5月以来，房(fáng)地产板块个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信房地(dì)产指数本(běn)月涨幅约为(wèi)2％。而以公募基金为代表(biǎo)的机(jī)构(gòu)对于这一板块已经在悄然布(bù)局。数(shù)据显示，以(yǐ)南方和(hé)华夏(xià)的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时有小幅(fú)增长(zhǎng)。根(gēn)据基(jī)金一(yī)季报统(tǒng)计(jì)，龙头与地方(fāng)国企央企获得增持，持仓数量占流通股比重增幅五只(zhǐ)个股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细(xì)作(zuò)成(chéng)共(gòng)识

　　从公(gōng)募基(jī)金对房地(dì)产的配置(zhì)看，2019年末(mò)，公募所持有(yǒu)的房地(dì)产行业标(biāo)的市值约1188亿元(yuán)，占其所持股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现(xiàn)出色，但公募所持房地(dì)产公司(sī)市值在股票资产中的占(zhàn)比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三年来的首次(cì)回升，年底这一数值从(cóng)1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与此同时，公募对(duì)房地产(chǎn)行(xíng)业的持(chí)股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年(nián)末(mò)的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在今年一季度得以延(yán)续。数据(jù)统计显(xiǎn)示，公(gōng)募重仓(cāng)持有(yǒu)房地产板块一季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿(yì)元，较(jiào)2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓(cāng)市(shì)值前五个股分(fēn)别(bié)为保(bǎo)利发展、招商蛇(shé)口(kǒu)、万(wàn)科A、华发股份、滨江(jiāng)集团，持仓市(shì)值占板块比重合计达47.29％，环(huán)比下(xià)降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发(fā)现(xiàn)，公募对于房(fáng)地产的投(tóu)资愈(yù)发(fā)有集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公(gōng)募(mù)基(jī)金一季报汇总的重仓股中，房地产(chǎn)板块排名最高的是保利(lì)发展，在基金重(zhòng)仓第33位。排名第二的是(shì)招商蛇(shé)口，排在(zài)第78位。而老牌龙头(tóu)阻抗实部虚部是什么意思，实部虚部是什么意思啊股(gǔ)万科A排(pái)在(zài)第(dì)96位。对比去年四(sì)季(jì)报，变(biàn)化之(zhī)处(chù)首先在(zài)于(yú)几只(zhǐ)房(fáng)地产龙头(tóu)股从排位上看(kàn)均有退步(bù)，尤其是(shì)万科最为(wèi)明显；其(qí)次(cì)是金地集团退出百(bǎi)大之列(liè)。但考虑到房地产(chǎn)是复(fù)苏链上最后一环，且首季并非行业销售旺季，其传导到二(èr)级市场乃至机构持(chí)仓上(shàng)还(hái)需要时(shí)间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断(duàn)房(fáng)地产(chǎn)已经进入大分化时代，一二线城市好(hǎo)于三四线城市。而映射(shè)到二级市场投资上(shàng)，配置(zhì)房地产行(xíng)业轻松收获行(xíng)业(yè)贝塔的红利(lì)期一去不(bù)返(fǎn)了(le)。“如果按照产业周期来分类，包括房(fáng)地产等(děng)几类(lèi)行(xíng)业在(zài)盖特纳(nà)曲(qū)线里属于成熟期(qī)或(huò)者衰退期的行业，传统认知上没有什么投资(zī)机会的(de)。但在这几年特殊的行情(qíng)里包括(kuò)煤炭、电解铝(lǚ)等类似(shì)的行(xíng)业也(yě)出现了一些机会，背后的逻辑是(shì)供给侧发生了更大的变化。”一(yī)不愿具名的(de)上海公募(mù)基金(jīn)经理指出。

　　不(bù)过也有公募人士持(chí)谨慎乐观态度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方米的年销售面积(jī)很难再出现了，2022年光是(shì)居(jū)民存款数量增加了15万(wàn)亿元。中国存量有400亿平方米(mǐ)建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积，考虑存量地产的(de)更新(xīn)，也有近10亿平方米。需求(qiú)端还需要(yào)有一(yī)定的政策出来(lái)去(qù)刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金房地(dì)产研究员吕功绩也指(zhǐ)出(chū)：“时至今日(rì)，无论从城(chéng)镇(zhèn)化(huà)的进程，还是人均住房(fáng)面积（接近30平/人），我国均已告别住房(fáng)短缺时代，而目前(qián)居(jū)民的杠(gāng)杆率和房价(jià)收(shōu)入(rù)也不支撑每年(nián)18万亿元的销售(shòu)额，以及过快上行(xíng)的房价，因而行业高增的(de)时代已经(jīng)过(guò)去，未来行业的需求或将(jiāng)回落，在此(cǐ)过(guò)程中(zhōng)，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易出现信(xìn)用风险问题（类似(shì)2022年的民(mín)营地产爆雷），行(xíng)业进入到(dào)供给侧出清的过程。这个(gè)过程中(zhōng)，综合竞争力强的公司(sī)就能够通过大(dà)鱼吃小鱼的方式，获得市占(zhàn)率的提升。当行业需求(qiú)见顶回落时，行业的贝塔已经(jīng)过去(qù)了，但不代(dài)表(biǎo)没有(yǒu)投资机会，机会在于(yú)城市、位置、产品的阿(ā)尔法，而对应(yīng)到股票投资(zī)，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这(zhè)样的认识(shí)转变，精耕(gēng)细作个股(gǔ)成为(wèi)公募(mù)乃至整体机(jī)构的(de)务(wù)实(shí)之举。

　　机构配(pèi)置(zhì)房地产“风(fēng)物长宜(yí)放(fàng)眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中(zhōng)信房地(dì)产指数本(běn)月涨幅(fú)约为(wèi)2％。从具体的个(gè)股来(lái)看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计(jì)申万房(fáng)地产(chǎn)板块个股，在纳(nà)入统计的(de)124只(zhǐ)房地产类标的股(gǔ)中，本月以来实(shí)现股价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它(tā)们分别(bié)是(shì)上实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地产。排名第一的上实发展，五(wǔ)一假期归来后日成交量明显放大，4日、5日连续两个(gè)交(jiāo)易日收出涨停。从该股的基本面来看，上(shàng)实发展(zhǎn)的主营业(yè)务为房地产开发(fā)与经营。公司的主要产品及(jí)服务为(wèi)房地(dì)产(chǎn)销售、房地产(chǎn)租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现(xiàn)营(yíng)业收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营业总收入(rù)27.87亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)183.02％；归母(mǔ)净利润(rùn)2.86亿(yì)元，同比扭亏(kuī)。

　　不(bù)过(guò)从(cóng)十大流(liú)通股股东来看(kàn)，各类机构都有(yǒu)对(duì)其布(bù)局的(de)例子。以3月31日时(shí)的首季十大流通股股东(dōng)来看， 具体包括(kuò)公募的上银基(jī)金、私募的迎水文龙、中(zhōng)央汇金(jīn)、长(zhǎng)城资产管理公司等都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合的(de)是，涨幅(fú)暂时排名(míng)第二的浦东(dōng)金桥也(yě)是(shì)上(shàng)海本地房(fáng)企，其(qí)第一季度的收入利润规模(mó)大幅度复苏。究(jiū)其原因，一方面(miàn)是该公司后疫情(qíng)时代出(chū)租率复苏至近年(nián)来最高，另一方面(miàn)则是公司(sī)拿地结算持续性向(xiàng)好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住(zhù)宅地块，总(zǒng)建筑(zhù)面积约54万(wàn)平方米。

　　在这样的业(yè)绩势头(tóu)向好背景下，自(zì)然也吸引(yǐn)了知名(míng)机构(gòu)在其中(zhōng)持续驻足。从第一季度(dù)十大流通股股东来看，知名私(sī)募(mù)高毅邓晓峰的两只产品依然在前十中，这也是(shì)连续(xù)第(dì)三个季度(dù)他有的两只产品杀入前十(shí)。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿(ā)布扎(zhā)比投资局，其当季还小幅(fú)增(zēng)加了持股。

　　除(chú)去(qù)上述(shù)两家上海(hǎi)区域(yù)性地产公(gōng)司外，荣安(ān)地产(chǎn)则是主(zhǔ)要(yào)布局在深(shēn)圳(zhèn)的地产(chǎn)公司，一季报交出的也是一份(fèn)报喜的(de)成绩(jì)单：首(shǒu)季(jì)公司实现营业(yè)收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利(lì)润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构(gòu)态(tài)度来看，《红(hóng)周刊》注意到两只公募指基首(shǒu)季新杀入十大(dà)流(liú)通(tōng)股(gǔ)股东行(xíng)列(liè)。具体说来， 南(nán)方(fāng)中(zhōng)证全指房地产ETF上(shàng)榜排名第(dì)七位，富(fù)国中(zhōng)证(zhèng)指数(shù)1000增强则排名第九(jiǔ)位，此外联袂(mèi)出现的机(jī)构还有QFII高盛国际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴(xīng)证全球基(jī)金相关人士分(fēn)析：“经历(lì)过行业洗牌和兼并重组后，龙头(tóu)的价(jià)值更为(wèi)笃定突出(chū)；从拿地端看(kàn)，2022年土地市场大(dà)幅降(jiàng)温，优质土地供给较多(duō)（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目(mù)前房企的(de)利润率(lǜ)仅20％），绝大(dà)多数房企(qǐ)受限于信用问题或者资金紧(jǐn)张没法拿地，龙头(tóu)房企趁机(jī)获取低(dī)成本土地，龙头房企的(de)拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在(zài)30％以上；从融资(zī)上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基(jī)本(běn)在70％以(yǐ)下，而(ér)其他房企的净负债率(lǜ)普遍都在(zài)100％以上(shàng)，加杠杆空间有限，从融资(zī)成本看，龙头房企的融资成本(běn)不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年(nián)的(de)销售(shòu)，龙头房企明显跑赢行业(yè)，1～4月百强房企的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的(de)销(xiāo)售额(é)增速为29％。”

　　需(xū)要强调(diào)的是，在当前(qián)中特估的浪潮下(xià)，央国企(qǐ)地(dì)产股或(huò)存(cún)在发展的大(dà)好机会。中(zhōng)信证券指出(chū)：“房地产行业的结(jié)构(gòu)性机(jī)会依然存在，少部分(fēn)公司(sī)尤(yóu)其是央企占据显著优(yōu)势，其主要(yào)又体现为库存的优(yōu)势。央企地产公司，现阶(jiē)段表现(xiàn)出较(jiào)低的融资成本，优质的开发资源(yuán)和良(liáng)好的阻抗实部虚部是什么意思，实部虚部是什么意思啊不动产(chǎn)资产运营能力的多重(zhòng)竞争优(yōu)势。”

　　“即(jí)使(shǐ)没有中特估，国央企相较于民营地(dì)产公司(sī)也是更(gèng)有优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减值、土地资(zī)源债权债务关(guān)系等问题，市场(chǎng)对民(mín)营(yíng)房开(kāi)企业的(de)资产会有更多(duō)担(dān)忧和质疑，所(suǒ)以在这一轮行业(yè)出(chū)清的过(guò)程(chéng)中，央国企(qǐ)相较于民企来说估值(zhí)的修复(fù)更明显。中(zhōng)特估的角度从中长期(qī)的维度看(kàn)，行业(yè)的(de)逻辑在(zài)于(yú)集(jí)中度提升后，行(xíng)业进(jìn)入高质量发展阶段，具备(bèi)较快(kuài)速发展阶段(duàn)更稳(wěn)定(dìng)且可预期的盈利和现金流创造能力，以此带来估值中枢的提升，应(yīng)该关注估值相对较低(dī)，企(qǐ)业(yè)自身(shēn)资产的质量(liàng)好、运营能(néng)力(lì)强、可以创(chuàng)造持续现金(jīn)流的(de)企业。”

　　“存(cún)量时(shí)代中(zhōng)行业(yè)普涨的(de)概(gài)率(lǜ)比较低，行业内部将出(chū)现分化，要关注将受益于行(xíng)业(yè)集中度提升的头部(bù)公(gōng)司。”星石投资首(shǒu)席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是保(bǎo)利发展、招商蛇(shé)口等国(guó)资背(bèi)景龙头前途更为光明。不过国投瑞银基金投(tóu)资(zī)部副(fù)总监(jiān)綦傅鹏表示：“需要客观(guān)地去(qù)持(chí)续观察(chá)国(guó)企央企在三个(gè)方(fāng)面是(shì)否可以维(wéi)持，首先是融资成本(běn)保持低(dī)位(wèi)，其次是销售份额持续提升，再(zài)次是拿(ná)地(dì)份额持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一(yī)些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年的业(yè)绩出现(xiàn)的整体下(xià)滑，2023年(nián)一季(jì)度的业绩分化更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江集团等房(fáng)企营收、净利均(jūn)实现了业绩的回正，甚至是较大增速(sù)的(de)增长。而(ér)这些公司(sī)也(yě)是(shì)机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向《红(hóng)周刊》分析表示，业绩(jì)出现明显改善的房企(qǐ)，主(zhǔ)要(yào)是因为过(guò)去(qù)两三年时间，尤(yóu)其是在2021年(nián)下半(bàn)年民(mín)营房企不怎么(me)投(tóu)资拿(ná)地之(zhī)后，国有企业仍在持续性地拿地，且主要集中在核(hé)心城(chéng)市，投资力度较大。投资的驱动能(néng)够推动房企销售业绩的增长，从(cóng)而在(zài)2023年(nián)一季度(dù)市场恢复但(dàn)仍处于(yú)调整的过程(chéng)中，能够(gòu)保有一个正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟(wěi)同(tóng)时(shí)也提醒表(biǎo)示，在房地产的(de)复苏过程中(zhōng)，还面临着(zhe)一些不确定(dìng)性。其实整个市场从四月(yuè)份开始又在往下(xià)掉。除(chú)了(le)杭州、成(chéng)都等极个别城市四月(yuè)环比三月(yuè)相对表现较好之(zhī)外，包括北京(jīng)、上海在内的绝(jué)大(dà)多数城市都出现环比下(xià)滑的情况。而现在五月的市(shì)场表现也(yě)不太乐观。按照现(xiàn)在的经济状况(kuàng)、收(shōu)入情(qíng)况(kuàng)，以及市场的去库存压力、企业的资金(jīn)面压力，可能会出现，到六(liù)月(yuè)份(fè阻抗实部虚部是什么意思，实部虚部是什么意思啊n)房企(qǐ)为(wèi)了半年报冲(chōng)业(yè)绩出现市场的短期反(fǎn)弹(dàn)外的一(yī)个(gè)市场乏(fá)力现象。也就是说，第二(èr)季度、第三季(jì)度增长(zhǎng)不确(què)定性的压力(lì)仍(réng)旧较大。

　　上海利(lì)檀投(tóu)资董事(shì)长(zhǎng)陈(chén)昊扬(yáng)也向《红周刊》指出，现在整个房地(dì)产以及(jí)其上下(xià)游产业链的复苏速度都(dōu)比想象的要慢很多，我(wǒ)们(men)要多(duō)给一些耐心(xīn)，这个时候，在(zài)房地产以及上下游就不是赚快钱的时候，只能赚他(tā)基本面的(de)钱。但这(zhè)也(yě)意(yì)味着(zhe)，只有极为少数(shù)的、做(zuò)得比同(tóng)行好得多的企业，会伴随整个行业的弱(ruò)复(fù)苏(sū)，业绩会逐步体现出(chū)来。所以只能(néng)耐心地去(qù)等待(dài)它的基(jī)本(běn)面不断地(dì)凸显出来，这需(xū)要时间(jiān)。

　　（本文已(yǐ)刊(kān)发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及个股仅为(wèi)举例分析(xī)，不(bù)做买(mǎi)卖推荐。）

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