意映卿卿如晤什么意思，意映卿卿如晤读音

　　5月以来，房(fáng)地产板块个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为(wèi)2％。而以公募基金为代表的机构对于这一板块已经在悄然布局。数据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所公布的总(zǒng)份额均较4月28日时有小幅(fú)增长(zhǎng)。根(gēn)据基金(jīn)一季报统计，龙头与(yǔ)地方国企央(yāng)企获(huò)得(dé)增(zēng)持，持仓数量(liàng)占流通股比重(zhòng)增幅五只(zhǐ)个股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地产或(huò)“底部回升”

　　行业红(hóng)利时代(dài)已过 精耕细作成共识

　　从公募基金(jīn)对房地产的配置(zhì)看，2019年末，公(gōng)募所持有的房(fáng)地产(chǎn)行业标的市值约1188亿元，占其所持(chí)股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现(xiàn)出色，但公募所持房地产公司市值(zhí)在股票资产中的占比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了(le)三年(nián)来的首次(cì)回升(shēng)，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股比例也(yě)同(tóng)步回升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎(hū)在(zài)今年一(yī)季(jì)度得以延续。数据统(tǒng)计显示(shì)，公募重仓持有(yǒu)房地产板(bǎn)块一季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市(shì)值占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于(yú)房地产的投资愈发有集中于龙头(tóu)的(de)趋势。Wind显示，在公募基(jī)金一季报汇(huì)总(zǒng)的重仓股中，房(fáng)地产(chǎn)板块(kuài)排名最高的(de)是保利发展(zhǎn)，在基金(jīn)重仓第33位。排名(míng)第二(èr)的是招商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老牌龙头(tóu)股万科A排在第96位。对比去(qù)年四季报(bào)，变化之处首先(xiān)在于几只(zhǐ)房地产龙头股从排位上看(kàn)均有退步(bù)，尤其是(shì)万(wàn)科最(zuì)为明显；其次(cì)是金地集(jí)团退(tuì)出百大之列。但考虑到(dào)房(fáng)地产是复苏链上最后一环(huán)，且首季并(bìng)非行业销售旺季(jì)，其传导到(dào)二级市场(chǎng)乃至机构(gòu)持仓上还(hái)需要时间周(zhōu)期(qī)。

　　形成共识的是，经济圈判(pàn)断(duàn)房地(dì)产已经(jīng)进入大分化时代，一二线城(chéng)市好于(yú)三(sān)四(sì)线城市(shì)。而映射到二级市场投资上，配置房地产行业轻松收获(huò)行(xíng)业贝塔的红(hóng)利期一去(qù)不(bù)返了。“如果(guǒ)按照(zhào)产业周期来分类，包(bāo)括房地产等几类行(xíng)业在盖特纳曲线里属(shǔ)于成熟期或者衰退期的行业，传统(tǒng)认知上没有什么投资(zī)机会的。但(dàn)在这几年(nián)特殊的行情里包括煤炭、电(diàn)解铝等类似(shì)的行业也出现了一(yī)些机会，背(bèi)后的逻辑是(shì)供给侧发生了更大的变化。”一不愿具名的上海公(gōng)募基(jī)金(jīn)经理指(zhǐ)出。

　　不过(guò)也有公募人士(shì)持谨慎乐观态度：“行业(yè)前几年(nián)17亿～18亿平方米(mǐ)的年(nián)销售面积(jī)很难再出现了，2022年光是(shì)居民存款(kuǎn)数量增加了15万(wàn)亿元。中国存量有400亿平方米(mǐ)建筑面积，考虑存量地产的(de)更新，也有近10亿平方米。需求端还需要有一定的政策出来(lái)去刺激(jī)购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究(jiū)员(yuán)吕功绩(jì)也指出(chū)：“时至今日，无(wú)论从(cóng)城镇化的进程(chéng)，还(hái)是人均住房面(miàn)积（接近30平/人(rén)），我国(guó)均已(yǐ)告别住(zhù)房(fáng)短缺(quē)时代，而目前居(jū)民的杠杆率和房价收入也不支(zhī)撑每年18万(wàn)亿元的销售(shòu)额，以及过快(kuài)上行(xíng)的房(fáng)价，因(yīn)而行业高增的(de)时代(dài)已经过去(qù)，未来行(xíng)业的需求(qiú)或将回落，在此过程中，伴随(suí)着地产(chǎn)的(de)高杠(gāng)杆(gān)属性，就很容易出现信用(yòng)风险(xiǎn)问题（类似2022年的民营(yíng)地产(chǎn)爆雷），行业进入到供给侧出清的过程。这个过程(chéng)中，综合竞争力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼(yú)的方式，获得(dé)市(shì)占率(lǜ)的提升。当(dāng)行业(yè)需求(qiú)见顶回(huí)落时，行业的贝塔已经(jīng)过去了，但不(bù)代(dài)表(biǎo)没有投资机会(huì)，机会在(zài)于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到(dào)股票投资，就是强(qiáng)竞争力公司的阿尔(ěr)法(fǎ)。”

　　或(huò)许也是基于(yú)这样的认(rèn)识转变，精耕细作个股成为公(gōng)募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区(qū)域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板块个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从(cóng)具体的(de)个股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万房地(dì)产(chǎn)板块个(gè)股，在纳入统计的124只房地产类标的股(gǔ)中，本月以(yǐ)来(lái)实现股价上涨的达到(dào)了81家(jiā)。

　　其中，上述(shù)时间段恰好排名前五的公司月(yuè)内涨幅超过了10％，它们分别是(shì)上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣(róng)安地(dì)产(chǎn)。排名第一的上实发展，五一(yī)假期归(guī)来(lái)后日成交量明显放大，4日、5日连续两个交易(yì)日收出(chū)涨停。从该股的基本面来看，上实发(fā)展的主营业务为房地产开发与经营。公司(sī)的主要产品及(jí)服(fú)务为房地产销售(shòu)、房地(dì)产租赁、物业管理(lǐ)服务、工程项目、酒(jiǔ)店经营。从业(yè)绩数据来看，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿元，比(bǐ)上(shàng)期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从十大(dà)流(liú)通(tōng)股股(gǔ)东来看，各类机构都(dōu)有(yǒu)对其布局(jú)的例子(zi)。以3月31日时的首季十大流通(tōng)股股(gǔ)东来看， 具体包(bāo)括公募的(de)上银基(jī)金、私(sī)募的迎(yíng)水文(wén)龙(lóng)、中央汇金、长城资产管理公司等都跻身前(qián)十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是(shì)，涨(zhǎng)幅暂时(shí)排名第(dì)二的浦东金桥(qiáo)也是(shì)上海本地房(fáng)企(qǐ)，其(qí)第一季度(dù)的收入利润规(guī)模大(dà)幅(fú)度复苏。究其原(yuán)因，一方(fāng)面是该公司后疫(yì)情时代出租率(lǜ)复苏至近年来(lái)最(zuì)高，另一方面则是(shì)公司拿地结算持续(xù)性向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然也吸引了(le)知名机构(gòu)在(zài)其中(zhōng)持续(xù)驻足。从第一(yī)季(jì)度十(shí)大(dà)流通股股东(dōng)来看，知名私募(mù)高毅邓(dèng)晓峰(fēng)的两只产品依然(rán)在(zài)前(qián)十中，这也是连续第三个季度(dù)他有的两只产品杀入前十。同(tóng)时(shí)榜单中还有一支大名(míng)鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎(zhā)比投资局(jú)，其当季(jì)还小幅增(zēng)加了持(chí)股(gǔ)。

　　除去(qù)上述两家上海区域性地产公司外，荣安地产则是主要布(bù)局在深圳的地产公(gōng)司，一季报交出的(de)也是一份报喜的成绩单：首季公司实(shí)现营业(yè)收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于上(shàng)市公司股(gǔ)东的净利润6.48亿(yì)元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红周(zhōu)刊》注(zhù)意到两只公募指(zhǐ)基首季新杀(shā)入十大流通股股东行(xíng)列。具体说来(lái)， 南方中(zhōng)证全指房地产ETF上榜排(pái)名(míng)第七位，富(fù)国中(zhōng)证指数1000增强则排名(míng)第九位，此(cǐ)外联袂出现的机构还(hái)有QFII高盛国际和(hé)私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时(shí)，兴证全球基金相关人士分(fēn)析：“经历过(guò)行业洗牌和兼(jiān)并重组后(hòu)，龙(lóng)头的(de)价值更为(wèi)笃定突(tū)出；从(cóng)拿地端看，2022年土地市(shì)场大(dà)幅降温，优质土地供给较多（券(quàn)商测(cè)算对应潜(qián)在(zài)毛利率在(zài)25％以上(shàng)，目前房企的利润率仅20％），绝大(dà)多(duō)数房企受(shòu)限于信用问题或者(zhě)资金(jīn)紧张没法拿(ná)地，龙(lóng)头房企趁机获(huò)取低成本土(tǔ)地(dì)，龙头(tóu)房企的拿地(dì)力度（拿地金额/销(xiāo)售金(jīn)额）基(jī)本在30％以上；从融资上看，龙头房企(qǐ)杠杆率(lǜ)较低，净(jìng)负债率基(jī)本在70％以下，而其(qí)他房企的净负债率(lǜ)普遍都在100％以上，加杠杆(gān)空间有限，从融资成本看，龙(lóng)头房(fáng)企的(de)融资成本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙(lóng)头房企明显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房企的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额(é)增(zēng)速为29％。”

　　需要强调(diào)的是(shì)，在当前(qián)中特估的浪潮下，央国企地产(chǎn)股或存在发展的大好机会。中(zhōng)信证(zhèng)券指出：“房(fáng)地产(chǎn)行业的结构性机会依然存在，少部分公司尤其是央(yāng)企(qǐ)意映卿卿如晤什么意思，意映卿卿如晤读音占据(jù)显著优(yōu)势，其主要又体现为库(kù)存(cún)的(de)优(yōu)势(shì)。央企地产公司，现阶段表现出较低的融资(zī)成本，优(yōu)质(zhì)的(de)开发(fā)资源和良(liáng)好的不动产资(zī)产运营能力的(de)多重竞(jìng)争优(yōu)势。”

　　“即(jí)使没(méi)有中(zhōng)特估，国央企相较(jiào)于民(mín)营(yíng)地产(chǎn)公司也(yě)是更(gèng)有优势的(de)。”吕功绩强(qiáng)调(diào)，“对于(yú)减值、土地资源(yuán)债权债务(wù)关系等问题(tí)，市场对(duì)民(mín)营房开企业的资产(chǎn)会有更(gèng)多担忧和质疑，所以(yǐ)在这一轮行业出清的过程中，央国企相较于(yú)民(mín)企(qǐ)来(lái)说(shuō)估值的修复(fù)更明显(xiǎn)。中特估的角度从中长(zhǎng)期(qī)的(de)维(wéi)度看，行业(yè)的逻辑(jí)在于集中度提升(shēng)后，行(xíng)业进入高(gāo)质量发展阶(jiē)段，具(jù)备较快速发展阶段更稳定且可预期的盈利和现金流创造能力，以此(cǐ)带来(lái)估值中枢(shū)的提(tí)升，应该关注(zhù)估值相对较低，企业自身资产的质量好、运(yùn)营能力强、可(kě)以创造持(chí)续现(xiàn)金流的企(qǐ)业(yè)。”

　　“存(cún)量时代中行业普涨的概率(lǜ)比较(jiào)低，行业内部(bù)将(jiāng)出现分化，要(yào)关注将(jiāng)受益于行业集中度(dù)提升(shēng)的头部公司(sī)。”星石投(tóu)资首席(xí)研究(jiū)官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应(yīng)机构这一思(sī)路的话，或许还是保(bǎo)利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口等国资背景(jǐng)龙头前途更为光明。不过国投瑞银基金投资部副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国企央(yāng)企在三个(gè)方面是否可以维持，首先是融(róng)资成(chéng)本(běn)保持低位(wèi)，其(qí)次是(shì)销售份额持续提升，再次是拿地份额持(chí)续提(tí)升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需(xū)要(yào)多(duō)给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企(qǐ)一季报梳理发现(xiàn)，对(duì)于2022年的业绩(jì)出现(xiàn)的整体(tǐ)下(xià)滑，2023年一季度(dù)的业(yè)绩分化更(gèng)趋明显，保利(lì)发展、滨江集团等(děng)房企营收、净利(lì)均实现了业绩的回正(zhèng)，甚至是较(jiào)大增速的增长。而(ér)这些公司也是机构的重仓对象。

　　对(duì)此，知名房地产(chǎn)业内人士张宏伟(wěi)向(xiàng)《红周刊》分析表示，业绩出现明(míng)显改善的房企，主要是因为过去两三(sān)年时间(jiān)，尤(yóu)其(qí)是在2021年下(xià)半年(nián)民营房企不怎(zěn)么投资拿(ná)地之后，国有企业仍(réng)在持续性(xìng)地拿地(dì)，且主要集(jí)中在核心城(chéng)市，投资力度较大。投(tóu)资(zī)的驱(qū)动能够推动房企(qǐ)销售(shòu)业(yè)绩(jì)的增长，从而在(zài)2023年一季度市(shì)场恢(huī)复但仍处(chù)于调(diào)整的过程中，能够保(bǎo)有一个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏(hóng)伟同时也提醒表(biǎo)示，在房地产的复苏过程中，还面临着(zhe)一些不确定性。其(qí)实整个市场从四月份开(kāi)始(shǐ)又在往下(xià)掉。除了杭州、成都等(děng)极个别(bié)城市四月(yuè)环比三(sān)月相对表现较好之外，包括北(běi)京、上海在内的绝大多数城市都出现环比下滑的情况。而现在五月的市场表现(xiàn)也不太乐观。按照现在的经济(jì)状况、收入情况，以(yǐ)及市场的去(qù)库(kù)存(cún)压力(lì)、企(qǐ)业的资金(jīn)面压力，可能(néng)会出现，到六月份房企(qǐ)为了半(bàn)年报(bào)冲业(yè)绩出现市场的(de)短期(qī)反(fǎn)弹外(wài)的一个市场乏力现象。也就是(shì)说(shuō)，第二(èr)季度、第三季度(dù)增(zēng)长不(bù)确定性的压力仍(réng)旧较(jiào)大。

　　上海利檀投(tóu)资(zī)董(dǒng)事(shì)长陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指出，现在(zài)整(zhěng)个房地产以及(jí)其上(shàng)下(xià)游产业链的(de)复苏(sū)速度都(dōu)比想象的(de)要慢很多，我们要(yào)多(duō)给一些耐心，这个时候，在房地产以及上下游就不是赚快钱(qián)的时候，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，只有极为少(shǎo)数的、做得比同行好得(dé)多的企(qǐ)业，会伴随(suí)整个行业(yè)的弱复苏，业(yè)绩会(huì)逐(zhú)步体现出来。所以只能耐心地去等(děng)待(dài)它(tā)的(de)基本面不(bù)断地凸(tū)显出(chū)来(lái)，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文中提及个股仅(jǐn)为举例分析，不做买卖推(tuī)荐(jiàn)。）

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