赁(lìn)协议的通知。同时，在(zài)公告中(zhōng)，华安张江光(guāng)大园REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关注(zhù)哲库科(kē)技(jì)后(hòu)续情(qíng)况(kuàng)，积极做(zuò)好(hǎo)相关应(yīng)对。

　　此外，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目的(de)原(yuán)始(shǐ)权益(yì)人相关负责(zé)人也(yě)表(biǎo)示，近(jìn)期(qī)已(yǐ)同步启(qǐ)动(dòng)了应急预案，排摸(mō)储备租(zū)户，积极应对哲(zhé)库提前退(tuì)租的可能事(shì)项。由于张润(rùn)大厦是(shì)全国(guó)首批REITs申报扩募项(xiàng)目(mù)，公司领导高(gāo)度重(zhòng)视(shì)，浦东新(xīn)区国资委(wěi)也高(gāo)度关注。

　　多位业内人士表示，华安张江光大园REIT近(jìn)期市场波动较大(dà)，但其实不动(dòng)产(chǎn)公募REITs项目短期出租率(lǜ)下跌并不会从根本上(shàng)影响其内外(wài)价值，投资者应理性(xìng)看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市(shì)场价格(gé)继续(xù)波(bō)动

　　本周(zhōu)，OPPO关(guān)停旗下芯片子公(gōng)司哲(zhé)库(kù)科技的事件(jiàn)继续扰动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT以3.726元的价格小(xiǎo)幅低开(kāi)，此后二级市场价格开始震荡走低(dī)，午盘收跌6.17％。午后(hòu)，华安张江光(guāng)大园REIT跌幅一度(dù)扩(kuò)大到8.30％，随后价(jià)格有所回(huí)升，最(zuì)终报收3.512元，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利消息影响，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT最近(jìn)几个交易日二级市(shì)场价(jià)格表(biǎo)现欠佳，5月11日以来，3个(gè)交易(yì)日跌幅达到(dào)9.69％，今(jīn)年以(yǐ)来跌幅(fú)7.76％。不(bù)过，自2021年6月(yuè)21日上市以来，华安张江光大园REIT累(lèi)计涨幅超过24％，在(zài)全(quán)市场公募REITs中位居(jū)前列。

　　从5月(yuè)15日公募(mù)REITs市(shì)场整体表现上看，目前上市(shì)的8只产业(yè)园区基础设(shè)施REITs中(zhōng)，仅博(bó)时招(zhāo)商蛇(shé)口产(chǎn)业园(yuán)REIT微幅上涨，其余7只均(jūn)有不同程度下跌(diē)，8只产业(yè)园区基础设(shè)施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今(jīn)年以来平均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一(yī)季报中(zhōng)已经披露张江光大(dà)园项目出租率有所(suǒ)下降(jiàng)，如(rú)今拟扩募的项目又遭遇突发事件，因此(cǐ)导致二级市场价格出现(xiàn)波动。”一(yī)位业内人(rén)士(shì)分析称(chēng)。

　　不过(guò)，在上述(shù)人(rén)士看来，尽管出(chū)于风险规避的(de)原因，最近几个交(jiāo)易日场内(nèi)资金有所流出，但是，不动产公(gōng)募REITs项(xiàng)目短期(qī)出租率下跌并(bìng)不(bù)会从(cóng)根本上影响(xiǎng)其内外价值(zhí)。

　　他也同时(shí)表示，目前随着二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格下跌，风(fēng)险也得到一定(dìng)释(shì)放，但(dàn)是价格涨跌会受(shòu)到基本(běn)面、情绪面等多(duō)重因素影响(xiǎng)，不好判断价格是不是已(yǐ)经完全触底。

　　此外(wài)，还有一(yī)位业内(nèi)人士(shì)表示，今年整体REITs市场表现低迷，不少产品年内二级市场跌幅(fú)较大，其(qí)实(shí)有(yǒu)些(xiē)隐含(hán)收(shōu)益率高(gāo)的产品具备一定的投资价值(zhí)，很适合稳健类投资者。此外，伴随着经(jīng)济复苏的步伐，产业园(yuán)区、物流(liú)类等(děng)REITs产品具备一定(dìng)的(de)投资价(jià)值。

　　先锋(fēng)瑞驰私募基金(jīn)执(zhí)行董事高如星(xīng)对(duì)此表(biǎo)示，若张江园区最终能(néng)顺利解决招商(shāng)，平(píng)稳过度对经营现金流没有造成大(dà)的(de)影(yǐng)响(xiǎng)，“事件性利空下调(diào)至得这么(me)急、这么深，加(jiā)上前期本身园区类资产就回(huí)调不少(shǎo)了，这就(jiù)是黄(huáng)金坑。”不过(guò)，他也强调，最终还是(shì)落到租金收入受不受(shòu)影响，影(yǐng)响(xiǎng)多大，估计园区(qū)会最(zuì)终解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回(huí)应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关停旗下芯片子(zi)公司哲库(kù)科技(jì)。随后5月12日晚，华安张江光大园(yuán)REIT发(fā)布公告，紧(jǐn)急回应称，哲库科技是其扩募(mù)拟新(xīn)购入(rù)基础设施(shī)资产(chǎn)张(zhāng)润大厦(shà)的重要承(chéng)租(zū)方之(zhī)一，目(mù)前(qián)未收到(dào)哲库科技及OPPO方(fāng)面(miàn)关于停止执(zhí)行已签租(zū)赁(lìn)协议的通知。同(tóng)时，在公告中，华(huá)安张江光大园REIT进一步表示，原始权益人(rén)将继续密切关(guān)注哲(zhé)库科技(jì)后续情(qíng)况，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此前(qián)，张江REIT因其(qí)一(yī)季报(bào)中(zhōng)披露的(de)张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园(yuán)项目出租率下(xià)降事项，一度二级市(shì)场价格出现回落。在随后召开的(de)业绩说明(míng)会中(zhōng)管理人就相(xiāng)关事项进行了解释说明，市场信心得到了一定提振，二级市场价格表现也趋于平(píng)稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的(de)线(xiàn)上和线(xiàn)下的扩募(mù)说明(míng)会(huì)上，运营团队表示了(le)对(duì)张江光大(dà顶到底是一种怎样的体验，顶到宫颈是顶到底什么感觉)园项目的信心，预计(jì)签署(shǔ)意向(xiàng)书和合(hé)同谈判中的储备租户正常转化后，项(xiàng)目(mù)出租率将得到(dào)回升。没想到仅过了(le)不(bù)到(dào)三周的(de)时间(jiān)，张江REIT的扩(kuò)募之路(lù)又迎来了新(xīn)的考(kǎo)验。

　　因张江REIT的上述公告引起(qǐ)了市场(chǎng)各(gè)方的广泛关注顶到底是一种怎样的体验，顶到宫颈是顶到底什么感觉，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目的原始权益人(rén)相关负责人坦(tǎn)言，事(shì)发突然(rán)确实始料未及，在获悉OPPO关停(tíng)哲库科技消息的第一(yī)时间即奔赴现场进行了沟通(tōng)和核(hé)实工作，并同步启动(dòng)了应急预案，排摸储备(bèi)租户，积极应对哲库(kù)提前退(tuì)租的可能(néng)事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募(mù)项(xiàng)目，公司(sī)领导高度重视，据悉(xī)新区国(guó)资委也高度关注。

　　当谈(tán)及储备租户情况，相(xiāng)关负(fù)责人介(jiè)绍说，目前储备租户还是比较丰富(fù)的，覆盖了(le)芯片(piàn)测试、人工(gōng)智能、航天产(chǎn)业、信(xìn)息技(jì)术等产(chǎn)业客户，租(zū)赁意向面积超(chāo)过了2万方。从(cóng)意向储(chǔ)备转(zhuǎn)化为实际租户需要一些(xiē)时间。

　　“我们正(zhèng)在着手(shǒu)通过签署(shǔ)租(zū)赁意向书来尽快锁(suǒ)定一(yī)些重要租户。虽然(rán)收了(le)三个月履约保证金给了我们一(yī)些空间，但本(běn)着对(duì)首批扩募、对市场负责的态度，我们肯定要全力与(yǔ)时(shí)间赛跑，把这些面积在短(duǎn)期内(nèi)完成去化。”相关负责人说道。

　　张江(jiāng)REIT已持有(yǒu)的同区域的张江光大园项(xiàng)目一季度末也(yě)有将近30％的空置率，原(yuán)始权益人有(yǒu)那么多储备租(zū)户，之前的空置(zhì)率为何未能得到解决。

　　对此相关(guān)负(fù)责人解释，张江光大园一直以来都坚持以市场化运营(yíng)为导向，历史运(yùn)营表现稳定，租户的调租和换租都属于正常情(qíng)况，而这(zhè)次项目(mù)的(de)大租户退租正好发生在市场活(huó)跃度的短期低点，目前市场(chǎng)情况已(yǐ)有所(suǒ)好转。在(zài)看到出租率(lǜ)下(xià)滑(huá)情况没有得到及时修(xiū)复后，张江这边也作了(le)一定的(de)资源调配和倾斜，引(yǐn)入了(le)一(yī)些储备租户。

　　另外，张润(rùn)大厦(shà)和张江(jiāng)光大(dà)园项目在(zài)给(gěi)租户的分隔空间(jiān)、交付标准、租(zū)金(jīn)水平等方面也有一些差异化，张(zhāng)润(rùn)大厦(shà)多是两千多平的大平层，楼的成(chéng)新度高一些，单价(jià)也贵一些(xiē)，张江(jiāng)光大园单层以一千平的面积为(wèi)主，还有(yǒu)一些独栋形态的物业。租户自身也会有诉求，也(yě)会(huì)根据自身需(xū)求和(hé)预(yù)算挑选(xuǎn)区域内的(de)不同(tóng)物业。

　　“如(rú)果扩募完(wán)成以后，新(xīn)老(lǎo)资产的管理人(rén)都变成(chéng)了一家，后续我们在资源(yuán)共(gòng)享(xiǎng)和联合营销(xiāo)方面能更(gèng)加充分发挥(huī)协同效应，相信可以做(zuò)得更好。”上述负责人补充说道。

　　最(zuì)后谈及对于张江(jiāng)REIT的定位(wèi)和(hé)展望，相关负责(zé)人表示，张江集团和张(zhāng)江高科目前在管资产约五百万方，还有一些(xiē)其他在开发的储备项(xiàng)目，这(zhè)些都(dōu)将成为张江REIT实现打造(zào)张江园区产业空间(jiān)资产上市平台目标的坚实后盾和(hé)储(chǔ)备资源。“我(wǒ)们非常(cháng)重视张江REIT这个资本平台和(hé)它未来的发展。”相关负责人表示，“这次扩募是我们实现基金(jīn)扩容的第一步，也(yě)是至关重(zhòng)要的一步，眼下我们可(kě)能面(miàn)临了(le)一些突发情况需要解(jiě)决，但是这和我们在张江科学城这(zhè)三十年(nián)建设发展过程(chéng)中所(suǒ)经(jīng)历(lì)的相顶到底是一种怎样的体验，顶到宫颈是顶到底什么感觉比，只(zhǐ)能(néng)算是(shì)一个(gè)非常小的插(chā)曲。我们有(yǒu)信(xìn)心排除(chú)万难，尽一(yī)切可能化(huà)解当前突发事件(jiàn)的所有负面影响，维持(chí)预(yù)期(qī)和市场的信(xìn)心(xīn)。”

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