导读

　　黄金二十年之后，当下中国地(dì)产(chǎn)步入(rù)大分化时代而(ér)非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年(nián)是中国房地产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅销售(shòu)面积(jī)超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰(qià)逢(féng)近年地产持续(xù)低(dī)景气，有(yǒu)关中国(guó)地产是(shì)否过剩(shèng)的讨论日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图厘清中国城镇存量住宅真实情(qíng)况，据此判断中国(guó)未来地产(chǎn)趋势(shì)。

　　有媒(méi)体渲染中国地产存量极度过剩，事(shì)实是(shì)否(fǒu)如此？

　　住建(jiàn)部披(pī)露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人(rén)口普查调查数据显示城镇(zhèn)家庭(tíng)户人均住宅间数(shù)为1.06间(jiān)。市(shì)场陷(xiàn)入怀疑，中(zhōng)国房子是否真的(de)过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑(zhù)中，城(chéng)镇建筑占(zhàn)比(bǐ)不到一成，其中还包括大量城镇非住宅建筑，如商(shāng)业办(bàn)公楼、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋中(zhōng)城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能满(mǎn)足(zú)，它与房屋质量、居住(zhù)面积、配套设施等因素密(mì)切相关。中国(guó)的人均住宅间(jiān)数较(jiào)发(fā)达国(guó)家还(hái)有(yǒu)很大(dà)差距。人均住宅间数大于1同样不意味(wèi)着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测(cè)算发现中(zhōng)国城镇(zhèn)居民户均1套房，其中(zhōng)每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无(wú)直接公布中国家庭户均住(zhù)宅的(de)数据，我们(men)根据(jù)商品住宅套数、商品住宅占比和(hé)城镇家庭户数，计算出城镇家庭住(zhù)宅套户比(bǐ)。

　　测算(suàn)结(jié)果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套(tào)为商品住宅(zhái)。若期(qī)房顺利交付，直至2024年(nián)，中国每户城镇(zhèn)家庭才拥(yōng)有(yǒu)1套住宅，其中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户(hù)有房，然而事实上中国住宅市场供(gōng)需并不平衡(héng)。

　　国(guó)际(jì)数据显示，成熟房(fáng)地产市场的住(zhù)宅套户(hù)比会大(dà)于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不(bù)平衡，是因为(wèi)户均一(yī)套房无法(fǎ)满足流动人口的租赁和置业需求。全国总人口的近三成都是流(liú)动人口，流动(dòng)人口会(huì)选(xuǎn)择(zé)在大城(chéng)市租房挣钱，在老家买房(fáng)，从(cóng)而产生(shēng)了额(é)外的(de)住宅需求。

　　即便户均(jūn)一套房，中国未来地产仍有(yǒu)四大新增需求动力。

　　第一，户(hù)均人口规模(mó)缩(suō)小(xiǎo)，一(yī)人(rén)户、两人户占比不断增(zēng)加(jiā)，导致家庭户数(shù)增(zēng)多。小家庭化(huà)趋势将(jiāng)延(yán)续(xù)，带来新户购房需求增(zēng)长。

　　第二(èr)，经济板块的分化日益明显，区域经济资(zī)源分配的再集中吸引(yǐn)着人口流(liú)入，人口净(jìng)迁入城(chéng)市的新增住宅(zhái)需(xū)求有(yǒu)望持(chí)续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住在2000年以前(qián)建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平(píng)方米(mǐ)的住宅(zhái)建(jiàn)筑面积。促成(chéng)“老(lǎo)破(pò)小”住宅(zhái)的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与(yǔ)人(rén)均住宅(zhái)建筑面积(jī)均较发达国家有着不小(xiǎo)差距，“住上更大房(fáng)子(zi)”的(de)改善性需求正(zhèng)在不断增加。

　　黄金(jīn)二十年之后(hòu)，当下中(zhōng)国(guó)地(dì)产步(bù)入大分化(huà)时(shí)代而(ér)非停滞期。

　　如果说过(guò)去二(èr)十年是(shì)中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存(cún)在不足，这(zhè)是过去(qù)二十年房(fáng)价快速上涨基石。那么当下房地产大分化时代已(yǐ)至，大分(fēn)化时代下地产矛盾则更(gèng)多体现在住宅质(zhì)量供(gōng)需冲(chōng)突。

　　地产大分化必将体现在(zài)不(bù)同能级城(chéng)市之间(jiān)，不同区域(yù)板块之间，不同品质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文(wén)

　　引言(yán)

　　不久前，官方(fāng)披露全(quán)国已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月以来，各大城市二(èr)手房挂牌量突然(rán)激增，引发(fā)一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否(fǒu)已经(jīng)过(guò)剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到底是供给(gěi)过剩(shèng)，还是供需(xū)平(píng)衡(héng)，或是仍然存(cún)在不足？可(kě)惜(xī)由于住宅存量数据(jù)并未公布，我(wǒ)们(men)无法直(zhí)接知晓具体(tǐ)情(qíng)况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算(suàn)出中国城镇家庭(tíng)户均拥有住宅(zhái)套数，回答当前的房子是否真(zhēn)的过剩了？据此(cǐ)判断未来房地产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如(rú)何(hé)有效观察中国户(hù)均拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩的直观判断站不住(zhù)脚

　　今(jīn)年2月，在以全(quán)国自然(rán)灾(zāi)害综合风险普查工(gōng)作(zuò)情况为主题(tí)的新闻发布(bù)会上，负责人对(duì)外披(pī)露：“住宅城(chéng)乡(xiāng)建设行业获取了全国近6亿栋城(chéng)乡房(fáng)屋建筑数据以及80多(duō)万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿(yì)人住6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村(cūn)房屋占9成(chéng)以上，以(yǐ)栋数计(jì)算的(de)城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万栋，还包(bāo)括了大量(liàng)商业楼、写字楼、学(xué)校(xiào)、医(yī)院等非住(zhù)宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第(dì)七(qī)次人口普查数据公布了中(zhōng)国城(chéng)镇家庭(tíng)户人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间，其中城市家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大于1，看似(shì)意(yì)味着人人都有房(fáng)间居住。

　　居(jū)住(zhù)水平(píng)不仅与房间数量有关，更与房屋质量、居(jū)住(zhù)面积(jī)、配套(tào)设施等因素密切相关。单(dān)单从人均住(zhù)宅间数不能完全反映出(chū)城镇居(jū)民的居住(zhù)水平。

　　中国主要(yào)是以家庭为单(dān)位购买成套住(zhù)宅(zhái)，一套设施齐全的住宅才是城镇居民宜(yí)居的(de)选择。

　　（二）中国户均住宅的(de)测算(suàn)思路、数据和(hé)方法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅主要(yào)分(fēn)两大类(lèi)，一(yī)类是商品住(zhù)宅，另(lìng)一类(lèi)是保(bǎo)障房、原公有住宅、自建房等非商品住(zhù)宅。

　　目(mù)前(qián)缺乏统计数据，并没有直接公布城镇(zhèn)住宅数(shù)量。居(jū)民住宅相(xiāng)关数据有(yǒu)两处可以(yǐ)直(zhí)接公布，一是(shì)每(měi)年(nián)商品住宅销售套(tào)数（统计(jì)局(jú)）；二是(shì)居民住宅来(lái)源（人口普(pǔ)查数据(jù)）。计(jì)算中国居民(mín)户均住宅数量，我(wǒ)们主要用到上述(shù)两组数据。

　　中国住宅改革(gé)始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽(hū)略不(bù)计(jì)。估算城(chéng)镇居民户(hù)均住宅套数分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以(yǐ)来(lái)每年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅销售套(tào)数相加(jiā)，我(wǒ)们就能够得到当前(qián)商品住宅总存(cún)量(liàng)。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅和(hé)非(fēi)商品住宅比例，推(tuī)算得(dé)到居民住(zhù)宅(zhái)总套(tào)数。

　　第三步，将城(chéng)镇居(jū)民(mín)拥有的商(shāng)品(pǐn)住宅总(zǒng)数(shù)除以家(jiā)庭户(hù)数，我们就能(néng)够得(dé)到城镇户(hù)均(jūn)拥(yōng)有的住宅数(shù)量。

　　具体计算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户比(bǐ)=住宅总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅(zhái)套(tào)数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅套(tào)数(shù)/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品(pǐn)住宅占(zhàn)比

　　二、城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到底有(yǒu)多少，目前缺乏(fá)一个准(zhǔn)确(què)统计(jì)。我们利(lì)用既有(yǒu)统计数据，大致测算得到中国存量房地产(chǎn)套数，并进一步推算中国城镇家庭户均拥有的(de)住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥有0.64套(tào)商品(pǐn)住宅（包含(hán)现房和期房）。

　　中国的房地产销售(shòu)以(yǐ)期房为(wèi)主，从2019年(nián)开始，新房销售(shòu)中期房占比近9成。本文去(qù)除(chú)商品住宅累计(jì)销售套数里(lǐ)的期房销售(shòu)，得到商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数计算为例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过去(qù)三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售(shòu)额。

　　主流房企(qǐ)竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装(zhuāng)修的时(shí)间，取(qǔ)最大值3年(nián)。

　　将商品住(zhù)宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要进一步推算中国(guó)城镇居民拥有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数(shù)据显示中(zhōng)国(guó)城镇居民的住宅结构特征(zhēng)如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住(zhù)宅。其中自建(jiàn)住宅(zhái)占比(bǐ)21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适用(yòng)房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租(zū)房与其他(tā)住(zhù)宅。

　　其(qí)次，我(wǒ)们假(jiǎ)定租赁其他住宅和购买二手房都是商品住宅，因此(cǐ)将(jiāng)租赁其他住宅、购(gòu)买商品住(zhù)宅与购(gòu)买二手(shǒu)房(fáng)加总，得到商(shāng)品住(zhù)宅占(zhàn)居(jū)民(mín)所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间(jiān)商(shāng)品住宅增(zēng)幅为(wèi)过去(qù)十年变(biàn)化幅度的20％，计(jì)算2011年(nián)-2020年商品(pǐn)住宅的实(shí)际变化(huà)比(bǐ)例，从而(ér)我(wǒ)们(men)估(gū)算出2022年商品住(zhù)宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)0.86 套(tào)住宅(zhái)。但(dàn)考虑已购(gòu)期房，中国平均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已购(gòu)期房会在2-3年(nián)内陆(lù)续(xù)交付(fù)使用(yòng)，到2024年(nián)，中国平均每户城镇家庭都会拥有一(yī)套住(zhù)宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的(de)三点含义

　　既然(rán)城镇居(jū)民已经达到了(le)户(hù)均一(yī)套房的(de)程度，“户户有房”是否意味着中国城镇化进(jìn)展终(zhōng)结，甚至意味着中国地产存(cún)量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套(tào)房并不意味着住宅市(shì)场供需中海物业是国企还是央企 中海和万科哪个档次高(xū)平衡

　　需要有多余(yú)住宅来满足因人口流动、居民换(huàn)房(fáng)等(děng)因(yīn)素产生的住宅需求(qiú)。因此，成(chéng)熟房(fáng)地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美国、英国和日本的(de)住宅(zhái)套户比(bǐ)均高(gāo)于1.1，其中(zhōng)，英(yīng)国的住(zhù)宅套户(hù)比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩(hán)国(guó)分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套房，就会造成人口净流入地(dì)的住宅市场供不应求，造成房价或(huò)房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七(qī)普指出中国的流动(dòng)人口3.76亿，省内流(liú)动人口(kǒu)和省际流动人口(kǒu)分别(bié)为2.51亿人和(hé)1.25亿(yì)人。

　　流(liú)动人口会(huì)选(xuǎn)择在大(dà)城市租房挣钱，在老家(jiā)县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人(rén)口流(liú)动(dòng)调查数据显示(shì)，在上海、杭州以及南京工作的流动人口在老家拥有住(zhù)宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引(yǐn)打(dǎ)工人，但(dàn)高(gāo)房价迫使打工人回(huí)乡(xiāng)置业。

　　流动人(rén)口实际上会占据两套房，在高房价的(de)大城(chéng)市租(zū)赁一(yī)套房(fáng)，在房价较低的县城购买一套房。所以说户均(jūn)一(yī)套房无法(fǎ)满足庞大(dà)流动人口(kǒu)的租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户(hù)家庭(tíng)住宅品质仍(réng)需改善

　　目(mù)前，中国的(de)城镇住宅中依然有(yǒu)不少老旧小区(qū)。

　　三成(chéng)家(jiā)庭，也就是(shì)约9000万(wàn)户城镇居(jū)民住(zhù)宅是2000年以前建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建筑结构松散、中海物业是国企还是央企 中海和万科哪个档次高设施陈旧(jiù)、安全隐患大等问题，如电线老化、管道等基础设施陈旧，给住户的(de)生活带来(lái)了很(hěn)大的不便(biàn)和安(ān)全隐患，并且居住体验(yàn)较差(chà)。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建成的(de)老旧住宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户(hù)数拥有的住(zhù)宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家庭没有(yǒu)独立卫浴和厨房。这(zhè)类上世纪修建的老旧小区很难满足现代生活需求(qiú)，在未来大都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近(jìn)五成的家庭住(zhù)宅为一(yī)居室和二居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇，城(chéng)市家庭住宅(zhái)户型更(gèng)小(xiǎo)，当然这与(yǔ)城(chéng)市土地资源紧张有(yǒu)关(guān)。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩张是未来(lái)地产的需求驱动力

　　根据七普(pǔ)数据(jù)测算，2020年城(chéng)镇家庭户住宅存量总面(miàn)积(jī)为(wèi)294.6亿平。暂不(bù)考虑两年间农(nóng)民带(dài)房进城和老旧(jiù)小区(qū)拆迁，加上(shàng)2021年(nián)和2022年商品住宅(zhái)竣(jùn)工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量总面积(jī)为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家(jiā)庭人均住(zhù)宅建筑面积小于均值(zhí)，近4成家庭人均住宅(zhái)建筑面积在(zài)30平米以下(xià)。

　　15％的(de)城镇家(jiā)庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)不足19平(píng)方米，不及全国(guó)人均水平的一半。若去(qù)除20％的公(gōng)摊(tān)，可使用(yòng)的住宅面(miàn)积(jī)仅(jǐn)为15.2平(píng)方(fāng)米(mǐ)。上海市将人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)低(dī)于15平方米的家庭(tíng)界定为(wèi)住宅存在(zài)困难，若按这个标准算的话，中国(guó)有11.3％的家庭(tíng)存(cún)在住宅困难问题。

　　若(ruò)人(rén)均可使用住(zhù)宅面(miàn)积(jī)为40平(píng)，即人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考(kǎo)虑家庭(tíng)户人数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较(jiào)目前至少新增(zēng)82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和(hé)英国都高于40㎡，中国的人均住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若(ruò)去除公(gōng)摊(tān)面积后，中国的人均可使用(yòng)面(miàn)积(jī)为31.56㎡，这(zhè)一差(chà)距将变得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的(de)集体户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套(tào)房，未来地产还(hái)会有需求么(me)？

　　我们测算得到中国城镇家庭户(hù)均1套房，看(kàn)似已经户(hù)户有房。即便如(rú)此(cǐ)，中国人口静(jìng)态结构和动态趋势演(yǎn)绎，决定了中国(guó)未来地产仍(réng)有需求(qiú)释放。户(hù)均1套(tào)住宅现实(shí)之下，中国未来城镇住宅需求主要来自于四个方面。

　　第(dì)一(yī)，户(hù)均人口(kǒu)缩小，家庭户数增多，新户购(gòu)房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均(jūn)人口数不断下降，六(liù)普显示城镇户(hù)均人(rén)口规模为2.85人/户，而七普(pǔ)显示城镇户均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升(shēng)，人口小家庭(tíng)化趋(qū)势将继续延续(xù)，导致户数会因户均(jūn)人(rén)口规模的(de)缩(suō)小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致(zhì)经济发(fā)展带(dài)来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经(jīng)济板块的分化(huà)日益明(míng)显(xiǎn)，资(zī)源(yuán)和生产(chǎn)要素逐步向经济带、都(dōu)市圈中(zhōng)心城市(shì)流入，区域经济资源分配的再(zài)集中吸引着人口流入。人口迁移势必(bì)涉及(jí)到(dào)买(mǎi)房租房(fáng)，给迁入(rù)地住(zhù)宅市场(chǎng)带来新的增(zēng)量。

　　以浙(zhè)江(jiāng)省为例，2021年常(cháng)住人口增量为(wèi)72万(wàn)，而出生人(rén)口为44.9万(wàn)人(rén)，死亡(wáng)人口(kǒu)为38.4万(wàn)人，自然增加人口仅(jǐn)为(wèi)6.5万(wàn)人，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅(zhái)和(hé)原公有住宅的(de)家庭拆迁(qiān)改建(jiàn)最多。自建房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百(bǎi)分点；原公有住(zhù)宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为(wèi)6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他(tā)住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建(jiàn)造时间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭户，自建(jiàn)住(zhù)宅和原(yuán)公有住宅减少(shǎo)了(le)1282万户，住宅净需求(qiú)增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买商品住宅(zhái)，21％的(de)家(jiā)庭购买二手房。在新增住(zhù)宅需求(qiú)中(zhōng)，有7成家庭购(gòu)买了商品住宅。租房、购买经济适用(yòng)房和其(qí)他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和旧城改造(zào)，商品住宅的(de)占比势(shì)必会进一步上升(shēng)。

　　2000年以前(qián)建造的住宅(zhái)建筑面积(jī)还有(yǒu)约81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭约(yuē)9000万户。破旧的(de)城中村、老公有(yǒu)住宅，建筑面(miàn)积(jī)小、质(zhì)量低、基础(chǔ)设施(shī)配套差、没(méi)有(yǒu)或少有物业管理，居(jū)民追求(qiú)美好(hǎo)、宜居生活的环境，背后的(de)改善性需求(qiú)有待(dài)释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求还(hái)将有所增(zēng)加。

　　刚需购房(fáng)受限于资(zī)金(jīn)，倾(qīng)向于中小户型。已(yǐ)有(yǒu)住宅(zhái)家庭希(xī)望提高生活品(pǐn)质，以小换大、以(yǐ)旧换新(xīn)。2022年底的中央(yāng)经济(jì)工作会议明确指出(chū)支(zhī)持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国(guó)家(jiā)的人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.71间(jiān)，无论是(shì)否考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间数较其他国(guó)家依(yī)旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密(mì)切正向联系。随着经济发(fā)展水平的(de)提高，中(zhōng)国的(de)人均住宅间数与人(rén)均住宅建筑面积将随之增长。

　　如(rú)果(guǒ)说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体现(xiàn)为住宅(zhái)供给(gěi)存(cún)在不足，供需出(chū)现错配(pèi)，这是(shì)过去二十年房价快速上(shàng)涨基石。那么未(wèi)来将是住宅质(zhì)量的供需冲突。房地产(chǎn)大分化时代已(yǐ)至，这种分化(huà)不单局限于城市(shì)能级之间差异，优质小区和老旧(jiù)二手(shǒu)房之间的差异也(yě)将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是(shì)人，并不是针对(duì)住宅，因此可能存在(zài)统计偏差。商品住宅(zhái)占比实(shí)际(jì)值可能偏低，其增速可能超(chāo)预期。

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