文(wén)：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取(qǔ)消预(yù)售制了。 1月17日召开的全国(guó)住房和(hé)城(chéng)乡建设(shè)工作会(huì)议提出“有条件的可以进行现房销售(shòu)”，不足(zú)一(yī)个月(yuè)时(shí)间，已有(yǒu)山东、安徽、河南、四(sì)川、广东等地(dì)明确(què)表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预(yù)售(shòu)制了(le)，用你(nǐ)的钱，建你的(de)房(fáng)子，还(hái)烂尾了(le)，这是对(duì)购房者的不公平。以后谁有钱(qián)谁(shuí)建房，没钱没实力的别建了(le)，不能把包袱(fú)甩(shuǎi)给(gěi)老(lǎo)百姓和社(shè)会(huì)，这(zhè)是(shì)房地产从(cóng)大开发时(shí)代(dài)步入高(gāo)质量发展阶段的(de)必然(rán)趋势，也是对(duì)购房老百姓(xìng)的最(zuì)大保护。98年(nián)房改(gǎi)时(shí)，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权(quán)宜之计，现在全国(guó)套(tào)户比(bǐ)超过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对(duì)购(gòu)房民众不公平的(de)预(yù)售制已经(jīng)过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销(xiāo)售。以后一手交钱，一手交房，天(tiān)经地义。当然二(èr)次房(fáng)改是个(gè)技术活，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼(lóu)、重(zhòng)组房企债务、恢复(fù)市场信心以及长效机(jī)制，长效机制四大关键(jiàn)是(shì)推动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融(róng)中性稳定和房地产税。如(rú)果按照经济规律(lǜ)办(bàn)事，中(zhōng)国一定能实现房地产(chǎn)软着陆和长期(qī)平稳健康发(fā)展，跨过这道关，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为什么(me)要(yào)取消(xiāo)预售(shòu)制、改为现(xiàn)房销售(shòu)？大家(jiā)想想，绝(jué)大部分商品是(shì)一手交钱一手交货(huò)，预售制是(shì)对购买者(zhě)的单(dān)方面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承担(dān)了所有(yǒu)商品不能交付(fù)的风险(xiǎn)。从个(gè)人层面看，预售制(zhì)对购房者(zhě)非常不公平，比如，交房等待期一般(bān)为(wèi)两(liǎng)年，在此期间，购房者(zhě)不(bù)仅(jǐn)承担银行利息，还要承担延迟(chí)交(jiāo)房、房(fáng)屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不(bù)能(néng)交房的(de)风(fēng)险。从行(xíng)业层面看，预售制助推部分房(fáng)企过度举(jǔ)债、高(gāo)杠杆扩(kuò)张，若(ruò)遇到下行(xíng)周期，会引发资(zī)金链断裂、项目搁置等系列(liè)风险。取消预售制(zhì)，改(gǎi)为(wèi)现房销售，这样有助于落实中央(yāng)房住不(bù)炒精(jīng)神、有助于保障购房老百姓(xìng)权益、有(yǒu)助于房企稳(wěn)健发展，一举(jǔ)多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预(yù)售制度？预售制(zhì)度(dù)怎么来的(de)？国外什么情况？简单(dān)科普一(yī)下：商品房预售(shòu)最早源(yuán)于中(zhōng)国香港，俗(sú)称卖楼花，卖(mài)期房(fáng)，是一种开发商放杠杆的方式(shì)。98年房改，由(yóu)于商品房短缺，房企缺资(zī)金(jīn)，借鉴中国香港(gǎng)，引入了商品房预售(shòu)制度。其实，当前(qián)世界不(bù)少(shǎo)国家存在预(yù)售制。但是，重点来了！发达国家一般(bān)有严格(gé)的监管保障措施，开发商在(zài)项目获得(dé)政府(fǔ)批准后才可(kě)以开始(shǐ)销(xiāo)售，买(mǎi)家在(zài)购买期房后并非像中(zhōng)国一样(yàng)在支付完首付(fù)款后从银行一次性贷(dài)款(kuǎn)支(zhī)付剩余全(quán)部房款，而是根据开发商(shāng)工(gōng)程(chéng)进度在(zài)完全交(jiāo)房前进行分期支付。所以，预售制度是需要严格的资金监管、分期支付以及违约处罚(fá)措施作(zuò)为保障的(de)，如果没有这些保障措施，一(yī)定(dìng)会触发风险(xiǎn)，对购房民众(zhòng)不(bù)公(gōng)平，所以不如借机取消预售制度，以后(hòu)改(gǎi)为现房(fáng)销(xiāo)售。客观讲(jiǎng)预售制(zhì)度有一(yī)定(dìng)历史阶段性，现(xiàn)在中(zhōng)国住房进入存量时代，取消预(yù)售制度有助于降负(fù)债降杠杆，不再把烂(làn)尾风(fēng)险甩给老百姓和(hé)社会(huì)，当(dāng)然这需(xū)要配套房企债务重组(zǔ)、复工保交(jiāo)楼、恢(huī)复市场信心和房地产长(zhǎng)效机制。这是个技术活(huó)，只要坚持市场化改革，中国一定能(néng)化解这个难题，让房地(dì)产(chǎn)回归实体(tǐ)经济和居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售(shòu)制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是对(duì)购房(fáng)民众(zhòng)的(de)最根本最实(shí)质的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质(zhì)量，实现良(liáng)币驱(qū)逐(zhú)劣币。所(suǒ)有商业的(de)本质是向善，是以客户为中(zhōng)心，房地产也不能(néng)例外(wài)，老百姓(xìng)买房子是天大(dà)的事(shì)，烂尾(wěi)毁三(sān)代，好(hǎo)房(fáng)幸福一家人。从(cóng)这个角度，取(qǔ)消(xiāo)预售制、实(shí)施现房销售(shòu)是实现(xiàn)老百姓安居(jū)乐业、社会长(zhǎng)治久安、行业企业健康(kāng)发展的重大措(cuò)施(shī)。在当(dāng)前的情况下，取消(xiāo)预售制要结合稳楼市、房地(dì)产软着陆(lù)、打(dǎ)通(tōng)金融支持当期三好生(shēng)、新模(mó)式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研(yán)究中(zhōng)心(xīn)参(cān)与(yǔ)财税改革(gé)方案研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金(jīn)融稳(wěn)定、房企杠杆率等进行过长(zhǎng)期系统的专项研究。（参考后(hòu)来形成的专著(zhù)《房地(dì)产(chǎn)周(zhōu)期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内(nèi)地(dì)商(shāng)品房(fáng)预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大(dà)、供给量(liàng)少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金(jīn)第三方全程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设(shè)置期房(fáng)预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年保修(xiū)期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式

　　二(èr)十世纪五(wǔ)十年代在中国(guó)香港，楼宇(yǔ)出租(zū)是地产(chǎn)行业(yè)盛行的方式，但有着转让难、出租(zū)资(zī)金周转期(qī)长等问题，分(fēn)层销(xiāo)售孕育而生。20世(shì)纪(jì)50年(nián)代，中国香港(gǎng)还未推行公(gōng)共房屋制度，许多人(rén)栖(qī)身于木屋(wū)或(huò)者其他(tā)临时住宅，住(zhù)房(fáng)的需(xū)求是相当(dāng)高(gāo)，不(bù)过大(dà)多数(shù)居(jū)民的储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖(mài)多(duō)数以一整栋楼为(wèi)单(dān)位(wèi)，需(xū)要(yào)雄厚的(de)资(zī)金实力才能购买(mǎi)。虽然楼宇出租(zū)是中国香港地产行业盛行的(de)方(fāng)式，但(dàn)有着转让(ràng)难、出租资金周转(zhuǎn)期(qī)长等问题。针对(duì)这一系列问题，不少地(dì)产(chǎn)商开始探(tàn)求新的方式，如把楼宇契约切开，即(jí)“分契(qì)”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推(tuī)行，购买楼(lóu)宇(yǔ)的(de)市民数量有(yǒu)所增加，开发商资金周转加(jiā)快。

　　在分(fēn)层出售的基础上，将(jiāng)“按(àn)揭”模式引入房地产销售，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模(mó)式(shì)。1953年底霍(huò)英东创办立(lì)信置业有限公司，凭借商业直(zhí)觉和多年经营杂货(huò)铺、海(hǎi)上驳(bó)运业务的经验(yàn)，对于商品流通(tōng)、资金周转(zhuǎn)有着独(dú)到的见解，在努(nǔ)力寻求方法加(jiā)快(kuài)自身(shēn)资金周转。当时其在购下九龙(lóng)的一块(kuài)地盘后(hòu)，除(chú)了(le)分层出售、还印(yìn)发售楼说(shuō)明书，上有文字详尽说明(míng)楼(lóu)宇(yǔ)的地势环(huán)境、建(jiàn)筑材(cái)料、分(fēn)层(céng)价格、订购方法等(děng)。此外，“卖楼花(huā)”是另外一(yī)个(gè)亮点，即先收取买家的订(dìng)金，采用类似租金的(de)分期(qī)付款形式，等(děng)新楼落成时，收齐买家(jiā)的钱，买家(jiā)就拥有了自己的房(fáng)产(chǎn)。这(zhè)种方式减轻了民众(zhòng)购房的资(zī)金压力，加速了(le)房屋的建造和销售，也解决了制造商(shāng)的资(zī)金(jīn)问题(tí)，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分期付款”的销售模式成为当时中(zhōng)国香港房地产市场的一大特色(sè)，纵观(guān)中国香港房地(dì)产市场的(de)改(gǎi)革，“卖(mài)楼花”模式高效率地(dì)解决(jué)了核心(xīn)的住房供(gōng)不应求的问题，使房(fáng)市发展进入新阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推动了(le)中国(guó)香港楼市几十年繁(fán)荣，但(dàn)期间也出现过(guò)“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管(guǎn)部门不(bù)断完善、规范化，建(jiàn)立健全的监管机制，促进(jìn)市场健康发展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀(jǔ)的一个楼(lóu)盘因建筑费用(yòng)超支停工(gōng)，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国香港(gǎng)管理(lǐ)部门提升了对于预售楼花制度的监管，即要求开发(fā)商在预售前(qián)，确保地(dì)价款(kuǎn)已经全部支付(fù)，还要(yào)证(zhèng)明自(zì)身有资金等能力把项(xiàng)目完成，资金需放入律(lǜ)师所托管，支取时(shí)需律(lǜ)所和建筑师的核准(zhǔn)。为了防(fáng)止(zhǐ)开发商、律所、建筑师等造假，套取监管账(zhàng)户资金，中国香港要求律师(shī)行(xíng)在银(yín)行(xíng)开设(shè)的信托账(zhàng)户(hù)（监管账户(hù)）、开发(fā)商操作(zuò)等采取全透明(míng)化机制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银(yín)行(xíng)将成最大风险(xiǎn)方，后续需(xū)自身(shēn)推(tuī)动(dòng)项目完(wán)工。随着(zhe)监(jiān)管(guǎn)体系逐步完善，出(chū)现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　二十(shí)世纪(jì)九十年代，中国(guó)内地(dì)面临住房需求大(dà)和供给量短缺问(wèn)题，引(yǐn)入(rù)“卖楼(lóu)花(huā)”制度(dù)。建国以来，中国内地优先发展(zhǎn)重工业，强调基础建(jiàn)设，这一导向使前期发展工业化的进程大(dà)于城市化进程，唯有(yǒu)解决住房基础等城市化配(pèi)套问题，才能(néng)进一(yī)步推进(jìn)城市化。但当时(shí)推(tuī)行的(de)是“统一管理(lǐ)，统一分配，以租养房”的福利分房(fáng)制(zhì)度，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福(fú)利(lì)分房制度(dù)也出现了分配不公、效率低、配套(tào)差等问题，因此(cǐ)福利分房(fáng)制度(dù)不再(zài)适用于当时的国情。叠加房地产市(shì)场面(miàn)临商品房(fáng)的需求量大，而社(shè)会缺(quē)少大(dà)型房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发(fā)商(shāng)，商品房供应量(liàng)小的困境，此时引(yǐn)入中国(guó)香(xiāng)港的“卖楼花”模(mó)式无疑是对内地房地产市场的一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内地(dì)逐步引进(jìn)中(zhōng)国香港预售商品房制(zhì)度，先后出(chū)台多(duō)项文(wén)件，大(dà)力(lì)支持国内房地产市场(chǎng)改革。例如(rú)，1998年，国务院出台(tái)《关于进(jìn)一步深化城镇住房制度(dù)改(gǎi)革，加快住房(fáng)建设(shè)的通(tōng)知》文(wén)件，决(jué)定停(tíng)止住(zhù)房(fáng)无偿(cháng)实物分配，逐(zhú)步(bù)实(shí)行住房分配货币化、住房供给(gěi)商品化、社会化的(de)住房新体制，从计划经济下的(de)福利(lì)分房转向市场经济的商品房。房地产市场(chǎng)采用预售制，允许开发商卖期房，解决了(le)房企缺(quē)少(shǎo)资金(jīn)和开发时间周期(qī)长(zhǎng)的(de)两(liǎng)大难题(tí)，开发商以预(yù)售(shòu)款(kuǎn)撬动下一(yī)个项目的开(kāi)发(fā)，形成滚动开发模式，住房(fáng)供(gōng)应速度加(jiā)快。自此中国内地开始房改货币化，中国人民银行等多方迅速出(chū)台相关的信(xìn)贷(dài)政策，支持购(gòu)房者，极大作用推(tuī)动了房地产(chǎn)市场的发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花”模式后(hòu)，经调整(zhěng)形成(chéng)契合中(zhōng)国内地(dì)的(de)商品(pǐn)房预售(shòu)制度。预售制的初衷是为了缓解房企资金压力(lì)，加(jiā)快(kuài)城镇(zhèn)住房(fáng)建设。具体(tǐ)来说(shuō)，是指房地产(chǎn)开发企业将正在建设中的(de)房屋预先(xiān)出售给购房(fáng)者，由购房者支付定(dìng)金或(huò)房款的行为(wèi)。区别(bié)于中国香(xiāng)港，在中(zhōng)国(guó)内(nèi)地实践过程(chéng)中，商(shāng)品房(fáng)预售流程(chéng)为：房地(dì)产开发商办理预售许可证(zhèng)-签订商品房(fáng)买卖合同-进行备案登记和预告登记-交付房(fáng)屋。在(zài)购房过程中，购房(fáng)者(zhě)需(xū)要一次性付清首付款(kuǎn)，并采用(yòng)银(yín)行(xíng)贷款(kuǎn)的形式一次性付(fù)清剩余房款，换(huàn)言之，房屋未建成，开发商可能已拿到(dào)了(le)全部购房款，这(zhè)点与中国香港的按照工程进(jìn)度付款有所不同。对(duì)中国内地的开发商而言，预售制商品房也开启了高(gāo)周转、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存在

　　作为(wèi)中国内地商品房销售的最主要方(fāng)式，预(yù)售制(zhì)极(jí)大缩短房企现金回笼周期，同时增(zēng)加(jiā)市场商(shāng)品房(fáng)供应，推动了(le)城镇化(huà)发展进程。预售制在过去20多年对(duì)中国内地房地(dì)产市场的(de)稳步发展起到了重要作用，不仅解(jiě)决(jué)了房(fáng)地产市(shì)场快速发(fā)展阶段的资金(jīn)需求(qiú)，也提高了(le)居民居住水平(píng)，中(zhōng)国内地城镇居(jū)民(mín)从筒子楼(lóu)住到住宅小区，从全民(mín)蜗居(jū)到(dào)基本适居，住房事(shì)业取得巨大进步，数十(shí)年时间(jiān)走完发达国(guó)家(jiā)几百年城(chéng)镇(zhèn)化路(lù)程。改革开放以(yǐ)来，城(chéng)镇(zhèn)化进程进入(rù)快速发展(zhǎn)时(shí)期。1978-2021年(nián)，城(chéng)镇(zhèn)人(rén)口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建(jiàn)成区面积由7438平(píng)方公里增长至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布(bù)的《中国住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅存(cún)量(liàng)从(cóng)不到14亿(yì)平(píng)增至313.2亿平(píng)，城(chéng)镇人均住(zhù)房建筑面积(jī)从8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城(chéng)镇(zhèn)住房套数(shù)从约3100万套增至3.63亿(yì)套(tào)，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制在(zài)当前(qián)已成为中国内地商品房销售最(zuì)主要方式，2005年中国(guó)内(nèi)地商品(pǐn)住宅期房销售面积占总销售(shòu)面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售(shòu)制也(yě)推动了中国内地房地产(chǎn)行业的发展。中国(guó)内地房地产历经二(èr)十多(duō)年长周(zhōu)期繁(fán)荣，行(xíng)业各项指(zhǐ)标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从(cóng)0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍(bèi)，年复合增速(sù)17.8％。商品(pǐn)房销售面积和销售金额分别(bié)从(cóng)1.5亿平增至(zhì)17.9亿(yì)平、0.3万亿(yì)元(yuán)增(zēng)至18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房(fáng)地产企业从无到有、从(cóng)国企(qǐ)先行到民企(qǐ)崛(jué)起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个(gè)，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年(nián)来房地(dì)产也成为拉动中国内地经济高增长的火车(chē)头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地产带动的(de)上下游(yóu)产业链特别长，高(gāo)达50多个行业。2020年(nián)房地(dì)产及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产业增加(jiā)值占(zhàn)GDP的7.3％（直接(jiē)贡(gòng)献(xiàn)），房地(dì)产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地产对金融(róng)、批发(fā)、建材的(de)带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房(fáng)地产(chǎn)完全拉动的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其(qí)中，房(fáng)地产开发投资占固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产贷(dài)款占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加(jiā)上信托等通道(dào)业务，占比超过三分(fēn)之一。从房地产(chǎn)融资存量(liàng)占社融存量(liàng)比重看，2021年(nián)12月占(zhàn)比(bǐ)为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民(mín)财富效应渠道，根据我们的(de)《中国住房市值测算报告》，2020年中(zhōng)国住房市(shì)值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万亿美元、英(yīng)法德(dé)三国合(hé)计的31.5万亿美(měi)元。从住房市值占(zhàn)股债(zhài)房市值的(de)比例看，2020年中(zhōng)国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英国的(de)49％、法(fǎ)国的56％、德国(guó)的64％。中国住房市(shì)值与股债房市值(zhí)的(de)比例较高(gāo)，主要是因为(wèi)住房市值高，以(yǐ)及中(zhōng)国资本市场(chǎng)发育尚不成熟，直(zhí)接融资比例较(jiào)低(dī)，股(gǔ)票、债(zhài)券市(shì)值较低，居民投资渠道缺(quē)乏。

　　不(bù)可(kě)否认，预售制背后潜藏的(de)风险确实(shí)存(cún)在，当(dāng)前的负面效应愈发凸(tū)显。

　　从个人层面(miàn)看，绝(jué)大部分商品是一(yī)手交钱(qián)一(yī)手(shǒu)交货，预售(shòu)制是对购买者的单方面不(bù)公平制度，购房老百姓几乎承担了(le)所(suǒ)有商品不能交(jiāo)付的(de)风险。比如，交房等待期一般为(wèi)两年，在此期间，购房(fáng)者(zhě)不仅承担银行利息，还要(yào)承担延(yán)迟交房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房产证延期(qī)办理甚至不能交房等风险。另外，购(gòu)房者和开发商之间(jiān)的购(gòu)房合同、购(gòu)房者和银(yín)行的按揭贷(dài)款合同是(shì)两个独立的合(hé)同关系，如果开发商发生违约(yuē)，购(gòu)房者只(zhǐ)能根据(jù)购房合(hé)同向(xiàng)开发商主张权(quán)力，但依旧需要根据按揭贷款合(hé)同按时向(xiàng)银行进行贷(dài)款偿(cháng)还(hái)，因此(cǐ)购房(fáng)者承担的(de)风险较大。

　　从行业层(céng)面看，预(yù)售(shòu)制(zhì)助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩(kuò)张，资金若遇到下(xià)行(xíng)周期(qī)，会引发资金链断裂、项目(mù)搁(gē)置等系列风险，进行影(yǐng)响自身(shēn)信(xìn)用和购房者对(duì)行业的信心。

　　从金融层面看(kàn)，银行(xíng)作为(wèi)按揭贷款(kuǎn)的发放方(fāng)，一旦房企因为市场波(bō)动或经营不(bù)善，出现资金链断裂(liè)等一系列(liè)问题，导致(zhì)“烂(làn)尾”等情况，而房(fáng)企通过与购(gòu)房者(zhě)签(qiān)订的(de)预售(shòu)合同和按揭合同，已经从(cóng)银行(xíng)获得(dé)房款，如(rú)果(guǒ)购房者丧失(shī)还款能力或短期不(bù)能还款等，则风险完全由银行承担，银行将(jiāng)面临较大的坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者的预售监管(guǎn)资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字(zì)那就(jiù)是“没钱”，即没(méi)钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售管(guǎn)理办法》中明确规定了开发(fā)企业(yè)预售商品房所得款项(xiàng)应当用于有关的(de)工程建设，商品房预售(shòu)款(kuǎn)监管的(de)具体办(bàn)法，由(yóu)房地(dì)产管理部门制定。但(dàn)多年以来(lái)全国并没有统(tǒng)一的预(yù)售资金监管规定，各(gè)地实行(xíng)“一(yī)城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等城(chéng)市重点(diǎn)监管资金比例为总(zǒng)预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州(zhōu)、合肥等城市则按照项目的(de)建安(ān)成本乘以建筑(zhù)面积或者项(xiàng)目(mù)工程总(zǒng)额(é)报价(jià)计算(suàn)重点(diǎn)资金。而事(shì)实是(shì)，不少购房款未进入监管账户、或进(jìn)入(rù)监管账(zhàng)户后(hòu)被(bèi)挪用，导致楼(lóu)盘没有资金(jīn)继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还款裤子175是几个x(kuǎn)。那么，监管账(zhàng)户资金如何(hé)被挪走的(de)？实际上，在过去房(fáng)地产大开发时代(dài)的高周转背景下，抽调(diào)预售款监管账户(hù)资金，是行业“潜规则”。比如工程总(zǒng)承(chéng)包方(fāng)，以工程建设名义(yì)，获得(dé)监(jiān)管账(zhàng)户拨付资金，再(zài)由工(gōng)程方将资金(jīn)转给房企(qǐ)，而(ér)拨(bō)付的工程(chéng)款，远超工(gōng)程进度所需。通过(guò)这些方式套取的资金，在(zài)房企各地项目间流动，变(biàn)相加杠杆(gān)，这样做提(tí)供(gōng)了资金流动性，房企抽调资金统(tǒng)筹拿(ná)地、还款和楼盘(pán)建(jiàn)设，形(xíng)成一种资金循环高周转模式(shì)，但一定程度(dù)上把(bǎ)风险(xiǎn)甩(shuǎi)给了(le)购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说(shuō)，国(guó)外商品房预售制(zhì)度呈现(xiàn)以下(xià)特(tè)点：

　　1）预(yù)付(fù)款保(bǎo)护：对于购房者(zhě)预付资金(jīn)，一般(bān)设有(yǒu)定金(jīn)或预付款(kuǎn)保护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房者(zhě)支付的预付款比(bǐ)例相对较低(dī)，绝大部分房款在房屋交付后开始(shǐ)支付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预付(fù)款一般以定金方式支付，或(huò)按工(gōng)程进度分期支(zhī)付，或(huò)二(èr)者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采用(yòng)两种方式发放(fàng)按揭贷款，一是(shì)按工程进度付(fù)款，按揭贷款按照工程进(jìn)度(dù)逐渐发放，购房者开始月(yuè)供；二是房屋交(jiāo)付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商(shāng)品房提供期房烂(làn)尾保险，在商(shāng)品(pǐn)房(fáng)出现重大(dà)延期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护(hù)：房屋(wū)交付质量的保障有两(liǎng)种方式，一(yī)是期房由政府或第三方验收合格并提供验收(shōu)凭(píng)证后，开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得购房者支付的房款。二是开发商为(wèi)购房者提(tí)供一定的(de)保(bǎo)修(xiū)期，通常1-5年，保(bǎo)修(xiū)期满，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第(dì)三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时开发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)

　　美(měi)国期房定(dìng)金一(yī)定期限内无(wú)条件返还，最低首付(fù)比例为3.5％，交房前(qián)仅支付(fù)首付，其(qí)余房款交付后按揭还款，交付前资金由第三方全(quán)程监(jiān)管，交付时开发(fā)商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得(dé)房款。

　　定(dìng)金及首付环节，定金比(bǐ)例(lì)一(yī)般(bān)为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国(guó)官方数据，2021年美(měi)国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房(fáng)者(zhě)在房屋交付后通过按揭贷款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开(kāi)发商挪用资金，购房(fáng)者的定金及首(shǒu)付款由第(dì)三方公证行或(huò)产权保险公(gōng)司(sī)的信托账户(hù)监(jiān)管。如果(guǒ)开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房(fáng)者资金可通过申请(qǐng)仲裁(cái)取(qǔ)回(huí)，且(qiě)不承担任何责任(rèn)与损失。而开发商(shāng)在房屋建设过程中的(de)资(zī)金全部来自银行，银行根(gēn)据工程进(jìn)度向开发商提供(gōng)一定比(bǐ)例(lì)的贷款，由于开发(fā)商(shāng)挪用资金直接损害(hài)银(yín)行利益，银行有(yǒu)充分(fēn)动机(jī)监管(guǎn)开发商施工进度。开(kāi)发商(shāng)在(zài)房屋交付(fù)时需(xū)取得由政府相关部门经审查后发放(fàng)的验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)，通过验收凭证向银行得(dé)到购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提(tí)供期房烂(làn)尾(wěi)险

　　德国期房可零首付购房，房(fáng)款按建造工期进度支付，按揭按工期放款后还(hái)贷，房贷利率(lǜ)采用(yòng)固(gù)定利(lì)率，开发商或购房(fáng)者可购(gòu)买期房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国开(kāi)发商在项(xiàng)目(mù)获批后即可预售房(fáng)屋。签署购(gòu)房合同前，购房者(zhě)需支付约(yuē)2000欧的定金并进行预约公证，签(qiān)订合同后定金退还。如由于(yú)任何(hé)原(yuán)因不能购买，定金按照(zhào)德国法律全(quán)部(bù)退(tuì)还。

　　签(qiān)署(shǔ)购(gòu)房合(hé)同后，购房者需支付(fù)公证(zhèng)费和土(tǔ)地(dì)交(jiāo)易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购房款中(zhōng)，属于购(gòu)房附加费。

　　首付(fù)方面(miàn)，德国没有规定最低首付比(bǐ)例，可零(líng)首付购房(fáng)。

　　余款方面(miàn)，德国也采取按工(gōng)期(qī)支(zhī)付房款的制度，一般分7笔进行支(zhī)付(fù)，具体(tǐ)支付节点、比例因项(xiàng)目而异(yì)。一(yī)般(bān)来(lái)说，支付节点可分(fēn)为公证后、主体完(wán)工、内(nèi)部水暖电路(lù)完(wán)工、窗户玻璃(lí)完工、室内清(qīng)洁及墙面完工(gōng)、地(dì)板完(wán)工、全部完工，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可在支付房款前申请(qǐng)房贷，房贷利率采用(yòng)固定(dìng)利率，银行按施工节奏分多(duō)次发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予购(gòu)房(fáng)者一定使用期限(xiàn)，期(qī)限(xiàn)结束后(hòu)，购房者开始还(hái)贷。

　　保险方面，德(dé)国保险公司针(zhēn)对期房设计了两(liǎng)种(zhǒng)保险，保(bǎo)险的功能是当房屋出(chū)现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保险(xiǎn)公司保证开发商赔偿或(huò)修复，开发商破(pò)产(chǎn)，由保险公(gōng)司负责(zé)相应赔偿。保险由开发商(shāng)或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国预(yù)售(shòu)制设有(yǒu)10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，交房(fáng)前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金由买(mǎi)卖双方(fāng)律师严(yán)格监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方(fāng)均有一名律(lǜ)师，负责(zé)沟(gōu)通期房交易中的房产、资金、合同(tóng)等各个环节，各环节内(nèi)容确认(rèn)无(wú)误后签订首付(fù)交(jiāo)换(huàn)合同。

　　定金方面，英国设(shè)置了10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机(jī)制，当(dāng)开发商出现(xiàn)财务(wù)、经营问题时，购房者(zhě)10％的定金(jīn)由保(bǎo)险公司(sī)赔付(fù)，而超出10％的部分(fēn)较难追回(huí)。

　　首付(fù)方面，首付(fù)比(bǐ)例通常(cháng)为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签订21天内(nèi)支付。

　　余(yú)款(kuǎn)支付环节(jié)，英国采(cǎi)取按工(gōng)程进(jìn)度付款的(de)方式，但是交房(fáng)前付款(kuǎn)比例相对较低，一般会在合同签订6-24个月分(fēn)别(bié)支(zhī)付(fù)两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间(ji裤子175是几个xān)，剩余(yú)款(kuǎn)项交(jiāo)房后支付。

　　交付环节，英国(guó)规定房(fáng)屋必须经过房(fáng)产公(gōng)证公司的检验验收后才(cái)能(néng)交(jiāo)付，交付后方可按揭(jiē)还贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国期房预售资金监(jiān)管极为严格，资金也(yě)由律师监管，在(zài)确(què)认工程进度、支(zhī)付相关款项过程中，由买房律师将(jiāng)资(zī)金(jīn)转给卖方律师，卖(mài)方律师转给开发商，即资金在进入(rù)开发商账户(hù)前经(jīng)过两道(dào)关口，有利于保障(zhàng)购房者资金安(ān)全(quán)。

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期房交(jiāo)易立法，设置期房预(yù)付款保全措施

　　日本期(qī)房(fáng)交易(yì)立(lì)法(fǎ)，定金(jīn)超5％或(huò)1000万日元时，开(kāi)发商必须完(wán)成(chéng)“预售房定金保(bǎo)全措施”，交房前付款(kuǎn)比例不超(chāo)房款的(de)20％，开发商违约(yuē)需(xū)返还定价(jià)并赔偿(cháng)约10％房款(kuǎn)，交(jiāo)房(fáng)后按揭还(hái)款。

　　立法方(fāng)面，日本二(èr)战结(jié)束后由于房屋供给严重失衡，叠加法律空白(bái)，社会上“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为(wèi)此，日本政府1952年出台《宅地(dì)建筑物(wù)交易(yì)法(fǎ)》，经多次修(xiū)订，目前是唯一(yī)一部规范(fàn)期房交(jiāo)易的(de)法律(lǜ)。

　　定金(jīn)保护(hù)方面，根据(jù)日本《宅地建物(wù)取引业(yè)法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开(kāi)发商必须(xū)完成定金保全措施才可预(yù)售。什么是定金保全措施？即买(mǎi)卖(mài)双方(fāng)签订(dìng)购房合同(tóng)时，开发商向金(jīn)融(róng)机构或指定保证机构或保(bǎo)险(xiǎn)机构签订定(dìng)金保证委托合同，设(shè)置购房者定金的(de)保证或(huò)保险，并(bìng)将相应的保证金证明书交付给购房者。除(chú)定金外，其他预先支付的购(gòu)房款(kuǎn)也受该措施保(bǎo)护。若开发(fā)商倒(dào)闭导(dǎo)致期房烂尾，购房者可(kě)凭保(bǎo)证金证明书向金融机构或保证(zhèng)机(jī)构或保险公司兑付，同时，开发(fā)商需向购(gòu)房(fáng)者赔付违(wéi)约金，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前只需支(zhī)付最多不超20％的定金，签订购房(fáng)合(hé)同后(hòu)，购房者即可向(xiàng)银行申请贷款，但(dàn)交房后(hòu)才开始按揭贷款(kuǎn)，除定金外(wài)的剩(shèng)余房款(kuǎn)在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加(jiā)坡(pō)期房购房者(zhě)违(wéi)约(yuē)可返还相当于3.75％房(fáng)款的订金，首付比例20％，余款按(àn)工程(chéng)进度支付，所有(yǒu)资(zī)金进银行专(zhuān)门项目(mù)资(zī)金账户，交房(fáng)后满1年保修(xiū)期后(hòu)支付(fù)15％尾款。

　　订(dìng)金支(zhī)付环节，新加坡开(kāi)发商有(yǒu)统一的(de)选购权合同以(yǐ)及订金(jīn)返(fǎn)还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作(zuò)为(wèi)订金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一步签订购买合(hé)同(tóng)，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房者需支付15％的首付(fù)及印(yìn)花税，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上(shàng)，新加坡期(qī)房(fáng)同样采取按工程(chéng)进(jìn)度(dù)付款的方式，《发(fā)展商条例(lì)》对期房付款流程做了统一详(xiáng)细(xì)规定，要(yào)求所有开发商(shāng)遵守，支付(fù)节点一般为合同签订后、地基完工(gōng)、框架完工、管道门窗等完工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行(xíng)按揭贷款(kuǎn)也依(yī)照工(gōng)程(chéng)进(jìn)度放款，月(yuè)供在此过程中(zhōng)随着放出贷(dài)款的增加(jiā)而增加，未放款部分无(wú)需月供。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方面，购(gòu)房者的订金与付款会(huì)存入银行(xíng)专门的项目资金账户，账(zhàng)户(hù)资金(jīn)提取须与房屋建设有关(guān)。房屋交付后，购房(fáng)者享受1年的(de)房屋保修期(qī)，此后购房者支(zhī)付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前房地产(chǎn)到了政策出手(shǒu)临界(jiè)点，重点是保(bǎo)交楼(lóu)和房企重组(zǔ)。一方面(miàn)，加大对刚(gāng)需和改善(shàn)型需求的支持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是(shì)保交楼保复工保民生，给予强有力(lì)的金融工(gōng)具支持。另一(yī)方面(miàn)，从现在(zài)起(qǐ)，对(duì)还在正常运转(zhuǎn)的房企包括民营(yíng)企业(yè)，加大(dà)支持力(lì)度(dù)，由优质房企牵(qiān)头(tóu)并购重组整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金(jīn)融工具配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分(fēn)估计形势复(fù)杂性和(hé)人(rén)性复杂(zá)性，兼顾化(huà)解停贷、复(fù)工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信心以及长效机(jī)制(zhì)。长效(xiào)机制四大(dà)关键是推(tuī)动(dòng)城市群战(zhàn)略、人地(dì)挂钩、金融(róng)中性稳(wěn)定和房(fáng)地产税(shuì)。定金环节，建(jiàn)立开发商违约后定金保护(hù)机制(zhì)，如将已支付定金(jīn)冻结(jié)至(zhì)房屋交付(fù)阶(jiē)段，保障购(gòu)房者定金(jīn)安全(quán)。签订合同环节(jié)，鼓(gǔ)励保险(xiǎn)公司介(jiè)入，为(wèi)房屋重大延期以及重大(dà)缺陷(xiàn)等(děng)情况提供(gōng)充(chōng)分的保障。余款支付(fù)环(huán)节，建(jiàn)立按(àn)工程进度付款(kuǎn)机制或交房(fáng)后按揭(jiē)贷款机制，充分保护(hù)购(gòu)房者(zhě)的权(quán)益。资(zī)金监管(guǎn)环节，引入独立(lì)于(yú)开(kāi)发商、银(yín)行的(de)第三方资金(jīn)监管机构(gòu)，或由(yóu)政府相关(guān)部门(mén)直接监管(guǎn)，以此(cǐ)防止(zhǐ)资金挪用现象。交付(fù)环节，建(jiàn)立商(shāng)品(pǐn)房保修期制度(dù)。保修期(qī)内(nèi)，开发商(shāng)应对房(fáng)屋(wū)质量问题全权负责(zé)、免费(fèi)维修，购房者在保修期(qī)结束后支(zhī)付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取消商品(pǐn)房预售制(zhì)是大势所趋。一方(fāng)面(miàn)，98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之(zhī)计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开(kāi)发(fā)进入存量(liàng)时代，对购房民众不公(gōng)平(píng)的预售制已经过时了(le)，该取消了，改为(wèi)现房销售(shòu)。另(lìng)一方(fāng)面，取(qǔ)消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发(fā)商将拼的不(bù)是五花八(bā)门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不(bù)知道能不能兑现(xiàn)的营销手段(duàn)，而是所(suǒ)见即(jí)所得的过(guò)硬的产品质量和诚信(xìn)，这才是对购(gòu)房民众的最(zuì)根本最(zuì)实质的(de)保障，这样将极大的提升开(kāi)发商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐(zhú)劣币。

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