饱(bǎo)受争议的二手房交易中(zhōng)介费问题，正逐(zhú)渐得(dé)到监管(guǎn)部(bù)门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联合发(fā)布了(le)关于规范房地产经纪服务的意见。意见(jiàn)提及，近年来(lái)，部(bù)分房地产经(jīng)纪机构存在利(lì)用(yòng)房源客(kè)源优势收取过高费用、未(wèi)明码标价(jià)、捆(kǔn)绑收费、滥用客户个人(rén)信息等问(wèn)题(tí)，加重交易当(dāng)事人负(fù)担、侵害其合法权(quán)益。

　　基于上述背景，两部门从加强从业主体管理(lǐ)、明确(què)经(jīng)纪服务内容(róng)、合(hé)理确(què)定经纪(jì)服务收(shōu)费、严格实行明码标(biāo)价等十方面(miàn)，提(tí)出了意见(jiàn)。

　　中原地产首席(xí)分析师(shī)张(zhāng)大伟(wěi)称，随(suí)着城市发展(zhǎn)，一二线城市二手房交(jiāo)易(yì)占比(bǐ)逐渐(jiàn)增加。以北京、上海为例，二(èr)手房占市场成交比例超过80％，大量二(èr)手房成(chéng)交依赖中介居间成交(jiāo)，房地产调控重心逐渐从开发商过渡到中介公司。

　　广(guǎng)东省城规院住房政策研究中心首席(xí)研究(jiū)员(yuán)李宇(yǔ)嘉表示，买(mǎi)房对居民来说属于金额不低的大宗交(jiāo)易，由于二手房交(jiāo)易成本较高、交易(yì)周期(qī)较(jiào)长，具有(yǒu)非(fēi)常强的(de)专业性(xìng)，居民往(wǎng)往通(tōng)过中介来完(wán)成(chéng)。但很多(duō)中介利用信(xìn)息(xī)不对(duì)称(chēng)等问题，将非(fēi)必要的收费夹带其中，如收取(qǔ)过桥融资、按(àn)揭费、担保费(fèi)等，对居民造成(chéng)额(é)外(wài)的负担(dān)，而且(qiě)这(zhè)些服务(wù)事项并未明码标价。

　　对于二手(shǒu)房市(shì)场(chǎng)交易(yì)过程中(zhōng)存在的“乱(luàn)象”，李(lǐ)宇嘉指出，对(duì)包括经纪服务在内的相关市场交易行为(wèi)及其主体进行规范和(hé)秩序整顿，是房地产市场管(guǎn)理(lǐ)和(hé)调控(kòng)的主题。“当下，推进这项(xiàng)工作的意义更大，也更急迫(pò)。”

　　中介收费(fèi)问题(tí)成监(jiān)管(guǎn)重点

　　二手房市场中，历来(lái)对房(fáng)地产经纪(jì)服务(wù)行业关注(zhù)最多的一个话(huà)题，便是房地产经(jīng)纪(jì)服(fú)务费的(de)问题。

　　张大伟(wěi)认为，未来相(xiāng)关部门主要监管的(de)重点，将是对房(fáng)地(dì)产经纪(jì)服务(wù)收费及中(zhōng)介(jiè)交易进行规范。

　　在热点(diǎn)城(chéng)市，二手房屋交易过程(chéng)中，部分价值不菲的(de)房屋，往往要缴纳一笔金额不低的中(zhōng)介费。以北京某房地产经纪服(fú)务机构2.7％的服务费率计算，一(yī)套1000万元(yuán)的房屋，中介(jiè)费约为27万。

　　在(zài)合理确定经纪服务收费上，两(liǎng)部门在此次意见中提(tí)及，房地产(chǎn)经(jīng)纪机构(gòu)要合理降低住房买卖(mài)和租赁(lìn)经纪服务费用(yòng)。鼓(gǔ)励按照成(chéng)交价格越(yuè)高、服务费率越低的原(yuán)则(zé)实行分档定价。引导由交易(yì)双(shuāng)方共同(tóng)承(chéng)担经纪服(fú)务费用(yòng)。

　　据张(zhāng)大伟(wěi)介绍，目前房地产经纪服务收(shōu)费标准的最(zuì)早依据是(shì)1995年国家计(jì)委建设(shè)部下发的《关于房(fáng)地产中介服(fú)务收费的通知》（971号文），其中第六条规定：房屋买卖代(dài)理收费，按成交价格(gé)总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北(běi)京市执行的2014年更新(xīn)后的收费标准，即根据这样的规定：“少数特别复杂的(de)住宅买卖经(jīng)纪服(fú)务，经交易(yì)各方协商同(tóng)意(yì)，可在规定的收费标准(zhǔn)基础上适当上浮，上浮(fú)幅度最高不得超过(guò)10％。”这意味着，当前(qián)北京二手房(fáng)中介(jiè)费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　“房(fáng)产中介机构(gòu)在实际收取费用过程中(zhōng)，相关监管部(bù)门当前并未明(míng)确具体的中介费率，中介(jiè)机构(gòu)仅(jǐn)需在服务过程中对收费标准(zhǔn)进行明码标价即可。而房地(dì)产经纪服(fú)务机构在具(jù)体收取过程中，会结合(hé)房屋价(jià)值及世界上女性最开放的是哪个国家(jí)工资(zī)标准(zhǔn)，综合计算(suàn)出(chū)合适的(de)中介费(fèi)率。”张(zhāng)大伟补充道(dào)。

　　对于明码标价(jià)问题，两(liǎng)部(bù)门(mén)在此(cǐ)次(cì)意见中提及(jí)，房地产经纪(jì)机(jī)构应当在经营门店、网站、客户端等(děng)场所或渠道，公示服务项目、服务内容和收费标准，不得混(hùn)合(hé)标价和捆(kǔn)绑收(shōu)费。房地产经纪(jì)机构提供的基本服务和延伸服务(wù)，应当分别明(míng)确服(fú)务项目和收费标准。房(fáng)地产经纪机构收费前应当向交易当事人出具(jù)收(shōu)费清单，列明收费标准、收费金额，由当事(shì)人签字确认。

　　另外，对收费明显高(gāo)于市(shì)场平均水平的房(fáng)地产经纪机构，住房和城乡建设(shè)部门将(jiāng)会同市场监(jiān)管等(děng)部(bù)门采取(qǔ)约(yuē)谈(tán)等综合措施进(jìn)行重点监管。市场(chǎng)监(jiān)管部(bù)门会(huì)同有(yǒu)关部门(mén)依(yī)法查处(chù)不按规定明码标价、操纵经纪服(fú)务收费等违反(fǎn)价格和反垄断法律法规(guī)的(de)行为。对(duì)房地产(chǎn)经(jīng)纪机构相关违法违规信息，市场监管部门要依法(fǎ)依规纳(nà)入国家企业信用信息(xī)公示(shì)系统。

　　房(fáng)屋中(zhōng)介费(fèi)要降(jiàng)了(le)？

　　鼓励(lì)按照成交价格(gé)越高、服(fú)务费率越低的原(yuán)则实行(xíng)分(fēn)档定(dìng)价，是否意味(wèi)着，未来(lái)豪(háo)宅的中(zhōng)介费有望大幅降低？

　　中原地(dì)产(chǎn)华南区总(zǒng)裁兼深(shēn)圳中原总经理郑叔伦称，住(zhù)建部发文(wén)鼓励按照成交(jiāo)价格越(yuè)高、服务(wù)费率越低(dī)的原则实(shí)行分档定价，合理降低(dī)住(zhù)房(fáng)买卖和租赁经(jīng)纪服务费用，主要(yào)还是规范行业，打击收费过高的经纪机(jī)构，但对市(shì)场(chǎng)影(yǐng)响(xiǎng)有(yǒu)限(xiàn)，“以(yǐ)深圳(zhèn)为例(lì)，深圳市场豪(háo)宅和普宅(zhái)本来收(shōu)费就(jiù)不同，各家收(shōu)费普遍在合理范围内，加上经纪服务费用对市场的(de)影响不大。”

　　张大伟指出(chū)，由于当前两部门提(tí)出的意(yì)见(jiàn)仅为鼓(gǔ)励(lì)性质，即只是纲领性文件(jiàn)而非规定，未来如(rú)何具体认定其中的细则，还需要看各城市落地执行(xíng)情(qíng)况。

　　不(bù)过，张大(dà)伟表示，“从目前(qián)市场看，经(jīng)纪服务领域(yù)的调(diào)整改善、规范化(huà)，有利于行(xíng)业健(jiàn)康发展。同时(shí)，由于二手房很多(duō)房源在产权(quán)方面有(yǒu)瑕(xiá)疵(cī)，如产权抵押、不同税费等都(dōu)可(kě)能对交易产生影响，这对房地产经(jīng)纪服务行业的专业(yè)性提出(chū)更高的要(yào)求。”

　　58安居客研究院研究总监(jiān)陆骑麟指(zhǐ)出，在(zài)二手房买卖过(guò)程中，原本应(yīng)该由上(shàng)下家各支付(fù)一半的(de)中介费，但在一些热(rè)点城市的(de)二手房交易过(guò)程中，往往会有这样(yàng)的情形，因(yīn)部分购房者处于弱势地位，从而(ér)会出现中介费及(jí)税费均由购(gòu)房者来(lái)承(chéng)担。即使一些房(fáng)东愿意承担中介费(fèi)，这部分费用(yòng)也可(kě)能通(tōng)过转(zhuǎn)嫁的方(fāng)式，在房价中有所(suǒ)体现。

　　“上(shàng)家把(bǎ)中介费(fèi)转嫁给下家，市场这种所谓‘约定俗成’的情况，一些房产中介公司(sī)将(jiāng)其视为向购房者单边收费的行为。部(bù)分中介公(gōng)司(sī)可能会利(lì)用其支(zhī)配(pèi)地位(wèi)，在原先(xiān)经纪服务收(shōu)费的(de)基础(chǔ)上，再次向房东收取(qǔ)费用，而这部分费用，房东(dōng)往往会将其(qí)转再(zài)次转嫁给购房者，这实(shí)际(jì)上(shàng)相当于变相推高了房价(jià)。两部(bù)门提出严禁操纵经纪服(fú)务(wù)收费，不仅有利于提高交易中操作的透明度，也有利于房价(jià)的稳定(dìng)。”陆骑(qí)麟称。

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