万柳书院，暴雷了(le)。

　　今年年初“万柳少(shǎo)爷”的意外(wài)走红(hóng)，让这个位于北(běi)京(jīng)海淀的豪(háo)宅被全国(guó)知晓，其背(bèi)后曾(céng)宣称要(yào)做地(dì)产界(jiè)“劳斯(sī)莱(lái)斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如今(jīn)，万柳书院再次(cì)受到(dào)舆论关(guān)注，起(qǐ)因中赫集(jí)团成了共同债务人被(bèi)中(zhōng)国信(xìn)达(dá)追债，中国(guó)信(xìn)达(dá)为了收回钱款不得不将(jiāng)中赫抵押的(de)75套万柳书院豪宅拍卖。可(kě)问题是(shì)，这些房子早已售出(chū)，业主(zhǔ)并非中赫集团，那(nà)些真正斥巨资购入(rù)房产(chǎn)的有钱人，房子现在莫名奇妙地(dì)被(bèi)拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维权信息，难怪(guài)有网友调侃：“富人被割韭菜的时(shí)候，他们的姿势都那么(me)优(yōu)雅。”

　　不过事件背后，可能没你(nǐ)想象(xiàng)的那(nà)么简单(dān)。

　　1

　　富人被(bèi)精准收(shōu)割？

　　最惨(cǎn)的(de)可能还是(shì)债主

　　“北(běi)京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没(méi)想(xiǎng)到，这个位于海淀核心区位，名(míng)校(xiào)环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网友发现，中国信达(dá)在京东拍(pāi)卖上，上架(jià)了“北京赫华恒瑞房地产开发(fā)有限公司不良债权转让项(xiàng)目(mù)”，债权总额高达近47亿，该项目(mù)的(de)抵押物中，包括75套万(wàn)柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示(shì)，上述不(bù)良债权转让项(xiàng)目的(de)处置主(zhǔ)体是(shì)中国信(xìn)达资产管(guǎn)理股(gǔ)份(fèn)有限公司北(běi)京市分公司（下称中(zhōng)国信达(dá)北分），处(chù)置的是(shì)对北(běi)京赫华恒瑞房地产开发有限公司(sī)（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年(nián)1月31日，债权金额约为46.95亿元(yuán)人民(mín)币，其中债权本金37.50亿元。中赫集(jí)团有限公司(sī)是共同债务人。目前，该项(xiàng)目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起(qǐ)中国信(xìn)达(dá)北(běi)分(fēn)讨债的故事，但实际上，75套豪宅的(de)背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户(hù)，而且早已(yǐ)售罄。如果该报道(dào)属实，说明这些房子(zi)实际上都是卖出去了的，是有(yǒu)人住的。

　　那(nà)为什么(me)中国信达的拍(pāi)卖页面(miàn)上(shàng)又注明这75套房子是“未(wèi)出售”的状态呢？只能说明(míng)这些房子根(gēn)本(běn)没有网签，也没有房产证！

　　第一财经的报道证实了上述(shù)内容。有豪宅中(zhōng)介透露，中(zhōng)赫集团早就把这75套房子抵押出(chū)去(qù)，现在还没资金(jīn)解(jiě)抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级(jí)豪宅，最强学区房，万柳书院的业主基本都是(shì)北(běi)京(jīng)的高端人士，柳传志、丁磊等知名商业(yè)大佬也是万柳书院的业(yè)主。另据地产(chǎn)自(zì)媒(méi)体“地(dì)产八(bā)卦女”爆料，万柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)中，还有不(bù)少中赫集团的高管(guǎn)、合(hé)作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹(tàn)，“富人也被精准收割了(le)！”

　　不(bù)过，如果这些(xiē)业主确实已(yǐ)经支付价(jià)款并(bìng)实际占有，那么，中(zhōng)国信达转(zhuǎn)让这笔不(bù)良(liáng)债权(quán)回本的(de)愿望，或将泡汤。这次拍卖损失(shī)最(zuì)大的，没准还是债主中国信达。

　　根据相(xiāng)关(guān)法律规定，民(mín)事执行中，业(yè)主已经支付价款并(bìng)实(shí)际占有，但未办理过户手续的(de)，如(rú)果业主(zhǔ)没有过错(cuò)，人(rén)民法院(yuàn)不得查封、扣押、冻(dòng)结(jié)，已经(jīng)查封(fēng)的可以向法院提出执行异(yì)议申请(qǐng)，请求(qiú)法院(yuàn)解除查封，同时可以联(lián)合起诉开发商，要求退还(hái)购房(fáng)款或办理房产证，并承担违约责任。

　　此(cǐ)外(wài)，今年4月，人民(mín)法(fǎ)院报公布(bù)《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的(de)批复》，以司法(fǎ)解释的方(fāng)式明确了购房(fáng)人的优先权：

　　商品房消费者以居住为目的购买房(fáng)屋并已支(zhī)付全部价款，主张其(qí)房屋交(jiāo)付请求权优先于建设(shè)工(gōng)程价款优先受(shòu)偿权、抵押(yā)权以及其他(tā)债权的(de)，人民法(fǎ)院应当予以支持。只(zhǐ)支付了部分价款的商品房(fáng)消费(fèi)者(zhě)，在一审法庭辩论终结(jié)前已实际(jì)支(zhī)付(fù)剩(shèng)余价款的，可(kě)以(yǐ)适用前款规定。

　　也就(jiù)是(shì)说，如果这75套房子(zi)均为“已售未网签(qiān)”，那么这笔(bǐ)不良债权(quán)，实际上是(shì)个(gè)烫(tàng)手(shǒu)山芋。可能(néng)不仅不能卖(mài)出去回本，抵押(yā)的这75套房子，还(hái)会被业主讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将(jiāng)会赔(péi)了(le)夫人又(yòu)折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权公司中国信达申请不良债权转让，可以追(zhuī)溯到金谷信托(tuō)踩(cǎi)雷赫(hè)华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显(xiǎn)示，目前中国信达已经成为赫华恒瑞(ruì)唯(wéi)一股(gǔ)东。但(dàn)此前(qián)，赫华恒瑞(ruì)为中赫集团(tuán)旗下(xià)子(zi)公(gōng)司。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中赫(hè)置地等选择退出(chū)了赫华恒瑞(ruì)的股(gǔ)东(dōng)行列，中国(guó)金(jīn)谷国(guó)际信托有限(xiàn)责任公司成(chéng)为了唯一股东，后者(zhě)由(yóu)中(zhōng)国信(xìn)达资产管理(lǐ)股份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为(wèi)房地产开发商，相(xiāng)较其他房(fáng)企，中赫集团既没有很(hěn)大(dà)规模(mó)，也(yě)没有很(hěn)高的国民知名度(dù)，但却在北京豪(háo)宅圈留(liú)下一(yī)个(gè)个(gè)传说。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作为中赫集团进入北京的第一个豪(háo)宅项目(mù)，2011年，中赫置地推出(chū)钓鱼(yú)岛(dǎo)七号院(yuàn)3号(hào)楼，高达30万(wàn)/平米的(de)天(tiān)价，成为当时京城最贵的楼盘，引发了市场强(qiáng)烈震惊。

　　随(suí)后开(kāi)发的万柳(liǔ)书(shū)院，更是被誉(yù)为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等大型知名房企(qǐ)手中，抢下了北京(jīng)万(wàn)柳地(dì)块，成为北京当年(nián)的(de)“双料地王”。很快，万柳书院就(jiù)以神秘(mì)高端的姿态杀入市场，无论(lùn)是一块块从荷兰运(yùn)回来的灰砖(zhuān)垒起来(lái)的(de)五米高墙，还是每棵成本超6万的(de)成(chéng)年银杏树，还是每平米20万元的(de)价格，都(dōu)令业(yè)内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的(de)手指的速度越快声音越大，撞得越快叫的声音越缸、霄(xiāo)八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北(běi)平(píng)府(fǔ)的院(yuàn)儿(ér)。”从(cóng)这句顺口溜中，就(jiù)可看出其在北京豪(háo)宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是当时有名(míng)的(de)融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去(qù)年，万柳书院一(yī)套300平米的法拍房，最终成交价(jià)1.09亿、单价达到惊(jīng)人(rén)的36万(wàn)元/平米，说明万(wàn)柳(liǔ)书院虽然已经推(tuī)出了8年之久，但其依(yī)旧在北京(jīng)豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸(xī)引了不少知名人(rén)士，如知名(míng)演员宋丹丹(dān)，就住在钓鱼台七号院(yuàn)。而柳传志、丁磊等知(zhī)名(míng)商业(yè)大佬则(zé)手指的速度越快声音越大，撞得越快叫的声音越居住在(zài)万柳书(shū)院。

　　几大豪宅的成功奠(diàn)定了中赫集团的“高端路线”，也因此，它被外界贴上了(le)，“卖北京(jīng)城最贵的房，拿北京城(chéng)最贵(guì)的地”，“做地产中(zhōng)的(de)‘劳斯(sī)莱斯’”的(de)标签(qiān)。

　　但隐藏(cáng)在豪(háo)宅开(kāi)发商光环(huán)的背后，这(zhè)个地产界“劳斯(sī)莱斯(sī)”却多(duō)次成为被执行人，被执行(xíng)标的高达11亿。

　　今年(nián)年初，因(yīn)为履行能(néng)力而拒不(bù)履行生效法(fǎ)律文书确定义务，中赫(hè)集团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集(jí)团如(rú)今(jīn)沦落到这个(gè)地步(bù)，其实是有迹可循的。

　　事实上(shàng)，早(zǎo)在今(jīn)年年初“万柳书院少爷”走红(hóng)之时，深蓝财经(jīng)就曾深(shēn)挖出(chū)背(bèi)后的中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名(míng)豪宅的(de)开发(fā)商到沦(lún)为“老赖”，中赫集团实控人周(zhōu)金辉(huī)的(de)人生(shēng)轨迹(jì)跟着急转直下。而追根溯源(yuán)，这(zhè)个转折点，就在于收购北京国安。

　　近十(shí)年(nián)来(lái)，房企纷纷开始了(le)多(duō)元(yuán)化转型，但(dàn)转型之(zhī)路并不(bù)好走(zǒu)。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多元化业务，先后进(jìn)军能源市场、团(tuán)购网站，但最(zuì)终都惨淡收场。最(zuì)终，周金辉将(jiāng)转(zhuǎn)型的目光，放到了(le)体育(yù)领域。

　　2016年(nián)，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本退出后(hòu)，中赫集团以35.5亿元参(cān)股国(guó)安(ān)足(zú)球俱乐(lè)部(bù)64％股权，成为国安的新东家。接着(zhe)在2021年6月，中赫集团从中信集团(tuán)手中拿下北(běi)京国安俱乐(lè)部36％股(gǔ)权，至此拿下北京国安(ān)俱乐部全部(bù)股(gǔ)权。如(rú)果(guǒ)北京国(guó)安的(de)估值(zhí)一直没变，那(nà)么中(zhōng)赫集(jí)团拿下北(běi)京国安(ān)，总计花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里(lǐ)，有(yǒu)人(rén)也许会感(gǎn)叹：卖(mài)豪宅真(zhēn)是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中赫(hè)为(wèi)什么又要质押(yā)股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫(hè)集团及其实控人周金辉夫妇(fù)将(jiāng)其手(shǒu)中(zhōng)的中赫集(jí)团股份质押(yā)陆(lù)续质押，据企查查显示，目(mù)前中赫集团共有11条股(gǔ)权出质记录。质权人包括海(hǎi)金(jīn)商(shāng)业(yè)保理、北(běi)京建工、山东国际信托、中融信托(tuō)、中信(xìn)建设等(děng)。

　　这与入主北(běi)京国安的时间完全吻合(hé)。

　　然而(ér)，入主(zhǔ)北京(jīng)国安(ān)后(hòu)，不(bù)仅国安的(de)经(jīng)营状况没有得到改善(shàn)，中(zhōng)赫集团也被拉入泥(ní)淖。

　　据北京产权(quán)交易所官网信(xìn)息显示，2020年，北京国安足球俱(jù)乐部实现营业(yè)收入(rù)1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱(jù)乐(lè)部资(zī)产总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金压力(lì)，中赫集团和周金辉夫妇(fù)还(hái)在(zài)持续质押手中的中赫集团(tuán)股(gǔ)份，但国安和中赫的经(jīng)营状况(kuàng)却持(chí)续没有(yǒu)好转(zhuǎn)。

　　不(bù)仅中赫集团被5次列被执行人，执行标的高达11亿，北京(jīng)国安也3次与中(zhōng)赫集团、中(zhōng)赫(hè)置地、及中赫集团(tuán)股东周(zhōu)金辉、李(lǐ)彩霞等共同(tóng)成为被(bèi)执(zhí)行人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行能力而拒不履行(xíng)生效(xiào)法(fǎ)律文(wén)书确定义务，上(shàng)述被执行人成为“老赖”。只有北京国安(ān)，目(mù)前幸免于难。不过(guò)在(zài)实控人都成为老赖的(de)情(qíng)况下，被执行10个多亿(yì)的北京国安(ān)，又如何能独善其身？

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