万柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万(wàn)柳少爷”的意外走红，让这个位于北京海淀(diàn)的豪(háo)宅被全(quán)国(guó)知晓，其背后曾宣称要做地产(chǎn)界(jiè)“劳斯(sī)莱斯”的神(shén)秘开发(fā)商——中赫集团，也(yě)被拉向台前。

　　而(ér)如今，万柳书院再次(cì)受(shòu)到舆论(lùn)关(guān)注，起因中赫集团成了共同债(zhài)务人被中(zhōng)国(guó)信达追债，中国信达为了收(shōu)回钱款不得不将(jiāng)中赫抵押的75套万柳(liǔ)书院豪宅拍(pāi)卖。可(kě)问题是，这些房子早(zǎo)已(yǐ)售出，业主并非中赫集(jí)团，那(nà)些真正斥巨(jù)资(zī)购入房产的(de)有(yǒu)钱人(rén)，房子现在莫(mò)名奇妙地被拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截至(zhì)发稿(gǎo)，暂未看(kàn)到(dào)这些(xiē)业(yè)主的维权信息，难怪有(yǒu)网友调侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的时候(hòu)，他们的姿势都那(nà)么优雅。”

　　不(bù)过事件背后，可能没(méi)你(nǐ)想象的那(nà)么简单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能还(hái)是(shì)债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这个(gè)位于海淀核心区位，名校环绕的(de)顶级豪宅(zhái)，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有网友发现，中国信(xìn)达在京东拍卖上，上架了“北京赫华(huá)恒瑞(ruì)房地(dì)产(chǎn)开发有限公司不(bù)良债权转让项目(mù)”，债权总谢霆锋资产有百亿吗(zǒng)额高达(dá)近47亿，该项目的抵押物(wù)中，包括75套(tào)万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示(shì)，上述不良债权转(zhuǎn)让项目的处(chù)置主体(tǐ)是中国信达(dá)资产管理股份有限公司北京(jīng)市(shì)分公司（下(xià)称中国信达北分），处置的(de)是对北京赫华恒瑞房(fáng)地(dì)产开发有限(xiàn)公司(sī)（下(xià)称赫(hè)华恒瑞）的(de)不良债权。截至2023年1月31日，债权金(jīn)额约为46.95亿(yì)元人民币，其中债(zhài)权本金(jīn)37.50亿元。中赫集团有限公司(sī)是共同债(zhài)务人(rén)。目前，该项(xiàng)目(mù)已有1万次围(wéi)观，35名意(yì)向人。

　　从表面上看，这就是一起中国信达(dá)北分讨(tǎo)债的故事，但实际(jì)上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒体报道(dào)，万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)总共301户，而且早(zǎo)已售(shòu)罄。如果该报道属实(shí)，说明这些(xiē)房(fáng)子实际上都(dōu)是卖出去了的，是(shì)有人住的。

　　那为什么中(zhōng)国信达的拍卖页面上又注明这75套房子(zi)是“未出售”的状态呢？只(zhǐ)能(néng)说明这些房子根本(běn)没有网(wǎng)签，也(yě)没有(yǒu)房产(chǎn)证(zhèng)！

　　第(dì)一财经的报道证(zhèng)实(shí)了上述内(nèi)容(róng)。有豪宅中介(jiè)透露(lù)，中(zhōng)赫集(jí)团早就把这75套(tào)房子抵押出去，现在还没(méi)资金解抵押，所以不能网签、没办(bàn)房(fáng)本(běn)。

　　作为(wèi)海淀的(de)顶级豪宅(zhái)，最强学区(qū)房，万柳书院的(de)业主基本都(dōu)是北京(jīng)的(de)高端人士，柳传(chuán)志、丁磊(lěi)等知名商业大(dà)佬也(yě)是万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)的业主。另(lìng)据地产自媒(méi)体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业(yè)主中，还有不少中赫集(jí)团(tuán)的高管、合作伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不少网(wǎng)友(yǒu)感叹，“富人也被精(jīng)准收割了！”

　　不过，如果这些业主(zhǔ)确(què)实已经支付价款并实际占有，那么，中国(guó)信达转让(ràng)这(zhè)笔不良(liáng)债权回本的愿望，或将泡(pào)汤(tāng)。这次拍卖损失最大的，没(méi)准还是(shì)债(zhài)主中国信达。

　　根(gēn)据相关(guān)法(fǎ)律(lǜ)规定(dìng)，民事(shì)执(zhí)行中(zhōng)，业主已经支付价款(kuǎn)并(bìng)实(shí)际占(zhàn)有，但(dàn)未办理过户手续的(de)，如果业主没有过错，人民法院不得查封(fēng)、扣押、冻结，已经查封的可(kě)以(yǐ)向法院提出执行异议申请，请(qǐng)求(qiú)法院(yuàn)解除查封，同(tóng)时(shí)可以联(lián)合起诉开(kāi)发(fā)商，要求退还购房款或办理房产证，并(bìng)承担违约责(zé)任。

　　此外(wài)，今年4月(yuè)，人民(mín)法院报公布《最(zuì)高人民法院关于商品(pǐn)房消费者权利(lì)保护问(wèn)题的批复》，以司法解释的方式明确(què)了购房人的优先权：

　　商品房消费者(zhě)以居住为目(mù)的购买房屋并已支付全部(bù)价款，主(zhǔ)张其房屋交(jiāo)付请求权优先于建设(shè)工程价款(kuǎn)优(yōu)先受偿权、抵(dǐ)押权以及其他(tā)债权(quán)的，人民(mín)法院应当予以支持。只支付了部(bù)分价款的商(shāng)品房消费者(zhě)，在一(yī)审法庭辩(biàn)论终结前已实际支付剩余价(jià)款的，可以(yǐ)适用前款规定。

　　也(yě)就是说，如果这75套房子(zi)均为“已(yǐ)售未网签”，那(nà)么这笔(bǐ)不良债权，实际上是个烫(tàng)手山芋。可能不(bù)仅不能卖出去回(huí)本，抵押(yā)的这75套房子，还(hái)会(huì)被业主讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这(zhè)次(cì)债权公司(sī)中国信(xìn)达(dá)申(shēn)请(qǐng)不(bù)良债权(quán)转让，可(kě)以追溯(sù)到(dào)金谷(gǔ)信托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前中国信达已(yǐ)经成为(wèi)赫(hè)华(huá)恒瑞唯一股东。但此前(qián)，赫(hè)华(huá)恒瑞为中赫集(jí)团旗下子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退出了赫华恒瑞的股东行(xíng)列，中(zhōng)国(guó)金谷国际信(xìn)托(tuō)有(yǒu)限责任公司成为了唯一(yī)股东，后者(zhě)由中国信达资产管(guǎn)理股(gǔ)份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相(xiāng)较其他房企，中赫集团既没(méi)有(yǒu)很大规模，也没有很高的国民(mín)知名度，但却在北京豪(háo)宅圈(quān)留下一(yī)个个传说。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作为中赫集团进入北京的第一个豪宅(zhái)项(xiàng)目，2011年，中赫置地(dì)推出(chū)钓鱼岛(dǎo)七(qī)号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当(dāng)时京城最贵的楼盘，引发了市(shì)场(chǎng)强烈震惊。

　　随后(hòu)开(kāi)发的万(wàn)柳书院，更是被(bèi)誉(yù)为“北京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中(zhōng)赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等大型知名房(fáng)企(qǐ)手中(zhōng)，抢下了北(běi)京万(wàn)柳(liǔ)地块(kuài)，成为北京(jīng)当年的“双料地(dì)王”。很快，万柳书院就(jiù)以神秘高端的姿(zī)态(tài)杀入市场，无(wú)论是一块块从(cóng)荷兰运回来的(de)灰砖垒起来(lái)的五(wǔ)米高墙，还(hái)是每棵成本(běn)超6万的成年银杏树，还是每(měi)平(píng)米20万元的价格(gé)，都令业内外(wài)震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸(chén)的缸、霄(xiāo)八的顶儿、融(róng)创的湖、紫辰(chén)院(yuàn)的树(shù)、北平(píng)府的院儿。”从(cóng)这句(jù)顺口溜(liū)中，就可看出(chū)其在北(běi)京豪宅圈的地(dì)位。2014年末上(shàng)市的它(tā)，对(duì)手是当(dāng)时有名的融创观(guān)澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒大华府等，现(xiàn)如今，它(tā)远远超过这些对手。

　　去年，万(wàn)柳书院一套(tào)300平米的(de)法拍房，最(zuì)终成交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平(píng)米(mǐ)，说明万柳书院虽然已(yǐ)经推出了8年(nián)之(zhī)久，但其依旧在北京(jīng)豪宅圈(quān)备(bèi)受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也(yě)吸引了(le)不少(shǎo)知名人士，如知名演员宋丹丹(dān)，就住(zhù)在(zài)钓鱼台(tái)七(qī)号院(yuàn)。而柳传(chuán)志、丁磊等知名商业(yè)大佬则(zé)居住在万(wàn)柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠(diàn)定了中赫(hè)集团的(de)“高(gāo)端路(lù)线”，也因此(cǐ)，它被外界(jiè)贴上了，“卖北京城最贵的房，拿(ná)北(běi)京(jīng)城最贵的地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发商光(guāng)环(huán)的背后，这个地产界(jiè)“劳斯(sī)莱(lái)斯”却多次成为被(bèi)执行人，被执行标的高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因为履行(xíng)能力而拒不履行(xíng)生效法律文书(shū)确定义务(wù)，中赫集团正(zhèng)式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京(jīng)国安坑了？

　　中赫集团(tuán)如今(jīn)沦落到(dào)这个地(dì)步，其(qí)实是有迹可循的。

　　事实(shí)上，早在今年年初(chū)“万柳书院少爷”走红(hóng)之时，深蓝(lán)财(cái)经就曾深挖(wā)出背(bèi)后的中(zhōng)赫集(jí)团，发现其深陷(xiàn)财(cái)务危机。

　　从知名豪宅的开发(fā)商到沦(lún)为“老(lǎo)赖(lài)”，中赫集团实控人周金辉的人生轨迹(jì)跟着(zhe)急转直(zhí)下。而追根溯源，这个转折点(diǎn)，就在于收购北京(jīng)国安(ān)。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化转型，但转型之路并不(bù)好(hǎo)走。早在2008年开始，中赫(hè)集(jí)团就尝(cháng)试(shì)过(guò)多元(yuán)化业务(wù)，先后进军能源市场、团购网站，但最(zuì)终(zhōng)都惨淡收场。最(zuì)终，周金辉将转型的目(mù)光，放到了体育领域(yù)。

　　2016年，在(zài)蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退出后，中赫集团(tuán)以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中(zhōng)信(xìn)集团手中拿(ná)下北京国安俱乐(lè)部(bù)36％股权，至此拿下北京国安俱乐(lè)部全部(bù)股(gǔ)权(quán)。如果北京国安的估值一直没变，那么中赫集(jí)团拿(ná)下北京(jīng)国安，总(zǒng)计花费(fèi)了(le)约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也许会感(gǎn)叹：卖豪宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这(zhè)样(yàng)，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及(jí)其实(shí)控人周金辉夫(fū)妇将(jiāng)其手中的(de)中赫集(jí)团股份(fèn)质押陆续质押(yā)，据企查查显(xiǎn)示，目前中赫集团共(gòng)有11条股权出(chū)质记录。质权人包括(kuò)海金(jīn)商业保理(lǐ)、北(běi)京建工、山东国际信托、中(zhōng)融信托(tuō)、中信建(jiàn)设等。

　　这与入主北京国安(ān)的时间完全(quán)吻合。

　　然而(ér)，入主北(běi)京国安后，不仅国(guó)安的(de)经营状况没有得到(dào)改善，中赫(hè)集(jí)团也被拉入泥(ní)淖。

　　据北(běi)京产权交易所官网信(xìn)息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实(shí)现营业(yè)收(shōu)入(rù)1.03亿元(yuán)，净利(lì)润-12.09亿(yì)元(yuán)。截至2020年末，该俱乐部资(zī)产总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓解资(zī)金压(yā)力，中赫(hè)集(jí)团(tuán)和周(zhōu)金辉夫(fū)妇还在(zài)持续质押(yā)手(shǒu)中(zhōng)的中赫集团股份，但国(guó)安和中(zhōng)赫(hè)的经营状况却持续没(méi)有好转(zhuǎn)。

　　不仅(jǐn)中赫集团被(bèi)5次列被执行人，执行标的高(gāo)达11亿，北京国安也3次与中赫集团(tuán)、中赫置(zhì)地、及(jí)中赫集团股东周金辉、李彩霞等(děng)共(gòng)同成为被执行人(rén)，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为(wèi)履行能力而拒不履行生效法(fǎ)律(lǜ)文书确定义务，上述被执行人(rén)成为“老赖”。只有北(běi)京国安(ān)，目前(qián)幸免(miǎn)于难。不过在实控人都成为老赖的(de)情况(kuàng)下(xià)，被执行10个多亿的北京国(guó)安(ān)，又如何能独善(shàn)其身？

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