导读

　　黄金二(èr)十年之后，当(dāng)下中国地产步入大(dà)分化(huà)时(shí)代(dài)而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去(qù)二十年(nián)是(shì)中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续(xù)三年(nián)商品住宅销售面积超(chāo)15亿平，足(zú)够(gòu)4000万家庭入住(zhù)。恰(qià)逢近年地产(chǎn)持(chí)续(xù)低景气，有(yǒu)关中国地(dì)产(chǎn)是否过剩(shèng)的讨论日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图厘清中国城镇存量住宅真(zhēn)实情况，据此判(pàn)断中国(guó)未来地产趋势(shì)。

　　有媒(méi)体(tǐ)渲染中国地产(chǎn)存量极度过剩，事实是否如此？

　　住(zhù)建部披(pī)露全国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查数据(jù)显示城(chéng)镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间(jiān)。市(shì)场陷入(rù)怀疑，中国房子是否真的过剩(shèng)？

　　事(shì)实上住建部披露的近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占比不到一成，其中还包(bāo)括大量城镇非(fēi)住宅(zhái)建(jiàn)筑，如商业办(bàn)公楼、学校等，因此6亿栋房屋(wū)中城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七(qī)普(pǔ)显示中国城镇居(jū)民(mín)人均住(zhù)宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒适不是人均(jūn)一间房所能满(mǎn)足，它与房屋质量、居(jū)住面(miàn)积、配(pèi)套(tào)设施(shī)等(děng)因(yīn)素密(mì)切相关。中国的人均住宅间数较发达国家还有很(hěn)大差距。人均住宅(zhái)间数(shù)大于(yú)1同样不意味着中国住宅市(shì)场已经饱和(hé)。

　　我们测算发现中国城镇居民(mín)户均1套房，其中每(měi)户持有商品(pǐn)住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并(bìng)无直接(jiē)公布中(zhōng)国(guó)家庭户均住(zhù)宅(zhái)的(de)数据，我们根(gēn)据商(shāng)品住宅套数、商(shāng)品住(zhù)宅占比和城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)数，计(jì)算(suàn)出城镇家庭住(zhù)宅套户比。

　　测算结果(guǒ)显示(shì)，目前城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若(ruò)期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才(cái)拥(yōng)有1套住(zhù)宅，其中商业住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎意(yì)味(wèi)着户户有房，然而事实上中(zhōng)国住(zhù)宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显示(shì)，成(chéng)熟房地产市场的住宅套户比会大(dà)于(yú)1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之(zhī)所以说(shuō)不(bù)平衡，是因为(wèi)户均一(yī)套房无法满足流(liú)动人口的租赁和置业需求。全国总人口(kǒu)的近三成都(dōu)是流动人口，流动人(rén)口(kǒu)会选(xuǎn)择在(zài)大(dà)城市租房(fáng)挣钱，在老家买房，从而(ér)产(chǎn)生了额外的住宅需求。

　　即便户均(jūn)一(yī)套房(fáng)，中(zhōng)国(guó)未来地产仍有四(sì)大(dà)新增需求动力(lì)。

　　第一(yī)，户均人口规模缩小(xiǎo)，一(yī)人户、两人户占比不断增(zēng)加，导(dǎo)致家庭户数(shù)增多。小家(jiā)庭(tíng)化趋势(shì)将延续，带来(lái)新户购房(fáng)需求增长。

　　第二(èr)，经济(jì)板(bǎn)块的分化日益(yì)明显，区域经(jīng)济资源分配的(de)再集中吸引着人口流入，人口净迁入城(chéng)市(shì)的(de)新增住宅需求有望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的(de)家庭住在2000年以(yǐ)前建成的住宅中(zhōng)，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平(píng)方米的住宅(zhái)建筑(zhù)面积。促(cù)成(chéng)“老破(pò)小(xiǎo)”住宅的(de)改造(zào)势在必行。

　　第四，中(zhōng)国的(de)人均住宅间(jiān)数与人均住(zhù)宅建筑面积均较发达国家有(yǒu)着不小差距，“住上更(gèng)大房子(zi)”的改善性需求正在(zài)不断增加。

　　黄金二(èr)十年之(zhī)后，当下中(zhōng)国地产步入(rù)大(dà)分(fēn)化(huà)时(shí)代(dài)而非停滞期。

　　如果说过(guò)去(qù)二十年是中国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存在(zài)不(bù)足(zú)，这是过去二十年房(fáng)价快(kuài)速上(shàng)涨基石(shí)。那么当下(xià)房地产大分化时代已(yǐ)至(zhì)，大分化时代下地产矛盾则(zé)更多体现(xiàn)在住宅质量供需冲突。

　　地(dì)产(chǎn)大分化(huà)必将(jiāng)体现在不同能级(jí)城(chéng)市之间，不同(tóng)区域板块之(zhī)间，不同品质(zhì)住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官(guān)方(fāng)披(pī)露全国(guó)已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从(cóng)2月(yuè)以来，各大城市二手房挂牌量突(tū)然(rán)激增，引发(fā)一(yī)阵二手(shǒu)房的(de)“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁担心，中国的房(fáng)子是否已经(jīng)过(guò)剩？

　　中国城镇(zhèn)住(zhù)宅到底是供(gōng)给过(guò)剩，还是(shì)供需平(píng)衡(héng)，或是(shì)仍然存在不足？可(kě)惜由于(yú)住宅存量数据并未公布，我们无法直(zhí)接知晓(xiǎo)具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾(wù)，我(wǒ)们(men)测算出中(zhōng)国城镇家庭户均拥(yōng)有住(zhù)宅套数，回答当前的房子(zi)是否真的过(guò)剩了？据此判断未来(lái)房地(dì)产(chǎn)市场会如何发(fā)展。

　　一、如何有(yǒu)效观察中(zhōng)国户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数(shù)量过剩(shèng)的直观判(pàn)断(duàn)站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然灾害(hài)综合风险(xiǎn)普(pǔ)查工(gōng)作情况(kuàng)为主(zhǔ)题的新(xīn)闻(wén)发(fā)布会上，负责人对外披露(lù)：“住宅(zhái)城乡建(jiàn)设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多(duō)万处市(shì)政(zhèng)设施(shī)数(shù)据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建筑，平均每栋建(jiàn)筑住(zhù)不到3人，住宅(zhái)市场看似已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑中，农村房屋占9成(chéng)以上，以栋数计(jì)算的城镇房屋实际仅(jǐn)有4700多万栋，还(hái)包括了大量商(shāng)业楼、写字楼、学校(xiào)、医院等非住宅。总的算下来，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第(dì)七(qī)次人口普查数据公布了(le)中国城镇(zhèn)家庭户(hù)人均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间，其(qí)中(zhōng)城(chéng)市家(jiā)庭户居民人(rén)均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数大于(yú)1，看(kàn)似意味着人人都有房间居住。

　　居(jū)住(zhù)水(shuǐ)平不仅与房间数量有关，更与房屋质(zhì)量、居(jū)住面积、配套设施等(děng)因素密切相关。单单从人均住宅间数不(bù)能完全反(fǎn)映出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是(shì)以家庭为单(dān)位购买成套住宅，一(yī)套设施(shī)齐全(quán)的住宅才是(shì)城镇居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住宅的(2023年真的有僵尸病毒吗，丧尸病毒真的存在吗de)测算思路、数据和方(fāng)法

　　中国城(chéng)镇居民住宅主要分两大类，一类是商(shāng)品住(zhù)宅，另一(yī)类是保障(zhàng)房、原公有住宅、自建房(fáng)等非商品住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数(shù)据，并没有(yǒu)直(zhí)接公布城(chéng)镇住宅数量(liàng)。居民住宅相关数据(jù)有两处可(kě)以直(zhí)接公布，一是每年商品住宅销售套数（统计(jì)局(jú)）；二是居民住宅(zhái)来源（人(rén)口(kǒu)普查数(shù)据）。计(jì)算中国居民户均住宅数量(liàng)，我们(men)主要(yào)用到上述两组数据。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数(shù)量极少(shǎo)，可忽(hū)略(lüè)不计。估算城(chéng)镇居民户(hù)均住宅套数分三(sān)步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售套数相加，我们就能(néng)够(gòu)得到当前(qián)商品住宅总(zǒng)存(cún)量(liàng)。

　　第二步(bù)，根(gēn)据城镇居(jū)民拥有的商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)和(hé)非商品住宅比例(lì)，推算得到居民(mín)住宅(zhái)总套(tào)数。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥有(yǒu)的(de)商品住(zhù)宅总数除以家庭(tíng)户数，我们就能够得到城镇(zhèn)户均拥有的住(zhù)宅数(shù)量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比=住宅(zhái)总套数(shù)/家庭户数

　　=（商(shāng)品住(zhù)宅套(tào)数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套(tào)户比/商品住宅(zhái)占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到底有多少(shǎo)，目(mù)前缺乏(fá)一个准确统计。我们(men)利(lì)用既有(yǒu)统(tǒng)计数据，大致测算(suàn)得到中国存量房地产(chǎn)套数(shù)，并进(jìn)一步推(tuī)算(suàn)中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有的住宅(zhái)数量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截(jié)至2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一）中(zhōng)国(guó)商品住宅累计销(xiāo)售1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.64套(tào)商品(pǐn)住宅（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国的(de)房地(dì)产销售以期(qī)房(fáng)为主，从2019年开始(shǐ)，新房(fáng)销(xiāo)售中期房占(zhàn)比近9成(chéng)。本文去除商(shāng)品住宅累计(jì)销售套数里的期房销售，得(dé)到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商(shāng)品住宅累计销售套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装(zhuāng)修的时间，取最(zuì)大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅(zhái)现房套数除以家庭(tíng)户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有0.54套商品(pǐn)现(xiàn)房住宅(zhái)。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)居民户均(jūn)拥有(yǒu)住宅1.02套(tào)

　　接下来我(wǒ)们需要(yào)进一步推算(suàn)中(zhōng)国城镇(zhèn)居民拥有的(de)户均住宅(zhái)套数。

　　首(shǒu)先，七普数据显(xiǎn)示中国城(chéng)镇居民(mín)的住(zhù)宅结构特征(zhēng)如下(xià)：

　　73.8％的城(chéng)镇家(jiā)庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经(jīng)济(jì)适用房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承(chéng)或赠(zèng)与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房(fáng)与(yǔ)其他住(zhù)宅。

　　其次(cì)，我们假(jiǎ)定租赁其他住宅和(hé)购买二(èr)手房都是商品住宅(zhái)，因此(cǐ)将(jiāng)租赁其他住(zhù)宅、购买商品住宅与购买二手房加总(zǒng)，得到商品住宅占居民所有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增幅为过去十年(nián)变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅的实际(jì)变化(huà)比例，从而我们估算(suàn)出2022年商品(pǐn)住宅所占(zhàn)比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房(fáng)，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥(yōng)有(yǒu)1.02套(tào)住宅。

　　如(rú)果交(jiāo)房顺利(lì)，已购(gòu)期房会(huì)在2-3年内陆续交付使用，到(dào)2024年，中国(guó)平均每户城镇(zhèn)家庭都(dōu)会(huì)拥有一套住宅。

　　三(sān)、城镇户均(jūn)一(yī)套房的三点含义

　　既然城镇居民已(yǐ)经达到了户均一套房的程度，“户户有(yǒu)房(fáng)”是否意味着中国城镇化进(jìn)展终(zhōng)结，甚至(zhì)意(yì)味着中国地产存(cún)量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住(zhù)宅市场供需(xū)平衡

　　需要有多余住(zhù)宅来(lái)满足(zú)因人口(kǒu)流动(dòng)、居民(mín)换房(fáng)等(děng)因素(sù)产(chǎn)生的(de)住宅需求。因此，成(chéng)熟房地产市场的住宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国际(jì)经验来(lái)看，美国、英国和日本的住宅套户比均高(gāo)于1.1，其(qí)中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日(rì)本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩(hán)国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如(rú)果户(hù)均刚好一套房，就(jiù)会造(zào)成人口净(jìng)流入地(dì)的住宅市场供不应求，造成房(fáng)价或(huò)房租(zū)迅(xùn)速(sù)上涨。

　　七普指出中国的(de)流动人(rén)口3.76亿(yì)，省内流(liú)动(dòng)人(rén)口和省际流(liú)动人(rén)口分别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会(huì)选择在大城市租(zū)房挣钱，在(zài)老家县城(chéng)买房(fáng)。

　　暨南大(dà)学2017年的中国城乡人口流动调(diào)查(chá)数据显(xiǎn)示，在上海(hǎi)、杭州以及南京(jīng)工作的流动人口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但(dàn)高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实际(jì)上会占据两(liǎng)套房(fáng)，在高房价的大(dà)城(chéng)市租赁一套房，在房价(jià)较(jiào)低的(de)县城购买一套房。所以说(shuō)户均(jūn)一(yī)套房(fáng)无法满足(zú)庞大流(liú)动(dòng)人口(kǒu)的租赁与(yǔ)置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住宅品质仍(réng)需改善

　　目前，中国的(de)城(chéng)镇住宅(zhái)中依然(rán)有(yǒu)不(bù)少老旧小区(qū)。

　　三(sān)成家庭，也就(jiù)是约9000万(wàn)户城镇居民住宅(zhái)是(shì)2000年(nián)以前建(jiàn)成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁(suì)以上。

　　这批(pī)存(cún)在(zài)着(zhe)建筑结构松散、设施(shī)陈旧、安全隐患大(dà)等(děng)问(wèn)题(tí)，如电线老化(huà)、管道等(děng)基础设施陈旧，给住户的生活带来了很大的不(bù)便(biàn)和安全隐患，并且(qiě)居住体验(yàn)较(jiào)差(chà)。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建成(chéng)的老旧(jiù)住宅面(miàn)积(jī)小。占比为31.3％的(de)家(jiā)庭(tíng)户(hù)数拥有的住宅(zhái)面积(jī)占(zhàn)比(bǐ)仅(jǐn)为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家(jiā)庭没有独立卫(wèi)浴和厨房(fáng)。这(zhè)类上世纪修建(jiàn)的(de)老旧小区很难满足(zú)现代生活需(xū)求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近(jìn)五成的(de)家庭住(zhù)宅为一居室和二居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅户(hù)型更(gèng)小，当(dāng)然(rán)这与城市土(tǔ)地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积(jī)扩张是未来地产的需求驱动力

　　根(gēn)据七普数据测算，2020年城镇家(jiā)庭户住宅存(cún)量总面积为(wèi)294.6亿平。暂不(bù)考(kǎo)虑两年间农民(mín)带房进城和老旧(jiù)小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年(nián)商品住宅(zhái)竣(jùn)工(gōng)面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存(cún)量总(zǒng)面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人(rén)均(jūn)住宅建筑(zhù)面积小于均(jūn)值，近4成家(jiā)庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)不足(zú)19平方米，不及全国人均水平(píng)的一(yī)半(bàn)。若去(qù)除20％的公摊，可(kě)使用的住宅面(miàn)积仅为15.2平方米(mǐ)。上海市将人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)低于15平方米的家庭(tíng)界定(dìng)为住宅存在困难，若按这个(gè)标准(zhǔn)算的话，中国(guó)有(yǒu)11.3％的家(jiā)庭存(cún)在住宅困难问题。

　　若人均可使用(yòng)住宅面(miàn)积为40平，即人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭(tíng)户(hù)人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目(mù)前(qián)至少新增82亿平。

　　对比发达国家人(rén)均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日(rì)本、德国和英国都高于40㎡，中国的人(rén)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊(tān)面积后，中(zhōng)国的人均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将(jiāng)变(biàn)得(dé)明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量(liàng)会更(gèng)多(duō)。

　　四(sì)、户均已(yǐ)然(rán)1套房，未来地产还会有需求么？

　　我(wǒ)们测算得到中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户(hù)均1套房，看似已经(jīng)户户有房。即便如(rú)此，中国人口静态结构和(hé)动态(tài)趋势(shì)演绎，决定(dìng)了(le)中国未来地产仍有需求释放。户(hù)均(jūn)1套(tào)住(zhù)宅现实之(zhī)下，中国未来城镇住宅需求主要来自(zì)于四个方(fāng)面。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购(gòu)房需求扩张(zhāng)。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭(tíng)户(hù)均(jūn)人口数不断下(xià)降，六普显(xiǎn)示城镇户均(jūn)人口规模为(wèi)2.85人/户，而七普显示(shì)城镇户均(jūn)人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户、二人(rén)户的占比明显上升，人(rén)口小家庭化趋势将继续延续，导致户数会因户均人(rén)口规模的(de)缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致(zhì)经(jīng)济(jì)发(fā)展带来(lái)的新增住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济板块的分化日益(yì)明(míng)显，资源和生产(chǎn)要素(sù)逐步向(xiàng)经济(jì)带、都市(shì)圈中(zhōng)心城市流入，区(qū)域经济资源分配(pèi)的再集中吸引着人口(kǒu)流(liú)入。人(rén)口迁(qiān)移势必涉(shè)及到买(mǎi)房租房，给迁入地住宅市场带来新的增(zēng)量。

　　以浙江(jiāng)省为例(lì)，2021年(nián)常住人口(kǒu)增量为72万，而出生(shēng)人(rén)口为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万(wàn)人，自然增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增长主(zhǔ)要(yào)受(shòu)益于人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性需(xū)求(qiú)依(yī)然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和(hé)原公有(yǒu)住宅的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了(le)10.5个百分点；原公有住(zhù)宅(zhái)家(jiā)庭(tíng)比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其(qí)他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造时间为2000年以(yǐ)前的(de)比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年(nián)间新增8473万家庭户，自建住宅和原(yuán)公(gōng)有住宅(zhái)减少了1282万户，住宅(zhái)净需求增(zēng)加9755万户(hù)。49％的家庭购买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二(èr)手房。在(zài)新增住宅需求中，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经济适用房和其他分(fēn)别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村和旧城(chéng)改(gǎi)造(zào)，商品住宅(zhái)的(de)占(zhàn)比势必会进一(yī)步(bù)上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面(miàn)积还有约81亿平，涉及城镇家(jiā)庭约(yuē)9000万户。破旧的城中村、老(lǎo)公有(yǒu)住宅(zhái)，建筑面积小(xiǎo)、质量低、基础设施配套差、没有或少有物(wù)业管理，居民追求(qiú)美(měi)好、宜居(jū)生活的环(huán)境，背(bèi)后(hòu)的改善性需求有待释放(fàng)。

　　第四(sì)，“住上更大房子(zi)”的改(gǎi)善性需求还将(jiāng)有(yǒu)所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向(xiàng)于(yú)中小户型。已(yǐ)有(yǒu)住(zhù)宅家庭希(xī)望提高生活品(pǐn)质，以小换大、以旧(jiù)换(huàn)新。2022年底的中(zhōng)央经济(jì)工(gōng)作会议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为(wèi)1.71间(jiān)，无论(lùn)是否考(kǎo)虑乡村住宅因(yīn)素，中(zhōng)国的(de)人均住宅间数较(jiào)其他国家依旧存在不(bù)小差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水平有(yǒu)着密切正向联系。随着经济(jì)发展水平(píng)的提高，中国(guó)的(de)人均住宅间数与人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积将随之增长。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地(dì)产黄金发(fā)展期，地(dì)产矛盾更多(duō)体现为(wèi)住宅供给存在不足，供需出(chū)现(xiàn)错配，这是过去二十(shí)年房价快速上涨基(jī)石。那么未来(lái)将(jiāng)是住(zhù)宅质量的供需冲突(tū)。房地产大(dà)分(fēn)化时代已至，这种分化不(bù)单(dān)局限于城市(shì)能级之间差异，优质小区和(hé)老旧二手房之间的(de)差异也(yě)将越发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口普(pǔ)查数(shù)据(jù)调查的是人，并不是针对住宅，因此可能存在(zài)统计偏差(chà)。商品住(zhù)宅占比(bǐ)实际值(zhí)可能偏低，其增速(sù)可能超预期。

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