5月以来(lái)，房地产板块(kuài)个股(gǔ)多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅(fú)约(yuē)为2％。而以公募基金(jīn)为代表的(de)机构对(duì)于这一板块已经在(zài)悄然布局。数据显示(shì)，以(yǐ)南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公(gōng)布的总(zǒng)份额均较4月28日时有(yǒu)小幅增长。根(gēn)据基(jī)金一季报统计，龙头与地方(fāng)国企央企获得增(zēng)持(chí)，持仓(cāng)数量占流通股比(bǐ)重增幅(fú)五只个股分(fēn)别为华发股份(fèn)+3.40％唐山大地震和汶川大地震哪个严重、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新(xīn)集(jí)团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房(fáng)地产(chǎn)或“底(dǐ)部回(huí)升(shēng)”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从(cóng)公募基金对(duì)房地(dì)产的配置看，2019年末，公募所持有的房地产(chǎn)行业标(biāo)的(de)市值约1188亿元，占其所持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表现出色(sè)，但公募所持房(fáng)地(dì)产公(gōng)司市(shì)值在股票(piào)资产中的占比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三年来的(de)首(shǒu)次回升，年底这一数值从1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地(dì)产行业的持(chí)股比例也同步回升(shēng)，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎在今(jīn)年一季度(dù)得以(yǐ)延续(xù)。数(shù)据统计显示，公募重仓持有房地产(chǎn)板块一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前(qián)五个(gè)股分别为(wèi)保(bǎo)利发展、招商蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨(bīn)江集团(tuán)，持仓(cāng)市值占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公(gōng)募对于房地产(chǎn)的投资(zī)愈发有集中(zhōng)于龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在(zài)公募基金一季报(bào)汇总的重(zhòng)仓股中(zhōng)，房地产(chǎn)板(bǎn)块排名最高(gāo)的(de)是保利发展(zhǎn)，在基金重仓(cāng)第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌龙头股万(wàn)科A排在第96位。对比去年四季报，变化之处首先在于几只房地产龙头股(gǔ)从排(pái)位上看(kàn)均有退步，尤其是万科最为明显；其(qí)次是金地集(jí)团退出(chū)百(bǎi)大(dà)之列。但考虑(lǜ)到房地产是复(fù)苏链上最后一环，且首季(jì)并非行(xíng)业销售旺季，其传导到二级市场乃(nǎi)至机构(gòu)持仓(cāng)上(shàng)还需要时间周期。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈判断(duàn)房地(dì)产已经进入大分化(huà)时(shí)代，一二线城市好于三(sān)四(sì)线(xiàn)城市。而映射到(dào)二级市场投资上，配置房地产行业轻(qīng)松(sōng)收获行业(yè)贝(bèi)塔的红利(lì)期(qī)一去不返了(le)。“如果(guǒ)按照产业周期(qī)来分类，包括(kuò)房地产等几(jǐ)类行(xíng)业在(zài)盖特纳曲(qū)线里属于成熟期或者衰退(tuì)期的(de)行业，传统认知上没有(yǒu)什么投资机(jī)会的。但在这几年(nián)特殊的行情里(lǐ)包(bāo)括煤(méi)炭、电解铝等类似的行业也(yě)出现(xiàn)了(le)一(yī)些机会，背后(hòu)的逻辑是(shì)供(gōng)给(gěi)侧发生了更大的变(biàn)化。”一(yī)不愿具名的(de)上海公募(mù)基(jī)金经(jīng)理指出。

　　不过也有公(gōng)募人士持谨慎乐(lè)观态度：“行业前几年(nián)17亿～18亿(yì)平方米的年(nián)销售面积很(hěn)难再出(chū)现了，2022年光是(shì)居民(mín)存款数(shù)量(liàng)增加了15万亿(yì)元。中国(guó)存量有400亿平方米(mǐ)建筑面(miàn)积，考虑存量地(dì)产的更新，也有近10亿平方米。需求端还需要有一定的(de)政策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩(jì)也指(zhǐ)出(chū)：“时(shí)至(zhì)今(jīn)日，无论从城镇化(huà)的(de)进程，还是人(rén)均住房面积（接近30平(píng)/人），我国(guó)均已告别住房(fáng)短缺时代，而目前(qián)居民(mín)的(de)杠杆率和房价(jià)收入也(yě)不支(zhī)撑每年(nián)18万亿(yì)元的(de)销售(shòu)额，以及过快上(shàng)行的房(fáng)价，因(yīn)而行业高(gāo)增的时代已经过去，未来行业的需求或将回落(luò)，在此过程中，伴随(suí)着地产的高杠杆属性，就很容(róng)易出现信用风险问(wèn)题（类似2022年的民(mín)营地产爆雷），行业进入到供(gōng)给(gěi)侧(cè)出(chū)清的过程。这(zhè)个过程中(zhōng)，综合竞争(zhēng)力强的公司(sī)就能够(gòu)通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当(dāng)行(xíng)业需求见顶回落时，行业的贝(bèi)塔已经过去了，但不代表没有投资机会，机会在于城(chéng)市、位置、产(chǎn)品的阿尔法，而对应(yīng)到股票投(tóu)资(zī)，就是强(qiáng)竞争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于这样的认(rèn)识转变，精耕细作个股成为公募乃(nǎi)至整体机构的(de)务实之(zhī)举。

　　机构(gòu)配(pèi)置房地(dì)产(chǎn)“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头(tóu)部央国(guó)企、优质(zhì)区域(yù)性标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个(gè)股(gǔ)多(duō)出(chū)现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅(fú)约(yuē)为2％。从(cóng)具体的个股(gǔ)来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申万房地(dì)产板块个股，在纳入统计的(de)124只(zhǐ)房(fáng)地产类标(biāo)的股中，本月以来实(shí)现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述(shù)时(shí)间段恰(qià)好排名(míng)前五的(de)公司(sī)月(yuè)内涨幅超过了10％，它(tā)们分别是上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上(shàng)实发展，五一假期归来后日成(chéng)交量明显放大，4日、5日(rì)连续两个交易日收(shōu)出(chū)涨(zhǎng)停。从该股的基本(běn)面来看(kàn)，上实(shí)发展的主营业务为房地产开(kāi)发与经(jīng)营。公司的主(zhǔ)要产品及服务(wù)为房地产销售(shòu)、房地产(chǎn)租(zū)赁、物(wù)业(yè)管(guǎn)理(lǐ)服务、工(gōng)程项目、酒店经营。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其实(shí)现营(yíng)业收入52.48亿(yì)元，比上(shàng)期减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿(yì)元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿(yì)元，同比(bǐ)扭亏(kuī)。

　　不过从十大(dà)流通股股东来看，各类机构都有对其布局的例子。以3月31日时(shí)的首季(jì)十大流通股股东(dōng)来(lái)看， 具体包括(kuò)公募的(de)上(shàng)银基金、私募的迎水文龙、中(zhōng)央汇金(jīn)、长(zhǎng)城资产管理(lǐ)公司(sī)等都(dōu)跻(jī)身(shēn)前(qián)十的行(xíng)列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排名第二的(de)浦东金桥也是上海本地房企，其第一季度(dù)的收(shōu)入(rù)利润(rùn)规模(mó)大幅度(dù)复苏。究其原因(yīn)，一方面是该公司(sī)后疫情时代出(chū)租(zū)率复苏至近年来最高，另一方(fāng)面则是唐山大地震和汶川大地震哪个严重公司(sī)拿地结算持续性(xìng)向好，从数字上(shàng)看，一季(jì)度(dù)新(xīn)增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建(jiàn)筑面积约54万平方米。

　　在(zài)这(zhè)样的业绩势头向好背景下，自然(rán)也吸引了知(zhī)名机构在其中持续驻足。从(cóng)第一季(jì)度十(shí)大流通(tōng)股股东(dōng)来看，知名私募高(gāo)毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品(pǐn)依(yī)然在前(qián)十中(zhōng)，这也(yě)是连续(xù)第(dì)三个季度他有的两只产品杀(shā)入前(qián)十(shí)。同(tóng)时榜单中还有一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局(jú)，其当季还小幅(fú)增加(jiā)了持股。

　　除去(qù)上述两家上海区(qū)域性地(dì)产公司(sī)外，荣安地产则(zé)是主(zhǔ)要布局在深圳的地产(chǎn)公司，一季报交出(chū)的(de)也(yě)是一份报喜的成(chéng)绩单(dān)：首季公(gōng)司实现营(yíng)业收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属(shǔ)于上市公司股(gǔ)东的(de)净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从(cóng)机构态(tài)度来(lái)看，《红周刊》注(zhù)意(yì)到两只公募指基(jī)首季新杀入十(shí)大流通股股东行列。具(jù)体说(shuō)来， 南方(fāng)中证全指房地产ETF上(shàng)榜排名第七位，富国中证指数1000增强(qiáng)则排名(míng)第九位，此外联袂(mèi)出现的机构还(hái)有(yǒu)QFII高(gāo)盛国(guó)际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴证全球(qiú)基金相(xiāng)关人士分析：“经历过行(xíng)业洗牌和兼并重组后，龙头的价值(zhí)更为笃定突出(chū)；从拿地端看，2022年(nián)土地市场大幅(fú)降温，优(yōu)质土地供给较多（券商测(cè)算对应(yīng)潜(qián)在毛利率在25％以上，目前房企的(de)利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或者资(zī)金紧张没法拿(ná)地，龙(lóng)头房企趁机获取低成本土(tǔ)地(dì)，龙头(tóu)房企的拿地(dì)力度(dù)（拿地(dì)金额/销售金额）基本在30％以上；从融资(zī)上看，龙头(tóu)房企杠(gāng)杆率较低，净负债率基(jī)本在70％以下，而其他房(fáng)企的(de)净(jìng)负债率普遍都在(zài)100％以上，加杠杆(gān)空(kōng)间有限，从(cóng)融资成本看，龙(lóng)头房企的(de)融资成(chéng)本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年(nián)的(de)销(xiāo)售，龙头房(fáng)企(qǐ)明显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房(fáng)企(qǐ)的销售额(é)增速为9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的是(shì)，在当前中(zhōng)特估的浪潮下，央国企(qǐ)地产股(gǔ)或存(cún)在发展(zhǎn)的大好机(jī)会。中(zhōng)信证券指出：“房地产(chǎn)行业的结构性机(jī)会依然存在，少部分公司尤(yóu)其是央企占据显著优势，其主要(yào)又体现为库(kù)存的优(yōu)势(shì)。央(yāng)企地产公(gōng)司，现阶段表现(xiàn)出(chū)较低的融(róng)资(zī)成本，优质(zhì)的开发资源和良(liáng)好的不动产资(zī)产运营(yíng)能力的(de)多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相(xiāng)较于民营(yíng)地产公司也(yě)是(shì)更有(yǒu)优势的。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土(tǔ)地资源债权债务关系(xì)等(děng)问题(tí)，市(shì)场对民(mín)营房开企业的资(zī)产会有更多担忧和(hé)质(zhì)疑，所以在这一轮行业出(chū)清的过程中(zhōng)，央国企相较于民企来(lái)说估值的修(xiū)复(fù)更明显(xiǎn)。中(zhōng)特估(gū)的(de)角度从中长期的维度(dù)看，行业的逻辑在于集中度提升后，行(xíng)业(yè)进(jìn)入高质量发(fā)展阶段，具备较(jiào)快速发展阶段(duàn)更稳定且可(kě)预期的盈利和(hé)现金流创(chuàng)造能力，以(yǐ)此带来(lái)估值中枢的提(tí)升，应该关(guān)注估(gū)值相对较低(dī)，企业自身资(zī)产的质(zhì)量(liàng)好(hǎo)、运(yùn)营能力强、可(kě)以创造持续现(xiàn)金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨的概率(lǜ)比较(jiào)低(dī)，行业内部将出(chū)现分化，要关注将(jiāng)受益于行业(yè)集中度提升的头部公司。”星石投资首席研(yán)究(jiū)官方磊(lěi)也表示。

　　顺(shùn)应(yīng)机构这一思(sī)路的话，或许还是保(bǎo)利(lì)发(fā)展、招商蛇口等国资背景龙头前途更为光(guāng)明。不过国投瑞银基金投资部副总监綦傅(fù)鹏(péng)表示：“需要(yào)客观地去持续观察国企(qǐ)央企在三(sān)个方面是否可以维(wéi)持(chí)，首(shǒu)先是融(róng)资成本保持(chí)低位，其次是销售份额持续提(tí)升，再(zài)次(cì)是拿地份额持续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需要多给(gěi)一些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根据房企(qǐ)一季(jì)报梳理发现，对于2022年的业(yè)绩出现的整体下(xià)滑(huá)，2023年一季度的业绩分(fēn)化更趋明显，保利(lì)发展、滨江集团等房(fáng)企(qǐ)营(yíng)收、净利均实现了业绩的(de)回正，甚至(zhì)是较大增速的增长(zhǎng)。而这些公(gōng)司(sī)也是(shì)机构的(de)重仓(cāng)对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向《红(hóng)周(zhōu)刊》分析表示，业绩出(chū)现明显(xiǎn)改善的房企，主要是因为过去两三年时间，尤(yóu)其是在(zài)2021年下半年民营房企(qǐ)不怎么(me)投资拿地之后，国(guó)有企(qǐ)业仍在持续性地拿(ná)地，且主要集中在核心城市，投资力度较大。投资的驱(qū)动能够(gòu)推(tuī)动房企销售业绩的增长，从而在2023年一季度市(shì)场恢复但仍处于调整的过程中，能(néng)够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时(shí)也提醒表(biǎo)示，在房(fáng)地产的(de)复苏过程中，还面临(lín)着一些(xiē)不确(què)定性。其实整个市场(chǎng)从四月份开始又在往下掉(diào)。除了杭州(zhōu)、成都等(děng)极(jí)个别(bié)城市(shì)四月环比三月相对表现较好之外，包括北京、上海在内的(de)绝大多数城市都出现环比下(xià)滑的情况。而现(xiàn)在五月的(de)市场表现也不(bù)太(tài)乐观。按(àn)照现在的经济状况、收入情况(kuàng)，以及市(shì)场的去(qù)库存压力(lì)、企业的资金面压力，可能会出现，到六月份房企为了半年报(bào)冲业绩(jì)出(chū)现市场的短期反弹外(wài)的(de)一(yī)个市场(chǎng)乏力现象。也就是说，第二季度、第三季度增长不确定性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资(zī)董事长陈昊(hào)扬也向《红周刊》指出，现在整(zhěng)个房地产以及其上下游产业链的复苏速度都比想象的要慢(màn)很多，我们要多给一些耐心，这个时候，在(zài)房地产以(yǐ)及上下游(yóu)就(jiù)不是赚快钱的(de)时(shí)候，只能赚他基本面(miàn)的钱(qián)。但这也意(yì)味(wèi)着，只有极(jí)为少(shǎo)数(shù)的、做得比(bǐ)同(tóng)行好得(dé)多的企业，会(huì)伴(bàn)随(suí)整个行业的弱复苏，业绩(jì)会逐步(bù)体现出来。所以只能(néng)耐心地去等(děng)待(dài)它的基本面(miàn)不(bù)断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月(yuè)13日《红周刊》，文(wén)中提及个(gè)股仅为举例分析，不(bù)做买卖推荐(jiàn)。）

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