导读(dú)

　　黄金(jīn)二(èr)十年(nián)之后，当下中国地产步入大分化(huà)时代而(ér)非停滞期(qī)。

　　要(yào)点

　　过去二(èr)十年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住(zhù)宅销售面积超15亿平(píng)，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产(chǎn)持续低景气，有关中国地产是(shì)否(fǒu)过剩的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图厘清中国(guó)城镇存(cún)量住(zhù)宅真实情况，据(jù)此(cǐ)判断中国未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒(méi)体渲染中(zhōng)国地产存(cún)量极度(dù)过剩，事实是否如(rú)此(cǐ)？

　　住建部披(pī)露全国有(yǒu)近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第(dì)七次人口普查调查数据显示城(chéng)镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入(rù)怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿(yì)栋城(chéng)乡房屋建筑中，城镇(zhèn)建(jiàn)筑占比(bǐ)不到(dào)一成，其中还(hái)包(bāo)括(kuò)大量城镇非住(zhù)宅建(jiàn)筑，如商(shāng)业办(bàn)公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅占比极(jí)低。

　　七普显示中(zhōng)国城镇居民人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数(shù)为(wèi)1.06间(jiān)，但(dàn)居住舒适不是人均(jūn)一(yī)间房所能满足(zú)，它与房屋(wū)质量、居住面积、配套设施(shī)等因素密切相关(guān)。中国的人均住宅间(jiān)数较(jiào)发达国家还有(yǒu)很大差距。人均住(zhù)宅间数大于1同(tóng)样(yàng)不(bù)意味(wèi)着中国住(zhù)宅市场已(yǐ)经(jīng)饱和。

　　我(wǒ)们测算发现中国城镇居民户均1套房，其中每户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接(jiē)公布中国(guó)家(jiā)庭户均住(zhù)宅(zhái)的(de)数据，我们根据商品住宅套数(shù)、商品(pǐn)住宅占比(bǐ)和城镇家(jiā)庭户数，计算出城镇家(jiā)庭住(zhù)宅套户比(bǐ)。

　　测算(suàn)结(jié)果显(xiǎn)示，目前城镇家庭户均拥有0.86套(tào)房，其中(zhōng)0.54套为(wèi)商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭(tíng)才(cái)拥(yōng)有1套住宅(zhái)，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味(wèi)着户(hù)户有房(fáng)，然而事实上中国住宅(zhái)市场供(gōng)需(xū)并不(bù)平(píng)衡。

　　国际数据显示，成熟房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的住(zhù)宅套户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是(shì)因为户均一套房无法满足(zú)流动人口的租赁和(hé)置业需求。全国总(zǒng)人口(kǒu)的近(jìn)三成都是流动人(rén)口，流动人口(kǒu)会选择在大(dà)城市租房(fáng)挣钱，在老家买房，从而产生了额外的(de)住(zhù)宅(zhái)需求。

　　即便(biàn)户(hù)均一套房(fáng)，中国未来地产(chǎn)仍有四大(dà)新增需求(qiú)动(dòng)力。

　　第一，户均人口规(guī)模缩小(xiǎo)，一人户、两人户占比(bǐ)不断(duàn)增加，导致(zhì)家庭户数增多。小家庭化(huà)趋势将延续，带来(lái)新(xīn)户购房需求增长。

　　第二，经济(jì)板块(kuài)的(de)分化日益明显，区域经济(jì)资源分配的再集中(zhōng)吸引(yǐn)着人口流入，人(rén)口净迁入城市(shì)的新增住宅需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的(de)家庭住在2000年以前建成的住(zhù)宅中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平(píng)方(fāng)米的住宅(zhái)建筑面积。促成“老破小”住(zhù)宅的改(gǎi)造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人(rén)均住宅建筑面积(jī)均较发达(dá)国家有着不小差(chà)距，“住上更大房子”的改善性(xìng)需求正(zhèng)在(zài)不断增加。

　　黄金二十(shí)年之后(hòu)，当下中国地产步入(rù)大分(fēn)化时(shí)代(dài)而非停滞(zhì)期。

　　如果说过去二十(shí)年是中国(guó)地产黄金发展期(qī)，地产矛(máo)盾(dùn)更(gèng)多体现为住宅供给存在(zài)不足，这是过去二十年房价快速(sù)上(shàng)涨基(jī)石。那么当下房地(dì)产大分化时代已至(zhì)，大分化时代下地(dì)产矛盾则更多体(tǐ)现在住宅质量(liàng)供需冲(chōng)突。

　　地产大分化必(bì)将体(tǐ)现在(zài)不同能级(jí)城市(shì)之间，不同区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言(yán)

　　不久前(qián)，官方披露全国已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热议。从2月(yuè)以(yǐ)来，各(gè)大城市二手房挂牌量突然激增，引发一阵(zhèn)二手房的“抛售(shòu)潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中国的(de)房子是否已(yǐ)经(jīng)过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过(guò)剩(shèng)，还是供需平衡，或是(shì)仍(réng)然存在不足？可惜由于住(zhù)宅存量数据并未(wèi)公布，我们无(wú)法直接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们(men)测算出中国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥有住宅套(tào)数，回答当前的(de)房(fáng)子是否真的过剩(shèng)了？据此判断未(wèi)来房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)会如(rú)何发展。

　　一、如何(hé)有(yǒu)效(xiào)观察中国户均拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中国住宅数量过(guò)剩的直观判断站不住(zhù)脚(jiǎo)

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然灾害综合风(fēng)险普查工作情况为主(zhǔ)题的新(xīn)闻发(fā)布会上，负责人对外披露：“住宅城乡(xiāng)建设行业获取了全国近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑数据以及80多万处市政(zhèng)设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建筑，平均每栋建筑住(zhù)不(bù)到(dào)3人，住宅市场看似已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑中(zhōng)，农(nóng)村房屋(wū)占(zhàn)9成以上，以栋数计算的城镇房屋(wū)实际仅有4700多万(wàn)栋，还包括(kuò)了大量商业楼(lóu)、写(xiě)字楼、学校、医院等非住宅(zhái)。总的算下来，住(zhù)宅(zhái)占比并不大(dà)。

　　第(dì)七次(cì)人口普查数据(jù)公布了中国城镇家(jiā)庭户(hù)人均住宅(zhái)间数为1.06间，其中城市家庭户居民(mín)人均0.99间(jiān)，乡镇家(jiā)庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)大于1，看似意味着人人都(dōu)有房间居住。

　　居(jū)住水(shuǐ)平不仅(jǐn)与(yǔ)房间(jiān)数(shù)量有关，更与房(fáng)屋(wū)质量、居住面积(jī)、配套(tào)设施等因素密切相(xiāng)关。单单从人(rén)均住宅间数不能完全反映出城镇(zhèn)居(jū)民的居住水平。

　　中国主要是(shì)以家庭为(wèi)单位购(gòu)买成套住(zhù)宅(zhái)，一套设施齐全(quán)的住宅才是城镇居民宜居的(de)选择(zé)。

　　（二）中国户均(jūn)住宅(zhái)的测算思路、数(shù)据和方(fāng)法

　　中国城镇(zhèn)居(jū)民住宅主要分两大类(lèi)，一类(lèi)是商品住宅，另一类是(shì)保障房、原公有住宅、自建房(fáng)等非商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并没有直接公(gōng)布城(chéng)镇住宅数量(liàng)。居民(mín)住宅相关数(shù)据有(yǒu)两处可(kě)以(yǐ)直接(jiē)公布，一(yī)是每(měi)年商品住宅销(xiāo)售套数（统计(jì)局）；二是居(jū)民住宅(zhái)来源（人口普(pǔ)查(chá)数(shù)据）。计算中国居民户(hù)均住宅数量，我们主要用到(dào)上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年(nián)，1998年之前商品住宅数(shù)量极少(shǎo)，可忽略(lüè)不(bù)计。估算城镇居(jū)民户均住宅套数(shù)分三步(bù)走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每年商品住宅(zhái)销售套数(shù)相加，我(wǒ)们(men)就能够得到当前商品(pǐn)住宅总存量。

　　第二(èr)步，根(gēn)据(jù)城(chéng)镇居民(mín)拥有的(de)商品(pǐn)住(zhù)宅和非商品住宅比例，推算得到居民住(zhù)宅总套数。

　　第三步，将城(chéng)镇居民拥有的(de)商品住宅总数除以家庭户数，我们就能(néng)够得到城镇户(hù)均拥有(yǒu)的(de)住宅数量。

　　具体计算(suàn)公式(shì)如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户(hù)比=住宅总套数/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户数(shù)）/（商品住宅套(tào)数(shù)/住宅(zhái)总(zǒng)套(tào)数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品住宅占比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中(zhōng)国住(zhù)宅存(cún)量到底有多少，目(mù)前(qián)缺乏(fá)一个准确统计。我们(men)利用(yòng)既有(yǒu)统计数据，大致(zhì)测算得到中(zhōng)国存量(liàng)房地产(chǎn)套(tào)数，并(bìng)进一步推算中国城(chéng)镇家庭户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居(jū)民户(hù)均拥(yōng)有商品住宅(zhái)0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累计(jì)销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套商(shāng)品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房为(wèi)主，从2019年开始(shǐ)，新房(fáng)销售中期(qī)房占(zhàn)比(bǐ)近(jìn)9成(chéng)。本文去除商品住(zhù)宅累计销售套数里(lǐ)的期房销售，得到商品(pǐn)住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品住宅现房套数(shù)计算为例：

　　2022年(nián)商品住宅(zhái)现房套数=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑到交房(fáng)后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房(fáng)套数除以(yǐ)家庭户数(shù)，算出：

　　（三(sān)）目前中国城(chéng)镇家庭户(hù)均(jūn)拥有0.54套商(shāng)品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民(mín)户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来(lái)我们(men)需要进一中考体育多少分满分2023，中考体育多少分及格步推算中(zhōng)国城镇居民拥有的户均(jūn)住宅套数(shù)。

　　首先，七(qī)普数据显示(shì)中(zhōng)国(guó)城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住宅。其中自建住宅(zhái)占比21％，购买(mǎi)商(shāng)品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经(jīng)济(jì)适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉(lián)租(zū)房与其他住(zhù)宅(zhái)。

　　其次，我(wǒ)们假定(dìng)租赁其他住宅和购买二手房都是商品住宅，因(yīn)此(cǐ)将租赁其他住宅(zhái)、购(gòu)买商品住宅与(yǔ)购买二手(shǒu)房加(jiā)总，得到商品住宅占居民所有住宅的比例(lì)为(wèi)62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十年变化(huà)幅(fú)度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实际变(biàn)化比例，从而(ér)我们估算(suàn)出2022年商品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至(zhì)2022年末，中国(guó)平均(jūn)每户(hù)城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)拥有0.86 套(tào)住(zhù)宅。但考虑已购(gòu)期房，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已(yǐ)购(gòu)期(qī)房(fáng)会(huì)在2-3年内陆续交付使用，到(dào)2024年，中国(guó)平均每户城镇家(jiā)庭都(dōu)会拥有一套(tào)住宅。

　　三、城镇户(hù)均(jūn)一套房的三(sān)点含义

　　既然城(chéng)镇(zhèn)居民已经达到(dào)了户(hù)均一套房的程度，“户(hù)户有(yǒu)房”是否意(yì)味着中国城(chéng)镇化进(jìn)展(zhǎn)终(zhōng)结(jié)，甚至意(yì)味着中国地产存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均(jūn)一套房(fáng)并不意味(wèi)着住宅市(shì)场(chǎng)供需平衡

　　需要有多余住宅来满足因人(rén)口流动、居民换(huàn)房(fáng)等因素产(chǎn)生的住宅需求。因此，成(chéng)熟(shú)房地产市场的住宅(zhái)套(tào)户(hù)比会在(zài)1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美(měi)国(guó)、英国(guó)和日本(běn)的住宅套户比(bǐ)均高于1.1，其(qí)中(zhōng)，英国(guó)的住(zhù)宅(zhái)套户比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一(yī)套房，就(jiù)会造(zào)成人口净(jìng)流入地的住宅市场供不应求，造成(chéng)房(fáng)价(jià)或(huò)房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中(zhōng)国的流(liú)动人口(kǒu)3.76亿(yì)，省内流动(dòng)人(rén)口和省际流动(dòng)人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择在大城(chéng)市租(zū)房挣钱(qián)，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南(nán)大(dà)学2017年(nián)的中国城(chéng)乡人口流动调(diào)查数(shù)据(jù)显示，在上海、杭州以及南(nán)京(jīng)工作(zuò)的(de)流动人口在老家(jiā)拥有住宅比(bǐ)例分别(bié)为28％、21％和(hé)18％。大(dà)城市的高工资吸引打(dǎ)工人，但高房价迫(pò)使打工人回(huí)乡置业。

　　流(liú)动人口实际(jì)上会占据两套(tào)房，在高房价的大城(chéng)市租赁一套房，在房价较低的县(xiàn)城(chéng)购买一套房。所以说户均一套房无法满足庞大流动人口的租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至(zhì)少(shǎo)9000万户家庭住宅品(pǐn)质仍需改(gǎi)善

　　目前(qián)，中(zhōng)国的城镇住宅中依(yī)然有(yǒu)不少老(lǎo)旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万户城镇居(jū)民住宅是2000年(nián)以前建成(chéng)，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至少在33岁(suì)以上。

　　这(zhè)批存在着建筑结构松散、设施(shī)陈(chén)旧、安全隐患大(dà)等问(wèn)题，如电线(xiàn)老化、管道等基础设施陈旧(jiù)，给住户的生活带来了很大的(de)不便和安全隐患，并且居(jū)住(zhù)体验较差。

　　2000年(nián)以前(qián)建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的(de)家庭户数(shù)拥有的住宅面(miàn)积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的家庭没(méi)有独(dú)立卫(wèi)浴和厨(chú)房。这(zhè)类(lèi)上世纪修建的(de)老旧小区很难满足现代(dài)生(shēng)活需求，在未(wèi)来大都会被拆(chāi)迁重(zhòng)建。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为一居室和二居室(shì)，户型偏(piān)小。其中一居室(shì)占比(bǐ)为1中考体育多少分满分2023，中考体育多少分及格4.9％，二居(jū)室占比(bǐ)为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住(zhù)宅(zhái)户(hù)型更小(xiǎo)，当然这(zhè)与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人(rén)均住宅(zhái)面(miàn)积(jī)扩张是未来(lái)地产的需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年(nián)城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年间(jiān)农民带房进(jìn)城(chéng)和老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和(hé)2022年商品(pǐn)住(zhù)宅竣工面(miàn)积（7.3亿(yì)与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总面(miàn)积为(wèi)308.16亿(yì)平，人(rén)均住宅建筑面积为39.45平(píng)方米(mǐ)。

　　超(chāo)过一半(bàn)的家(jiā)庭人均住(zhù)宅建筑面积(jī)小于均值，近(jìn)4成家庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积在30平米以下(xià)。

　　15％的(de)城(chéng)镇家庭人均住宅建筑(zhù)面积不足19平方米(mǐ)，不及全国(guó)人均水(shuǐ)平(píng)的一半(bàn)。若去除20％的公(gōng)摊(tān)，可使用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米(mǐ)。上(shàng)海市将人均住宅建(jiàn)筑面积低于(yú)15平方米(mǐ)的家庭界定为(wèi)住宅存在困难，若按(àn)这个标准算的话(huà)，中国(guó)有11.3％的家(jiā)庭(tíng)存在(zài)住宅困难问题。

　　若人均可使(shǐ)用住宅(zhái)面积为40平，即人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积为50平，只(zhǐ)考(kǎo)虑家庭户(hù)人数，需(xū)要(yào)住(zhù)宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目前(qián)至少(shǎo)新增82亿平。

　　对(duì)比发达(dá)国家人(rén)均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本(běn)、德国和英国(guó)都高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积为(wèi)39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公摊(tān)面积(jī)后，中(zhōng)国的人(rén)均(jūn)可(kě)使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所(suǒ)需要(yào)的住宅(zhái)总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们(men)测算得到中国城镇家庭户均(jūn)1套房，看似已经户户有房。即便如此，中国人口静态(tài)结构和动态趋势演绎，决定(dìng)了中(zhōng)国未来地(dì)产仍有需求释放。户均(jūn)1套住宅现实之下，中国(guó)未(wèi)来城(chéng)镇住宅需求主要来自于四个方面。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年(nián)我国(guó)城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)均(jūn)人口数(shù)不断下(xià)降，六普显示城(chéng)镇户均(jūn)人口规模为2.85人(rén)/户(hù)，而(ér)七普显(xiǎn)示城镇户均人口规(guī)模为(wèi)2.62人/户，一人户、二(èr)人户的占比明显上升，人口小家庭(tíng)化趋(qū)势将(jiāng)继续延续，导致户数(shù)会因户(hù)均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移(yí)导致经(jīng)济发展带来的(de)新增住宅需求旺(wàng)盛(shèng)。

　　中国经济板块的分化日益明(míng)显，资源和生(shēng)产要素逐步向经(jīng)济带(dài)、都(dōu)市(shì)圈中心城市流入，区域经济(jì)资源分配的(de)再集中吸引着人口流入。人口迁移(yí)势(shì)必(bì)涉及(jí)到买(mǎi)房租房(fáng)，给迁(qiān)入地(dì)住宅市场(chǎng)带(dài)来新(xīn)的(de)增量(liàng)。

　　以(yǐ)浙江(jiāng)省为例，2021年常住人(rén)口增(zēng)量为72万，而(ér)出(chū)生(shēng)人口为44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万(wàn)人，自然增加人(rén)口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增长主(zhǔ)要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善(shàn)性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建(jiàn)住宅和原公有(yǒu)住宅的(de)家(jiā)庭(tíng)拆迁改建最多。自建房家庭(tíng)比例(lì)从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与(yǔ)家(jiā)庭住宅建造时间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻(wěn)合。

　　十年(nián)间(jiān)新增8473万家庭户(hù)，自建住宅和原(yuán)公有住宅减(jiǎn)少了(le)1282万户，住(zhù)宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购(gòu)买(mǎi)商品住宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在新增住宅(zhái)需(xū)求中(zhōng)，有7成家庭购买了商品住(zhù)宅。租房、购买经(jīng)济适用(yòng)房和其他分(fēn)别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村(cūn)和旧城(chéng)改造，商(shāng)品住宅的占比势必会进(jìn)一步上升(shēng)。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积(jī)还有约81亿平，涉及(jí)城镇家庭(tíng)约9000万户(hù)。破旧的城中村、老公有住(zhù)宅，建筑面积小(xiǎo)、质量低、基础设施(shī)配套(tào)差、没有或少有物(wù)业管理，居民追(zhuī)求(qiú)美好、宜(yí)居生活的环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的改善性需求还(hái)将(jiāng)有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向(xiàng)于中(zhōng)小户型。已(yǐ)有住宅家庭希(xī)望提高(gāo)生活品质(zhì)，以小(xiǎo)换大(dà)、以旧换(huàn)新。2022年底的中央经济(jì)工作会议明确指出支持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国(guó)家的人均住(zhù)宅间(jiān)数为(wèi)1.71间，无论是否考虑乡村住宅因(yīn)素，中国的人均住宅间数较其他国家依旧(jiù)存在(zài)不小差距。

　　住(zhù)宅舒适(shì)度与经济水平有(yǒu)着密切正向联系。随着(zhe)经济发展水平的提(tí)高，中国的人均住(zhù)宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积(jī)将(jiāng)随之(zhī)增长。

　　如果(guǒ)说过去二十年是(shì)中国地产黄金发展(zhǎn)期(qī)，地(dì)产矛盾(dùn)更多(duō)体现(xiàn)为住宅供给存在不足，供需出现错配，这是过去(qù)二十年房(fáng)价(jià)快速(sù)上(shàng)涨(zhǎng)基石。那么(me)未来(lái)将是住宅(zhái)质量的供需冲突(tū)。房(fáng)地产大分化时代已(yǐ)至，这种(zhǒng)分(fēn)化(huà)不单局(jú)限于城市能级之间差异，优质(zhì)小区和(hé)老(lǎo)旧二手房之间的差异也将越(yuè)发扩(kuò)大(dà)。

　　风险提示

　　人(rén)口普查数(shù)据调查的(de)是人，并不是针(zhēn)对住宅，因此可能存在统计偏差(chà)。商品住宅占(zhàn)比(bǐ)实际值可能偏(piān)低(dī)，其(qí)增速可(kě)能(néng)超预期。

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