文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该(gāi)取消预售制(zhì)了。 1月17日召(zhào)开的全(quán)国住房和城乡建设(shè)工作会议提出“有条件的可以进行现房销售”，不足一个月(yuè)时间，已(yǐ)有山(shān)东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预(yù)售制(zhì)了，用你的钱，建(jiàn)你的房子，还(hái)烂尾了(le)，这(zhè)是对购(gòu)房者的不公平。以后谁有钱谁建(jiàn)房(fáng)，没钱没实力(lì)的别建了(le)，不能把包袱甩给老(lǎo)百姓和社会，这是房地产从大开发时代步入(rù)高(gāo)质量发(fā)展阶段的必然趋势，也(yě)是对购(gòu)房老(lǎo)百姓的(de)最大保护。98年房(fáng)改(gǎi)时，全(quán)国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是(shì)权(quán)宜(yí)之(zhī)计，现在全国套户(hù)比超(chāo)过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购房民众不(bù)公(gōng)平的预售制已经过时了，该取消了，改为(wèi)现房(fáng)销售。以后一手交钱，一手交房，天经地(dì)义。当然(rán)二次房改(gǎi)是个技术活(huó)，兼顾(gù)化解(jiě)停贷(dài)、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制，长效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税。如果按照经济规(guī)律办事(shì)，中(zhōng)国一定能实现房(fáng)地产(chǎn)软着陆(lù)和长期平(píng)稳健康发展，跨过这道关，解好(hǎo)这道(dào)世界难题(tí)。

　　2、为什么要(yào)取消预售制(zhì)、改为现房(fáng)销售(shòu)？大家想想，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一(yī)手交(jiāo)货，预售(shòu)制是对购买者的(de)单方面不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎承担了所有商品不能(néng)交(jiāo)付的风险。从个(gè)人(rén)层面看，预售制对购房者非常不公平，比如，交房等待期一(yī)般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要(yào)承担延迟交房、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理(lǐ)甚至(zhì)不能交(jiāo)房的风险(xiǎn)。从(cóng)行业层面看，预售(shòu)制助推部(bù)分房企过度(dù)举债、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险。取消(xiāo)预售制，改为现房销(xiāo)售，这样有助于(yú)落实中央房住不炒精(jīng)神、有助(zhù)于保障(zhàng)购房老百姓权(quán)益、有助于房企(qǐ)稳健(jiàn)发展，一举多得(dé)，谋划(huà)长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度怎么来的？国外(wài)什么情况(kuàng)？简单科普一下：商品房预(yù)售(shòu)最早源于(yú)中国香(xiāng)港，俗称卖楼(lóu)花(huā)，卖期房(fáng)，是一种开发商放杠杆(gān)的方式。98年(nián)房改(gǎi)，由于(yú)商品(pǐn)房(fáng)短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引(yǐn)入(rù)了商品(pǐn)房预售(shòu)制度。其(qí)实，当前世(shì)界不少国家存在(zài)预(yù)售制。但是，重点来了(le)！发达国家一般有严格的(de)监(jiān)管保障措施，开发商在项目(mù)获(huò)得(dé)政府批准后才(cái)可(kě)以开始销售(shòu)，买(mǎi)家(jiā)在购买(mǎi)期房后并(bìng)非像中国一样在支付完首付款后从银行一次性贷款(kuǎn)支付剩余(yú)全部房款，而是根据(jù)开(kāi)发商工程进度在完全交(jiāo)房前(qián)进行分(fēn)期支付(fù)。所以，预(yù)售制(zhì)度是(shì)需要严格(gé)的资金监(jiān)管、分期支(zhī)付以及违约处罚措施作为保障的，如(rú)果没(méi)有这些保障措施，一定会触发风险，对购房(fáng)民众不公(gōng)平，所以不如(rú)借(jiè)机取消预售(shòu)制度，以后(hòu)改为现房销售(shòu)。客(kè)观讲预售制度有一(yī)定历史阶段(duàn)性，现在中国住(zhù)房进(jìn)入存量时(shí)代(dài)，取消预售制度有助于降负债降杠杆，不再把烂(làn)尾风险甩(shuǎi)给(gěi)老(lǎo)百姓和社会(huì)，当然这需要配套房企债(zhài)务重组、复工保交楼、恢(huī)复(fù)市场(chǎng)信(xìn)心和房地产长效机制。这是(shì)个(gè)技术(shù)活，只要坚持市场化(huà)改革，中国一定能化(huà)解这(zhè)个(gè)难题，让房地产回(huí)归实体(tǐ)经济和居(jū)住(zhù)属性(xìng)，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售制，改为(wèi)现房销售，开发商(shāng)将拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的(de)营(yíng)销手段，而是(shì)所见即所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚(chéng)信，这才是对(duì)购房民众的(de)最根(gēn)本最实质的(de)保障，这样将极(jí)大的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所有商(shāng)业(yè)的本质是向善，是以客(kè)户为中心，房地产也不能例(lì)外，老百姓买(mǎi)房子(zi)是(shì)天大(dà)的事(shì)，烂尾(wěi)毁(huǐ)三代(dài)，好房幸福一家人。从这个(gè)角度(dù)，取(qǔ)消预售制、实(shí)施现房(fáng)销售是实现老百姓安居(jū)乐业、社会长治久安、行业(yè)企(qǐ)业健康发展的重大措施。在当前的情况下，取(qǔ)消预售制要结合(hé)稳楼(lóu)市、房(fáng)地产软着陆、打通金融支(zhī)持(chí)当期三好生、新模(mó)式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发展(zhǎn)研究中心参与财税改(gǎi)革方(fāng)案研究时，对预(yù)售制、房地产税(shuì)、人地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆率等进行过(guò)长期系统(tǒng)的专项研究。（参考(kǎo)后来(lái)形成的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品房预(yù)售制的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层(céng)销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需(xū)求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化(huà)进程，但(dàn)背后潜藏的(de)风险确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范(fàn)期(qī)房交易立法，设(shè)置期房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品房(fáng)预售制的前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层(céng)销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花(huā)”模式

　　二十(shí)世(shì)纪五(wǔ)十(shí)年代在中国(guó)香港(gǎng)，楼宇出租是(shì)地产(chǎn)行业盛行的方式(shì)，但有着转让难、出租资金周转期(qī)长等问(wèn)题，分层(céng)销售孕(yùn)育而生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还未推(tuī)行公共(gòng)房屋制(zhì)度(dù)，许多人栖身于(yú)木屋(wū)或者其他临时(shí)住宅，住(zhù)房的需求是相当高(gāo)，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多(duō)数以一整(zhěng)栋楼为(wèi)单位，需(xū)要(yào)雄(xióng)厚的资金实(shí)力才能购买。虽然(rán)楼(lóu)宇出(chū)租是中国香(xiāng)港(gǎng)地产行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金(jīn)周转期长等问题。针对(duì)这一系列(liè)问题，不少地产(chǎn)商开(kāi)始探求新的方式，如(rú)把楼宇契约(yuē)切开，即“分(fēn)契(qì)”，然后将楼宇分层出售(shòu)。这模式一经推行(xíng)，购买楼宇(yǔ)的市民数量(liàng)有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分层(céng)出售的(de)基础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东(dōng)创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立(lì)信置业有限公司(sī)，凭借(jiè)商业(yè)直觉和多年经营(yíng)杂货铺、海上驳运(yùn)业务(wù)的经验，对于(yú)商品(pǐn)流通、资金周转有着独到的见解，在努力寻求方法(fǎ)加快自身资金周转。当时(shí)其在购下九(jiǔ)龙(lóng)的一块地盘(pán)后(hòu)，除了分(fēn)层出售(shòu)、还印(yìn)发(fā)售(shòu)楼(lóu)说明书(shū)，上有(yǒu)文字详尽说明楼宇(yǔ)的(de)地势环(huán)境、建筑(zhù)材料、分(fēn)层价格、订购方法等。此外(wài)，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮点，即先(xiān)收取买家(jiā)的订金，采用类(lèi)似租金(jīn)的分(fēn)期付款形式，等(děng)新楼落(luò)成时，收齐买家的钱，买(mǎi)家就(jiù)拥(yōng)有了(le)自己的(de)房产。这种(zhǒng)方式减(jiǎn)轻了民(mín)众购(gòu)房(fáng)的资(zī)金(jīn)压力(lì)，加速了房(fáng)屋的建造和销售，也解决了制造商的资金问(wèn)题，降(jiàng)低投(t吊带和背心有什么区别，吊带和背心有什么区别óu)资风险，在当(dāng)时可谓(wèi)是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为当时中国香港(gǎng)房地产(chǎn)市场的一大特色，纵观(guān)中国(guó)香港房地(dì)产市场的(de)改革，“卖(mài)楼花”模式高效率(lǜ)地解(jiě)决了核心的住房(fáng)供不应求的(de)问(wèn)题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中(zhōng)国香(xiāng)港楼市几十年繁荣，但期(qī)间也出现过“烂尾(wěi)楼(lóu)”的情况，但监管部门不断完(wán)善、规范化，建立(lì)健全(quán)的监管机制，促进市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位(wèi)于(yú)大(dà)角咀的一个楼盘因建筑费用超支停(tíng)工，出(chū)现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中国香港(gǎng)管(guǎn)理部门提升了对于预售楼花制度的监管，即要求开(kāi)发商(shāng)在预售前，确保地价款已(yǐ)经全部支付，还要证明自(zì)身有资金(jīn)等(děng)能力把项(xiàng)目完成，资金需放入律师所托管，支取时需律所和(hé)建筑师的核准。为了防止开发商(shāng)、律所、建筑师(shī)等造假，套取监(jiān)管账(zhàng)户资金，中国(guó)香港要求律师行在银行开(kāi)设的信(xìn)托账户（监管账(zhàng)户）、开发商操作等采取全透明化机制(zhì)，且银行的责任(rèn)上升，如出现房屋“烂(làn)尾”情况，银(yín)行(xíng)将成最大风险方，后续(xù)需(xū)自身推(tuī)动项目完(wán)工(gōng)。随着监管体系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　二十世纪(jì)九十年代，中国内地(dì)面(miàn)临住房需求(qiú)大和(hé)供给量短(duǎn)缺问题，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先发(fā)展重工业，强调基(jī)础(chǔ)建设(shè)，这一导(dǎo)向使(shǐ)前(qián)期发展工业化的(de)进程大于城(chéng)市化进程，唯有解决住房基础(chǔ)等城(chéng)市化配套问题，才能(néng)进一步推(tuī)进城市(shì)化。但当(dāng)时推行的是“统(tǒng)一管理，统一分配(pèi)，以租养房”的(de)福利分房制(zhì)度，住房市场发展起步较(jiào)晚、增速较(jiào)慢，福利分房制度也出现(xiàn)了分配不公(gōng)、效率低、配套差等问(wèn)题，因此(cǐ)福利分(fēn)房制度不再适(shì)用(yòng)于当(dāng)时的国情。叠加房(fáng)地产市场面临(lín)商品房(fáng)的需求量大，而社会缺少大(dà)型房(fáng)地产开(kāi)发(fā)商，商(shāng)品房(fáng)供应量小的困境(jìng)，此(cǐ)时引(yǐn)入(rù)中国香(xiāng)港的“卖(mài)楼花”模式无(wú)疑是对(duì)内地房地产(chǎn)市(shì)场的一(yī)针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引(yǐn)进(jìn)中国香港预售(shòu)商(shāng)品(pǐn)房制度，先后(hòu)出台多(duō)项文(wén)件(jiàn)，大(dà)力支(zhī)持(chí)国内(nèi)房地产市场(chǎng)改(gǎi)革。例如，1998年，国务(wù)院出台(tái)《关(guān)于进一(yī)步深化城镇住房制(zhì)度改(gǎi)革，加快住房(fáng)建(jiàn)设的通知》文件，决定停止(zhǐ)住房无偿实(shí)物分配(pèi)，逐(zhú)步实行住房分配货(huò)币化、住房供给商品化(huà)、社会化的住房新体制(zhì)，从计划经济下(xià)的福利(lì)分(fēn)房转向(xiàng)市场经济的商品房。房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)采用预(yù)售制，允许开发商卖(mài)期房，解决了房企(qǐ)缺少资金和开发(fā)时间周期长的(de)两大难(nán)题(tí)，开发商以(yǐ)预(yù)售款撬动(dòng)下一个项(xiàng)目(mù)的开(kāi)发，形(xíng)成滚动开发模式，住(zhù)房供应速度加快(kuài)。自此中国内地(dì)开始房改货币化，中国人(rén)民银行(xíng)等多(duō)方迅速出台相(xiāng)关(guān)的信(xìn)贷政策，支持购房(fáng)者，极大(dà)作用推(tuī)动了房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经(jīng)调整(zhěng)形成契(qì)合中国(guó)内地的商品房预售制度。预售制的(de)初衷是为了缓解房企资金(jīn)压力，加快城(chéng)镇住房建设。具体来(lái)说，是指房地产(chǎn)开(kāi)发企业将正在建(jiàn)设(shè)中(zhōng)的房(fáng)屋预(yù)先出(chū)售给购房者，由购房者支付定金或房款的行(xíng)为(wèi)。区别于中国香港，在中国内(nèi)地(dì)实(shí)践过程中，商品房预售流程(chéng)为：房地产开发商办理(lǐ)预售(shòu)许(xǔ)可证-签订商品房买卖合同(tóng)-进行备案登记和预(yù)告登记-交付(fù)房屋。在购房过(guò)程中(zhōng)，购房者(zhě)需要一次性付清(qīng)首付款，并(bìng)采(cǎi)用(yòng)银(yín)行贷款的形(xíng)式一次性付清剩余房款(kuǎn)，换言之，房(fáng)屋(wū)未(wèi)建成，开发(fā)商(shāng)可能已(yǐ)拿到了全部购(gòu)房款，这(zhè)点(diǎn)与中国香港的按照工程进度付款有所不同。对中国内地的开发商而言，预(yù)售制商品(pǐn)房也开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的风险确(què)实存(cún)在

　　作(zuò)为中(zhōng)国内(nèi)地(dì)商品房(fáng)销售的(de)最主要(yào)方式(shì)，预售(shòu)制极大缩短(duǎn)房(fáng)企(qǐ)现金回笼周期(qī)，同(tóng)时增加市场商品房供应，推动了城(chéng)镇化发展进程。预售制在过(guò)去20多年(nián)对中(zhōng)国(guó)内地房(fáng)地产市场(chǎng)的稳步发展起到(dào)了重要作用，不仅(jǐn)解决了房地产(chǎn)市场(chǎng)快速(sù)发(fā)展阶(jiē)段的(de)资金需求，也提(tí)高了居民居住水(shuǐ)平，中国内地城镇居民从(cóng)筒子楼住到住宅小区(qū)，从(cóng)全民蜗居到基本适(shì)居(jū)，住房事业(yè)取得巨大进(jìn)步(bù)，数(shù)十(shí)年时间走完发(fā)达(dá)国家几百年城镇化路程。改革开(kāi)放以来，城镇(zhèn)化进程(chéng)进入快速发(fā)展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面积由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方(fāng)公里(lǐ)，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布(bù)的《中国住房存(cún)量报(bào)告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住(zhù)宅存量从不到14亿(yì)平增至313.2亿(yì)平，城镇(zhèn)人均住房建筑面积从8.1平方米(mǐ)增至(zhì)34.7平方米，城镇住房套数从约(yuē)3100万套(tào)增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已成为中国内地商品房销售最主(zhǔ)要方式，2005年中国内地(dì)商品住宅(zhái)期房(fáng)销售面积(jī)占总销售面积的比重为(wèi)63％，而2021年期房(fáng)累计销(xiāo)售面积达15.6亿平(píng)，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产行业的发展。中国内地房地产历经二十多年长周期繁(fán)荣(róng)，行业(yè)各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增(zēng)至(zhì)19.9亿平(píng)，累(lèi)计上涨8.2倍(bèi)，年(nián)复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速(sù)17.8％。商品(pǐn)房销售(shòu)面积和(hé)销(xiāo)售金额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快(kuài)速发展，房地产企(qǐ)业(yè)从无到有、从(cóng)国企先行(xíng)到民企(qǐ)崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房(fáng)地产企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产也成(chéng)为拉动中国内地经济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地(dì)产带动的(de)上下游产业(yè)链特(tè)别长，高达50多个(gè)行业。2020年房地产及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产业(yè)增(zēng)加(jiā)值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡(gòng)献(xiàn)），房地产(chǎn)带(dài)动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地(dì)产(chǎn)对金(jīn)融(róng)、批发、建材的带(dài)动最为明(míng)显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地(dì)产完(wán)全(quán)拉动的投资占全社会固定资产投资的(de)51.5％，其中，房(fáng)地产开发投(tóu)资占固(gù)定(dìng)资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地产贷款占银(yín)行各项贷款余额的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加(jiā)上信托(tuō)等通道业务(wù)，占比超(chāo)过三分之一(yī)。从房地产融资存量吊带和背心有什么区别，吊带和背心有什么区别占社融存(cún)量(liàng)比(bǐ)重(zhòng)看，2021年(nián)12月占比(bǐ)为18.76％。如果房(fáng)企(qǐ)大(dà)面(miàn)积违约(yuē)，将导致银行不良率(lǜ)大(dà)幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠(qú)道，根(gēn)据我们的(de)《中(zhōng)国住房市值(zhí)测算报告》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日(rì)本(běn)的10.8万亿(yì)美元、英(yīng)法(fǎ)德三国(guó)合计的31.5万(wàn)亿(yì)美(měi)元。从(cóng)住房市(shì)值占(zhàn)股债房市值的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的(de)27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法(fǎ)国(guó)的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值(zhí)的比(bǐ)例较高(gāo)，主要(yào)是因为住房市值高，以(yǐ)及中(zhōng)国资本市场发育尚不(bù)成熟，直接融资比例较低，股票、债(zhài)券市值(zhí)较低，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制背后(hòu)潜(qián)藏的风险确(què)实存在，当前的(de)负面效(xiào)应愈(yù)发(fā)凸显。

　　从个人层面(miàn)看，绝(jué)大部(bù)分商品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是(shì)对购买者的单方(fāng)面不(bù)公平(píng)制度，购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能(néng)交付的风险。比如，交房(fáng)等待期一般(bān)为(wèi)两年，在(zài)此期间(jiān)，购(gòu)房(fáng)者(zhě)不(bù)仅承担银行利息(xī)，还要承担延迟交房(fáng)、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房产证延(yán)期办理(lǐ)甚至不能交房等风(fēng)险。另(lìng)外，购(gòu)房者和开发商之间的(de)购房合(hé)同、购房者和银行的(de)按(àn)揭贷款合同是两个独立的合同关(guān)系，如果开发(fā)商发生违约，购房者只能(néng)根据购房合同向开发商主张权力，但依旧(jiù)需要根(gēn)据按揭贷款合同按时(shí)向(xiàng)银行(xíng)进(jìn)行贷款偿还，因此购房者承担的风险较大(dà)。

　　从行(xíng)业层(céng)面看(kàn)，预售制(zhì)助推(tuī)部分(fēn)房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，资金若遇到(dào)下行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目搁置等系(xì)列风险，进行(xíng)影(yǐng)响自身(shēn)信用(yòng)和购房者对行业(yè)的信(xìn)心。

　　从金融层面看，银(yín)行作为按揭贷款的发放方(fāng)，一旦(dàn)房企因(yīn)为市(shì)场波动或(huò)经营(yíng)不善，出现资(zī)金链(liàn)断裂等一(yī)系列问题，导致“烂(làn)尾”等情况，而(ér)房企通过(guò)与购(gòu)房者签订的预售合同和(hé)按揭合同，已经从(cóng)银行获得房款，如果购(gòu)房者丧失(shī)还(hái)款能力或(huò)短(duǎn)期不(bù)能还(hái)款等，则风险完(wán)全由银行承担(dān)，银行将面(miàn)临较大的(de)坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房者(zhě)的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个(gè)字那就是“没(méi)钱”，即(jí)没钱(qián)付(fù)工程款。在(zài)2004版的《城市商品房预(yù)售管(guǎn)理办法》中明确规(guī)定(dìng)了开发企业(yè)预售商(shāng)品房所得款项应当用于有(yǒu)关(guān)的(de)工程(chéng)建设(shè)，商品房(fáng)预售款(kuǎn)监管的具体办(bàn)法，由(yóu)房地产管理(lǐ)部门制定。但多年以来全(quán)国并没有(yǒu)统一的预(yù)售资(zī)金监管规定(dìng)，各地实行“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆(qìng)、长沙等城(chéng)市重(zhòng)点监管(guǎn)资金(jīn)比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按(àn)照项(xiàng)目的建安(ān)成本(běn)乘以建(jiàn)筑面积或(huò)者(zhě)项目工程总额报(bào)价计算重点资金。而事实是，不少购房款未进(jìn)入监管(guǎn)账户、或进(jìn)入监管账户后被挪用，导致楼盘没有资金继续(xù)建设。收楼遥(yáo)遥无期，月(yuè)供却被迫继续还(hái)款。那么，监管账户资金(jīn)如何被挪走的？实际上，在过去房地产大开发时(shí)代的高(gāo)周转背景下，抽调预(yù)售款监管账户资(zī)金(jīn)，是行业“潜规则”。比如工程(chéng)总承包(bāo)方(fāng)，以工(gōng)程(chéng)建(jiàn)设(shè)名义，获(huò)得监管账(zhàng)户拨付资金，再(zài)由(yóu)工程(chéng)方将资(zī)金转给房企，而拨付的工(gōng)程款，远(yuǎn)超工程进度(dù)所(suǒ)需。通过这(zhè)些(xiē)方式套取的(de)资金，在(zài)房企各(gè)地项(xiàng)目间流动，变(biàn)相加(jiā)杠杆，这样做提供了资金流动性，房企抽调资金统(tǒng)筹拿地(dì)、还款和(hé)楼(lóu)盘建设，形成一种资金循环(huán)高周转模(mó)式，但一(yī)定(dìng)程度(dù)上把(bǎ)风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整(zhěng)体(tǐ)来说，国外商(shāng)品房预售(shòu)制度(dù)呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于(yú)购房者预付资金，一般设有定金或预付款保护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要(yào)求(qiú)购房者(zhě)支付的预(yù)付款比例相(xiāng)对较低，绝大部分房款在房(fáng)屋交付后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支(zhī)付(fù)方式：预(yù)付(fù)款一般以定金(jīn)方(fāng)式支付，或(huò)按工程进(jìn)度(dù)分期支付(fù)，或二(èr)者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般(bān)采用两种(zhǒng)方(fāng)式(shì)发放按揭贷款，一是(shì)按工程进度付款，按揭贷款按照(zhào)工(gōng)程进度逐渐(jiàn)发放，购房者开始(shǐ)月供；二是房屋交付后发放(fàng)按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商(shāng)品(pǐn)房提供期(qī)房烂(làn)尾保险(xiǎn)，在(zài)商品(pǐn)房(fáng)出现重(zhòng)大延期(qī)或重大缺陷时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交付质(zhì)量的保障有两种方式，一是(shì)期房由政府(fǔ)或(huò)第(dì)三方验收合格并(bìng)提供验(yàn)收(shōu)凭证后，开发商凭(píng)验收凭(píng)证取得购房者支(zhī)付的房款。二是开(kāi)发商为购(gòu)房者提供一(yī)定的保(bǎo)修期(qī)，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售(shòu)资(zī)金第三方全程(chéng)监(jiān)管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭(píng)验收凭(píng)证取(qǔ)得(dé)房款

　　美(měi)国期房定金(jīn)一定期限内无条件返(fǎn)还，最低首付比例(lì)为3.5％，交(jiāo)房前仅(jǐn)支付(fù)首(shǒu)付(fù)，其余房款交付后按揭还款，交(jiāo)付前资金(jīn)由第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭(píng)证取得房(fáng)款(kuǎn)。

　　定金(jīn)及首(shǒu)付环(huán)节，定金比例一般(bān)为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美(měi)国平均首付比例(lì)为(wèi)12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金(jīn)或首付外，购房者在房屋交付(fù)后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪用资金(jīn)，购(gòu)房(fáng)者(zhě)的定(dìng)金(jīn)及首付款由第三方公证行或产(chǎn)权保险公司的信托账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房(fáng)者资金可(kě)通过申请仲裁取回(huí)，且不承担任何责(zé)任与损失。而开发(fā)商(shāng)在房屋(wū)建(jiàn)设过程中的(de)资金全(quán)部来自(zì)银(yín)行，银行根据工程(chéng)进(jìn)度向(xiàng)开发(fā)商提供(gōng)一(yī)定(dìng)比例的贷款，由于开发商挪用资金直接损害(hài)银(yín)行利(lì)益，银行有充(chōng)分动机监管开发商施(shī)工进(jìn)度。开发(fā)商在房(fáng)屋交付时需取得由政府相关部(bù)门经审(shěn)查后发放的验收凭(píng)证(zhèng)，通过验收凭证向银行得(dé)到购房者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付(fù)购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房(fáng)款按(àn)建造工期进度支付(fù)，按揭按工期放款(kuǎn)后还贷，房(fáng)贷利率采用固定(dìng)利率，开发商或购房者可购买(mǎi)期房烂尾保(bǎo)险。

　　预(yù)售门槛方面，德国开发商在项目(mù)获批后即(jí)可预售(shòu)房屋。签署(shǔ)购房(fáng)合同前(qián)，购房者需支(zhī)付约2000欧的定金并进行预约公证(zhèng)，签订合同后定(dìng)金退还。如(rú)由于任何原因不(bù)能购(gòu)买，定金按照德国(guó)法律全部退还。

　　签(qiān)署购房合同后，购房者需支付公(gōng)证(zhèng)费和土地交(jiāo)易税，分别(bié)为(wèi)房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属(shǔ)于(yú)购(gòu)房附加(jiā)费(fèi)。

　　首付方(fāng)面(miàn)，德国没(méi)有规定(dìng)最低首(shǒu)付(fù)比例，可零(líng)首付购(gòu)房(fáng)。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房款的(de)制度(dù)，一般分7笔(bǐ)进行支付，具(jù)体支付节点(diǎn)、比例因(yīn)项目而异。一般来说，支(zhī)付节点可分为公证后、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完(wán)工、室内清洁(jié)及墙(qiáng)面完工、地板完工(gōng)、全部完(wán)工(gōng)，支付比例(lì)可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在支付(fù)房款前申请房贷(dài)，房贷利率(lǜ)采用固定利率，银行按(àn)施工节(jié)奏分多次(cì)发放贷(dài)款，每(měi)笔(bǐ)贷款给予购房者一定(dìng)使用期限，期限结(jié)束后(hòu)，购房(fáng)者开始还贷(dài)。

　　保险方(fāng)面，德国保险公司针对期房设计了两种保险，保(bǎo)险的功(gōng)能是当房屋出(chū)现重大(dà)延期或重大缺陷(xiàn)时，保险公司(sī)保证开发商赔(péi)偿或修复，开发(fā)商(shāng)破产，由保险公司负责相应赔偿。保险(xiǎn)由开发商或(huò)购(gòu)房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支(zhī)付(fù)

　　英国(guó)预售制(zhì)设有10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律师严格监管。

　　订(dìng)立合(hé)同前，买卖双方均有一名律师，负责沟通期房交易中的(de)房产、资金、合同(tóng)等(děng)各个环节，各(gè)环节内(nèi)容确认(rèn)无(wú)误后(hòu)签订首付交(jiāo)换合同。

　　定金方面，英国设(shè)置(zhì)了10％定金保险保(bǎo)护机制，当开发商出现财务、经(jīng)营问题时，购房者(zhě)10％的定金由保险公司(sī)赔付(fù)，而超出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付方(fāng)面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合(hé)同签(qiān)订21天内支(zhī)付。

　　余款支付环节，英(yīng)国采取(qǔ)按工(gōng)程(chéng)进度付款(kuǎn)的方(fāng)式(shì)，但是交(jiāo)房前付款比例相对(duì)较低，一般会在(zài)合同签订6-24个月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后支付(fù)。

　　交(jiāo)付环节，英国规(guī)定房屋必须经(jīng)过房(fáng)产(chǎn)公证(zhèng)公司的检验验收后才(cái)能交付，交付后(hòu)方(fāng)可按(àn)揭(jiē)还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英(yīng)国期房预售资金监管极为严格，资金也由律师监(jiān)管，在确认工程进度、支(zhī)付(fù)相关(guān)款(kuǎn)项过(guò)程中，由买房律(lǜ)师(shī)将资金转给卖方(fāng)律师，卖方律师转给(gěi)开(kāi)发商，即资金在进入开发商账户前经过两道关口，有利于(yú)保障购房(fáng)者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设(shè)置期房(fáng)预付款(kuǎn)保全(quán)措施

　　日(rì)本期房交易立法，定金超5％或1000万(wàn)日元(yuán)时，开发商必须完成(chéng)“预(yù)售房定金(jīn)保全措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商违约(yuē)需返还定价(jià)并赔偿约10％房(fáng)款，交房后按(àn)揭还(hái)款。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结束后由(yóu)于(yú)房屋供给(gěi)严重失衡，叠加法律空白(bái)，社会(huì)上(shàng)“一房二卖(mài)”现(xiàn)象普遍，为此，日本政府1952年(nián)出台《宅(zhái)地建筑物交易法》，经(jīng)多次修订，目前是唯一一部(bù)规(guī)范期(qī)房(fáng)交易的法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根据日(rì)本《宅地建物取引业(yè)法》，对购房(fáng)者支付定金超过5％或超1000万(wàn)日元的部(bù)分，法(fǎ)律(lǜ)要求开发(fā)商必须(xū)完成定(dìng)金保(bǎo)全措施才可预售。什么(me)是定金保(bǎo)全措施(shī)？即(jí)买卖(mài)双方签订购房合同时，开(kāi)发商向金融机构或指定保(bǎo)证机构或保险机(jī)构(gòu)签订定金保证委托合同，设置购房者定(dìng)金的保证或保险，并将相应的保证(zhèng)金证明书交付给购房者。除定金外，其他(tā)预先支付(fù)的购(gòu)房款也受(shòu)该措施保护。若开发商倒闭(bì)导致期房(fáng)烂尾，购房者可凭保证金证明书向金融机构(gòu)或(huò)保证机构或保(bǎo)险公司兑(duì)付，同时，开发(fā)商需向购房者赔(péi)付违约金，一般约(yuē)为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环(huán)节(jié)，交房前(qián)只需支付最多不(bù)超(chāo)20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向银行申请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除定金外的剩余房款在交(jiāo)房(fáng)后开始(shǐ)支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年(nián)保修(xiū)期后(hòu)付尾款

　　新加坡期(qī)房购房者(zhě)违约可返还相当于(yú)3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进度(dù)支付(fù)，所(suǒ)有资金进银行专门项目资金账户，交房后满(mǎn)1年保修期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新加(jiā)坡开(kāi)发商有统(tǒng)一的选(xuǎn)购权(quán)合同以(yǐ)及订金(jīn)返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步(bù)签订购买合同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房者(zhě)需支付(fù)15％的首(shǒu)付(fù)及(jí)印花税，同时(shí)购(gòu)房者向银行申(shēn)请按揭贷(dài)款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡(pō)期房同样采(cǎi)取按工程进度付款的方式，《发展商条例》对期房付款(kuǎn)流(liú)程做了统一详细(xì)规定，要求所有开(kāi)发商遵守，支付节点一般(bān)为合同签(qiān)订后、地(dì)基完工、框架完工、管道门窗等完工(gōng)等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工(gōng)程进度放(fàng)款，月供在此过程中随着放出(chū)贷款的增加而增加，未(wèi)放(fàng)款部分(fēn)无需月(yuè)供。

　　资(zī)金(jīn)监管(guǎn)方面，购(gòu)房者(zhě)的订金与付款会存入银行专门的项目资金账户(hù)，账户资金提取须与房屋建(jiàn)设有关。房(fáng)屋交(jiāo)付后，购房(fáng)者(zhě)享受1年的房屋保(bǎo)修期(qī)，此后(hòu)购(gòu)房者支付(fù)15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前(qián)房地产到了政策出手(shǒu)临(lín)界(jiè)点，重点是保交楼和(hé)房企重(zhòng)组。一(yī)方(fāng)面，加大(dà)对刚需和改善(shàn)型需求的支持力度，长短兼顾(gù)妥善应对局(jú)部停贷现象，重点(diǎn)是保交楼保复工保民生(shēng)，给予强有力(lì)的金(jīn)融工具支(zhī)持。另(lìng)一方面，从现(xiàn)在起(qǐ)，对还在正常运转的房企包括民(mín)营企业(yè)，加大支(zhī)持力度，由(yóu)优(yōu)质房(fáng)企牵头并购(gòu)重组(zǔ)整个行业，为每个房企(qǐ)配(pèi)套(tào)AMC和财(cái)团，给(gěi)予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性(xìng)和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债(zhài)务(wù)、恢复(fù)市(shì)场信心以及(jí)长(zhǎng)效机制。长(zhǎng)效机制四大关键(jiàn)是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融中性稳定和房(fáng)地产税(shuì)。定金环节(jié)，建立开发商违约后定金保护机制，如将已支付定金冻(dòng)结至房屋交(jiāo)付阶(jiē)段，保障购房者(zhě)定(dìng)金安全。签订合同环节，鼓(gǔ)励保险公(gōng)司介入，为房屋重(zhòng)大延期以及(jí)重大缺陷等情况(kuàng)提供充(chōng)分的保障。余款(kuǎn)支(zhī)付环(huán)节，建立(lì)按工程进(jìn)度付款机(jī)制或交房后按揭贷款(kuǎn)机制，充分保护购(gòu)房者的权(quán)益。资金监管环节，引(yǐn)入独立于(yú)开(kāi)发商、银行的第三方资金监管机构，或由政府相(xiāng)关部(bù)门直接(jiē)监管，以此防(fáng)止资(zī)金挪用现(xiàn)象。交(jiāo)付环节，建立商品房保修期制度。保修期内，开发商应(yīng)对(duì)房屋质量问题全权负责、免费(fèi)维修，购房者在(zài)保修(xiū)期结(jié)束后支付尾款。

　　三(sān)，长期来看，取(qǔ)消商品房预售(shòu)制是(shì)大势所趋。一方面，98年房(fáng)改时，全国缺(quē)房子(zi)，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套(tào)户比(bǐ)超过1，从(cóng)大(dà)开发进入存量时代(dài)，对购房民众不(bù)公平的预售制已经过时了，该(gāi)取消了，改为现房销售。另一方面(miàn)，取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发商将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的(de)营销手(shǒu)段，而是(shì)所(suǒ)见即所得的过硬的产(chǎn)品质(zhì)量和诚(chéng)信，这才是对购房民众的最(zuì)根本最实(shí)质(zhì)的(de)保障(zhàng)，这(zhè)样将(jiāng)极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣(liè)币。

未经允许不得转载：市场调查|社会调查|问卷调查|市场执行|店面验收|神秘客|满意度-提供最专业的市场信息咨询服务-宁波信恒新市场信息咨询有限公司 吊带和背心有什么区别，吊带和背心有什么区别