近两年火爆的创新产品公(gōng)募REITs进入密集(jí)分红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除息日(rì)，公募REITs整体呈现出高比(bǐ)例稳(wěn)定(dìng)分红，15只公告2022 年(nián)可供分(fēn)配金额的REITs产品，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内人(rén)士对(duì)此表(biǎo)示，强制分红机制(zhì)是公募REITs主要特(tè)征(zhēng)之一，稳定(dìng)分红(hóng)体现出该类产(chǎn)品长期投资价值，通过(guò)观测(cè)经营活动现金流(liú)、可供分配(pèi)现金等指标，也是观察REITs项(xiàng)目(mù)底层资产(chǎn)运营情(qíng)况(kuàng)的“窗(chuāng)口”。他们也提醒(xǐng)普(pǔ)通投资者注意(yì)，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营REITs项目在(zài)经营权到(dào)期(qī)后(hòu)不再产生现金(jīn)收益，特许经营(yíng)权分红目(mù)前已(yǐ)包含了利润(rùn)分配和本金的归还，在选择投资标的时应了解资产类(lèi)型(xíng)和分红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分(fēn)配情况尚未公布(bù)。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出了高比例的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金(jīn)额的公(gōng)募REITs产品中(zhōng)，2022年全(quán)年分配金额占可供分配金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝大(dà)部分分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基(jī)金相关负责人对此表示，投资公(gōng)募(mù)REITs的主要收益(yì)来源为持有期分(fēn)红收益，以及(jí)基金份(fèn)额交易价格的(de)变化。基金份额二级市场价格受到公募REITs资产(chǎn)运(yùn)营情况及市场因素(sù)的综合(hé)影响，较易引(yǐn)起波动。与此相比，基(jī)金分红预期则(zé)更(gèng)有规律可循。公(gōng)募REITs的分红(hóng)主要来自(zì)基础(chǔ)设施资产的(de)经营现金流(liú)，投资人通过基金募集材(cái)料和信息披露文件，结合(hé)行业(yè)及市(shì)场情况，可以分析基(jī)础设(shè)施项目(mù)的经营业绩(jì)，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基(jī)金(jīn)份额二级市场(chǎng)价格(gé)变化(huà)导致的浮盈或浮亏，分红作(zuò)为(wèi)基金份额持有(yǒu)人实际获得的现(xiàn)金收(shōu)益，对(duì)于长期投资者(zhě)更具参考价值。”中金基金(jīn)相关负责(zé)人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心运营高级副总监李(lǐ)华平也(yě)表(biǎo)示，根据(jù)《公开募集基础设(shè)施(shī)证券投资基金指引(yǐn)（试行）》及相关法规要(yào)求，基础设施基金应(yīng)当将90％以上(shàng)合(hé)并(bìng)后基金年度可分配金额以现(xiàn)金形式(shì)分配给投资者，强制分红机制是公(gōng)募REITs的(de)主要特(tè)征之一，稳定的(de)分红机制体(tǐ)现出REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中航(háng)基金也认为(wèi)，从(cóng)投(tóu)资(zī)角(jiǎo)度来(lái)看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和(hé)“债性”双重特(tè)点。二级市场价格(gé)反映这类(lèi)产品“股(gǔ)性”的一面，分(fēn)红体现了这类产品的“债性(xìng)”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红(hóng)要求，分红(hóng)类似于债券派息(xī)，但(dàn)不等同于债券的固定利(lì)息回报，而是(shì)由可供(gōng)分配现(xiàn)金决定。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度(dù)来看，一方面是(shì)公募REITs丰富了机构投资者的投(tóu)资品类，为(wèi)资产配置多元(yuán)化提供抓手，具有较强的配置(zhì)价(jià)值。另(lìng)一方面，公(gōng)募REITs的分(fēn)红(hóng)能够帮(bāng)助(zhù)机构投(tóu)资(zī)者稳定收(shōu)益。机构(gòu)投资(zī)者公募REITs能够通过分(fēn)红(hóng)获取(qǔ)相对(duì)于投(tóu)资债券(quàn)相对高的收益性(xìng)，在有(yǒu)效控制风险的前提下，增厚资产包(bāo)收(shōu)益，起到(dào)投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收(shōu)益“落袋为安”外(wài)，市场对(duì)于未来分红水(shuǐ)平的预期，也(yě)是(shì)影响REITs基(jī)金二级市(shì)场价格(gé)走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级(jí)市(shì)场表现看(kàn)，截至(zhì)4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收(shōu)盘）指数(shù)收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要(yào)股票(piào)和债(zhài)券宽基指数。

　　“截(jié)至(zhì)2023年(nián)3月(yuè)31日，有(yǒu)20只公募REITs发(fā)布了(le)2022年年报(bào)，部分产(chǎn)品受宏观(guān)经济的影(yǐng)响，可分配金额(é)完成(chéng)率不达预期，一(yī)定程(chéng)度上影响了(le)公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募(mù)REITs二级市场的价格(gé)波动受多重因素的(de)影响(xiǎng)，投资(zī)收益是(shì)影响REITs二(èr)级市场价格的主要(yào)因(yīn)素之一，而稳定(dìng)的分红(hóng)有利于吸引投资者参与公募REITs二级市场的(de)投资。

　　中金基(jī)金相关负责人也表(biǎo)示(shì)，近期经(jīng)济(jì)预(yù)期恢复，一(yī)方面市场热(rè)点(diǎn)呈现向股票和(hé)债券回(huí)归的过(guò)程；另(lìng)一方面(miàn)，基础(chǔ)设施(shī)项(xiàng)目的(de)经营业绩相对经济(jì)活力的改善有一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除权日(rì)，将对基金份额的(de)开盘(pán)指导价做调减(jiǎn)处理，调减(jiǎn)金额(é)根(gēn)据单位基金份额(é)的分红金额进行计算(suàn)。除权操(cāo)作是对分红前后基金份额净值变化的修正(zhèng)，使投(tóu)资人在基金分红前(qián)后均可以获得(dé)公平的投(tóu)资机会。

　　“分红(hóng)可增强投(tóu)资(zī)者长(zhǎng)期投资(zī)的信心，同(tóng)时需结合持有(yǒu)产品的(de)特性，关(guān)注二级市场扰动对整体收(sh糯糯是什么意思，糯糯的说一句什么意思ōu)益的影响程度。”中(zhōng)航基金(jīn)相关(guān)人士(shì)也(yě)称。

　　特许经营权分红包括利(lì)润分(fēn)配和本金归还

　　普通投资者应了解(jiě)底层(céng)资(zī)产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基金分红前提是(shì)本金之上的(de)增值部分不(bù)同，特许经营(yíng)权REITs基金(jīn)运作期间的(de)“分红”界定为“分(fēn)派”更为准确，分派的是(shì)本金(jīn)与增值两个部分，两个部分之间的比例是变动的，与现有(yǒu)公募基(jī)金分红差(chà)异很(hěn)大，大多(duō)数普通投资者可能(néng)把(bǎ)“分派”金(jīn)额误认为是持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年(nián)、60年等合同年(nián)限到期后基金价(jià)值(zhí)面(miàn)临极大不确定性，这是该类(lèi)投资者应该注意的情(qíng)况。

　　李华平表示，目前(qián)公募REITs主要有特许经营(yíng)权类和产权类两大资(zī)产类型，持(chí)有产权(quán)类(lèi)产品的收益主要包(bāo)括(kuò)每年(nián)的现金分红及资产增值的收(shōu)益(yì)，而持有(yǒu)特许经营类产品(pǐn)的收益主要来自项目每(měi)年的现金(jīn)分红(hóng)。其中，特许(xǔ)经营权类资产的分红包括了利润(rùn)分(fēn)配和本(běn)金的(de)归还，两者的比(bǐ)率也是变动(dòng)的(de)，对特许经营权类资产的公募(mù)REITs可以内(nèi)部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普通投资者在(zài)选择(zé)投(tóu)资标的(de)时(shí)，应了(le)解(jiě)公募REITs底层资(zī)产的类(lèi)型。

　　中(zhōng)航(háng)基金也表示，从(cóng)细分来看，各类(lèi)公(gōng)募(mù)REITs分红因(yīn)底层资产属性不(bù)同(tóng)而形成区别。特许经(jīng)营权类的公募REITs产(chǎn)品因其分(fēn)红相当于包含“本金(jīn)+收益”，分红相(xiāng)对较多，债性偏(piān)强。而产权类的公募REITs分红主要为(wèi)“收益”，更(gèng)看重底层资产的价值增值(zhí)，所以相对(duì)股性偏强。普(pǔ)通(tōng)投资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需要(yào)考虑底层(céng)资产属性，对所选择产品的二级市场价格和分红有合理(lǐ)预期。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负责(zé)人也认为，与产权(quán)类项目相(xiāng)比(bǐ)，特许经营项目在经营(yíng)权到期后不再能产生(shēng)现(xiàn)金(jīn)收(shōu)益，因此将可供分配金额的(de)分配(pèi)理解为“分(fēn)派(pài)”比“分红”更(gèng)加准确。基于这个特点，剩余经营期(qī)限(xiàn)较(jiào)短的特许经营项目，通常具(jù)备更高的分派率水平。对(duì)于剩余期限较长的特许经营权(quán)项目，即(jí)使分派率(lǜ)相对(duì)较低，也(yě)有足够年限收回本金并取得收(shōu)益。

　　中金基金(jīn)该负(fù)责人(rén)提醒投资者注意(yì)，特许经营(yíng)权项目(mù)的分派金额包(bāo)含了投资(zī)本金，在不进行(xíng)扩募的情(qíng)况下，基(jī)金份额(é)单价随(suí)着分派进(jìn)度逐年下降是(shì)正常现象(xiàng)，投(tóu)资特许经营权REITs的收益来自项目剩余期限产生的(de)现金流。

　　“与特许(xǔ)经营项目相比，产(chǎn)权类项(xiàng)目的土(tǔ)地或(huò)建筑的(de)剩余使用年限一(yī)般(bān)较长，再加上到期后通过对(duì)建筑的更(gèng)新改造或补缴土地出让金等追加投资，有机会(huì)进一步延长经营期(qī)限。这种类似永续经营的假(jiǎ)设反映在基础(chǔ)资产的估值上(shàng)，使产权类REITs具(jù)备更显著(zhù)的资产(chǎn)投(tóu)资(zī)属(shǔ)性。”该负责人(rén)称。

　　观测(cè)内部收益(yì)率等指标(biāo)

　　评估项(xiàng)目(mù)底层资产运(yùn)营情况

　　在基金分红的时点，多位业内(nèi)人士还表示(shì)，在产品(pǐn)分红期(qī)，投资者(zhě)可以观测经(jīng)营活动现金流、可供分(fēn)配现金、内(nèi)部(bù)收益率(lǜ)等(děng)指(zhǐ)标，来观(guān)察和评估项目底层资产的运营情况(kuàng)。

　　中航(háng)基金(jīn)表示(shì)，年报指(zhǐ)标中，跟现金相关(guān)的指标(biāo)有两个：一是年报中披露的(de)经营(yíng)活动现金(jīn)流(liú)，二是(shì)可(kě)供(gōng)分(fēn)配(pèi)现金，二者存在本质性区别。经营活动产生的现金净流(liú)量(liàng)是(shì)指(zhǐ)企业经营、筹资、投(tóu)资(zī)产生的现金流，基(jī)于企业本身经营活(huó)动产(chǎn)生；可(kě)供分(fēn)配的(de)现金实(shí)质上是从(cóng)EBITDA出(chū)发(fā)，对非现(xiàn)金影响利润表的项目进行调整，加期初(chū)现金，最终(zhōng)得到的账(zhàng)面现金(jīn)。

　　李华(huá)平也表示，公(gōng)募REITs作为资产(chǎn)配置新选择，投资(zī)价(jià)值(zhí)体现在相(xiāng)对(duì)股债(zhài)市场独立(lì)的资产配置功(gōng)能(néng)，比较适合长期持(chí)有。建议投资者对经(jīng)营(yíng)权类(lèi)的资产可(kě)以更多关(guān)注内部(bù)收益率的高低，对产权类的资产更多(duō)关注(zhù)分(fēn)派率高(gāo)低。因为公募(mù)REITs可分(fēn)配收益(yì)主要来自底层资(zī)产的经营净现金流，所以(yǐ)底层资产运营情况直(zhí)接影(yǐng)响投资回报，投资者可综合考(kǎo)虑原(yuán)始(shǐ)权益(yì)人综合(hé)实力、运营(yíng)管理机构实(shí)力、公募基(jī)金管理人(rén)实力等(děng)多重因素来选择投资标的。

　　中信证券(quàn)研报也(yě)显(xiǎn)示，公募REITs进(jìn)入密(mì)集分(fēn)红期，由于(yú)分(fēn)红交易带来的短期博弈机会(huì)仍在，叠加此前市场接连回调，建(jiàn)议(yì)投资者(zhě)关注(zhù)有基(jī)本面(miàn)支撑、填权效应相对明显、同时(shí)分红(hóng)规模较(jiào)为可(kě)观的个(gè)券。

　　“公(gōng)募REITs的招募(mù)说明书均会载明REITs在(zài)发(fā)行(xíng)首年及次(cì)年的可供分配金(jīn)额预测(cè)。投资者(zhě)可以将REITs的实(shí)际(jì)分(fēn)红金额(é)与募(mù)集材料(liào)中披(pī)露预测进行(xí糯糯是什么意思，糯糯的说一句什么意思ng)比较(jiào)分析，结合经济及(jí)市场的(de)实际(jì)环境，对基础设施项目的(de)运营业绩及REITs的管理能(néng)力进(jìn)行判断(duàn)。”中金基金上述负责(zé)人也称(chēng)。

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