导读

　　黄(huáng)金二十年(nián)之后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产(chǎn)市场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连(lián)续三(sān)年商品住(zhù)宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地(dì)产持续低景气，有关中国地产是否过剩的讨论日益热烈(liè)。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，本文试图厘清中(zhōng)国城(chéng)镇存量住(zhù)宅(zhái)真(zhēn)实情况，据此判断中国未来地产趋(qū)势。

　　有(yǒu)媒体(tǐ)渲染中国地产存量极度(dù)过剩，事实(shí)是(shì)否(fǒu)如此？

　　住建部披露全国(guó)有近6亿栋房屋(wū)建筑，第七(qī)次人口(kǒu)普查调(diào)查(chá)数(shù)据显示城镇家庭户(hù)人(rén)均住(zhù)宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房子是否真的过剩？

　　事实(shí)上(shàng)住建部披(pī)露(lù)的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到(dào)一成，其中还包括大量城(chéng)镇非(fēi)住宅建(jiàn)筑，如(rú)商(shāng)业办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿(yì)栋房屋(wū)中城(chéng)镇住宅占比极低(dī)。

　　七(qī)普显示(shì)中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能满足，它(tā)与房(fáng)屋质(zhì)量、居住面积、配套(tào)设施等因素密(mì)切相关。中国的(de)人均住宅间数较发达国家还有(yǒu)很大(dà)差距(jù)。人均住宅间数大于1同样不意味着中国住宅(zhái)市场(chǎng)已经饱和。

　　我(wǒ)们(men)测算发现中国(guó)城(chéng)镇居民户均1套房(fáng)，其中每户持有商(shāng)品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国(guó)家庭户均住宅(zhái)的数据，我们根据商品住宅套数、商品住(zhù)宅(zhái)占比和(hé)城镇家庭户(hù)数，计算(suàn)出城镇家庭住宅套(tào)户比。

　　测算结果显示(shì)，目(mù)前城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥(yōng)有0.86套房，其(qí)中0.54套为商(shāng)品住宅(zhái)。若(ruò)期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家(jiā)庭才拥有1套住(zhù)宅，其(qí)中商业住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　户均一套(tào)房(fáng)似乎意(yì)味(wèi)着户户有房(fáng)，然(rán)而事实上(shàng)中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据(jù)显(xiǎn)示，成熟(shú)房(fáng)地产市(shì)场的住宅套(tào)户比(bǐ)会(huì)大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之(zhī)所以(yǐ)说不平衡，是(shì)因为户均一(yī)套房无法满足流(liú)动(dòng)人口的租赁和置(zhì)业需(xū)求(qiú)。全国总人(rén)口的(de)近三成都是流动(dòng)人(rén)口(kǒu)，流动人口会选(xuǎn)择在大城市租房(fáng)挣钱，在老家买房，从(cóng)而(ér)产(chǎn)生(shēng)了额外的(de)住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来(lái)地产仍有(yǒu)四大(dà)新增(zēng)需求动力。

　　第一，户均人口规模(mó)缩小(xiǎo)，一人户、两(liǎng)人(rén)户占比(bǐ)不断增加(jiā)，导(dǎo)致家庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第(dì)二，经济板块的(de)分化日益明(míng)显，区域经济资源(yuán)分(fēn)配(pèi)的再(zài)集中吸(xī)引着人口流入，人口净迁入城市的新增住宅需求(qiú)有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建(jiàn)成(chéng)的住(zhù)宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿(yì)平(píng)方米的住宅建筑面积。促成(chéng)“老(lǎo)破小”住宅(zhái)的改造势(shì)在必行(xíng)。

　　第四(sì)，中国的人均(jūn)住宅间数与人均住宅建筑面(miàn)积均(jūn)较(jiào)发达国家有着不小差距(jù)，“住上更大房子(zi)”的改善性需求正(zhèng)在不断增(zēng)加(jiā)。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地产步入(rù)大分化时代而非停滞期。

　　如果说过(guò)去二十年是中(zhōng)国(guó)地产黄(huáng)金发展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存在不(bù)足，这是(shì)过(guò)去(qù)二十年(nián)房(fáng)价快(kuài)速上涨基石。那么当下房地(dì)产大(dà)分(fēn)化时代已至，大(dà)分化时代(dài)下地产矛盾则更多体现在住宅(zhái)质量(liàng)供需冲突。

　　地(dì)产大(dà)分化(huà)必(bì)将体现在不同能(néng)级(jí)城市之间，不同区域板块(kuài)之间，不同品质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不(bù)久前(qián)，官方披露全国(guó)已有(yǒu)近6亿(yì)栋(dòng)房屋(wū)建筑(zhù)，引(yǐn)发热议。从2月以(yǐ)来(lái)，各大城市二手房挂牌量突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场(chǎng)不禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中(zhōng)国(guó)城镇住(zhù)宅到(dào)底是供给过剩，还(hái)是(shì)供需平衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅(zhái)存量数据并(bìng)未公布(bù)，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测(cè)算出(chū)中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均拥(yōng)有住宅(zhái)套数，回答当前的(de)房子是(shì)否真的过剩了？据此判断(duàn)未(wèi)来房地产市(shì)场(chǎng)会如何发展。

　　一(yī)、如何(hé)有效(xiào)观察(chá)中国户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国住宅数(shù)量(liàng)过剩的直观(guān)判(pàn)断站不(bù)住脚

　　今(jīn)年(nián)2月，在以(yǐ)全国自然灾害综合风(fēng)险普查工(gōng)作情况为(wèi)主题(tí)的(de)新闻(wén)发布会上，负(fù)责人对(duì)外披露：“住宅(zhái)城乡(xiāng)建设(shè)行业(yè)获取了全国近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑数(shù)据以及80多万(wàn)处市政设施数据(jù)。”

　　14亿(yì)人住6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，平均每栋建筑(zhù)住不到3人，住宅(zhái)市场看(kàn)似(shì)已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋(dòng)数计(jì)算(suàn)的城镇房(fáng)屋实际(jì)仅有(yǒu)4700多万(wàn)栋(dòng)，还包括了大量商业楼、写字楼(lóu)、学(xué)校、医院(yuàn)等非住宅。总的算下来(lái)，住(zhù)宅占比并不大(dà)。

　　第七次人口普查(chá)数据公布了中国城镇家庭户人均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间(jiān)，其中(zhōng)城市(shì)家庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数(shù)大于1，看似意味(wèi)着人人(rén)都有房间居(jū)住。

　　居住水平不仅与房间数量(liàng)有关(guān)，更与(yǔ)房屋(wū)质量、居住(zhù)面(miàn)积、配套(tào)设施等因素密切相(xiāng)关。单单从人均住宅间数不(bù)能(néng)完(wán)全反映出(chū)城镇居(jū)民(mín)的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位(wèi)购买成套住宅，一套(tào)设施(shī)齐全的住宅才(cái)是(shì)城镇居民宜(yí)居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和方法(fǎ)

　　中国城镇(zhèn)居民住宅(zhái)主要分两大类，一类是商品住宅，另一(yī)类是保障房、原(yuán)公有住宅、自建房等非商(shāng)品住宅。

　　目前(qián)缺乏统计数据，并没有(yǒu)直接公(gōng)布城镇(zhèn)住宅数量(liàng)。居民住(zhù)宅相关数(shù)据有两处可以直(zhí)接公布，一是每年(nián)商品住宅销(xiāo)售套数(shù)（统(tǒng)计局(jú)）；二是(shì)居民住宅来源（人口普(pǔ)查数据）。计算中国居民户(hù)均住宅(zhái)数量，我们主要用(yòng)到(dào)上述两组数据。

　　中国住(zhù)宅改革始于1998年，1998年之前(qián)商品住宅数量极少(shǎo)，可忽略(lüè)不计(jì)。估算城镇(zhèn)居(jū)民户(hù)均住宅套(tào)数分三步走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年(nián)商品(pǐn)住宅销售套数(shù)相加，我们就能够得到当前(qián)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅总存量。

　　第二步(bù)，根据城(chéng)镇居民(mín)拥有(yǒu)的商品(pǐn)住宅和非商品住宅比例，推算得到(dào)居民住宅(zhái)总(zǒng)套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的(de)商品住宅总数除以家庭户数，我们就能够(gòu)得到城镇户均拥有的住宅数(shù)量(liàng)。

　　具体计算公式(shì)如下：

　　城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭住宅套户比=住宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭(tíng)户数(shù)）/（商品住宅套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅(zhái)存量到底有多少，目前(qián)缺乏(fá)一(yī)个(gè)准(zhǔn)确统计。我们(men)利(lì)用(yòng)既有统计数据，大致测算得到中国存量房(fáng)地(dì)产套数(shù)，并进(jìn)一步(bù)推算中国城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含现房和期(qī)房）。

　　中国的(de)房地(dì)产销售以期房为主(zhǔ)，从2019年开始(shǐ)，新房销(xiāo)售中(zhōng)期房占比近(jìn)9成(chéng)。本文去除商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅累(lèi)计销售(shòu)套数里的期(qī)房销售，得到商品住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数计算为例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主流(liú)房企竣(jùn)工(gōng)周期在(zài)2-3年(nián)，并考虑到交房(fáng)后装修的(de)时(shí)间，取(qǔ)最大(dà)值3年。

　　将商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数除以家庭(tíng)户(hù)数，算出：

　　（三(sān)）目(mù)前中国城镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套商品(pǐn)现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥(yōng)有(yǒu)住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们(men)需要进一步推算中国城镇居(jū)民(mín)拥有的(de)户均住宅(zhái)套(tào)数。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中国(guó)城(chéng)镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住(zhù)宅(zhái)。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或(huò)赠与占比(bǐ)0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其(qí)他(tā)住宅。

　　其次，我(wǒ)们(men)假定租赁其他住宅(zhái)和购买二手房都是商品住(zhù)宅(zhái)，因此将租赁其(qí)他住宅、购买(mǎi)商品住(zhù)宅与购买二手房加总，得(dé)到商品住宅占居民所有住宅(zhái)的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商品住(zhù)宅增幅为过(guò)去十年变(biàn)化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅(zhái)的实际变化比例(lì)，从而(ér)我(wǒ)们估(gū)算出2022年商品住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末(mò)，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购期房，中(zhōng)国(guó)平均每户(hù)城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购(gòu)期房会在2-3年内陆续交付(fù)使用(yòng)，到(dào)2024年(nián)，中国平均(jūn)每户城镇家庭都会拥有一套(tào)住(zhù)宅(zhái)。

　　三、城镇(zhèn)户均一套(tào)房的三点含义(yì)

　　既然城镇居民已(yǐ)经达到了户均一(yī)套房(fáng)的程(chéng)度，“户户有房(fáng)”是否意味着中国城镇化进展终(zhōng)结，甚(shèn)至(zhì)意味着中国地产存量供(gōng)给绰(chuò)绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意味着住宅(zhái)市(shì)场供需平衡

　　需(xū)要有多(duō)余住宅来满足因人口流动、居民换房等因素产生的住宅需求(qiú)。因此，成熟房地产(chǎn)市(shì)场的(de)住宅(zhái)套户(hù)比会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看，美国(guó)、英国和日(rì)本的住(zhù)宅(zhái)套户比均高于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套户比最高(gāo)，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套房，就会造成人(rén)口净流入地的住宅市场供不应求，造成(chéng)房(fáng)价或(huò)房租(zū)迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指(zhǐ)出中国的流动人口3.76亿，省内流动人口和(hé)省际流(liú)动人(rén)口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动(dòng)人口会(huì)选择在大(dà)城市租房挣钱，在(zài)老(lǎo)家县(xiàn)城买房。

　　暨(jì)南(nán)大学2017年的中国城(chéng)乡人口流动调(diào)查数据显示，在上海(hǎi)、杭州以及(jí)南京工作的流动人口在老家(jiā)拥有住(zhù)宅(zhái)比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城(chéng)市的高工资吸引打(dǎ)工人，但高房(fáng)价迫(pò)使打工(gōng)人回乡置业(yè)。

　　流动人口实际上(shàng)会(huì)占据两套房，在高(gāo)房价的大城市租赁一套房(fáng)，在房价较低的县(xiàn)城购买一套房。所以说户均一套房无法满足庞大(dà)流(liú)动人口(kǒu)的(de)租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅(zhái)品质仍需改(gǎi)善

　　目前，中国(guó)的城镇住(zhù)宅中依然(rán)有不少老旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户(hù)城镇居民住宅是(shì)2000年以(yǐ)前建成(chéng)，其(qí)中又有11.6％住宅年龄(líng)至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在着建筑结(jié)构松散、设施(shī)陈(chén)旧、安全隐(yǐn)患大(dà)等问题，如(rú)电线老化、管(guǎn)道等基础设施陈旧，给住户的生活(huó)带来了很(hěn)大的不便和安全隐(yǐn)患(huàn)，并且居住体验较(jiào)差(chà)。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建成的老旧住宅面积小。占(zhàn)比为(wèi)31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左(zuǒ)右的家庭没有(yǒu)独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的(de)老旧小区很难满足现(xiàn)代(dài)生活需求(qiú)，在未来大都会被拆行而不辍履践致远是什么意思，行而不辍 什么意思迁重建。

　　近(jìn)五成的家庭住宅(zhái)为一居(jū)室和二居室，户(hù)型偏小。其中一居室(shì)占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城市(shì)家(jiā)庭住宅户型更(gèng)小，当然这与(yǔ)城市土地资源紧(jǐn)张有(yǒu)关(guān)。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩(kuò)张(zhāng)是未来地(dì)产的需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积(jī)为294.6亿平(píng)。暂不(bù)考虑两年间(jiān)农民带(dài)房进城和老(lǎo)旧小(xiǎo)区(qū)拆(chāi)迁(qiān)，加上2021年(nián)和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿(yì)平，人均住宅建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超(chāo)过一半(bàn)的家庭人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑(zhù)面积小(xiǎo)于均值，近4成家庭人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住宅建筑面积不(bù)足19平方米，不及全国人(rén)均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住(zhù)宅(zhái)面积仅为15.2平(píng)方米。上海市将人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积低于15平方米的家庭(tíng)界(jiè)定为住宅存在困难，若按这个(gè)标准算的话(huà)，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可(kě)使用(yòng)住宅(zhái)面积为40平，即(jí)人(rén)均住宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿(yì)平(píng)，较目前(qián)至少新(xīn)增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国(guó)家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英国都高于(yú)40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大(dà)。但若去除公摊面积(jī)后，中国的人均可使用面(miàn)积为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一差距将(jiāng)变得明显。

　　若(ruò)考虑(lǜ)约1.4亿(yì)的集体户人口，所需要的住宅(zhái)总量会更多。

　　四(sì)、户均已然1套房(fáng)，未来地(dì)产还会有(yǒu)需求(qiú)么(me)？

　　我们测算得到中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇家(jiā)庭户均1套房，看似已经(jīng)户户有房(fáng)。即(jí)便(biàn)如此，中(zhōng)国人口静态结构和动态(tài)趋势(shì)演绎，决定了中(zhōng)国未(wèi)来地产仍(réng)有需求(qiú)释放。户均1套住宅(zhái)现实之下，中国未来城镇住(zhù)宅需(xū)求主要(yào)来自于四个(gè)方面。

　　第(dì)一，户(hù)均人口缩(suō)小，家(jiā)庭户(hù)数增多，新(xīn)户购房需求扩(kuò)张。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭(tíng)户(hù)均(jūn)人口数不断下降，六(liù)普显示(shì)城镇户均人(rén)口规模为(wèi)2.85人/户(hù)，而七普显示城(chéng)镇(zhèn)户均人口(kǒu)规模(mó)为2.62人/户，一(yī)人户、二(èr)人户的(de)占比明显(xiǎn)上升(shēng)，人口小家(jiā)庭化趋势将继续延续，导致户数会因(yīn)户均人口(kǒu)规模的缩小而增多。

　　第二，人(rén)口迁移导致经济(jì)发展带来的(de)新(xīn)增(zēng)住(zhù)宅需(xū)求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块(kuài)的分(fēn)化(huà)日益明(míng)显，资源(yuán)和生产要素逐步向经济带、都市圈中(zhōng)心城(chéng)市流入，区(qū)域经(jīng)济资源分配的(de)再集中吸引着人口(kǒu)流入。人口迁移势必涉及到(dào)买房(fáng)租房，给迁入地住(zhù)宅市场带来新(xīn)的增量(liàng)。

　　以(yǐ)浙(zhè)江省为例，2行而不辍履践致远是什么意思，行而不辍 什么意思021年常住人(rén)口增量为72万，而出生人口为44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅为6.5万(wàn)人，其人口增(zēng)长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小(xiǎo)区改(gǎi)善性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年(nián)，自建住宅和原公有住宅(zhái)的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百(bǎi)分点；原公有住宅(zhái)家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与家庭住宅建造(zào)时间为2000年(nián)以(yǐ)前(qián)的比(bǐ)例(lì)（31.3％）大致相(xiāng)吻(wěn)合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和(hé)原公有住宅(zhái)减少了1282万户，住(zhù)宅(zhái)净需求增加9755万户。49％的家庭购(gòu)买商品住宅，21％的家庭购(gòu)买二(èr)手房。在新增住宅需求中(zhōng)，有7成家(jiā)庭购买了(le)商(shāng)品住宅。租房、购(gòu)买经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧(jiù)城改造，商(shāng)品(pǐn)住宅的占比势必会进一步上升。