近(jìn)两年(nián)火爆的创新产品公(gōng)募REITs进入(rù)密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除(chú)息日，公(gōng)募REITs整体(tǐ)呈(chéng)现出(chū)高比例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可供(gōng)分配金额的(de)REITs产品，平(píng)均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此表示(shì)，强制分红机制是公募(mù)REITs主要特(tè)征之一，稳定分(fēn)红体(tǐ三生有幸遇见你下一句怎么接，三生有幸遇见你下一句幽默)现出该类产(chǎn)品长期(qī)投资价值(zhí)，通(tōng)过观测经营活动现(xiàn)金流、可供分配现金等(děng)指标(biāo)，也是观察REITs项(xiàng)目底层资产(chǎn)运营情况的“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通投资者注意，与产权类项目(mù)相(xiāng)比(bǐ)，特许(xǔ)经(jīng)营REITs项目在经营权到期后不再产生现金收益，特许经营权(quán)分红目前(qián)已包含了利润分(fēn)配和本(běn)金(jīn)的归还(hái)，在选择投资(zī)标(biāo)的时(shí)应(yīng)了解资(zī)产(chǎn)类(lèi)型和分红的特(tè)征。

　　15只公募(mù)REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆(lù)续(xù)迎来(lái)除(chú)息日，此外(wài)尚(shàng)有6只REITs实际分配情(qíng)况尚(shàng)未(wèi)公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例(lì)的(de)稳(wěn)定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年(nián)可(kě)供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分(fēn)配(pèi)金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝大部分分配(pèi)比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相(xiāng)关负责人对此表示，投(tóu)资公募REITs的(de)主要收益来源(yuán)为持有(yǒu)期(qī)分红收益(yì)，以及基金份额交(jiāo)易(yì)价格的变(biàn)化。基(jī)金(jīn)份(fèn)额二(èr)级市(shì)场价格受到公募REITs资产运营情况及市(shì)场因素的综合影(yǐng)响(xiǎng)，较(jiào)易引起波动。与(yǔ)此相比，基金分(fēn)红预期则更有规(guī)律可循。公募REITs的分红(hóng)主(zhǔ)要(yào)来自基础设(shè)施资(zī)产的经营现金流，投(tóu)资人通(tōng)过(guò)基(jī)金募(mù)集材料和(hé)信(xìn)息(xī)披露(lù)文件，结合行业及市场情况，可以(yǐ)分析基础(chǔ)设施项目的(de)经营业绩，作为进行(xíng)投资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对(duì)于基金份额(é)二级(jí)市场价格变化(huà)导致(zhì)的浮(fú)盈或浮亏，分红作为基金份额(é)持有人(rén)实际获得的现金收(shōu)益(yì)，对于长期投资者更(gèng)具参(cān)考(kǎo)价值。”中金基(jī)金相关负责人称(chēng)。

　　平安基金(jīn)REITs 投(tóu)资(zī)中心(xīn)运营高级副总监李(lǐ)华平(píng)也表示，根据《公开募集基础设施证券投资(zī)基金指(zhǐ)引(yǐn)（试(shì)行）》及相关法规要求，基础设施基金应当(dāng)将90％以上合并后基(jī)金年度可分(fēn)配金(jīn)额以现金(jīn)形式(shì)分配(pèi)给投资者，强制分红机制是公募REITs的(de)主要(yào)特征之一(yī)，稳定的分(fēn)红机制体现出REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中航(háng)基金(jīn)也认为(wèi)，从投资角度来看，基础设施公募(mù)REITs同时具备“股(gǔ)性”和(hé)“债(zhài)性(xìng)”双重(zhòng)特(tè)点。二(èr)级市场价格(gé)反映这类产品“股性(xìng)”的一面，分红(hóng)体(tǐ)现了(le)这类产(chǎn)品(pǐn)的“债(zhài)性”特(tè)点(diǎn)。公募REITs有强(qiáng)制分(fēn)红要(yào)求(qiú)，分红类似于债券派息，但不等同于债券(quàn)的固(gù)定利息回报，而是(shì)由可供分配现金决定(dìng)。

　　从机构投(tóu)资(zī)者的(de)角度(dù)来看，一(yī)方面是公募REITs丰富(fù)了机构投(tóu)资者的(de)投资品类，为资(zī)产配置多元化提供抓手(shǒu)，具有较强(qiáng)的配置(zhì)价值。另一方面，公募REITs的分红能够(gòu)帮助机构投资(zī)者稳定收(shōu)益。机(jī)构(gòu)投资者公募REITs能够通过(guò)分红(hóng)获(huò)取相(xiāng)对于投(tóu)资债券相对高的收益性，在有效控(kòng)制风险(xiǎn)的前(qián)提下，增厚(hòu)资(zī)产包收益，起(qǐ)到投资“压(yā)舱石”的(de)作用。

　　分红除(chú)了投(tóu)资收益“落袋为安”外，市场(chǎng)对于未来分红水平(píng)的预期，也(yě)是(shì)影响REITs基金二(èr)级(jí)市(shì)场价格走势的关键因素之一(yī)。

　　从(cóng)近(jìn)期公(gōng)募REITs的二级市场(chǎng)表(biǎo)现看(kàn)，截至4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数(shù)收于975.99 点，年(nián)内下(xià)跌7.44％，未跑(pǎo)赢主(zhǔ)要(yào)股(gǔ)票和(hé)债(zhài)券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了(le)2022年年报(bào)，部分产品受(shòu)宏(hóng)观经济(jì)的影响，可分配金额完成率不达预期，一定程度(dù)上影(yǐng)响了公募(mù)REITs二级市场的价(jià)格。”李华平(píng)称，公募REITs二级市场(chǎng)的价格波动受多(duō)重因(yīn)素的影响(xiǎng)，投资收(shōu)益是影(yǐng)响REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳(wěn)定的分红有利于吸引投资者参与公募REITs二级市(shì)场的(de)投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经(jīng)济(jì)预期恢复，一方面市场(chǎng)热点呈现向股票和债券回归的过程(chéng)；另一方面，基础设施(shī)项目的经(jīng)营业(yè)绩相对经济活(huó)力的改善有(yǒu)一(yī)定(dìng)的滞(zhì)后性(xìng)。

　　此外，公(gōng)募(mù)REITs在分红除权(quán)日(rì)，将对基金份额的开盘指(zhǐ)导价(jià)做调减处理，调减金额根据单位基金(jīn)份额的分红金额进(jìn)行计(jì)算。除权(quán)操作是对(duì)分红前后基金(jīn)份(fèn)额净值变化的修正，使投资(zī)人在(zài)基金分(fēn)红前后均可以获得公平的投资机会(huì)。

　　“分红(hóng)可(kě)增(zēng)强(qiáng)投资者长期投资的信心(xīn)，同时需(xū)结合持有产品的(de)特性，关注二级市场扰动(dòng)对整体收(shōu)益的影响(xiǎng)程度。”中航基金相关人士也称。

　　特(tè)许经营(yíng)权分三生有幸遇见你下一句怎么接，三生有幸遇见你下一句幽默红包括利润(rùn)分配和本金归还(hái)

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基金分红前提(tí)是本金之(zhī)上的增(zēng)值(zhí)部分(fēn)不同(tóng)，特许经营权(quán)REITs基金运(yùn)作期(qī)间的“分红(hóng)”界(jiè)定(dìng)为“分派(pài)”更为准确(què)，分派的是本金与增值两个部分，两个(gè)部分之间的(de)比例是变动(dòng)的，与现有公募基金分红(hóng)差异很大，大多数普通投资者可能(néng)把“分派(pài)”金额误(wù)认为是持续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限到(dào)期(qī)后基(jī)金(jīn)价值面临(lín)极大不确定(dìng)性(xìng)，这是该类投资者应该注(zhù)意的情况(kuàng)。

　　李华平表示，目前公募(mù)REITs主(zhǔ)要有(yǒu)特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权(quán)类和产权(quán)类两大资产类型，持有产权类产品的收(shōu)益主要包括每年(nián)的现金分(fēn)红(hóng)及(jí)资产(chǎn)增(zēng)值(zhí)的(de)收益，而持(chí)有特(tè)许经营(yíng)类产品的收益主(zhǔ)要来自项目每年(nián)的(de)现金分红。其(qí)中，特许经营(yíng)权类资产的分红包(bāo)括了利润分配和本(běn)金的归还，两者的比率也是变动的(de)，对特许经营权类资产的公募(mù)REITs可以(yǐ)内(nèi)部收益(yì)率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普(pǔ)通投资者在(zài)选择投资(zī)标的时，应了解公募REITs底层(céng)资产(chǎn)的(de)类(lèi)型。

　　中航(háng)基(jī)金也(yě)表示(shì)，从细分来(lái)看，各类公募REITs分红(hóng)因底层(céng)资产(chǎn)属性不同(tóng)而形成区别。特许经营权类的公(gōng)募REITs产(chǎn)品因其分红相当于包含“本金+收益”，分红相(xiāng)对较多，债性偏强(qiáng)。而产权类的(de)公募REITs分(fēn)红主要(yào)为“收益”，更看重底层(céng)资产的价值增值，所以相对股性偏(piān)强(qiáng)。普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资者在选(xuǎn)择公募REIT时(shí)，需要(yào)考(kǎo)虑底(dǐ)层(céng)资(zī)产属性，对所选择产品的二级市场(chǎng)价格和分红有合理(lǐ)预期。

　　中金(jīn)基金相关负责人也认为，与产权类项目相比，特许经营项(xiàng)目(mù)在经营权到期(qī)后(hòu)不再能产生现金收益，因此将可供分配金额(é)的分配理解为“分(fēn)派”比(bǐ)“分红”更加(jiā)准(zhǔn)确。基于(yú)这个特点，剩余经营期限较短的特(tè)许经营项目，通常具备更高的分派率水平。对于剩余(yú)期限较(jiào)长的(de)特(tè)许经营权项目，即使分派率(lǜ)相对较(jiào)低，也有足够年限收回本(běn)金并(bìng)取得收(shōu)益。

　　中金(jīn)基金该负责人提醒(xǐng)投资(zī)者注意，特(tè)许经营(yíng)权项目(mù)的(de)分派金额包含了(le)投资本金，在不进行扩(kuò)募的情况下，基(jī)金(jīn)份额单价随着分派进度(dù)逐年下降是正(zhèng)常现象，投资(zī)特许经(jīng)营权REITs的收益来自项(xiàng)目剩余(yú)期限产生的现金(jīn)流。

　　“与特许经(jīng)营项目相(xiāng)比(bǐ)，产(chǎn)权类(lèi)项目的(de)土地(dì)或建筑的剩余使用(yòng)年(nián)限一般较(jiào)长，再加(jiā)上到期后通过对建筑的更(gèng)新(xīn)改造(zào)或补缴土地出(chū)让(ràng)金等(děng)追加(jiā)投资，有机会进(jìn)一(yī)步延长(zhǎng)经(jīng)营期限。这种类似永(yǒng)续经营的假设反(fǎn)映(yìng)在(zài)基础资产的估值(zhí)上，使产权(quán)类REITs具备(bèi)更显著(zhù)的资产投(tóu)资属性。”该负(fù)责人称。

　　观(guān)测内部收益(yì)率等指标

　　评估项目底(dǐ)层(céng)资产运营(yíng)情况

　　在基金分(fēn)红的时点(diǎn)，多(duō)位业内人士还表(biǎo)示，在产品分红期，投资者可以观测(cè)经(jīng)营活动现(xiàn)金流、可供(gōng)分配现(xiàn)金(jīn)、内部收益率等(děng)指标，来观察和(hé)评(píng)估项目底层资(zī)产的(de)运(yùn)营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现(xiàn)金相关的指标有两(liǎng)个：一是(shì)年报中(zhōng)披露的经(jīng)营活(huó)动(dòng)现(xiàn)金流，二是可供(gōng)分(fēn)配现金，二(èr)者存在本(běn)质性区别。经营(yíng)活(huó)动产(chǎn)生的现金净流量是指企业经营(yíng)、筹(chóu)资、投资产生的现金流，基(jī)于(yú)企(qǐ)业本(běn)身经营活动(dòng)产生；可供分配的现(xiàn)金实质(zhì)上是(shì)从(cóng)EBITDA出发(fā)，对非(fēi)现金(jīn)影响(xiǎng)利(lì)润表(biǎo)的(de)项目(mù)进行(xíng)调整，加期初(chū)现金，最终得到的账(zhàng)面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新选择(zé)，投资价(jià)值体现在相对股债市场(chǎng)独立的(de)资(zī)产配置功能，比较(jiào)适合长期持有。建(jiàn)议投资者(zhě)对经营权类的(de)资产可以更三生有幸遇见你下一句怎么接，三生有幸遇见你下一句幽默多关注内部(bù)收益率的高低，对(duì)产权(quán)类的资产(chǎn)更多关注分派(pài)率高低。因为公募REITs可分配收益主要来自底(dǐ)层资产(chǎn)的(de)经(jīng)营净现金流，所以底层资(zī)产运营情况直接影响投(tóu)资回报(bào)，投(tóu)资者可(kě)综合考虑(lǜ)原始权益人综(zōng)合实力、运营(yíng)管(guǎn)理机(jī)构实力、公募基金管理人实力(lì)等多重因素来(lái)选择(zé)投资标的(de)。

　　中信证券研(yán)报也显示，公募REITs进(jìn)入密(mì)集分红期，由于分红交易(yì)带来的(de)短期博弈机(jī)会仍(réng)在，叠加此前市场接连回调，建议投资者(zhě)关注(zhù)有基本面支撑、填(tián)权效应相对明显、同时分红规模较为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说(shuō)明(míng)书均会(huì)载明REITs在发行首年及次年的可供(gōng)分配金额预测(cè)。投资(zī)者可以(yǐ)将REITs的实际分红金额与募集材料中披露预测进(jìn)行比较分析(xī)，结合经济及市场(chǎng)的(de)实际环境，对基础设(shè)施项目的(de)运营业绩及REITs的管(guǎn)理(lǐ)能力进行(xíng)判断。”中金基金上述负责人也称(chēng)。

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