导读

　　黄金(jīn)二十年之后，当(dāng)下中国地产步(bù)入大(dà)分化时(shí)代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年(nián)是中国(guó)房地产市场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连(lián)续三(sān)年商品(pǐn)住宅(zhái)销(xiāo)售面积超(chāo)15亿(yì)平，足够4000万(wàn)家庭(tíng)入住(zhù)。恰逢(féng)近年地(dì)产(chǎn)持(chí)续低景气，有关中国地产(chǎn)是否(fǒu)过剩(shèng)的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘清(qīng)中国城(chéng)镇存(cún)量(liàng)住宅(zhái)真实情况，据此(cǐ)判断(duàn)中国未来(lái)地(dì)产趋势(shì)。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产存(cún)量极度(dù)过剩(shèng)，事实是否如此(cǐ)？

　　住建部披露全国(guó)有(yǒu)近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，第七次人口普查调查数(shù)据显示城镇家(jiā)庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中国房子(zi)是(shì)否真的(de)过剩？

　　事实上住建部(bù)披露(lù)的近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑中，城镇建(jiàn)筑(zhù)占(zhàn)比(bǐ)不到(dào)一成，其中还(hái)包括大量城镇非住宅建筑，如商(shāng)业办公楼、学校(xiào)等，因(yīn)此6亿栋房屋中(zhōng)城镇(zhèn)住宅占(zhàn)比(bǐ)极低。

　　七(qī)普显(xiǎn)示中国城(chéng)镇居民人均(jūn)住宅间数为1.06间，但居(jū)住(zhù)舒适(shì)不是人(rén)均一间房(fáng)所能满足，它与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设施等(děng)因素密切相关(guān)。中国的人均住宅(zhái)间数较发达国家还有很大差距。人均住(zhù)宅间数大于1同样不意(yì)味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现(xiàn)中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)户均1套房，其中每(měi)户持有商(shāng)品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并(bìng)无直(zhí)接公布中(zhōng)国(guó)家庭户均住宅(zhái)的数据，我们根据商品住宅套数、商品(pǐn)住宅占(zhàn)比和城镇(zhèn)家庭(tíng)户数(shù)，计算出城镇(zhèn)家庭(tíng)住(zhù)宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户(hù)均(jūn)拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房(fáng)顺利交付，直至2024年(nián)，中(zhōng)国每(měi)户城(chéng)镇家(jiā)庭才拥有1套(tào)住宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房(fáng)似乎(hū)意味着户(hù)户有房(fáng)，然(rán)而事实上中国(guó)住宅市场供(gōng)需并不平衡。

　　国际数据显示，成(chéng)熟房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)的(de)住宅套(tào)户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平衡(héng)，是因为(wèi)户均一(yī)套房(fáng)无法满足流动人口的租赁和置业需求。全(quán)国总人口的(de)近三成都是流动人口，流动人口会选(xuǎn)择在大城市租(zū)房挣钱，在老家买房(fáng)，从而(ér)产生了(le)额外(wài)的住宅需(xū)求(qiú)。

　　即便户均一套房(fáng)，中国未(wèi)来地产仍有(yǒu)四大新增需(xū)求动力。

　　第一(yī)，户均人口规模缩小，一(yī)人(rén)户、两(liǎng)人(rén)户占比不断增加，导致家庭户(hù)数(shù)增(zēng)多。小家庭(tíng)化趋(qū)势将延(yán)续，带来新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第(dì)二，经济板块(kuài)的分化日益明显，区域经济资源分(fēn)配的再集中吸引着人口流入(rù)，人(rén)口净迁入城市的新(xīn)增(zēng)住宅需求有望(wàng)持续旺盛(shèng)。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住在2000年(nián)以前(qián)建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平(píng)方(fāng)米的住(zhù)宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势(shì)在必行(xíng)。

　　第四，中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)与人(rén)均(jūn)住宅建筑(zhù)面积均(jūn)较发达国(guó)家有着不(bù)小差距(jù)，“住(zhù)上更大房子”的改善性(xìng)需求正在不断(duàn)增(zēng)加。

　　黄金二十年之后，当下中国地(dì)产步入大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　如果说过去二十年是中国地(dì)产黄(huáng)金发展期，地产矛(máo)盾更多体现为住宅供给存在不足，这(zhè)是过去二十(shí)年房价快速上涨基石(shí)。那么(me)当下房地产大分化(huà)时代已至(zhì)，大分化时代下地产矛盾则(zé)更(gèng)多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产(chǎn)大(dà)分化(huà)必将体现在(zài)不同能级城市之间，不同区(qū)域板块之(zhī)间(jiān)，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前(qián)，官(guān)方披露(lù)全国已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热(rè)议。从(cóng)2月以来，各大城(chéng)市二(èr)手(shǒu)房(fáng)挂牌量突然(rán)激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场(chǎng)不禁担心，中国的房子是(shì)否已经过(guò)剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到(dào)底(dǐ)是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足？可惜(xī)由于(yú)住宅(zhái)存量(liàng)数据并未公(gōng)布，我们(men)无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算(suàn)出中(zhōng)国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥有住宅套数，回答当前的房子(zi)是否真的过剩了？据此判断未(wèi)来(lái)房(fáng)地产市场会如何发(fā)展。

　　一、如(rú)何有效观(guān)察中国户均拥有住宅数量(liàng)

　　（一(yī)）中国住(zhù)宅数量(liàng)过剩的直观判(pàn)断站不住(zhù)脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自(zì)然灾害综合风险普查工作情况为主题的新闻发布会(huì)上，负(fù)责人对(duì)外披露：“住宅城乡(xiāng)建设行(xíng)业(yè)获取了全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑(zhù)数据(jù)以及80多万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿(yì)栋(dòng)房(fáng)屋建筑，平均每(měi)栋建筑(zhù)住不到(dào)3人，住宅市场看似(shì)已经过剩(shèng)。

　　在这(zhè)近6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万栋，还包括了大(dà)量商业楼、写字楼、学校(xiào)、医院等非住宅(zhái)。总的算(suàn)下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据公布了中国城镇(zhèn)家庭户人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数为1.06间，其中城市家庭户居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人(rén)均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大于1，看似意味着人人都有房(fáng)间居住。

　　居住水(shuǐ)平(píng)不(bù)仅(jǐn)与房间数量有(yǒu)关，更与房屋质(zhì)量、居(jū)住面积、配套设施等因素密切相关。单(dān)单从(cóng)人均住宅(zhái)间数不能完全反映出城镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中(zhōng)国(guó)主要是以家(jiā)庭(tíng)为单位(wèi)购(gòu)买成套住宅，一套设施齐全的住宅(zhái)才是城镇居民宜居的(de)选择(zé)。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的测算思(sī)路、数(shù)据和(hé)方法

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)居民(mín)住宅主要(yào)分(fēn)两(liǎng)大类，一类(lèi)是(shì)商品(pǐn)住(zhù)宅，另一类是保(bǎo)障房、原公有(yǒu)住宅、自建房(fáng)等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数(shù)据，并没有(yǒu)直接公布城镇住宅(zhái)数量。居民住宅相关数据有两(liǎng)处可以(yǐ)直接公布，一是每年商品住宅(zhái)销售套数（统计局）；二是居民住宅来(lái)源（人口普查数据）。计算中国居民户均住宅数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中(zhōng)国(guó)住(zhù)宅改革始于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅数量极少，可(kě)忽略不计。估算城镇居民(mín)户均住宅套数分三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售套数相加，我们就(jiù)能够得到(dào)当前商品住宅总存量。

　　第二步(bù)，根据城镇居民拥有(yǒu)的商(shāng)品住宅和非商品住(zhù)宅比例(lì)，推算(suàn)得到居(jū)民住宅总套(tào)数(shù)。

　　第三步，将城镇居民拥有的(de)商品住宅总数除(chú)以家庭户数，我们就能够得到城镇户(hù)均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体计算公(gōng)式(shì)如(rú)下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户比=住宅(zhái)总套(tào)数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅套数(shù)/住宅总套数）

　　=商品住宅套(tào)户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住(zhù)宅存量到底有多少，目前缺乏一个准确(què)统计。我(wǒ)们(men)利用既有统计(jì)数(shù)据，大致测(cè)算得到中国存量房地产套数，并(bìng)进(jìn)一步推算中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有(yǒu)的住(zhù)宅(zhái)数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们(men)计算得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住(zhù)宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中(zhōng)国的(de)房(fáng)地产(chǎn)销(xiāo)售以(yǐ)期房为主，从2019年开始，新房销(xiāo)售中(zhōng)期房占比(bǐ)近9成。本文去除商品(pǐn)住宅累计销售(shòu)套数里的期房销售，得到(dào)商品住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数计(jì)算为例(lì)：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数=截(jié)止到2022年商品住(zhù)宅(zhái)累计销售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额(é)。

　　主流房企(qǐ)竣工周期在2-3年，并(bìng)考虑到交房后装(zhuāng)修的时间，取最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房(fáng)套数除以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们(men)需(xū)要进一步推算中国城镇居民拥有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民(mín)的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住(zhù)宅。其中自建住(zhù)宅占比21％，购买商(shāng)品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原公(gōng)有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假(jiǎ)定租(zū)赁其他(tā)住宅和购买二手房(fáng)都是商(shāng)品住(zhù)宅，因(yīn)此将(jiāng)租(zū)赁其他住宅、购买商品住宅与购买二(èr)手房加总，得(dé)到商品住宅占居民所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增(zēng)幅(fú)为过去(qù)十(shí)年变(biàn)化(huà)幅(fú)度(dù)的(de)20％，计算2011年-2020年商品住宅(zhái)的实际变(biàn)化(huà)比(bǐ)例，从而(ér)我们估(gū)算出(chū)2022年商品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年(nián)末，中(zhōng)国平均每(měi)户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期(qī)房，中国平(píng)均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购期(qī)房会在2-3年内陆续交(jiāo)付使用，到(dào)2024年，中国平均每户城(chéng)镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的三(sān)点(diǎn)含(hán)义

　　既然(rán)城镇居民已经达到了户均一套房(fáng)的程度(dù)，“户户有房”是否意味着中国城(chéng)镇化进(jìn)展终(zhōng)结，甚至意味着中国地(dì)产存(cún)量供(gōng)给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房并不意(yì)味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅(zhái)来满足因人口(kǒu)流动、居民换房等因素产生的住宅需求。因(yīn)此，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户比会(huì)在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英(yīng)国和日本的住宅(zhái)套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户(hù)比最高，为1.19，日(rì)本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一(yī)套房，就会(huì)造成人口净流(liú)入(rù)地的住宅市场供不应求，造成房价或房租迅(xùn)速(sù)上涨。

　　七普指出(chū)中国(guó)的流动人口3.76亿，省(shěng)内流动人口和省际流(liú)动(dòng)人口(kǒu)分(fēn)别为(wèi)2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选(xuǎn)择在大(dà)城市租房挣钱，在老家(jiā)县城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡(xiāng)人口流(liú)动调查数据显示，在上海、杭州以及南(nán)京工(gōng)作的流动人口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的(de)高(gāo)工(gōng)资吸引打工人，但(dàn)高房(fáng)价迫使打工人回乡置业。

　　流动人(rén)口(kǒu)实(shí)际上会占据两(liǎng)套房，在高(gāo)房价的大城(chéng)市租赁一套房(fáng)，在房价较低的县城购(gòu)买(mǎi)一(yī)套(tào)房。所以说(shuō)户均一套房(fáng)无法满(mǎn)足庞大流动人口的租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍(réng)需改(gǎi)善(shàn)

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不(bù)少老(lǎo)旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也(yě)就(jiù)是约9000万户(hù)城镇(zhèn)居民住宅(zhái)是2000年以(yǐ)前建成(chéng)，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批(pī)存在着建筑结构松散、设(shè)施陈旧、安全隐患(huàn)大等问(wèn)题，如电线老(lǎo)化、管道等基(jī)础设施陈旧，给住(zhù)户的(de)生活带来了很(hěn)大的不便和安全隐患，并且居住体验较(jiào)差。

　　2000年(nián)以前建成(chéng)的老旧住宅(zhái)面积小。占比为31.3％的家庭户数(shù)拥有的住(zhù)宅面积(jī)占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家庭没有独(dú)立(lì)卫(wèi)浴和厨(chú)房(fáng)。这类上世纪修(xiū)建的老旧(jiù)小(xiǎo)区很难(nán)满(mǎn)足现代(dài)生活需求，在未来大都(dōu)会(huì)被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为(wèi)一居室和(hé)二居室，户型(xíng)偏小(xiǎo)。其(qí)中(zhōng)一(yī)居室(shì)占(zhàn)比为14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅户型更(gèng)小(xiǎo)，当然这与(yǔ)城市土地(dì)资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面(miàn)积扩张(zhāng)是(shì)未来地(dì)产的需求驱动(dòng)力

　　根(gēn)据七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存(cún)量总面(miàn)积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城和老旧小(xiǎo)区拆迁(qiān)，加上2021年(nián)和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积(jī)为39.45平(píng)方米。

　　超(chāo)过一半(bàn)的家庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积小(xiǎo)于(yú)均值(zhí)，近4成家庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家(jiā)庭人均住宅建筑(zhù)面积不足19平(píng)方(fāng)米，不及全(quán)国人均水(shuǐ)平的一半。若去除20％的公(gōng)摊，可使用的住(zhù)宅面(miàn)积仅为15.2平方米。上海市将人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积低于15平方米的(de)家庭(tíng)界定为(wèi)住(zhù)宅存(cún)在困难，若按这(zhè)个标准(zhǔn)算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存(cún)在(zài)住宅困难问题。

　　若人均可使(shǐ)用住宅面积为40平，即人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积(jī)为50平，只(zhǐ)考虑家(jiā)庭户(hù)人数，需要住(zhù)宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家(jiā)人均住宅面积(jī)，美(měi)国(guó)为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英(yīng)国都(dōu)高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去除公(gōng)摊面积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一(yī)差距将变得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需要(yào)的住宅(zhái)总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来地产还会(huì)有需(xū)求么？

　当兵至少要当几年才可以退伍呢，当兵至少当几年才能退伍　我(wǒ)们测(cè)算得(dé)到中国(guó)城镇家庭户均(jūn)1套(tào)房，看似已经户户有房(fáng)。即便(biàn)如此，中国人口静态结(jié)构和动态趋势(shì)演绎(yì)，决定了中国(guó)未来地产仍有需(xū)求释(shì)放。户均1套住宅现实之下，中国未来城镇(zhèn)住宅(zhái)需求主要来自于四个方面。

　　第(dì)一(yī)，户均(jūn)人口缩小，家庭户(hù)数增多，新(xīn)户购(gòu)房需(xū)求扩(kuò)张。

　　过去20年我国(guó)城镇家庭(tíng)户均人(rén)口(kǒu)数不断(duàn)下降(jiàng)，六普显示(shì)城(chéng)镇户均人口规模为2.85人/户，而七(qī)普显示城镇户均(jūn)人口规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二(èr)人户(hù)的占比明(míng)显上升(shēng)，人口小家庭化趋势将继(jì)续延(yán)续，导致(zhì)户(hù)数会因户均人口规模(mó)的(de)缩小而增(zēng)多(duō)。

　　第二(èr)，人口迁移(yí)导(dǎo)致经济发展带来的新增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明显(xiǎn)，资源(yuán)和生产要素逐步向经济(jì)带、都市(shì)圈中(zhōng)心城市流入(rù)，区域经济资(zī)源(yuán)分配的再集中吸引着人口流入(rù)。人口迁移势必涉及到买房(fáng)租房，给迁入地住(zhù)宅市场带来(lái)新的增量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年(nián)常住人(rén)口增量为72万，而出生人(rén)口(kǒu)为44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自然增加人口仅为(wèi)6.5万人，其人口增长主要受(shòu)益于人口迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善(shàn)性需求依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原(yuán)公有住宅的家庭拆迁改建(jiàn)最多。自建房家(jiā)庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公(gōng)有(yǒu)住宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与家庭住(zhù)宅建造时(shí)间为(wèi)2000年(nián)以前的(de)比例(lì)（31.3％）大致相(xiāng)吻(wěn)合(hé)。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭户，自建住宅和原公(gōng)有住宅减少了(le)1282万(wàn)户(hù)，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品(pǐn)住宅(zhái)，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在新增住宅需(xū)求中，有7成家庭购买了(le)商(shāng)品住宅。租房(fáng)、购买经济适用(yòng)房和其他(tā)分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村和旧城改造，商品住(zhù)宅的占比(bǐ)势(shì)必(bì)会进一步(bù)上(shàng)升(shēng)。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅(zhái)建筑面积还有约81亿平，涉(shè)及城镇(zhèn)家(jiā)庭约9000万户。破旧的城(chéng)中(zhōng)村、老(lǎo)公(gōng)有住宅，建筑面积(jī)小、质量(liàng)低、基础设施配套(tào)差、没(méi)有或少有物业管(guǎn)理，居民追求美好、宜居生活的环境，背后的(de)改善性需(xū)求(qiú)有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性(xìng)需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚(gāng)需购房受限于(yú)资金，倾向(xiàng)于中小户型。已有住宅(zhái)家(jiā)庭(tíng)希望(wàng)提高生活(huó)品质，以小(xiǎo)换大、以旧(jiù)换新。2022年底的中(zhōng)央经济工作会议明(míng)确指出支持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中国的(de)人均住宅间数较其他(tā)国家(jiā)依(yī)旧(jiù)存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度与经(jīng)济水平有着密(mì)切(qiè)正向联系。随着经济发展水(shuǐ)平(píng)的提高，中国的人均住宅(zhái)间数(shù)与人均住宅建筑面积将(jiāng)随之(zhī)增长。

　　如(rú)果说过去二(èr)十年(nián)是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存在不(bù)足，供需出现错配(pèi)，这是过去(qù)二(èr)十年(nián)房价快速(sù)上涨(zhǎng)基石。那么(me)未来将是住宅质量的供需(xū)冲突。房地产大分化(huà)时代已至，这种(zhǒng)分化(huà)不单局限于城市能级之间差异，优质小(xiǎo)区和老旧(jiù)二(èr)手房之间的(de)差(chà)异也将(jiāng)越(yuè)发扩大。

　　风(fēng)险提(tí)示

　　人(rén)口(kǒu)普查数据调查(chá)的是人，并(bìng)不(bù)是(shì)针对住宅，因(yīn)此可能存在统计偏差。商品住宅占比实际值可能偏(piān)低，其增速可能超(chāo)预期。

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