文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召(zhào)开的全国(guó)住房(fáng)和城乡建设工作会议(yì)提出“有条件的可以(yǐ)进(jìn)行现房销售”，不足(zú)一个(gè)月时间(jiān)，已有山东(dōng)、安徽、河南(nán)、四(sì)川、广(guǎng)东(dōng)等(děng)地明(míng)确表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房预售制(zhì)了，用你(nǐ)的钱，建(jiàn)你(nǐ)的房子，还烂尾了，这是(shì)对购房者的不公平(píng)。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是房地产从大开发时代(dài)步入高质量发展阶段的必然趋(qū)势，也是对购房(fáng)老(lǎo)百(bǎi)姓的最大保护。98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜(yí)之计(jì)，现在全(quán)国套户比超过1，从大开发进(jìn)入(rù)存量时代(dài)，对购房民众不公(gōng)平的预(yù)售(shòu)制(zhì)已经过时了，该(gāi)取消了，改为现(xiàn)房销售(shòu)。以后(hòu)一手交(jiāo)钱，一手(shǒu)交房(fáng)，天经地义。当然二次房改是(shì)个技术活(huó)，兼(jiān)顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制，长效机制四大关键(jiàn)是(shì)推动城市群战略(lüè)、人地挂(guà)钩(gōu)、金融中性稳定和(hé)房地产税。如果按照经(jīng)济规律办事，中国一定能实现(xiàn)房地产软着陆和(hé)长期平稳(wěn)健康发展，跨(kuà)过这道(dào)关，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为什么要取消预售制(zhì)、改为现房销售？大家(jiā)想想，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预(yù)售制是对购买者的单方面不公平制(zhì)度，购房老百姓(xìng)几乎承担了所(suǒ)有商品(pǐn)不能交付的风(fēng)险。从个人(rén)层面看，预售制(zhì)对购房者非常不公平，比如(rú)，交房等待(dài)期一般为(wèi)两年，在此期间(jiān)，购房者不(bù)仅承担银行(xíng)利(lì)息，还要承担延(yán)迟交(jiāo)房、房屋(wū)质量、房(fáng)产(chǎn)证延(yán)期(qī)办理甚至不能(néng)交房的(de)风险。从行业层(céng)面看，预售(shòu)制助推(tuī)部分(fēn)房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，若遇到下行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置(zhì)等系列风险。取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销(xiāo)售，这(zhè)样有助于(yú)落实(shí)中央房住不炒精(jīng)神(shén)、有(yǒu)助于保障(zhàng)购房老百姓权益、有助(zhù)于房(fáng)企(qǐ)稳健发展，一(yī)举(jǔ)多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为(wèi)什(shén)么建议取消预售制度？预售制度怎么(me)来的？国外什么情况？简单科普一(yī)下：商品房(fáng)预售(shòu)最早源于中国香港(gǎng)，俗(sú)称卖楼花(huā)，卖期房，是一种开(kāi)发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺(quē)资金，借鉴中国香港，引入(rù)了商品(pǐn)房预售制度。其实，当前世(shì)界(jiè)不少国家(jiā)存在(zài)预售制。但(dàn)是，重点来了(le)！发达国家一般有严格的(de)监管(guǎn)保障措施，开发商在项目(mù)获得政府(fǔ)批准后才可以开始(shǐ)销售(shòu)，买家在购(gòu)买期房后(hòu)并非像中国一样(yàng)在支付完首付(fù)款后从(cóng)银行(xíng)一(yī)次性贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余全部房款，而是根(gēn)据(jù)开发(fā)商工程(chéng)进度在完(wán)全交房前进行(xíng)分期(qī)支付。所以，预售制度(dù)是需要严格(gé)的(de)资金监管(guǎn)、分(fēn)期支付以及(jí)违约处罚(fá)措施作(zuò)为(wèi)保障的，如(rú)果没有这些保障措施，一定(dìng)会触发风险，对(duì)购房民众不公平(píng)，所以(yǐ)不(bù)如借机(jī)取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)度，以后改为现房(fáng)销售。客观讲预售(shòu)制度(dù)有一(yī)定(dìng)历(lì)史阶段(duàn)性，现在中国住房(fáng)进入存量时代，取消预售制度有助(zhù)于降负债降杠杆，不再把(bǎ)烂尾风(fēng)险甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和(hé)社会(huì)，当然这需要配套(tào)房(fáng)企债务重组、复工(gōng)保交楼、恢复市场信心和(hé)房地产(chǎn)长效机制(zhì)。这是(shì)个(gè)技术活，只要(yào)坚持(chí)市场化改革(gé)，中国一定能化解这个难(nán)题，让房地产回归实(shí)体经济和居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单(dān)讲，如果取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑(duì)现的营销手段，而(ér)是(shì)所见(jiàn)即所得(dé)的过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是对(duì)购房民众的最根本最(zuì)实(shí)质(zhì)的保障，这样将极大的提升(shēng)开(kāi)发商(shāng)的建筑质量，实现良币(bì)驱(qū)逐劣币(bì)。所有商(shāng)业的本质(zhì)是向善，是以客户为中心，房(fáng)地产也不能例外，老百姓(xìng)买房子是天大的事，烂(làn)尾(wěi)毁三代(dài)，好房幸福(fú)一家人。从这个角(jiǎo)度，取消预售(shòu)制(zhì)、实施(shī)现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售是实现(xiàn)老(lǎo)百(bǎi)姓安居乐业、社会长治久安、行业(yè)企业健康发(fā)展的(de)重(zhòng)大措(cuò)施。在(zài)当前的情况下，取消预(yù)售制要结合(hé)稳楼市、房(fáng)地(dì)产软着陆、打通金融支持(chí)当期三好生、新(xīn)模式等综合施策(cè)。

　　作者(zhě)十年前在国务院发展研究中心参与财税改革方案研(yán)究时，对(duì)预(yù)售制、房地(dì)产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳定、房企杠(gāng)杆率等进行过(guò)长期(qī)系统(tǒng)的专(zhuān)项研究(jiū)。（参考后来形(xíng)成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模世界上哪个国家女人最开放式

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售(shòu)制推动城市化进程，但背后潜藏的(de)风险确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首付购房，提(tí)供期房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范(fàn)期(qī)房交易(yì)立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地(dì)商品房预(yù)售制的前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪五(wǔ)十(shí)年代在中(zhōng)国香(xiāng)港，楼宇出租(zū)是地产(chǎn)行业盛(shèng)行(xíng)的方式，但有着转让难、出(chū)租资金(jīn)周(zhōu)转期长等问题，分层销售孕育而(ér)生。20世纪50年(nián)代(dài)，中国香港还未推行公共房屋制度，许多人栖(qī)身于木屋或者其他临时住宅，住房的需求(qiú)是(shì)相当高，不过大多数居(jū)民的储蓄(xù)很(hěn)少(shǎo)。当时楼宇(yǔ)买(mǎi)卖(mài)多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资(zī)金实力才(cái)能购买(mǎi)。虽然楼宇出(chū)租(zū)是中(zhōng)国香港(gǎng)地产行业(yè)盛行的(de)方式，但有着转让难(nán)、出租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期(qī)长等问题(tí)。针(zhēn)对这一系列问题，不(bù)少地产商开(kāi)始(shǐ)探(tàn)求新的方式，如(rú)把楼(lóu)宇契约切(qiè)开(kāi)，即“分契”，然后将楼宇分(fēn)层出(chū)售。这模(mó)式一经推(tuī)行，购买楼宇(yǔ)的市民数量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分层(céng)出(chū)售的基础(chǔ)上(shàng)，将“按揭”模(mó)式引(yǐn)入房地产销售，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年(nián)底霍(huò)英(yīng)东创办立信(xìn)置业有(yǒu)限公司，凭借商业直(zhí)觉和多年经营(yíng)杂(zá)货(huò)铺(pù)、海上驳运业务(wù)的(de)经验，对于商品(pǐn)流通、资(zī)金周转有(yǒu)着独到的见解，在努力(lì)寻求方(fāng)法加快自身(shēn)资金(jīn)周转。当时其在购下九龙的一块地盘后，除了分层出(chū)售(shòu)、还(hái)印发售楼说明(míng)书，上有文字详尽说明楼宇的地势环境(jìng)、建筑材(cái)料、分(fēn)层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个(gè)亮(liàng)点，即先收取买家的订金，采(cǎi)用类似租金的分期付款形式，等(děng)新楼落成时(shí)，收齐买家的钱(qián)，买家就拥有了自(zì)己的(de)房产。这种方式减轻了民众购房(fáng)的(de)资金压力，加速了房屋(wū)的(de)建造和销售，也解决了(le)制造商(shāng)的资金问题，降低投资风险(xiǎn)，在当(dāng)时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花(huā)+分期付款”的销(xiāo)售模(mó)式成为当时中国香港房地产市(shì)场的(de)一大特色，纵观中国(guó)香港房(fáng)地产市场的(de)改革，“卖楼花”模(mó)式高效率地解决(jué)了核心的(de)住房(fáng)供(gōng)不应求的(de)问题，使房(fáng)市发展进入新(xīn)阶段。

　　预(yù)售(shòu)楼花模(mó)式推动了中(zhōng)国香港楼市(shì)几十年繁荣，但期间也出(chū)现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规范(fàn)化，建立健全的监管机制，促进市场健(jiàn)康发(fā)展。例如，1960年，位(wèi)于大(dà)角咀的一个楼盘因建筑费用(yòng)超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升了(le)对于预售楼花制度的监(jiān)管(guǎn)，即要(yào)求开发商(shāng)在预售(shòu)前，确保地(dì)价款已经全部支付，还要证明(míng)自身有资金等能力把项目完成，资金需(xū)放入(rù)律师所托管，支(zhī)取时需律(lǜ)所和建筑师的核准。为(wèi)了防止开发商、律所(suǒ)、建(jiàn)筑师等造假(jiǎ)，套取(qǔ)监管账(zhàng)户资(zī)金，中国香港要求律师(shī)行在(zài)银行开(kāi)设的信(xìn)托(tuō)账户（监管账户）、开发商操作等采取(qǔ)全透(tòu)明化机制，且银行(xíng)的责任上升，如出现房(fáng)屋“烂(làn)尾”情况，银(yín)行(xíng)将成最大(dà)风险方，后续需(xū)自身(shēn)推动项目(mù)完工。随着监管体系逐(zhú)步完善，出(chū)现“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大、供给(gěi)量少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预(yù)售制”

　　二十世纪九十年(nián)代(dài)，中国内地面临住房需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内(nèi)地优先发展重工业(yè)，强调(diào)基础建(jiàn)设，这一(yī)导向(xiàng)使(shǐ)前期发展(zhǎn)工(gōng)业化的进程(chéng)大于(yú)城市(shì)化(huà)进(jìn)程(chéng)，唯(wéi)有(yǒu)解决住房基础等城市(shì)化(huà)配套问题，才能(néng)进(jìn)一步推进(jìn)城市化(huà)。但当时推行的是“统一管理(lǐ)，统一分(fēn)配，以租养房(fáng)”的福利分房制度(dù)，住房市场(chǎng)发展起步较(jiào)晚、增速较慢，福(fú)利分房制度也(yě)出现了(le)分配(pèi)不公、效(xiào)率低、配套差(chà)等问题，因此(cǐ)福利分房(fáng)制度不再(zài)适用于当时的(de)国情。叠加房地产市场面临商品(pǐn)房的需求量大(dà)，而社会缺少大型(xíng)房地(dì)产开(kāi)发商，商品房供应量(liàng)小的困境，此时引入中国香港的“卖(mài)楼花(huā)”模式无疑是对内地房地产市(shì)场的一(yī)针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步引进中国香港预售商品房制度，先(xiān)后出(chū)台多项文(wén)件，大力支持国(guó)内(nèi)房地产(chǎn)市场改革。例(lì)如，1998年，国务(wù)院出台《关于进一步深化城镇住房制度(dù)改革，加快住房建设的通知》文件，决定停止住房无偿实(shí)物(wù)分配，逐步实行住房分配货币化、住房供给商品(pǐn)化、社会(huì)化(huà)的(de)住房新体制，从(cóng)计划(huà)经济下的(de)福利分房转(zhuǎn)向市(shì)场(chǎng)经济的商(shāng)品房。房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)采用预售制，允(yǔn)许开发(fā)商(shāng)卖期房，解决了房企缺(quē)少资金和(hé)开发时间(jiān)周期长的两大难题(tí)，开发商以预售款撬动下一个(gè)项目的开发，形(xíng)成(chéng)滚动开发(fā)模式，住房(fáng)供(gōng)应速度(dù)加快。自此中国内地开始房(fáng)改(gǎi)货币(bì)化，中国人民(mín)银行等(děng)多方迅速(sù)出台相关的信贷政策，支持(chí)购房者，极大作用(yòng)推动了(le)房地产(chǎn)市场的(de)发(fā)展。

　　引(yǐn)入中国香港(gǎng)“卖楼(lóu)花”模式后，经调整(zhěng)形成契(qì)合(hé)中(zhōng)国内(nèi)地的商(shāng)品房预(yù)售制(zhì)度。预售制的初(chū)衷是为了缓解(jiě)房企资金压力，加快城镇住房建设。具体来说，是指(zhǐ)房地产开(kāi)发企业将(jiāng)正(zhèng)在建设中的房屋(wū)预(yù)先出售给购房者，由购房者(zhě)支付定金或房款的行为。区别(bié)于中国香港，在中国内地(dì)实践过(guò)程(chéng)中，商品房(fáng)预售流程(chéng)为(wèi)：房(fáng)地产开发商办理预售许可证-签订(dìng)商品房买卖合同(tóng)-进行(xíng)备(bèi)案登记和预告登记(jì)-交付房屋。在(zài)购房过程中，购房者需要一次性付清首付款，并采用银(yín)行贷款的(de)形式一次性付清剩(shèng)余房款(kuǎn)，换(huàn)言之，房(fáng)屋未建成，开(kāi)发商可能已(yǐ)拿到了全部购房款(kuǎn)，这(zhè)点与中国(guó)香港的按照工程进度(dù)付款有所(suǒ)不同。对(duì)中国内地的开发(fā)商而(ér)言，预售(shòu)制商品房也(yě)开(kāi)启了(le)高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推(tuī)动城市化(huà)进程(chéng)，但背后潜藏(cáng)的(de)风险确实(shí)存在

　　作为(wèi)中国内地商(shāng)品房销售的(de)最主要(yào)方(fāng)式，预售制极大缩(suō)短房企现(xiàn)金回笼周期(qī)，同(tóng)时增加市(shì)场商品房供应，推(tuī)动了城(chéng)镇化发展进(jìn)程。预售制在过去20多(duō)年对中国内地房地产市(shì)场的稳步(bù)发(fā)展起到了重要(yào)作用，不仅解决了(le)房地(dì)产市场快速发(fā)展(zhǎn)阶段的(de)资金需(xū)求，也提高了(le)居民居住水平，中国(guó)内地城镇居民从筒子(zi)楼住(zhù)到住宅小(xiǎo)区，从全民(mín)蜗(wō)居到基本适居(jū)，住房事(shì)业取(qǔ)得巨大进步(bù)，数(shù)十(shí)年时间走完发达国(guó)家几百(bǎi)年城镇(zhèn)化路程。改革开放以来，城镇化进(jìn)程进入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿(yì)人(rén)，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面积(jī)由(yóu)7438平方公里(lǐ)增长(zhǎng)至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据我们发(fā)布的《中(zhōng)国(guó)住房存量报告(gào)：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅存量从不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城(chéng)镇人(rén)均住房建筑(zhù)面积从8.1平方(fāng)米(mǐ)增至(zhì)34.7平(píng)方(fāng)米，城镇(zhèn)住(zhù)房套(tào)数(shù)从约(yuē)3100万(wàn)套增至3.63亿(yì)套(tào)，套户比(bǐ)从0.8增(zēng)至1.09。预售制在(zài)当前(qián)已成(chéng)为中国内地商品房销售最主要方式，2005年中国内地商品住宅(zhái)期(qī)房销售面积占(zhàn)总销售面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面积(jī)达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国内地房地产(chǎn)行业的发展(zhǎn)。中国内(nèi)地房(fáng)地产历经二(èr)十多年长周期(qī)繁荣(róng)，行业各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地(dì)产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年(nián)复(fù)合增速17.8％。商(shāng)品(pǐn)房销售面积(jī)和销售金额分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿(yì)元，累(lèi)计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产(chǎn)业的(de)快速发展，房地产(chǎn)企业从(cóng)无到有、从国(guó)企(qǐ)先行到民企崛起，队伍(wǔ)逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业(yè)数量达(dá)9.8万(wàn)个，比1998年的(de)2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产(chǎn)也成为拉动中国内地经济(jì)高增(zēng)长的火车(chē)头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地产(chǎn)带(dài)动的(de)上(shàng)下游产业链(liàn)特(tè)别长，高达50多个行业。2020年房地(dì)产(chǎn)及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房(fáng)地产带动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其(qí)中房地产对金(jīn)融、批发、建材的带(dài)动最(zuì)为(wèi)明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房(fáng)地产完全拉动(dòng)的投(tóu)资占全社会固(gù)定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资(zī)占固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融渠道，从房地产贷款占银行各项贷款余(yú)额的(de)比重(zhòng)看，2021年12月为(wèi)27.07％，如(rú)果加上信(xìn)托(tuō)等通道业务，占比超过三分(fēn)之一。从房地产融资存量占社(shè)融存量(liàng)比(bǐ)重看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约，将导致银行不(bù)良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居(jū)民财富效(xiào)应渠道，根据我们的(de)《中国住(zhù)房市值测(cè)算报(bào)告》，2020年中(zhōng)国住房(fáng)市值为62.6万亿美元，大于(yú)美国的33.6万(wàn)亿美元、日本(běn)的10.8万亿美元、英法德三国合(hé)计的31.5万亿美元。从住房市值(zhí)占股债房市(shì)值的比例看(kàn)，2020年中国为66.6世界上哪个国家女人最开放％，高于美(měi)国的27％、日本(běn)的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值与(yǔ)股债房市值(zhí)的比例较高，主要(yào)是(shì)因为住房(fáng)市值高(gāo)，以及中国(guó)资(zī)本市场发育(yù)尚不(bù)成(chéng)熟，直接融(róng)资比(bǐ)例(lì)较低(dī)，股票、债券市值较低(dī)，居(jū)民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预(yù)售(shòu)制(zhì)背后潜藏的风险(xiǎn)确实(shí)存在，当前的负面效(xiào)应愈发凸显。

　　从个人层(céng)面看(kàn)，绝(jué)大(dà)部分商品(pǐn)是一(yī)手(shǒu)交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买(mǎi)者的单(dān)方面不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所(suǒ)有商品(pǐn)不能交付的风(fēng)险。比(bǐ)如(rú)，交房等(děng)待(dài)期(qī)一般为(wèi)两年，在此(cǐ)期(qī)间，购房者不仅承担银行利息，还(hái)要(yào)承担延(yán)迟交(jiāo)房、“一(yī)房二卖”、房屋质量(liàng)、房(fáng)产证延期办理甚至不(bù)能交(jiāo)房等风险。另外，购(gòu)房者(zhě)和(hé)开发商(shāng)之间的(de)购(gòu)房(fáng)合同、购房者和银行的按揭(jiē)贷款合同(tóng)是两个独(dú)立(lì)的(de)合同关系(xì)，如果开发商发生违约，购(gòu)房者只能根据购房合同向开发(fā)商主张权力(lì)，但依旧(jiù)需(xū)要根(gēn)据按揭贷(dài)款(kuǎn)合同(tóng)按时向银行进行贷(dài)款偿还(hái)，因此购(gòu)房者(zhě)承担的风(fēng)险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，资(zī)金若遇到下行周期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置(zhì)等(děng)系列风险，进行影响(xiǎng)自身(shēn)信用和购房者(zhě)对行业的(de)信(xìn)心。

　　从金融层面(miàn)看(kàn)，银行作为按揭贷款的发(fā)放(fàng)方(fāng)，一旦房企因为市场波动或经营不善，出现资金链断裂等一系(xì)列问(wèn)题，导(dǎo)致(zhì)“烂尾”等情(qíng)况，而房企通过与(yǔ)购房(fáng)者签订的预售合同和按(àn)揭(jiē)合同，已经从银行获得房款，如果购房者丧失(shī)还款能力或短期不能(néng)还(hái)款等，则风(fēng)险完全由(yóu)银(yín)行承担，银(yín)行将面临(lín)较大的坏账压力。

　　从监管角度(dù)看，购房者(zhě)的预(yù)售监管资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两个字那就(jiù)是(shì)“没钱”，即没(méi)钱付工程(chéng)款(kuǎn)。在(zài)2004版(bǎn)的《城市商品房预售管理办法》中明确规定了开(kāi)发(fā)企业预(yù)售商品房(fáng)所得款项应当(dāng)用(yòng)于有关的工程建设，商品(pǐn)房(fáng)预售款监(jiān)管的具体办法，由(yóu)房地(dì)产管理部门(mén)制定(dìng)。但多年(nián)以来(lái)全(quán)国并(bìng)没有统一(yī)的(de)预售资金监管规定，各地实行(xíng)“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆(kūn)明、重庆(qìng)、长沙等城(chéng)市重点监管资金比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的(de)建(jiàn)安成本乘以建筑面积(jī)或者项目工程总额报(bào)价计(jì)算(suàn)重点资金。而事实是(shì)，不少购房款未进入(rù)监管账户(hù)、或进入监(jiān)管账户后被挪用，导致(zhì)楼盘(pán)没有(yǒu)资(zī)金继续建设。收楼遥(yáo)遥(yáo)无(wú)期(qī)，月供却被迫(pò)继续(xù)还款(kuǎn)。那么(me)，监管账户资金如何被挪走的？实际上(shàng)，在过去房(fáng)地产大开发(fā)时代的(de)高周转背(bèi)景下，抽调预售(shòu)款(kuǎn)监(jiān)管(guǎn)账户资金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工(gōng)程(chéng)总(zǒng)承包方(fāng)，以工程建设名义，获得监管账户拨付资金，再由工程方(fāng)将资金(jīn)转给房企，而拨(bō)付的工(gōng)程款(kuǎn)，远超工程进(jìn)度所需(xū)。通过这些方式套取的资(zī)金，在(zài)房企各(gè)地(dì)项目(mù)间流动，变相加(jiā)杠(gāng)杆，这(zhè)样做提供了资金流动性，房企抽调资金统筹(chóu)拿地、还(hái)款和楼(lóu)盘(pán)建设，形(xíng)成(chéng)一种资金循环高周转模(mó)式(shì)，但(dàn)一(yī)定程(chéng)度上把风险(xiǎn)甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体(tǐ)来(lái)说，国外商品(pǐn)房预售制度(dù)呈(chéng)现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护(hù)：对于购房者(zhě)预(yù)付资金，一般设有定金或预付款保(bǎo)护机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房者支付(fù)的预付款比例相对(duì)较(jiào)低，绝大(dà)部分房款在房屋交付后开始(shǐ)支付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预付款一般(bān)以定(dìng)金方式支(zhī)付，或按工程进度分(fēn)期支付，或二(èr)者结合(hé)；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式(shì)：一般采用两种方式发放按揭贷款，一是按(àn)工程进度付(fù)款，按揭贷款按(àn)照工(gōng)程进度逐渐(jiàn)发放，购房者开始(shǐ)月供；二是房屋交付后发放(fàng)按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预(yù)售商品房提供期房烂(làn)尾保险，在商品房出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)保(bǎo)护：房屋交(jiāo)付质量的保障(zhàng)有两(liǎng)种方式，一是期房由政府(fǔ)或第三方验收合(hé)格并提供验(yàn)收凭证后，开发商凭验收凭证(zhèng)取得购(gòu)房者支(zhī)付的房款。二(èr)是开发商(shāng)为购房(fáng)者提供一定的保(bǎo)修期，通常1-5年(nián)，保(bǎo)修期满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前(qián)预售资金(jīn)第三方全程监管(guǎn)，交付(fù)时(shí)开发(fā)商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　美国期房定金一(yī)定期(qī)限内无条件返还(hái)，最低(dī)首付比(bǐ)例为3.5％，交(jiāo)房前(qián)仅支(zhī)付首付，其余(yú)房款交付后按(àn)揭还款，交付前资金由第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得(dé)房款(kuǎn)。

　　定金(jīn)及(jí)首付环(huán)节，定金比例(lì)一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比(bǐ)例(lì)最低可低于(yú)3.5％，根据美国官方数据，2021年(nián)美国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房者在房屋交付后(hòu)通过(guò)按揭贷款支付(fù)剩(shèng)余房(fáng)款。

　　资金监管方面，美国(guó)为防止开发商挪用(yòng)资金，购房(fáng)者的定金及首付款(kuǎn)由第三(sān)方公(gōng)证(zhèng)行或产权保险公(gōng)司的信托账户监管(guǎn)。如(rú)果开发(fā)商倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购(gòu)房者资金可通过(guò)申请(qǐng)仲裁取回，且不(bù)承担(dān)任何责任与损失(shī)。而开发(fā)商(shāng)在房屋建设过程(chéng)中的资金全部来自银行，银行根据(jù)工程进(jìn)度向开发商(shāng)提供一定(dìng)比例的贷款，由于开发商挪用资金直接(jiē)损(sǔn)害银(yín)行利益，银行(xíng)有充分动机监管(guǎn)开发商施工进度。开(kāi)发商在(zài)房(fáng)屋交(jiāo)付时需取得由(yóu)政府相关(guān)部门(mén)经审查后发放的验收凭证，通过验(yàn)收凭证向银行得到购房者(zhě)支(zhī)付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提(tí)供期房烂尾险

　　德国期(qī)房可零(líng)首付购房，房款按建造(zào)工期进度支付，按(àn)揭按(àn)工期(qī)放款后还(hái)贷(dài)，房贷利率(lǜ)采用固定利率，开发商或(huò)购房者可购买期房烂(làn)尾保险。

　　预售门(mén)槛方面，德国开发商在项目获批后即(jí)可预售房屋。签署购房合同前，购(gòu)房者需支付约2000欧的定金并进行预(yù)约公证，签订合同后定(dìng)金退还。如由于任何原因不能购买，定金按照(zhào)德国法律(lǜ)全部(bù)退还。

　　签(qiān)署购房合同后，购房者需支付公证费和土地交易税(shuì)，分别(bié)为房(fáng)屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购(gòu)房(fáng)款中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首付(fù)方(fāng)面(miàn)，德国没(méi)有规定(dìng)最低首付比例，可(kě)零首付(fù)购(gòu)房。

　　余款方(fāng)面，德国也采取按(àn)工(gōng)期(qī)支付房(fáng)款的制度，一般分(fēn)7笔进行支付，具体(tǐ)支付节点、比(bǐ)例因项目而(ér)异。一般来说，支付节点可分为公证后、主体(tǐ)完工(gōng)、内(nèi)部水暖电路完工、窗户玻璃(lí)完(wán)工、室内清洁及(jí)墙面完工(gōng)、地(dì)板完(wán)工、全部完工(gōng)，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在支(zhī)付房(fáng)款(kuǎn)前申请房贷，房贷利(lì)率采用固定利率，银行按施工节奏(zòu)分多次(cì)发(fā)放贷(dài)款，每笔贷款给予(yǔ)购房者(zhě)一定使用(yòng)期限，期限结束后，购(gòu)房者开始还(hái)贷(dài)。

　　保险方面，德国保险公(gōng)司针(zhēn)对期房设计了(le)两种(zhǒng)保险，保险的功能是当房屋出现重大延期或重大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或修复，开发商破(pò)产，由保险公司负责相应赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英(yīng)国预售制设有10％定金保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师严格(gé)监管。

　　订立(lì)合同前，买卖双(shuāng)方均有一(yī)名律师，负责沟(gōu)通(tōng)期(qī)房交易中的(de)房产(chǎn)、资金、合同等各个环节，各环节内容确(què)认无误后签订首(shǒu)付(fù)交换合同。

　　定金方面，英国(guó)设置(zhì)了10％定金保险(xiǎn)保护机制，当开发(fā)商出现财(cái)务、经营问题时，购房(fáng)者10％的(de)定(dìng)金(jīn)由保险(xiǎn)公司(sī)赔付(fù)，而超出10％的部(bù)分较难追(zhuī)回(huí)。

　　首(shǒu)付(fù)方面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订21天内支付。

　　余款支付环(huán)节(jié)，英国采(cǎi)取(qǔ)按工程进度(dù)付(fù)款的(de)方(fāng)式，但(dàn)是(shì)交房(fáng)前付款比例相对较低，一般会在合同签(qiān)订6-24个月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩(shèng)余(yú)款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋(wū)必须(xū)经过房产公证公司的检验(yàn)验收后(hòu)才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监(jiān)管(guǎn)极为严(yán)格(gé)，资金也由律师监管，在确(què)认(rèn)工程(chéng)进(jìn)度、支付(fù)相关(guān)款项过程中，由买房律师将资金转给卖方律师，卖(mài)方律师转给(gěi)开(kāi)发商，即(jí)资金在进入开(kāi)发(fā)商(shāng)账户前(qián)经过(guò)两道关口，有利于保(bǎo)障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设置(zhì)期房预(yù)付款保全措施(shī)

　　日本期(qī)房交易立法，定金超5％或1000万(wàn)日元时，开发(fā)商必须完成“预售(shòu)房定金保全措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商违约需(xū)返还定价并赔(péi)偿约10％房款，交房(fáng)后(hòu)按揭还款(kuǎn)。

　　立(lì)法方(fāng)面，日本二战结(jié)束后(hòu)由于房屋(wū)供给严(yán)重失衡(héng)，叠(dié)加法(fǎ)律(lǜ)空白，社(shè)会(huì)上(shàng)“一(yī)房(fáng)二卖”现象普遍(biàn)，为此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地(dì)建筑物交易法》，经多次修(xiū)订(dìng)，目前是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金(jīn)保(bǎo)护(hù)方面(miàn)，根据日本《宅地建物取引(yǐn)业(yè)法》，对购房者支付定金(jīn)超过(guò)5％或超1000万日元的部(bù)分(fēn)，法律要求开发商必须完成定金保(bǎo)全措施才可预售。什么是(shì)定金保(bǎo)全措施？即买卖双方签(qiān)订购房合同时，开发商(shāng)向金融机构或(huò)指定保证机构或保险机构签订定金保证委(wěi)托合同(tóng)，设置购房者(zhě)定金(jīn)的保证或保险，并将(jiāng)相应的保证金(jīn)证明书交付给购房者。除定金外，其(qí)他预先(xiān)支付的购房款也受该措施保护。若开发商倒闭导(dǎo)致期房烂(làn)尾，购房者可凭保证金(jīn)证明书向金(jīn)融机构或保证机构或保险公司兑付，同时，开发商需向购房者赔付违约金，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前只需支(zhī)付最多不超20％的定金，签订购房(fáng)合同后，购房者(zhě)即可(kě)向银行申请贷(dài)款，但交房后才开始按揭贷款，除定金外(wài)的剩余(yú)房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银(yín)行(xíng)监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　新加坡期房购房者违约可(kě)返(fǎn)还相当于3.75％房款的订(dìng)金(jīn)，首(shǒu)付比例20％，余款按工程进度支(zhī)付，所有资金进(jìn)银行专门项目资金账(zhàng)户，交房后满1年保修期后(hòu)支付(fù)15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡开发商有统一的选购权合同以及订金返还(hái)机制，即OTP，签(qiān)订OTP后(hòu)需支(zhī)付(fù)5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期(qī)14天，执行OTP则(zé)进一步(bù)签订购买(mǎi)合同，不执(zhí)行OTP则退(tuì)还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付(fù)比例方面(miàn)，签订购房合同(tóng)后，购(gòu)房(fáng)者需支付15％的首付及印花税，同时购房者(zhě)向银行申请按(àn)揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新加(jiā)坡期(qī)房同样采取按工(gōng)程进度付款的方式，《发展商条例(lì)》对期房付款(kuǎn)流程做了统一详细规定，要求所有开发商遵守，支(zhī)付节点一(yī)般(bān)为(wèi)合同签订后、地基完工、框(kuāng)架完(wán)工、管道门窗等完工等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度(dù)放款(kuǎn)，月(yuè)供在此(cǐ)过程中随着放出贷(dài)款的增加而增(zēng)加，未(wèi)放款部分无需(xū)月供(gōng)。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者的订金与付(fù)款会存(cún)入银行专(zhuān)门的项目资金账户，账户(hù)资(zī)金提取须与房(fáng)屋建设有(yǒu)关。房屋(wū)交(jiāo)付后(hòu)，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期(qī)来看，当(dāng)前(qián)房地(dì)产到了政策出手临界点，重点(diǎn)是保(bǎo)交楼和房企重(zhòng)组。一方面，加大对刚(gāng)需和改善型需求的支持力度，长短兼(jiān)顾妥善应对局部停贷现象(xiàng)，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼保复工保民生，给予(yǔ)强有力的金融工具支持。另一方(fāng)面(miàn)，从现在起，对还在正常运转的(de)房企(qǐ)包括民营企业(yè)，加大(dà)支(zhī)持力度，由(yóu)优质房企(qǐ)牵头并(bìng)购重组(zǔ)整个行(xíng)业，为每个房企配套(tào)AMC和财团(tuán)，给予金融工具(jù)配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分(fēn)估计形势(shì)复(fù)杂性和人(rén)性复(fù)杂性，兼顾化解停(tíng)贷(dài)、复(fù)工(gōng)保交楼(lóu)、重组房(fáng)企债务、恢复市(shì)场信心以(yǐ)及长(zhǎng)效机(jī)制。长效机制四大关键(jiàn)是推(tuī)动城市群(qún)战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳(wěn)定和(hé)房地产税。定(dìng)金环节，建立(lì)开发商违约(yuē)后定(dìng)金保(bǎo)护机(jī)制，如将已(yǐ)支付(fù)定金冻结至房屋交付(fù)阶段，保障购房者定金(jīn)安全。签(qiān)订合同环(huán)节，鼓励保险公司介(jiè)入，为房屋重(zhòng)大(dà)延(yán)期(qī)以及重大缺陷等情(qíng)况提供充分的保障(zhàng)。余款(kuǎn)支付环节，建立按工(gōng)程(chéng)进(jìn)度付款机制(zhì)或(huò)交房后按揭贷(dài)款机制，充分保护购房(fáng)者(zhě)的权(quán)益。资金监管环(huán)节(jié)，引入独立(lì)于开发商、银行的第三方资金监管机构，或(huò)由政府(fǔ)相关(guān)部门直接(jiē)监管，以此防止(zhǐ)资金挪用(yòng)现(xiàn)象。交付环节，建立商品房保(bǎo)修期制度(dù)。保修(xiū)期内，开发(fā)商(shāng)应对房屋质量问(wèn)题全权负责、免费维修(xiū)，购(gòu)房者在保修期(qī)结(jié)束(shù)后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商品(pǐn)房预售制(zhì)是(shì)大势所(suǒ)趋。一方(fāng)面，98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比(bǐ)超过(guò)1，从大开发(fā)进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。另一方面，取消预(yù)售制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而(ér)是所见即所得(dé)的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的保障，这样将(jiāng)极(jí)大的提升(shēng)开发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。

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