5月以来，房地(dì)产板(bǎn)块个股(gǔ)多出(chū)现小幅上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日(rì)收盘(pán)，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而以公募(mù)基金为代(dài)表的机构(gòu)对(duì)于这一板块已经在悄然布局。数据(jù)显示(shì)，以(yǐ)南(nán)方和华夏(xià)的两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公(gōng)布的(de)总(zǒng)份额均(jūn)较4月(yuè)28日时有小幅增长。根据(jù)基金一季报统计，龙头与地(dì)方国企(qǐ)央企获得增持，持仓数量(liàng)占流通(tōng)股(gǔ)比(bǐ)重增幅(fú)五(wǔ)只(zhǐ)个股分别为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配(pèi)置(zhì)房地(dì)产或“底部回升”

　　行业(yè)红利(lì)时代已过 精耕细作成共识

　　从乾坤未定你我皆是黑马，把人比喻黑马是啥意思公募(mù)基金对房地产的配(pèi)置(zhì)看(kàn)，2019年末，公(gōng)募(mù)所持有的房(fáng)地产行业标(biāo)的市值约1188亿元(yuán)，占(zhàn)其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色，但公募所(suǒ)持房地产(chǎn)公司市值在股票资产中的(de)占(zhàn)比(bǐ)却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一(yī)数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三(sān)年来的(de)首次回升，年底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股比例也同步回升(shēng)，从(cóng)2021年底的(de)6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年(nián)一季度得(dé)以延续。数(shù)据统计显示，公募重仓持有房(fáng)地产(chǎn)板(bǎn)块一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江集(jí)团，持仓(cāng)市值占(zhàn)板(bǎn)块比重(zhòng)合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对于房地产的投资愈发(fā)有集中于龙头的(de)趋势。Wind显(xiǎn)示，在(zài)公募基(jī)金(jīn)一季(jì)报汇总的(de)重仓股(gǔ)中，房地(dì)产板(bǎn)块(kuài)排名最高的(de)是保利发展，在基(jī)金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在(zài)第78位(wèi)。而老牌龙头股(gǔ)万(wàn)科A排在(zài)第96位。对比去年四季报，变化之(zhī)处首先在于几(jǐ)只房地产龙头股从排(pái)位上看均有退步，尤其是万科(kē)最为(wèi)明显；其(qí)次是(shì)金地集团退出百大之列。但考虑到(dào)房地产(chǎn)是复(fù)苏链(liàn)上最(zuì)后一环，且首季并非行业销售旺季，其传导到二级(jí)市场乃(nǎi)至机构持仓上还需要时(shí)间周期。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈判断房地产已(yǐ)经进入大分(fēn)化时代，一二线(xiàn)城(chéng)市好于三四线城市。而映射到二级市场投(tóu)资上(shàng)，配置房地(dì)产(chǎn)行业轻松收获行业贝塔的红利期一去(qù)不(bù)返了(le)。“如果按照产业周期(qī)来分(fēn)类，包括(kuò)房地产(chǎn)等几类(lèi)行(xíng)业在盖特纳曲线里属于成熟期(qī)或者衰退期(qī)的(de)行业，传统认知上没(méi)有什么投资机(jī)会的。但在这几年(nián)特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类(lèi)似的行业也出(chū)现了一些(xiē)机(jī)会，背(bèi)后的逻辑是(shì)供给侧发(fā)生了更大(dà)的变化。”一不愿(yuàn)具名的上海公募基金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售面积很(hěn)难(nán)再(zài)出现了，2022年光是居民存(cún)款数量增加了(le)15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑(zhù)面积，考虑存量地产(chǎn)的更新，也有近(jìn)10亿(yì)平(píng)方米(mǐ)。需求(qiú)端还(hái)需要(yào)有一定的政(zhèng)策出(chū)来去刺激购(gòu)房(fáng)。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研究员(yuán)吕功(gōng)绩也(yě)指出(chū)：“时至今日(rì)，无(wú)论从城(chéng)镇(zhèn)化的进程(chéng)，还是人均(jūn)住房面(miàn)积（接近(jìn)30平/人），我(wǒ)国(guó)均已告别(bié)住房短缺时代，而目(mù)前(qián)居民的(de)杠杆率和房(fáng)价收入也不支撑每年(nián)18万亿元的销售额，以(yǐ)及过快上(shàng)行的房(fáng)价，因而行业高增的时代已经过去，未(wèi)来(lái)行业的(de)需(xū)求或(huò)将回落，在(zài)此过(guò)程(chéng)中，伴随着地产(chǎn)的(de)高(gāo)杠杆(gān)属性，就很容(róng)易出现信(xìn)用风险问题(tí)（类似(shì)2022年(nián)的民营地产爆雷），行业进入到供给(gěi)侧出清的过(guò)程(chéng)。这个过程中，综合竞(jìng)争力强的公司就(jiù)能够(gòu)通过大鱼吃(chī)小鱼的(de)方式，获得市占率(lǜ)的提升。当行业需求(qiú)见(jiàn)顶回落时(shí)，行业的贝塔(tǎ)已经过去了，但不代表没有投资机会，机会在于(yú)城市、位置、产品的阿尔法，而对应到(dào)股票投资，就是强(qiáng)竞(jìng)争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于(yú)这样的认(rèn)识转变，精(jīng)耕细作个股成为公募(mù)乃至整(zhěng)体机(jī)构的(de)务实之举(jǔ)。

　　机构配(pèi)置房地产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部(bù)央国企(qǐ)、优质(zhì)区域性标的(de)成(chéng)香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅上(shàng)涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数(shù)本月涨幅约为(wèi)2％。从具体的个(gè)股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计申万(wàn)房地产(chǎn)板(bǎn)块个股(gǔ)，在纳入统(tǒng)计的124只(zhǐ)房(fáng)地产类(lèi)标的股中，本(běn)月以来实现(xiàn)股(gǔ)价上涨的达到(dào)了(le)81家。

　　其中，上述时间(jiān)段恰好排(pái)名前(qián)五的公司月(yuè)内(nèi)涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分别是上实(shí)发(fā)展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展，五一假期归来后日(rì)成交量明显(xiǎn)放大(dà)，4日(rì)、5日连续两个交易日收出(chū)涨停。从该(gāi)股的(de)基本面来看，上实发(fā)展的主营(yíng)业务为房地产开(kāi)发与经(jīng)营(yíng)。公司的主要产(chǎn)品及服务(wù)为房地产销售、房地产租赁(lìn)、物业管理(lǐ)服务、工程项目、酒店经(jīng)营(yíng)。从(cóng)业绩(jì)数据来看(kàn)，2022年(nián)，其实现营业收入52.4乾坤未定你我皆是黑马，把人比喻黑马是啥意思8亿元，比(bǐ)上(shàng)期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营(yíng)业总(zǒng)收入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从(cóng)十大流通(tōng)股股东来看(kàn)，各类机构都有(yǒu)对其布局(jú)的例(lì)子。以3月31日(rì)时的首季十大流通股股(gǔ)东来看， 具(jù)体包括公募的(de)上银基金、私(sī)募的(de)迎水(shuǐ)文龙(lóng)、中(zhōng)央(yāng)汇金(jīn)、长城资产管理公司等(děng)都跻身前十(shí)的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅(fú)暂时排名第二(èr)的(de)浦东金桥也是上(shàng)海本(běn)地房企，其(qí)第一季度的收入利润(rùn)规模大幅度复苏。究其(qí)原因，一(yī)方面是该公司后疫情时代出租率复苏至近(jìn)年来最高，另一方面(miàn)则是公司拿地结算持续性向好，从(cóng)数字上看，一季度新(xīn)增虹(hóng)口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面积约(yuē)54万平方(fāng)米。

　　在这样的业绩势头(tóu)向好(hǎo)背景(jǐng)下，自然也吸引(yǐn)了知名机(jī)构在其中(zhōng)持续驻(zhù)足。从第一季(jì)度十(shí)大(dà)流通股股(gǔ)东来(lái)看，知名私募高毅邓晓峰(fēng)的两(liǎng)只产品依然在前十(shí)中，这也是连续第三个季度他(tā)有的两只(zhǐ)产品(pǐn)杀入前十。同时榜单中还有一(yī)支大名鼎(dǐng)鼎(dǐng)的QFII阿(ā)布扎比投资局，其当季(jì)还小幅增加了持股。

　　除去(qù)上(shàng)述两家(jiā)上海区域(yù)性(xìng)地产公司(sī)外，荣(róng)安地(dì)产(chǎn)则是主要布局在(zài)深圳的(de)地产公司，一季报交(jiāo)出的也(yě)是一份报喜的(de)成(chéng)绩单：首(shǒu)季公司实现营(yíng)业收(shōu)入51.85亿元，同比(bǐ)增(zēng)长35.51％。归(guī)属于上市(shì)公司股(gǔ)东的净利润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从(cóng)机构态度(dù)来看，《红(hóng)周(zhōu)刊》注(zhù)意到两只公募(mù)指基(jī)首季新杀入十大(dà)流(liú)通股(gǔ)股东行(xíng)列(liè)。具体说来， 南(nán)方中证全指房地产ETF上榜排(pái)名(míng)第七位，富国(guó)中证(zhèng)指数(shù)1000增强则排名第(dì)九位，此外联袂出现的机构还(hái)有QFII高(gāo)盛国(guó)际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴证(zhèng)全球基金相关人士分(fēn)析：“经(jīng)历过行业洗牌和兼并重组后，龙(lóng)头的价(jià)值更为笃定突出(chū)；从拿地(dì)端看，2022年土地市场大幅降(jiàng)温，优质土地供给较(jiào)多（券商(shāng)测算对应潜(qián)在毛利(lì)率在25％以上，目前房企的利(lì)润(rùn)率仅(jǐn)20％），绝大多数房(fáng)企受限(xiàn)于(yú)信(xìn)用问题(tí)或(huò)者资(zī)金紧张没(méi)法(fǎ)拿(ná)地(dì)，龙头(tóu)房企趁(chèn)机获取(qǔ)低成本土地(dì)，龙(lóng)头房企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在(zài)30％以上；从(cóng)融资上看，龙头房企(qǐ)杠杆率较低，净(jìng)负(fù)债率基本在70％以下，而其(qí)他房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本(běn)看，龙头房企的(de)融资(zī)成本不断下(xià)滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售(shòu)额(é)增速(sù)为9％，而TOP14的销售额(é)增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮下，央国企地产股或存(cún)在(zài)发展的(de)大好机(jī)会。中信证(zhèng)券指(zhǐ)出：“房地产行业的结构性(xìng)机会依然存在(zài)，少部分公司尤(yóu)其是央(yāng)企占据显著(zhù)优势(shì)，其(qí)主(zhǔ)要(yào)又体现为库存的(de)优势。央企地产公(gōng)司，现阶(jiē)段表(biǎo)现出较低的融资成本，优质的开(kāi)发资(zī)源和良好的不动产资产运营能力的多重竞(jìng)争优势(shì)。”

　　“即(jí)使没有中特估(gū)，国央企相(xiāng)较于民营地(dì)产(chǎn)公司也是更有优势的。”吕功绩(jì)强调(diào)，“对于减值、土地资(zī)源债权债务(wù)关(guān)系等(děng)问题，市(shì)场对民营房开企(qǐ)业的资产会有更多担忧和质疑，所以(yǐ)在这一轮行业出清的(de)过程中，央国企相(xiāng)较于民企来说估值(zhí)的修复更明显。中特估(gū)的角度从中长期的维度看，行业的逻辑(jí)在(zài)于集中度提升后，行(xíng)业进(jìn)入高质量发(fā)展阶段(duàn)，具备(bèi)较快速发展阶段更稳定且可预(yù)期的盈利和现(xiàn)金流创造能(néng)力，以此(cǐ)带来(lái)估值(zhí)中枢的(de)提升，应该关注估值相对(duì)较低，企业自身资产的质量好、运营能力强(qiáng)、可以创造持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨的概率比较低，行(xíng)业(yè)内部将出现(xiàn)分化，要关注将受益于(yú)行业(yè)集(jí)中度提升的头部公(gōng)司。”星(xīng)石投资首(shǒu)席(xí)研(yán)究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这一思路(lù)的话，或许还(hái)是保利(lì)发展、招(zhāo)商(shāng)蛇口等国资背景(jǐng)龙头前途更为光明。不过国投瑞银(yín)基(jī)金投(tóu)资部副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要(yào)客观(guān)地去持续(xù)观察国企(qǐ)央(yāng)企在三(sān)个方面是(shì)否(fǒu)可以维持，首先是(shì)融资成本保(bǎo)持低位，其次是销(xiāo)售(shòu)份(fèn)额持续提升，再次是拿地份额持(chí)续(xù)提升(shēng)。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需要多给一(yī)些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也(yě)根据房企一季(jì)报梳理发现，对于(yú)2022年的业绩(jì)出现(xiàn)的整体下(xià)滑，2023年一(yī)乾坤未定你我皆是黑马，把人比喻黑马是啥意思季度的业(yè)绩分化更趋(qū)明显，保利发展、滨江(jiāng)集团(tuán)等房企营收、净利均实现了业绩的回正，甚至(zhì)是较大增速的增长。而这些公司也是机构(gòu)的(de)重仓对象。

　　对(duì)此，知名房地产业内人士(shì)张宏伟向(xiàng)《红周刊(kān)》分析表示，业绩出现明显改善的房企(qǐ)，主要是因(yīn)为(wèi)过去两三年时间，尤其(qí)是在2021年下半年民营房企不怎(zěn)么投(tóu)资拿地之后，国(guó)有企业仍在持续性地拿地，且主要(yào)集(jí)中在(zài)核心城市(shì)，投资力度较(jiào)大(dà)。投资的驱(qū)动能够(gòu)推动房(fáng)企销(xiāo)售业(yè)绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一(yī)季(jì)度市场恢复但仍处于(yú)调整的过程中，能够保有一个(gè)正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时(shí)也提醒表示(shì)，在房地产的(de)复苏过(guò)程中，还面临着一些不确定性。其实整个市场(chǎng)从四月(yuè)份开始又(yòu)在往(wǎng)下(xià)掉。除了(le)杭(háng)州、成都等极个(gè)别(bié)城市(shì)四(sì)月环比(bǐ)三月相对(duì)表现(xiàn)较好(hǎo)之外，包括北(běi)京、上海在内的绝大多(duō)数城市都(dōu)出现(xiàn)环比下滑的情(qíng)况。而现在五(wǔ)月的市场表(biǎo)现(xiàn)也(yě)不太乐观。按照现在的经济(jì)状(zhuàng)况、收入情况，以(yǐ)及市场的去库存压力、企业的资金面(miàn)压力，可能(néng)会出现(xiàn)，到(dào)六月份房(fáng)企为了半(bàn)年报冲业绩(jì)出现市场的短期反弹外的一个市场(chǎng)乏(fá)力现象。也就是(shì)说，第二(èr)季(jì)度、第三季度增长不确定(dìng)性的压(yā)力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬(yáng)也(yě)向《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个房地产以及其上下游产业链的复苏速度都比(bǐ)想(xiǎng)象的要慢很多，我们要多给一些(xiē)耐心，这个时候(hòu)，在房地产以及(jí)上下游就(jiù)不(bù)是赚(zhuàn)快(kuài)钱的时候，只能赚他基(jī)本面(miàn)的钱。但(dàn)这也意(yì)味着，只有极为少数的、做得比同(tóng)行好得多的(de)企业(yè)，会伴随整个行业(yè)的(de)弱复苏，业绩会逐(zhú)步(bù)体现出来。所以只能耐心(xīn)地去等待它的基本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本(běn)文(wén)已刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文(wén)中提及(jí)个股仅为举例分(fēn)析(xī)，不做买卖推荐。）

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