文：任(rèn)泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召(zhào)开的全国住房和城乡建设工(gōng)作会议提出(chū)“有条件的(de)可以进行现(xiàn)房销售”，不足一个月时间，已有(yǒu)山东、安徽、河南、四川、广东(dōng)等地明确表态，试点现房(fáng)销售(shòu)。

　　1、是该取消商(shāng)品(pǐn)房预售制(zhì)了(le)，用你(nǐ)的钱(qián)，建(jiàn)你的房子(zi)，还烂尾了，这是(shì)对购房者(zhě)的不(bù)公平。以后(hòu)谁有钱谁建房(fáng)，没钱没实力的别建(jiàn)了，不(bù)能把包袱甩给老百姓和(hé)社会，这是房地产从大开发时代步入高质量发展阶段的必然趋势，也是对购房(fáng)老百(bǎi)姓的最大(dà)保护。98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱(qián)，预售制是权(quán)宜之计，现在全(quán)国(guó)套户(hù)比超过(guò)1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购房民众不公平的(de)预售制已经过时(shí)了，该取消了，改(gǎi)为现房销售。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当然二次房改是个技(jì)术活，兼顾化解停(tíng)贷、复工(gōng)保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效(xiào)机制，长效(xiào)机制四大关键是推(tuī)动城市群(qún)战略、人地挂钩、金(jīn)融(róng)中性稳(wěn)定和(hé)房地产(chǎn)税。如果按照经济规律(lǜ)办(bàn)事，中国一定能(néng)实(shí)现房地产(chǎn)软着陆(lù)和长期平稳健康发展，跨(kuà)过这(zhè)道关，解好这(zhè)道世界难题(tí)。

　　2、为什么要(yào)取消预售(shòu)制、改为(wèi)现(xiàn)房销售？大家想想，绝(jué)大部分商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对(duì)购(gòu)买者的单方面不(bù)公(gōng)平制(zhì)度，购(gòu)房老百姓(xìng)几(jǐ)乎承担了所(suǒ)有商(shāng)品不(bù)能交付的风险。从个人层面看(kàn)，预售制对购房者非(fēi)常不公(gōng)平，比如，交房等待期一般(bān)为两年(nián)，在此期间，购房者不仅承担银行(xíng)利(lì)息，还要承担延迟(chí)交(jiāo)房(fáng)、房屋(wū)质量(liàng)、房(fáng)产(chǎn)证(zhèng)延期办理甚至(zhì)不能交房的风险。从行业层面(miàn)看，预售制助推部分房企过(guò)度举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险。取消(xiāo)预(yù)售制，改为现房(fáng)销售，这样有助(zhù)于(yú)落实中央房住不炒精神、有助于保障购(gòu)房老(lǎo)百(bǎi)姓权益、有助于房企稳健(jiàn)发(fā)展，一举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售制度？预售制度怎么来的？国外什(shén)么情况？简(jiǎn)单科普一下：商品房预(yù)售最早源于中国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是(shì)一(yī)种开发商放杠杆(gān)的(de)方式(shì)。98年房(fáng)改，由于商(shāng)品房短缺(quē)，房企缺资金，借鉴中国香港(gǎng)，引入了商品房预售制度。其(qí)实，当(dāng)前世(shì)界不(bù)少国(guó)家存在(zài)预售制。但是，重点来了(le)！发达国家一般有严格的监管(guǎn)保障(zhàng)措施(shī)，开发商在项目获得政府批准(zhǔn)后才可(kě)以开始销(xiāo)售，买家在购买期(qī)房后并非像中国一(yī)样(yàng)在支付完首付款后从银行一次性(xìng)贷款支付剩(shèng)余全部房款，而是根(gēn)据开发商工(gōng)程(chéng)进度在(zài)完(wán)全交房(fáng)前进(jìn)行分期(qī)支付(fù)。所以，预售(shòu)制(zhì)度是(shì)需(xū)要严格的资金(jīn)监(jiān)管、分期支付以及违约处罚措施作(zuò)为保障(zhàng)的，如果没(méi)有这些保障措(cuò)施(shī)，一定会触发风(fēng)险，对购房民众不公平(píng)，所以不如借机取消预售(shòu)制度，以后改为现房销售。客观讲预售制(zhì)度(dù)有一(yī)定(dìng)历史阶段性，现在中国(guó)住(zhù)房进入(rù)存量时代，取消预售(shòu)制(zhì)度有助于降负债(zhài)降杠杆(gān)，不再(zài)把烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓和社会，当然这(zhè)需要配(pèi)套房(fáng)企债(zhài)务重组、复工保交楼、恢(huī)复市场信心和(hé)房地产(chǎn)长效机(jī)制。这是个(gè)技术活，只(zhǐ)要坚持市(shì)场化改革，中(zhōng)国(guó)一(yī)定能化解这(zhè)个(gè)难题，让(ràng)房地产(chǎn)回归实体经济和(hé)居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简(jiǎn)单(dān)讲，如果(guǒ)取(qǔ)消预售(shòu)制，改为现房(fáng)销售(shòu)，开发商将(jiāng)拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不(bù)知道能(néng)不能兑现的营销手段，而是所见即所得的(de)过硬的(de)产品质量和诚信，这树荫和树阴的区别读音，树荫和树阴的区别树成荫是哪个阴(zhè)才是对购(gòu)房(fáng)民(mín)众(zhòng)的最根本最(zuì)实质的保障，这样(yàng)将(jiāng)极大(dà)的(de)提(tí)升开(kāi)发商(shāng)的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币(bì)。所有商业的(de)本质是向(xiàng)善，是以客户(hù)为中心，房地(dì)产也不能例外，老百姓买房子是天大的事(shì)，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福一家人(rén)。从这(zhè)个角度(dù)，取消预售制、实施现房(fáng)销售是实现老百(bǎi)姓安(ān)居乐业、社会长治(zhì)久安、行(xíng)业企业健康发展的重大(dà)措施。在当(dāng)前(qián)的情(qíng)况下(xià)，取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制要结合(hé)稳楼(lóu)市(shì)、房地(dì)产软着(zhe)陆(lù)、打(dǎ)通(tōng)金融支持(chí)当(dāng)期三好(hǎo)生、新模式(shì)等综合(hé)施策。

　　作者十年前在国(guó)务(wù)院发展研究中心参与财税改(gǎi)革(gé)方案研究时，对预售(shòu)制(zhì)、房地产税(shuì)、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆率等进(jìn)行过长期系统的专项研究(jiū)。（参考后来形成(chéng)的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商品房(fáng)预(yù)售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花”模式，形(xíng)成“中国(guó)内(nèi)地版(bǎn)预(yù)售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化进程，但背(bèi)后潜藏的(de)风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前(qián)预售资金第三(sān)方全(quán)程监管，交付时(shí)开发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供(gōng)期房烂(làn)尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时支付

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范期房(fáng)交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保(bǎo)全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监(jiān)管，享1年保修期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式

　　二(èr)十世纪五十(shí)年代在中国香港，楼宇出(chū)租(zū)是(shì)地产(chǎn)行业盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资(zī)金周转期长等问题，分层销售孕(yùn)育而生。20世纪50年代，中国(guó)香港(gǎng)还未推行公共房屋(wū)制度，许多(duō)人栖(qī)身于木屋(wū)或者其他临(lín)时住宅，住房的需求是(shì)相当高，不过大(dà)多数(shù)居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以(yǐ)一整栋楼为单位，需(xū)要雄厚的资金实力才能(néng)购买。虽然楼宇出租是中国香港地产(chǎn)行业(yè)盛行的方(fāng)式，但有(yǒu)着(zhe)转让难、出租资(zī)金(jīn)周转期长等问题(tí)。针(zhēn)对这一系列问题，不少地产(chǎn)商开始探求(qiú)新(xīn)的(de)方式，如把楼(lóu)宇(yǔ)契约(yuē)切开，即“分契”，然(rán)后(hòu)将楼宇分层出(chū)售。这模(mó)式一(yī)经推行，购(gòu)买(mǎi)楼(lóu)宇的(de)市民数量有所增(zēng)加，开发商资金周转加快。

　　在分(fēn)层出(chū)售的基础上，将“按(àn)揭”模式引(yǐn)入房地产销售，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置(zhì)业(yè)有(yǒu)限公司(sī)，凭(píng)借(jiè)商业直(zhí)觉和多年经(jīng)营杂货铺(pù)、海(hǎi)上驳运业务(wù)的经验，对于(yú)商品流通、资(zī)金周(zhōu)转有着独到的见解(jiě)，在努力寻(xún)求方(fāng)法加快自身资金(jīn)周转(zhuǎn)。当时其在购下(xià)九龙的一块地盘后，除了分层出售、还印发售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的地(dì)势环境、建筑材(cái)料、分层价格、订购方(fāng)法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一个亮(liàng)点，即(jí)先收取买家的订金(jīn)，采用类似租金的分(fēn)期付款形(xíng)式(shì)，等(děng)新(xīn)楼落成(chéng)时，收齐买(mǎi)家的钱(qián)，买家(jiā)就拥有了(le)自己(jǐ)的房产。这种(zhǒng)方式减轻了民众(zhòng)购房的资金压力，加速了房(fáng)屋的建造(zào)和销售(shòu)，也解决了制造商的(de)资(zī)金问题，降低投资风险(xiǎn)，在(zài)当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花(huā)+分期付款”的销售(shòu)模(mó)式成为当时中国香港房地产市场的一(yī)大特色，纵观中国香港房(fáng)地产市场的改革，“卖(mài)楼(lóu)花”模式高效率地(dì)解(jiě)决了(le)核心(xīn)的住房供不应求(qiú)的(de)问(wèn)题(tí)，使(shǐ)房市发展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼(lóu)花模(mó)式推动(dòng)了中(zhōng)国香港楼市几十(shí)年繁荣，但期(qī)间也出(chū)现过“烂(làn)尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规范化，建立健全的(de)监管机制(zhì)，促进市场健(jiàn)康发展(zhǎn)。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的一个楼(lóu)盘(pán)因(yīn)建筑费(fèi)用超支停(tíng)工，出现(xiàn)“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后(hòu)，中国香港(gǎng)管理部门(mén)提升了对于预售楼花制度(dù)的监管，即要求开(kāi)发商在预售(shòu)前，确保地价款(kuǎn)已经全部(bù)支付(fù)，还要证(zhèng)明自身有资金等能(néng)力(lì)把项目完成，资金需放入律师所(suǒ)托(tuō)管，支取(qǔ)时(shí)需律所和建筑师的(de)核准。为了防止开发商、律所、建筑师等造假，套取监管账户资金，中国香港要求律师行(xíng)在银行开设的信托账户（监管账户）、开(kāi)发商操作等采取全透明化机制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成最大风险方，后续需自身推动项(xiàng)目(mù)完工(gōng)。随着监管体系逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给(gěi)量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地(dì)版预售制”

　　二十世纪(jì)九十年代(dài)，中(zhōng)国内地面临住房(fáng)需求大(dà)和供给(gěi)量(liàng)短(duǎn)缺问(wèn)题(tí)，引入(rù)“卖楼(lóu)花”制(zhì)度。建国以来，中国内地优先(xiān)发(fā)展重工业，强调基础建设，这一导(dǎo)向使前期发展(zhǎn)工业化的进程大于城市化(huà)进程，唯有解决住房基(jī)础等(děng)城市(shì)化配套问题(tí)，才能进(jìn)一步推(tuī)进城市化。但当(dāng)时推行的是“统一管理(lǐ)，统一分(fēn)配，以租养房”的福(fú)利分(fēn)房制(zhì)度，住房市场发展起步(bù)较晚、增(zēng)速(sù)较慢，福利分房制(zhì)度也出现了分(fēn)配不公、效率(lǜ)低、配套差等(děng)问(wèn)题，因此福利分房(fáng)制度不(bù)再适用于当时的国情(qíng)。叠加(jiā)房地产市场(chǎng)面(miàn)临商品房的需求量大，而社会缺少大型房地产开发商，商品房供应量小的困境(jìng)，此时引(yǐn)入(rù)中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地(dì)房地产市(shì)场的(de)一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步引进中国香(xiāng)港预(yù)售商品(pǐn)房制(zhì)度，先(xiān)后出台多项文(wén)件，大(dà)力(lì)支持国内房地产市(shì)场(chǎng)改革。例如，1998年，国务(wù)院出台《关于进一步深化城镇(zhèn)住房制(zhì)度改革，加快住房建(jiàn)设的通知》文(wén)件，决定停(tíng)止住房无(wú)偿实物(wù)分配，逐步实行住房分配货(huò)币化(huà)、住房供给商(shāng)品化、社(shè)会化(huà)的住房新体(tǐ)制，从计划经济下的福利分(fēn)房转向(xiàng)市场(chǎng)经济的(de)商品房。房(fáng)地产(chǎn)市场采用(yòng)预售制(zhì)，允(yǔn)许开发(fā)商卖期房，解(jiě)决了房企缺(quē)少资金和开发(fā)时间周期长的两(liǎng)大难题，开发商(shāng)以预售(shòu)款撬(qiào)动下一(yī)个项目的(de)开发，形成滚动开发模式，住房(fáng)供应速度加快。自(zì)此中国内地开始房改(gǎi)货币(bì)化(huà)，中国人民银(yín)行等多方迅速出(chū)台相关的信贷(dài)政(zhèng)策，支持(chí)购房(fáng)者，极大作用推动(dòng)了房地(dì)产市场(chǎng)的发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花”模式后(hòu)，经调整(zhěng)形成契合中国(guó)内地的商品房预售制度。预(yù)售制的初(chū)衷是为了缓(huǎn)解(jiě)房企(qǐ)资金压力，加快城镇住(zhù)房建设。具(jù)体来说，是指房(fáng)地产开发企业将(jiāng)正在建设中的房屋预先(xiān)出售(shòu)给购房者，由购房者支付(fù)定(dìng)金或房款的行为。区别于中国香(xiāng)港，在中国内地实践过(guò)程中，商(shāng)品房预售流(liú)程为：房(fáng)地产(chǎn)开发商(shāng)办理预(yù)售许可证-签订商品(pǐn)房买(mǎi)卖合同(tóng)-进行(xíng)备案(àn)登记(jì)和预告登记-交(jiāo)付房屋(wū)。在购房过程中，购房(fáng)者需要一次(cì)性付清首付款，并采用银(yín)行贷款的形式一次性付(fù)清剩余(yú)房款(kuǎn)，换言(yán)之，房(fáng)屋未(wèi)建成，开发(fā)商可能已拿到了全部购房(fáng)款，这点与中国香港(gǎng)的按照(zhào)工程进度付(fù)款有所不同。对中国内地(dì)的开发(fā)商而言，预售制商品(pǐn)房也开启了高周转、高杠杆(gān)的运作模(mó)式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进程，但背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　作(zuò)为中国内地商(shāng)品房(fáng)销(xiāo)售的(de)最主要方式，预售制极大(dà)缩短(duǎn)房企现(xiàn)金回笼周期，同时(shí)增加市场商品房供应，推动了(le)城(chéng)镇化(huà)发展进程。预售(shòu)制(zhì)在过去20多年对中国(guó)内地房地产市场(chǎng)的稳步发展起到了重要作用(yòng)，不仅(jǐn)解决了房地(dì)产市场快速发展阶段的资金需求，也提(tí)高了居民(mín)居住(zhù)水平(píng)，中(zhōng)国内(nèi)地城(chéng)镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全民(mín)蜗居到基本适居(jū)，住房事业取得巨大进(jìn)步，数十年时(shí)间走完发达(dá)国(guó)家几百(bǎi)年城镇化路程。改革(gé)开(kāi)放以来，城镇化进程进入快速(sù)发展时(shí)期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面积由7438平方公里(lǐ)增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们(men)发布(bù)的《中国住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅存量(liàng)从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均住房建(jiàn)筑(zhù)面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套(tào)数从约3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地商品房销售最主要(yào)方式(shì)，2005年中(zhōng)国内地商品住(zhù)宅(zhái)期房(fáng)销售面积占(zhàn)总销售面(miàn)积的(de)比重为63％，而2021年期房累计(jì)销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中国(guó)内地房地(dì)产行业(yè)的发(fā)展。中国内地房地产历经二十多年长周(zhōu)期繁荣(róng)，行业各(gè)项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋(wū)新开工面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合(hé)增速(sù)10.6％。房地产开(kāi)发投资完成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍(bèi)，年(nián)复合(hé)增(zēng)速(sù)17.8％。商品房销售(shòu)面(miàn)积和销售(shòu)金额分(fēn)别从(cóng)1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至(zhì)18.2万亿元，累计上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地(dì)产企(qǐ)业从无到有、从(cóng)国企先行到民企崛(jué)起(qǐ)，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企业数(shù)量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个(gè)增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也成为拉动中国(guó)内地(dì)经济高(gāo)增长的火车(chē)头。

　　1）从(cóng)经(jīng)济(jì)增长渠(qú)道，房地产带动的上(shàng)下游产业链(liàn)特别长，高达50多个行(xíng)业。2020年(nián)房地(dì)产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带(dài)动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其(qí)中房地产对金(jīn)融、批(pī)发、建材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地(dì)产完全拉(lā)动的投资占全社会(huì)固定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地(dì)产开(kāi)发投资(zī)占固定资产(chǎn)投资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从金(jīn)融(róng)渠道(dào)，从房地产贷款占银(yín)行各项贷(dài)款余额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等(děng)通道业务，占比超过(guò)三分之一。从房地产融资存(cún)量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企(qǐ)大面积违约，将导致银(yín)行(xíng)不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠(qú)道，根(gēn)据我们的《中国住房(fáng)市值测算报告》，2020年中国住房(fáng)市值为(wèi)62.6万亿美(měi)元，大于美国的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万(wàn)亿美元(yuán)、英法德三(sān)国合计的(de)31.5万亿(yì)美元。从(cóng)住房市值占股(gǔ)债(zhài)房(fáng)市值的比例(lì)看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国(guó)的64％。中(zhōng)国住房市(shì)值(zhí)与股债房市值(zhí)的(de)比例(lì)较高，主要是因为住(zhù)房市值高(gāo)，以及中(zhōng)国资本市场发(fā)育尚不成熟，直(zhí)接融(róng)资比例(lì)较低，股(gǔ)票、债券市值较低，居(jū)民投(tóu)资渠(qú)道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制(zhì)背(bèi)后(hòu)潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确(què)实(shí)存在，当前的负(fù)面效应愈发凸(tū)显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部分商品是(shì)一手(shǒu)交钱(qián)一手交货，预售制是对(duì)购买者的单方面不公平(píng)制(zhì)度，购房(fáng)老百姓(xìng)几乎承(chéng)担了所有商品不能交付的风险。比如(rú)，交房等待期一般(bān)为两年，在此期(qī)间，购(gòu)房者不仅承担银行利息(xī)，还(hái)要承担延(yán)迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房产证延期(qī)办理甚至(zhì)不(bù)能(néng)交房等风险。另外(wài)，购房者和(hé)开发(fā)商之间的购房(fáng)合(hé)同、购房者和银行(xíng)的按揭贷款合同是(shì)两个独立的合同关系(xì)，如果开(kāi)发商发生违约，购房(fáng)者只能根据购房(fáng)合(hé)同(tóng)向开发(fā)商主张权(quán)力，但依(yī)旧需要根据按揭贷款合同按(àn)时(shí)向(xiàng)银行进(jìn)行贷款偿(cháng)还，因此购房者承(chéng)担的风险较(jiào)大。

　　从(cóng)行业层面看，预售制助(zhù)推部分房企过度举(jǔ)债、高(gāo)杠杆扩张，资(zī)金(jīn)若(ruò)遇到(dào)下行周期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁(gē)置等(děng)系(xì)列风(fēng)险，进行影响自(zì)身(shēn)信用(yòng)和(hé)购房者对行业(yè)的信心。

　　从金融层(céng)面看，银行作为按揭贷款的发放(fàng)方(fāng)，一旦(dàn)房企(qǐ)因为市场波动或经营不善，出现(xiàn)资金链(liàn)断裂等一(yī)系(xì)列问题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房企(qǐ)通过与购(gòu)房者签(qiān)订的预(yù)售(shòu)合同和(hé)按揭(jiē)合同，已经从银行获得房款，如果(guǒ)购房者丧失还款能力(lì)或短期不能还款等(děng)，则风险(xiǎn)完全由(yóu)银行承担，银行将面临较(jiào)大的坏账压力。

　　从(cóng)监管角(jiǎo)度看，购房者的预售监(jiān)管(guǎn)资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两(liǎng)个字那就是(shì)“没钱”，即(jí)没(méi)钱(qián)付工(gōng)程款(kuǎn)。在2004版的《城(chéng)市商品房预售(shòu)管理办(bàn)法(fǎ)》中明(míng)确(què)规定了开发企业预售(shòu)商品(pǐn)房所(suǒ)得款项应当(dāng)用于(yú)有关的工(gōng)程建设，商品房(fáng)预售款(kuǎn)监管的具体办法，由房地产管理(lǐ)部门制定。但多年以来全国(guó)并没有(yǒu)统一(yī)的预售资金(jīn)监(jiān)管规定，各(gè)地实行(xíng)“一城一策”。例如，太(tài)原、昆明、重(zhòng)庆、树荫和树阴的区别读音，树荫和树阴的区别树成荫是哪个阴长沙等(děng)城市(shì)重点监管(guǎn)资金比(bǐ)例(lì)为(wèi)总预售款的(de)15-40％左右(yòu)，郑(zhèng)州(zhōu)、福州、合肥(féi)等城市则按照项目的建安成本(běn)乘(chéng)以建筑面(miàn)积或(huò)者项(xiàng)目工程总额(é)报(bào)价计算重点资(zī)金。而事实是，不(bù)少购房(fáng)款未进入监(jiān)管账户(hù)、或进入监管账户后被(bèi)挪用，导致楼盘(pán)没有(yǒu)资金继(jì)续建设(shè)。收楼遥(yáo)遥无期，月(yuè)供却被迫继(jì)续(xù)还(hái)款。那么，监管账户资(zī)金如何被挪走的？实际(jì)上，在过去房地产(chǎn)大开发时(shí)代的高周转背景下，抽调(diào)预售款监管账户资金(jīn)，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工程总(zǒng)承包方，以工程建设名义(yì)，获(huò)得(dé)监管账户拨付资金，再由工(gōng)程方(fāng)将(jiāng)资金转(zhuǎn)给(gěi)房企(qǐ)，而(ér)拨付的工程款，远超工程进度(dù)所(suǒ)需(xū)。通过这些方(fāng)式套取的资金，在房企各地项(xiàng)目间(jiān)流动，变相加杠杆，这样做提(tí)供了资金(jīn)流动性(xìng)，房(fáng)企抽(chōu)调资(zī)金统(tǒng)筹拿地、还款和(hé)楼盘(pán)建设，形成一种资金循(xún)环高周(zhōu)转模式，但一定程度上把风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来(lái)说，国外商(shāng)品房预售制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对(duì)于购(gòu)房者预付(fù)资金，一般设有定金或预付款保(bǎo)护机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求(qiú)购房者支付的预(yù)付款(kuǎn)比(bǐ)例相对较低，绝大部分房款在房屋(wū)交付后开始支付(fù)；

　　3）预付(fù)款支付(fù)方(fāng)式：预(yù)付(fù)款一般以定金方式支付，或(huò)按工(gōng)程进(jìn)度分(fēn)期(qī)支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷(dài)款(kuǎn)方式：一般采用两种方式发放(fàng)按揭贷款，一(yī)是按工程进度(dù)付款，按揭贷款按照工程(chéng)进度(dù)逐渐发(fā)放，购房者开始月供(gōng)；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售商品房提供期房(fáng)烂尾保险，在商品房出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交付质量的保障有两种方式，一是期房由政府或第三方验收合格并提供验收(shōu)凭(píng)证后(hòu)，开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取得(dé)购房者支付的房款。二是(shì)开(kāi)发商为购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期(qī)满(mǎn)，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第(dì)三方全程监管，交付(fù)时开发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　美国期房定金(jīn)一定(dìng)期限内无条(tiáo)件返(fǎn)还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其余房款交付后(hòu)按揭还(hái)款，交付前资金由第三方全(quán)程(chéng)监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得(dé)房款。

　　定金及首付环(huán)节，定金(jīn)比例一般(bān)为房款的1％-5％，首付(fù)比例最低可(kě)低于(yú)3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年美国(guó)平均首付比例(lì)为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面(miàn)，除定金(jīn)或首付外，购房者在房屋交付后(hòu)通(tōng)过按揭贷款支付剩余(yú)房款(kuǎn)。

　　资(zī)金监管方面，美国(guó)为防(fáng)止开发(fā)商挪用资(zī)金，购房者(zhě)的定(dìng)金及(jí)首付款由第三(sān)方公证(zhèng)行或产权保险(xiǎn)公司的(de)信托账(zhàng)户(hù)监管。如果开发商倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购房者资金可(kě)通过(guò)申请仲裁取回，且不承担任何(hé)责任与损失。而开发商在房屋(wū)建设过程中的资(zī)金(jīn)全部来(lái)自银行，银行根据工程进度向(xiàng)开发商提供一定比例的贷款，由于开发(fā)商(shāng)挪用资(zī)金直接损(sǔn)害银(yín)行利益，银(yín)行(xíng)有充(chōng)分动机监管开发商施工进(jìn)度。开发商在房屋交付(fù)时需取(qǔ)得(dé)由政府相关(guān)部门经审查后(hòu)发放的验收凭证(zhèng)，通过验收凭证向银行得到购房者(zhě)支付的(de)房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房(fáng)，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国期(qī)房可零(líng)首付购房，房(fáng)款按(àn)建造工期(qī)进度支付，按揭按(àn)工期放款后还(hái)贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，开发商或购房者(zhě)可购买期(qī)房烂尾保(bǎo)险。

　　预(yù)售门槛(kǎn)方面，德国开发商在(zài)项目获批(pī)后(hòu)即可预售(shòu)房屋。签署购(gòu)房合同前，购房者需支付约2000欧的(de)定金并进行预约公证，签订(dìng)合(hé)同后定(dìng)金(jīn)退还。如由于任何原因不能购买(mǎi)，定(dìng)金按照德国法律全部退还(hái)。

　　签署购(gòu)房合同(tóng)后，购房者需支(zhī)付(fù)公证费和(hé)土地交易税，分(fēn)别(bié)为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购(gòu)房(fáng)款(kuǎn)中，属(shǔ)于购房附加(jiā)费(fèi)。

　　首付方面(miàn)，德国没有规定最低首(shǒu)付比(bǐ)例，可(kě)零(líng)首(shǒu)付(fù)购房。

　　余(yú)款方面，德(dé)国也采取按工期支付房(fáng)款(kuǎn)的制度(dù)，一般(bān)分7笔进行支(zhī)付，具体(tǐ)支(zhī)付节点、比例因(yīn)项目而异。一般(bān)来说，支(zhī)付(fù)节(jié)点可分为公证后、主体(tǐ)完工(gōng)、内部水暖电路完工(gōng)、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面(miàn)完工、地板完工、全部完工，支(zhī)付(fù)比(bǐ)例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在(zài)支付(fù)房(fáng)款前申请房贷，房(fáng)贷利(lì)率采用(yòng)固定利率，银行按施工节奏分多(duō)次发放贷款，每笔贷(dài)款给予(yǔ)购(gòu)房者一定使(shǐ)用期限，期(qī)限结(jié)束(shù)后，购(gòu)房者开始还贷(dài)。

　　保险方面，德(dé)国(guó)保险公司针对期房设计了两种(zhǒng)保险，保险的(de)功能是当房屋出现重大(dà)延期(qī)或重大缺陷时(shí)，保(bǎo)险公司保证开发商赔(péi)偿或修复，开发商破产，由保险公(gōng)司负责相应(yīng)赔(péi)偿。保(bǎo)险由开发商或购房(fáng)者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支付

　　英国(guó)预售制(zhì)设有10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，交(jiāo)房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方(fāng)律(lǜ)师严(yán)格(gé)监管。

　　订立(lì)合同(tóng)前，买卖双方(fāng)均有(yǒu)一名律师，负(fù)责沟通期(qī)房交易中的房产、资金、合同等各个(gè)环节，各(gè)环(huán)节(jié)内(nèi)容确认无误后签订首(shǒu)付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，当开(kāi)发商出(chū)现财务、经营问(wèn)题时，购房者10％的定金由保险公司(sī)赔付(fù)，而超(chāo)出10％的(de)部分较难追回。

　　首付方面，首付(fù)比例通常(cháng)为(wèi)10％-25％，首付(fù)需要在(zài)合同(tóng)签订21天内(nèi)支(zhī)付。

　　余(yú)款支(zhī)付环节，英国采取按工(gōng)程进度付款的方式，但是交房(fáng)前付(fù)款比例(lì)相(xiāng)对较低，一般会在(zài)合(hé)同签订6-24个月(yuè)分别支付(fù)两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付(fù)款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交(jiāo)房后支付。

　　交付环节，英国(guó)规定房屋必须经(jīng)过房产公(gōng)证(zhèng)公司的检验验收后(hòu)才(cái)能交(jiāo)付(fù)，交付后(hòu)方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监管环节(jié)，英国期(qī)房预售(shòu)资金监管极为严格，资金也由律师监管，在确认工程进度、支付相关款(kuǎn)项过程中，由买(mǎi)房律师将资金转给卖(mài)方律师，卖方律(lǜ)师转(zhuǎn)给开发商(shāng)，即(jí)资金在进(jìn)入开发商账(zhàng)户(hù)前(qián)经过两道关口，有利于保障(zhàng)购(gòu)房者资金安(ān)全(quán)。

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范期房交易立法，设置(zhì)期房预付款保全(quán)措施

　　日本期房交易(yì)立法，定金超5％或1000万(wàn)日元时，开(kāi)发商必须完(wán)成“预售房(fáng)定金(jīn)保全措(cuò)施”，交房(fáng)前付款比例不超(chāo)房款的20％，开发(fā)商违(wéi)约需返(fǎn)还定价(jià)并赔偿约(yuē)10％房款，交房(fáng)后(hòu)按揭还款。

　　立法方面，日本二(èr)战结束后由于(yú)房屋供给(gěi)严(yán)重失衡，叠加法律空(kōng)白，社会(huì)上“一(yī)房二(èr)卖”现象普遍，为此，日本(běn)政府(fǔ)1952年出(chū)台《宅(zhái)地建筑物交易法》，经多次修订(dìng)，目前是唯(wéi)一(yī)一部(bù)规范期房交易(yì)的法律。

　　定金保(bǎo)护(hù)方面，根据日本(běn)《宅(zhái)地(dì)建物取(qǔ)引业法》，对购房(fáng)者支付定(dìng)金超过5％或(huò)超1000万(wàn)日元的部分，法律要(yào)求开发商必须(xū)完成定金(jīn)保全措施才可预售。什么(me)是定金保(bǎo)全措(cuò)施(shī)？即(jí)买卖双方签订购房(fáng)合同(tóng)时，开发商向金融(róng)机构或指定保(bǎo)证机构或(huò)保险机(jī)构签订定金保证委(wěi)托合同，设置购房者定(dìng)金的保证(zhèng)或保险，并将相(xiāng)应(yīng)的保(bǎo)证金证明书交付(fù)给(gěi)购房者。除(chú)定金(jīn)外，其他(tā)预先支(zhī)付(fù)的(de)购房款也受该(gāi)措施保护。若(ruò)开发商倒(dào)闭导致期房烂尾，购房(fáng)者可凭保(bǎo)证金证明书向金融机(jī)构或保(bǎo)证机(jī)构(gòu)或保险(xiǎn)公(gōng)司兑付，同时，开发商需向购房(fáng)者赔付违约(yuē)金，一般约为房价的10％。

　　房款支付(fù)环(huán)节，交房前只需支付最多不超20％的定金，签(qiān)订购(gòu)房合同后(hòu)，购房(fáng)者即可向银行申请贷款，但交房后才开始按揭(jiē)贷款，除(chú)定金外(wài)的剩(shèng)余房(fáng)款在(zài)交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年(nián)保修(xiū)期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　新(xīn)加(jiā)坡期房购房(fáng)者违约(yuē)可返还相(xiāng)当于(yú)3.75％房款的订金(jīn)，首付(fù)比例20％，余(yú)款按工(gōng)程进度支(zhī)付，所有资金进银行专门项目资金账户(hù)，交房后满1年保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新加坡(pō)开发商有(yǒu)统(tǒng)一的选(xuǎn)购权合同以及订金返还(hái)机(jī)制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付(fù)5％房款作为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则(zé)进一步签订购买合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的(de)房(fáng)款。

　　首付(fù)比例方面，签(qiān)订购房(fáng)合(hé)同后，购房(fáng)者需支付15％的首付及(jí)印花税，同(tóng)时(shí)购房者向(xiàng)银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付上，新加坡期房同(tóng)样采取按工(gōng)程进(jìn)度付(fù)款的方式，《发展商条例》对期房付款流程(chéng)做(zuò)了统一详细规定，要(yào)求所(suǒ)有开发(fā)商遵守，支(zhī)付节点一般为合同签订后、地基完工、框架完(wán)工、管道门窗等(děng)完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照(zhào)工程进(jìn)度放款，月供(gōng)在此过程中随着放出贷(dài)款的增(zēng)加而增加，未(wèi)放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金(jīn)监(jiān)管方(fāng)面，购房者(zhě)的订金(jīn)与付(fù)款会存(cún)入银行(xíng)专门的项(xiàng)目资金账户，账(zhàng)户(hù)资金提取须与房屋建设有关。房屋(wū)交付后，购房(fáng)者享受1年的房屋(wū)保修期(qī)，此后购房(fáng)者支付(fù)15％的(de)尾款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一，短期来看，当前房(fáng)地产到(dào)了政(zhèng)策(cè)出手临界点，重(zhòng)点是保交楼和(hé)房(fáng)企重组。一方面，加(jiā)大(dà)对刚需和改善(shàn)型需求(qiú)的支持力度，长短兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是保交楼保复工保民生(shēng)，给予强有力的金融工具支持。另一方面，从现在(zài)起，对还(hái)在正常运转的房企(qǐ)包括民营企业(yè)，加大支持(chí)力度，由(yóu)优质房企牵头并(bìng)购重组整个行(xíng)业(yè)，为每(měi)个房企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二(èr)，中期来看(kàn)，应充分(fēn)估计形势(shì)复(fù)杂性和人性复杂性(xìng)，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债(zhài)务(wù)、恢复(fù)市场信(xìn)心(xīn)以及长效机制。长效(xiào)机制四大关(guān)键是推动城市群战(zhàn)略、人(rén)地挂钩(gōu)、金(jīn)融中性(xìng)稳定和房地产税。定(dìng)金环节，建立开(kāi)发商违(wéi)约后定金保护机制，如将(jiāng)已(yǐ)支付定金冻(dòng)结至房屋交(jiāo)付(fù)阶(jiē)段，保障购房者定(dìng)金安全(quán)。签订(dìng)合同环节，鼓励保险公司介入，为房(fáng)屋(wū)重大延期以及重大缺陷等情况提供充(chōng)分的保障。余款支付环节，建立按工程进度付款机(jī)制或交房后按揭贷款(kuǎn)机制，充分保护购房者的权益。资金监管环节，引入(rù)独(dú)立于开发商(shāng)、银行(xíng)的第(dì)三方资(zī)金监管机(jī)构，或(huò)由政府相关部门直接监(jiān)管，以此(cǐ)防(fáng)止资金挪用现象。交付环节，建(jiàn)立商品房(fáng)保修期(qī)制(zhì)度。保修期内，开(kāi)发商(shāng)应对房屋质(zhì)量问题全(quán)权负责(zé)、免费维(wéi)修，购房者在保修期结束后(hòu)支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来(lái)看，取消商品房(fáng)预(yù)售制是大(dà)势(shì)所趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售(shòu)制是(shì)权宜之(zhī)计，现在全国套户(hù)比超过1，从大开发进(jìn)入存(cún)量(liàng)时代，对购房民众不公平的(de)预售制已经过时(shí)了，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为现房(fáng)销售。另一方(fāng)面，取消(xiāo)预售制，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的不是五花八门(mén)、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不知道能不能(néng)兑现的(de)营(yíng)销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是对购房(fáng)民众的最根本(běn)最实质(zhì)的保(bǎo)障(zhàng)，这样将极(jí)大(dà)的提升开发商的(de)建筑质量(liàng)，实现良币驱逐(zhú)劣币。

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