文(wén)：任(rèn)泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售(shòu)制了(le)。 1月17日(rì)召开的全国(guó)住(zhù)房(fáng)和城乡建设工作(zuò)会议提出(chū)“有条件的可以进行现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)”，不足一个月时间，已有(yǒu)山东、安徽、河南、四川(chuān)、广(guǎng)东(dōng)等地(dì)明确表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取(qǔ)消商(shāng)品房预售制(zhì)了，用你(nǐ)的钱，建你的房子(zi)，还烂尾了，这是对购房者的不公(gōng)平(píng)。以后(hòu)谁有钱谁建(jiàn)房(fáng)，没(méi)钱没实(shí)力(lì)的别建了，不能把包袱甩(shuǎi)给(gěi)老百姓和社(shè)会，这是房地产从大开发时(shí)代步入高(gāo)质量发(fā)展(zhǎn)阶段的必(bì)然趋(qū)势，也是对购房老(lǎo)百(bǎi)姓的最(zuì)大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜(yí)之计，现(xiàn)在(zài)全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入(rù)存量时代(dài)，对购(gòu)房民众不公平(píng)的(de)预售制已(yǐ)经过时(shí)了，该取(qǔ)消了，改为现房销售。以后一手(shǒu)交钱(qián)，一手(shǒu)交房，天经地(dì)义。当然二次房改是个技术活，兼(jiān)顾(gù)化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢(huī)复(fù)市场信心以及长效(xiào)机制，长(zhǎng)效机制(zhì)四大关(guān)键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性(xìng)稳定和房地产税。如果按照经济规律办事(shì)，中(zhōng)国一定(dìng)能实(shí)现(xiàn)房地(dì)产(chǎn)软着陆(lù)和长期(qī)平稳健康发展，跨(kuà)过这道关，解(jiě)好(hǎo)这(zhè)道世界难题(tí)。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制、改为现房销售？大(dà)家想想，绝(jué)大部分商(shāng)品是一(yī)手(shǒu)交钱一(yī)手交货，预售(shòu)制是对购买者的单方面(miàn)不公(gōng)平制(zhì)度(dù)，购房老(lǎo)百姓几乎(hū)承(chéng)担了所有(yǒu)商品不能交付的风险(xiǎn)。从个人层面看，预售制对购房(fáng)者非(fēi)常不公平(píng)，比如，交(jiāo)房等待期(qī)一(yī)般为两年(nián)，在(zài)此(cǐ)期间，购房者不仅承担银行利(lì)息，还(hái)要承担延(yán)迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚至(zhì)不能交房的风险(xiǎn)。从行业层面看(kàn)，预(yù)售(shòu)制助推部(bù)分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，若遇到下行(xíng)周期，会(huì)引发(fā)资金链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险。取(qǔ)消(xiāo)预售制，改(gǎi)为(wèi)现房销售，这样有助于落(luò)实中央房(fáng)住不炒(chǎo)精(jīng)神(shén)、有助(zhù)于(yú)保障购(gòu)房老百(bǎi)姓权益、有助于(yú)房企稳健发展，一举多得(dé)，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议取消预售(shòu)制度？预售制(zhì)度怎么来的？国(guó)外什么情况？简单科普一下：商(shāng)品(pǐn)房预售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房(fáng)，是(shì)一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国(guó)香(xiāng)港，引入了商品房预售制度。其(qí)实，当前世(shì)界不少国家存在(zài)预售(shòu)制。但是，重点来了！发达国(guó)家一般(bān)有严格(gé)的监管保(bǎo)障措施(shī)，开(kāi)发商(shāng)在项(xiàng)目获(huò)得政(zhèng)府批(pī)准后才可(kě)以开始(shǐ)销售，买(mǎi)家在(zài)购买期房后并非(fēi)像中(zhōng)国一样(yàng)在支付(fù)完首付(fù)款后从银行(xíng)一次(cì)性(xìng)贷款支(zhī)付剩余全(quán)部房(fáng)款，而(ér)是(shì)根据开发商工程进度在完全交房前进行(xíng)分期(qī)支付(fù)。所以，预售制度是(shì)需要严格(gé)的资金监管、分期支付以及违(wéi)约处罚措施作为(wèi)保(bǎo)障的，如(rú)果(guǒ)没有这些保障措施，一定会触(chù)发风险(xiǎn)，对购房民众不公平，所(suǒ)以不如借机取消预(yù)售制度，以后改为现房销售(shòu)。客观讲预售制度有一定历史阶段性(xìng)，现在中(zhōng)国(guó)住房进(jìn)入(rù)存量时(shí)代，取消预(yù)售制(zhì)度(dù)有助于降负债降杠(gāng)杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这需(xū)要配套房企(qǐ)债务重组、复工保交楼、恢(huī)复市场信(xìn)心和(hé)房地产(chǎn)长(zhǎng)效机制。这是个技术活，只要坚持市场化改革，中(zhōng)国一(yī)定能化(huà)解这个难题，让(ràng)房(fáng)地产(chǎn)回归实体经(jīng)济(jì)和居住(zhù)属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知道(dào)能不能(néng)兑现的营(yíng)销手段(duàn)，而是所见即所得(dé)的过硬的(de)产品(pǐn)质量和(hé)诚信，这(zhè)才(cái)是对购(gòu)房民众的(de)最根本最实(shí)质的保障，这样(yàng)将极大的(de)提升开(kāi)发商的(de)建筑(zhù)质量(liàng)，实现良币驱(qū)逐(zhú)劣(liè)币。所有商业(yè)的(de)本(běn)质是向善，是以客户为中心，房(fáng)地产也不(bù)能例外，老百(bǎi)姓买房子是天大的事，烂尾毁三(sān)代，好房幸福一家人。从(cóng)这个(gè)角度，取消(xiāo)预售制、实(shí)施现(xiàn)房销售(shòu)是实现老百姓安居乐(lè)业、社会长治(zhì)久(jiǔ)安(ān)、行业企业健康(kāng)发展的重(zhòng)大措(cuò)施。在(zài)当前(qián)的情(qíng)况下，取(qǔ)消预售制要结合(hé)稳楼市(shì)、房地产软(ruǎn)着陆、打通金融支持当期三好生(shēng)、新模式等综(zōng)合施策。

　　作(zuò)者十(shí)年前在国务院发展研究中心参(cān)与财税改革方案研究时，对预售(shòu)制、房地产税、人地(dì)挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率(lǜ)等进(jìn)行过长期(qī)系统的专(zhuān)项研究。（参考后来形成的(de)专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国(guó)内地商品房(fáng)预(yù)售(shòu)制(zhì)的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大(dà)、供(gōng)给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式(shì)，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进程，但(dàn)背后(hòu)潜藏的风险确实(shí)存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售(shòu)资金第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供(gōng)期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支(zhī)付

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期房交易立(lì)法，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房预(yù)售(shòu)制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东(dōng)创造(zào)“卖(mài)楼花”模式

　　二(èr)十世纪五十(shí)年代在中国香(xiāng)港，楼宇(yǔ)出租是地产行(xíng)业盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长等(děng)问题(tí)，分(fēn)层销(xiāo)售孕育而生。20世(shì)纪(jì)50年代，中国香港还未推行公(gōng)共房(fáng)屋制度，许多人栖身(shēn)于木屋或者其(qí)他临时住宅，住(zhù)房的(de)需求是相当高，不(bù)过大多数居民的储蓄很少。当时(shí)楼宇买卖多数以(yǐ)一(yī)整栋(dòng)楼为单位，需要雄厚的资金实力才(cái)能购买。虽(suī)然楼宇出(chū)租是中国香(xiāng)港地产行业(yè)盛行的方式，但(dàn)有着转让(ràng)难(nán)、出租(zū)资(zī)金周(zhōu)转(zhuǎn)期(qī)长等问题。针对(duì)这(zhè)一系(xì)列问题，不少地(dì)产商开始探求新的方(fāng)式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然(rán)后将楼宇分层出(chū)售。这(zhè)模式(shì)一经(jīng)推行(xíng)，购(gòu)买楼宇的市民数(shù)量有(yǒu)所增加，开发(fā)商资(zī)金(jīn)周转加(jiā)快。

　　在分层出(chū)售(shòu)的基础上，将“按揭”模(mó)式引入房地产销售(shòu)，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办立信置业有限公司，凭(píng)借商(shāng)业直觉和多年(nián)经营杂货铺(pù)、海上(shàng)驳运业务的经验，对(duì)于(yú)商品流通、资金周转有着(zhe)独到的见解，在(zài)努力寻求方法加快(kuài)自身资金(jīn)周转。当时其(qí)在购下九龙的一块地盘后，除(chú)了分层出售(shòu)、还印发售楼说明书，上有文字详(xiáng)尽(jǐn)说明楼宇(yǔ)的地势环境(jìng)、建(jiàn)筑材料、分层价(jià)格(gé)、订购方法等。此外，“卖(mài)楼(lóu)花”是另(lìng)外一个(gè)亮点，即先(xiān)收取买家的订金，采用类似租金的(de)分(fēn)期付款形式，等新楼落成(chéng)时，收齐买家的钱，买家就拥(yōng)有(yǒu)了自己的房产。这种方式减轻了民(mín)众(zhòng)购房的(de)资金压力，加速(sù)了房屋(wū)的(de)建造(zào)和销(xiāo)售，也(yě)解决了制造商的(de)资金问题(tí)，降低投资风险，在当时可(kě)谓是“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花(huā)+分期付(fù)款”的(de)销售模式成(chéng)为当时中国香港(gǎng)房地产市场的一大特色，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式(shì)高效率地解决了核心(xīn)的住房供(gōng)不应求的问题(tí)，使房市发(fā)展进入新阶段(duàn)。

　　预售(shòu)楼花模式推(tuī)动了中国香港楼(lóu)市几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的(de)情(qíng)况，但监管部门不(bù)断完善、规范化，建立健全(quán)的(de)监管机制，促进市场健(jiàn)康(kāng)发展。例如，1960年(nián)，位于大(dà)角咀(jǔ)的一个楼盘因建(jiàn)筑费用超(chāo)支停工(gōng)，出(chū)现“烂尾(wěi)”情况(kuàng)。在(zài)1961年后，中国香港(gǎng)管理部门提升了对于预(yù)售楼(lóu)花制度(dù)的监(jiān)管，即(jí)要求开发商在预(yù)售前(qián)，确保地价款已经全部(bù)支付(fù)，还要证明自身(shēn)有资(zī)金等能(néng)力把项目完成，资金(jīn)需放(fàng)入律师所托(tuō)管，支取(qǔ)时需(xū)律所和建筑师(shī)的核准。为了防止开(kāi)发商、律(lǜ)所、建筑师等造假，套取监管账户(hù)资金，中国香港要求律师行在银行开设的信(xìn)托账户（监管账户）、开发商操作等(děng)采取全透(tòu)明化机制，且银行的责任上升(shēng)，如出现(xiàn)房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将成最大风险(xiǎn)方，后(hòu)续需自身推动项目完工。随着(zhe)监管体系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　二十世纪九十年代，中(zhōng)国内地面临住房需求大(dà)和(hé)供给量短缺问(wèn)题(tí)，引入“卖(mài)楼花”制度。建(jiàn)国以来，中国内(nèi)地优(yōu)先发展重工业(yè)，强调基础建设，这一导向(xiàng)使前期(qī)发展工业化(huà)的进程大于城(chéng)市化进程(chéng)，唯(wéi)有解决住房(fáng)基础等(děng)城(chéng)市化配(pèi)套问题，才能进一步推进城市化。但当时(shí)推行的是“统一管理，统(tǒng)一分配，以租养房(fáng)”的福利分房制度，住房(fáng)市(shì)场发展起步较(jiào)晚、增速较慢，福(fú)利分房制度也出现了分配不公、效率低、配套差(chà)等问题，因此(cǐ)福利分房制(zhì)度不再适用于当(dāng)时的国情。叠加(jiā)房地产市场面临商(shāng)品房的需求量(liàng)大，而社会缺少大型房地产开发商，商品房(fáng)供(gōng)应量小的困境，此时引入中(zhōng)国香港的“卖楼(lóu)花(huā)”模式无疑是对内地房地产市场的一针(zhēn)强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地(dì)逐步引进(jìn)中(zhōng)国香港(gǎng)预(yù)售商(shāng)品(pǐn)房制度，先(xiān)后出台多(duō)项文(wén)件，大力支持(chí)国(guó)内(nèi)房地产市场改革。例如，1998年，国务院出(chū)台《关于进一步深化城镇住房制(zhì)度改革，加快住房建设的通知》文件，决定停止住房(fáng)无偿实(shí)物(wù)分配，逐步实行(xíng)住房分(fēn)配(pèi)货币化、住房供给(gěi)商品化、社(shè)会化的住房新体制，从计划经济(jì)下的福利(lì)分(fēn)房转向市场经济的(de)商品房。房地产市场采(cǎi)用预售制，允许(xǔ)开发商卖期房，解(jiě)决了房企缺少资(zī)金和开(kāi)发(fā)时间周(zhōu)期长的两(liǎng)大难题，开发商以(yǐ)预售款撬动下一个项目的开发，形成滚动(dòng)开(kāi)发模式，住(zhù)房供(gōng)应速度(dù)加快。自此中国内地开始房改货(huò)币化，中国(guó)人民银行等(děng)多方迅速出台相关的信贷政策，支(zhī)持(chí)购房者，极大作用推动了房地产市场的发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花”模式后，经(jīng)调整形成契合中国内地的(de)商品房预售制度。预(yù)售(shòu)制的(de)初衷(zhōng)是为了缓解房企资金压力，加快城(chéng)镇住房建设。具体来(lái)说，是(shì)指房地产开(kāi)发企业将正在建设中(zhōng)的(de)房屋预先(xiān)出售给购房(fáng)者(zhě)，由购房者支(zhī)付定金或房款的行为。区别于中国香港，在中国(guó)内地实践过程中，商品房预售流程为：房(fáng)地产开发商办(bàn)理预(yù)售许可证(zhèng)-签(qiān)订(dìng)商品房买卖(mài)合同-进(jìn)行(xíng)备(bèi)案(àn)登记和(hé)预告登(dēng)记(jì)-交付房屋。在购(gòu)房过程中，购房者需要一次性付清首付(fù)款，并(bìng)采用银行贷款的(de)形式一次性(xìng)付清剩(shèng)余房(fáng)款，换言之，房(fáng)屋未建成(chéng)，开发商可能已(yǐ)拿(ná)到(dào)了(le)全部(bù)购房(fáng)款，这点与(yǔ)中(zhōng)国香港(gǎng)的按照工(gōng)程进(jìn)度付款有所不同。对(duì)中国内地(dì)的开发商而言(yán)，预售制(zhì)商品(pǐn)房也开启了高周转、高杠杆(gān)的运(yùn)作模式。

　　1.3预(yù)售制(zhì)推动城市化进程，但背后潜(qián)藏(cáng)的风(fēng)险确(què)实存在

　　作为中国(guó)内地商品房销售的最主要(yào)方式，预售制(zhì)极大缩短(duǎn)房企现金(jīn)回笼周期，同时增(zēng)加市场商品房供应，推动了城镇化发展进(jìn)程。预售制(zhì)在(zài)过去20多年对中国内地房地产市场的稳(wěn)步发展起(qǐ)到了重要作用，不仅解决了房(fáng)地产市场快速发展(zhǎn)阶段(duàn)的资(zī)金需(xū)求，也提高了居民居住水平，中(zhōng)国内(nèi)地城(chéng)镇居民从筒子楼住到(dào)住宅小区，从全民(mín)蜗居到基本适居，住房事业取(qǔ)得巨大进步(bù)，数十(shí)年时间走完(wán)发(fā)达国(guó)家几百年(nián)城镇化(huà)路程。改革(gé)开(kāi)放以来，城镇化(huà)进(jìn)程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由(yóu)7438平方(fāng)公里(lǐ)增长至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发(fā)布(bù)的《中国住房存量报告(gào)：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅存量从不到(dào)14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平(píng)方米(mǐ)，城镇住房套数从约3100万(wàn)套增至(zhì)3.63亿(yì)套，套户比从(cóng)0.8增(zēng)至(zhì)1.09。预售制在当前已成为(wèi)中国内地商品房销(xiāo)售(shòu)最主(zhǔ)要方式(shì)，2005年(nián)中国(guó)内地商品住宅期房销售面积占总销售面积的比重为(wèi)63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上(shàng)升至(zhì)87％。

　　预售制也推(tuī)动了中(zhōng)国内地房(fáng)地(dì)产行业的发展(zhǎn)。中国内地房地产历经二十多年长周期繁荣，行业(yè)各项(xiàng)指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开(kāi)发投资完(wán)成额(é)从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额(é)分别从(cóng)1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至(zhì)18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快速发展，房地产企业从无到有、从国企先行到民企崛起(qǐ)，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年(nián)，房地产企(qǐ)业(yè)数(shù)量达(dá)9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年(nián)来房地产也成为拉动(dòng)中国(guó)内地经济高增长(zhǎng)的火车(chē)头。

　　1）从经(jīng)济(jì)增(zēng)长渠道，房地产带动(dòng)的上下游产业链特(tè)别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房地产(chǎn)及(jí)其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地产(chǎn)业增加(jiā)值占GDP的(de)7.3％（直接(jiē)贡献），房地(dì)产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批(pī)发(fā)、建(jiàn)材(cái)的带动最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产完全拉(lā)动的(de)投资占全社会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固(gù)定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从(cóng)房(fáng)地产贷(dài)款占(zhàn)银行(xíng)各项贷款余额的比(bǐ)重看，2021年(nián)12月为27.07％，如(rú)果加上信托等通道(dào)业务，占比超(chāo)过三分之(zhī)一。从房地产(chǎn)融资存量占社融(róng)存量比重看，2021年(nián)12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企(qǐ)大面(miàn)积违约，将导致银行(xíng)不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从(cóng)居(jū)民财富效(xiào)应渠道，根据我们(men)的《中国住房市值(zhí)测算报(bào)告》，2020年中国(guó)住(zhù)房市值为62.6万亿美元(yuán)，大于美国的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿美(měi)元、英法(fǎ)德(dé)三国(guó)合计(jì)的31.5万亿(yì)美元。从住房(fáng)市值占(zhàn)股(gǔ)债房市值的比例看，2020年中(zhōng)国(guó)为66.6％，高(gāo)于美国(guó)的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市(shì)值与(yǔ)股债(zhài)房(fáng)市值(zhí)的比例较高，主(zhǔ)要是(shì)因(yīn)为住房市值高(gāo)，以及(jí)中(zhōng)国资本市场(chǎng)发(fā)育尚(shàng)不成熟，直接融资比例(lì)较低，股(gǔ)票、债券(quàn)市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可(kě)否(fǒu)认，预售制背后(hòu)潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在，当前(qián)的负面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人(rén)层面看，绝大部分商(shāng)品是一(yī)手交钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预售(shòu)制是(shì)对(duì)购买者的单方面不公平制度，购房老百姓(xìng)几(jǐ)乎承(chéng)担了所(suǒ)有商(shāng)品不能(néng)交付的(de)风险。比如，交房(fáng)等待期一(yī)般(bān)为(wèi)两年，在此期(qī)间(jiān)，购(gòu)房者不(bù)仅承担银行利息，还要承担延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚(shèn)至不(bù)能(néng)交房等(děng)风险。另外，购房者和(hé)开发商之(zhī)间的购房合同、购房者(zhě)和(hé)银行的按揭贷(dài)款合同是两个独(dú)立的合同关(guān)系，如(rú)果开发商发生(shēng)违约(yuē)，购房者(zhě)只能(néng)根据(jù)购房合同向开发商主张(zhāng)权力，但依旧需(xū)要根据按(àn)揭贷款合同按时向银(yín)行进行贷款偿还，因此购房者承(chéng)担的风险较大。

　　从行业层面看(kàn)，预(yù)售(shòu)制助(zhù)推部(bù)分房(fáng)企过度(dù)举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金(jīn)若(ruò)遇到下行周期，会引发资(zī)金链断裂、项(xiàng)目搁置(zhì)等系(xì)列风险，进行(xíng)影响(xiǎng)自身信用(yòng)和购房(fáng)者对行业的信心。

　　从金(jīn)融层面看，银行作为按揭贷款的发放(fàng)方，一(yī)旦(dàn)房(fáng)企因(yīn)为市场(chǎng)波(bō)动或(huò)经营不善，出现(xiàn)资金(jīn)链断(duàn)裂(liè)等一(yī)系列问题，导致“烂尾”等(děng)情况(kuàng)，而房企(qǐ)通过与(yǔ)购房者签订(dìng)的预售合同和按(àn)揭合同，已(yǐ)经从银(yín)行获得房款，如果购房者丧失还款能力或短期(qī)不能还款等(děng)，则风险(xiǎn)完(wán)全(quán)由银行承担(dān)，银行将面(miàn)临较大的坏账压力。

　　从监管角度(dù)看，购房者的预(yù)售监管资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底(dǐ)两个(gè)字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商(shāng)品房预售(shòu)管理办法》中明确规定了开发企业预售商(shāng)品房所得款项(xiàng)应当用于(yú)有关(guān)的(de)工程建设，商品房预售款监管(guǎn)的具(jù)体(tǐ)办法(fǎ)，由房地产(chǎn)管理部门制(zhì)定。但多年以(yǐ)来全国并没有(yǒu)统(tǒng)一的(de)预售资金监管规定，各地实行“一城一策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等(děng)城市(shì)重(zhòng)点(diǎn)监管资金比例(lì)为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城(chéng)市则按照项目的建安成本乘(chéng)以建筑(zhù)面积或者项目工(gōng)程总额报价计算(suàn)重点资(zī)金。而事(shì)实是，不少购房款未进入(rù)监管账户、或进入监管(guǎn)账户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月(yuè)供(gōng)却被迫继(jì)续还款(kuǎn)。那么，监(jiān)管账户资金(jīn)如何被(bèi)挪(nuó)走的？实际上，在过去房地产大开发(fā)时(shí)代的高周转背景(jǐng)下，抽调预售款(kuǎn)监(jiān)管账户资金，是行业“潜规则”。比如工(gōng)程总承包(bāo)方，以工程建设名义，获(huò)得(dé)监管账(zhàng)户拨(bō)付资金，再由(yóu)工程方将资金转给房(fáng)企(qǐ)，而拨付的工程款(kuǎn)，远(yuǎn)超工程进度所需(xū)。通过这些方式(shì)套(tào)取(qǔ)的资金，在房企各(gè)地项(xiàng)目间(jiān)流(liú)动，变相加(jiā)杠杆，这样做提供了(le)资(zī)金流动性，房企(qǐ)抽调资金统筹拿地、还款和(hé)楼盘建设，形成一种资金循环高周(zhōu)转模式，但(dàn)一定程度上把风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体(tǐ)来说(shuō)，国外商品房预售制度呈现(xiàn)以下特(tè)点：

　　1）预(yù)付款(kuǎn)保护：对于购房者预(yù)付资金(jīn)，一般(bān)设有定金或预付(fù)款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房者支付(fù)的预付款比例相对(duì)较低，绝大部分房款在房(fáng)屋交(jiāo)付后开始支付(fù)；

　　3）预(yù)付款支(zhī)付方式：预付款一般以(yǐ)定金方式支付，或(huò)按工程进度(dù)分期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按(àn)揭贷(dài)款方式(shì)：一般采用两种方式发放按揭(jiē)贷款，一是按(àn)工程(chéng)进(jìn)度付款，按揭贷款按照工程进(jìn)度逐(zhú)渐发放，购房者(zhě)开(kāi)始月(yuè)供；二(èr)是房屋交(jiāo)付(fù)后(hòu)发(fā)放按(àn)揭贷(dài)款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预(yù)售(shòu)商品(pǐn)房提供期房烂(làn)尾保(bǎo)险，在商品房出现重(zhòng)大(dà)延期(qī)或重大缺陷时，保障(zhàng)购(gòu)房者权益(yì)；

　　6）房屋交(jiāo)付(fù)保护：房屋交付质(zhì)量(liàng)的保障有两种方式，一是(shì)期房由政府或第三方验(yàn)收合(hé)格并提供验(yàn)收(shōu)凭(píng)证后，开发商凭验收凭证取得购房者支付的房(fáng)款。二是(shì)开发商(shāng)为购房者提供一定的(de)保(bǎo)修期，通常1-5年，保修期(qī)满，购蒂佳婷属于什么档次，蒂佳婷面膜怎么样房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全(quán)程监管(guǎn)，交付(fù)时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款

　　美国(guó)期房定金一定(dìng)期(qī)限内无(wú)条件返还，最(zuì)低首(shǒu)付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交(jiāo)付后按揭还(hái)款，交付前资金由第三方全程监管，交付(fù)时开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得房款。

　　定金及(jí)首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定(dìng)金(jīn)或首付(fù)外，购房者在(zài)房屋交付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面，美(měi)国为防止(zhǐ)开发商挪用(yòng)资金，购房者的(de)定金及首付(fù)款由第三方公证(zhèng)行或产权保(bǎo)险公司的信托账户监管(guǎn)。如果开发商倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购房(fáng)者资(zī)金可(kě)通(tōng)过申请仲裁取回(huí)，且不承(chéng)担任何责(zé)任与(yǔ)损失。而开发商(shāng)在房(fáng)屋建(jiàn)设过程中的资金全部(bù)来自(zì)银(yín)行，银(yín)行根(gēn)据工(gōng)程进度(dù)向开(kāi)发(fā)商提供一定比例的贷款，由于开发商挪用资金直接损害(hài)银(yín)行利益，银行有充分动机监管开发商施工进度。开(kāi)发商在房屋交付(fù)时需取得由政府相(xiāng)关部(bù)门经审查(chá)后发放的(de)验(yàn)收凭证(zhèng)，通过(guò)验收(shōu)凭证向银行得到购(gòu)房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国期房可零首付购(gòu)房，房款按建造工期进(jìn)度(dù)支付，按揭按工(gōng)期放(fàng)款后还(hái)贷，房贷利率采用(yòng)固定利(lì)率，开(kāi)发商或(huò)购房(fáng)者可购买期(qī)房烂尾(wěi)保险。

　　预(yù)售门槛方面，德国开发商在(zài)项目获批(pī)后即可预售(shòu)房屋。签署(shǔ)购房合同前，购房者(zhě)需(xū)支付约2000欧的定金并进(jìn)行(xíng)预(yù)约公证，签订合同后定金退还。如由于任何(hé)原因不能购(gòu)买(mǎi)，定金按照德国法(fǎ)律全(quán)部退(tuì)还(hái)。

　　签署购房(fáng)合同后，购房者需支付公证(zhèng)费和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中(zhōng)，属(shǔ)于购房附(fù)加费(fèi)。

　　首付方面，德国(guó)没有规定最低首付比例，可零首付(fù)购房。

　　余款方面，德国(guó)也采(cǎi)取按工期(qī)支(zhī)付房款的制度(dù)，一般分7笔进行支付，具(jù)体(tǐ)支付节(jié)点、比例因项(xiàng)目而异。一般来(lái)说，支付节点可(kě)分为公证后、主体(tǐ)完(wán)工、内部(bù)水暖(nuǎn)电路完工、窗户(hù)玻璃(lí)完工、室(shì)内(nèi)清洁及(jí)墙面完工、地板完(wán)工、全部完工(gōng)，支(zhī)付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可(kě)在支付房款前申请(qǐng)房贷，房贷利率采用固(gù)定利(lì)率，银行按施工(gōng)节(jié)奏分多(duō)次发放贷(dài)款，每(měi)笔(bǐ)贷款给予购房(fáng)者一定使用(yòng)期限，期(qī)限结束后，购房者(zhě)开(kāi)始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德(dé)国(guó)保险公司(sī)针对期房设计了两种(zhǒng)保险，保险的功能是当房(fáng)屋(wū)出现重(zhòng)大(dà)延期或重大缺陷(xiàn)时，保险公司(sī)保(bǎo)证开发商赔偿或修复，开发(fā)商破产，由保(bǎo)险公司负责相(xiāng)应赔(péi)偿。保(bǎo)险由开发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付(fù)

　　英国(guó)预售制设有(yǒu)10％定金保险保护(hù)机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方律(lǜ)师严格监管。

　　订立合同前(qián)，买卖双方均(jūn)有一名律师，负责沟通(tōng)期房(fáng)交易中的房产、资金、合同等各个环(huán)节(jié)，各(gè)环节内(nèi)容确认无误后签订(dìng)首付(fù)交换合(hé)同。

　　定金(jīn)方面，英国设置(zhì)了10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，当(dāng)开发商出现财(cái)务、经营问题时(shí)，购(gòu)房(fáng)者(zhě)10％的定金由保险公司(sī)赔付(fù)，而超出10％的部分较(jiào)难(nán)追回。

　　首付方面，首(shǒu)付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订(dìng)21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度付(fù)款的(de)方式，但是交房前(qián)付(fù)款比例相对较低，一般会(huì)在合同签订6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项(xiàng)交房(fáng)后支付。

　　交付环节，英国规定房(fáng)屋必须经过房产公证(zhèng)公司的检(jiǎn)验验收后(hòu)才(cái)能交(jiāo)付，交付(fù)后(hòu)方可按揭(jiē)还贷。

　　资金监管环节，英国(guó)期房预(yù)售资金监管极为(wèi)严格，资金也由律师监管，在确(què)认工程进度、支付相关款项过程(chéng)中，由买房律师将(jiāng)资金(jīn)转给卖方律(lǜ)师，卖方(fāng)律(lǜ)师转给开发(fā)商，即资金在进入开发商账(zhàng)户前经(jīng)过两道关口，有利于保障购(gòu)房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易(yì)立(lì)法，设置期(qī)房预(yù)付款保全措施

　　日本期房(fáng)交(jiāo)易立(lì)法，定(dìng)金(jīn)超(chāo)5％或1000万日元时，开发商(shāng)必(bì)须(xū)完成(chéng)“预售(shòu)房(fáng)蒂佳婷属于什么档次，蒂佳婷面膜怎么样定金(jīn)保(bǎo)全措施”，交(jiāo)房(fáng)前付(fù)款比(bǐ)例(lì)不(bù)超房款的20％，开发商违约需(xū)返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还(hái)款。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结束后由于房屋供给严(yán)重失(shī)衡(héng)，叠加法律空白(bái)，社会上“一房二卖”现象普遍(biàn)，为此，日(rì)本政府1952年(nián)出台《宅地建筑物交易法》，经(jīng)多次修订，目前是(shì)唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金保(bǎo)护(hù)方(fāng)面(miàn)，根据日(rì)本《宅地(dì)建(jiàn)物取引业法》，对购房者支付(fù)定金超(chāo)过5％或超(chāo)1000万(wàn)日(rì)元的部分，法律要求开发商必须(xū)完成定金保(bǎo)全措施才可预(yù)售。什(shén)么是定金保全措施？即买卖双方(fāng)签订购(gòu)房合同时，开(kāi)发商(shāng)向金融机(jī)构或指定保证机构(gòu)或(huò)保险机(jī)构签(qiān)订定金(jīn)保证委托合同(tóng)，设置(zhì)购房者定金(jīn)的保证或(huò)保险(xiǎn)，并(bìng)将相应(yīng)的(de)保证金证(zhèng)明书(shū)交付(fù)给(gěi)购房者。除定(dìng)金外，其他(tā)预(yù)先(xiān)支(zhī)付的购(gòu)房款也受该措施保护。若开发(fā)商(shāng)倒(dào)闭导致(zhì)期房烂(làn)尾，购房者(zhě)可凭保证金证明书向金融机构或保证(zhèng)机构或保险公司兑(duì)付，同时，开发商需向购(gòu)房者赔付违(wéi)约(yuē)金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支(zhī)付最(zuì)多不超20％的定金，签订购房合(hé)同后，购房者(zhě)即可向银(yín)行(xíng)申(shēn)请贷(dài)款，但交房后才开始按揭贷款，除定(dìng)金外的(de)剩(shèng)余房款在(zài)交(jiāo)房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管，享1年(nián)保修期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　新加坡期(qī)房(fáng)购房(fáng)者(zhě)违(wéi)约可返还相当于3.75％房款的(de)订金，首付比(bǐ)例20％，余款按工程进度支付，所有资金进银行专(zhuān)门项目(mù)资金账户(hù)，交房(fáng)后(hòu)满1年保(bǎo)修期(qī)后(hòu)支付(fù)15％尾(wěi)款。

　　订(dìng)金支付环节(jié)，新(xīn)加坡开(kāi)发商有统一的(de)选购(gòu)权合同以及订金返还机(jī)制，即(jí)OTP，签订OTP后(hòu)需(xū)支付5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一(yī)步签(qiān)订购买合同，不执行(xíng)OTP则退(tuì)还3.75％的(de)房(fáng)款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付比例方面(miàn)，签(qiān)订(dìng)购(gòu)房合同(tóng)后，购房者需支付15％的首付(fù)及印(yìn)花(huā)税，同时购房(fáng)者向银行(xíng)申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取按工程进度付款的方式(shì)，《发展(zhǎn)商(shāng)条例》对期房(fáng)付款(kuǎn)流程做了统一详细规定，要求(qiú)所有开发商遵守(shǒu)，支付节点一(yī)般为合同签订后、地基完工、框蒂佳婷属于什么档次，蒂佳婷面膜怎么样(kuāng)架完工(gōng)、管(guǎn)道门窗等完工等，支(zhī)付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照工程进度放款，月(yuè)供在此过程中随着放(fàng)出(chū)贷款的增(zēng)加而增(zēng)加，未放(fàng)款部(bù)分(fēn)无需月供。

　　资金监管方(fāng)面，购房(fáng)者的订金与(yǔ)付款会(huì)存入银行专门(mén)的项目资金账户(hù)，账户资(zī)金提(tí)取须与房屋建设有关。房屋(wū)交付后，购(gòu)房(fáng)者享(xiǎng)受1年(nián)的房屋保修期(qī)，此后(hòu)购房(fáng)者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来(lái)看，当前房地(dì)产到了政策出手临界点，重点是保交楼和房(fáng)企重组(zǔ)。一方面，加大对(duì)刚需和(hé)改善(shàn)型(xíng)需求(qiú)的支持力度，长短兼顾妥善应对(duì)局部(bù)停贷现象(xiàng)，重点是保交楼保复工保民生(shēng)，给予强有(yǒu)力的金(jīn)融(róng)工具支(zhī)持。另一(yī)方(fāng)面，从现在起，对还在正常运(yùn)转的房企包括民(mín)营企业，加大支持力度(dù)，由优质房企(qǐ)牵(qiān)头(tóu)并购重组(zǔ)整个(gè)行业(yè)，为每个(gè)房企配套AMC和财团(tuán)，给予金融工具(jù)配套(tào)。

　　二，中期(qī)来看(kàn)，应充(chōng)分估计形(xíng)势(shì)复杂(zá)性和(hé)人性复(fù)杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢(huī)复市场(chǎng)信(xìn)心以(yǐ)及长效机制。长效机(jī)制四大关键(jiàn)是推动城(chéng)市群战(zhàn)略(lüè)、人地挂(guà)钩(gōu)、金(jīn)融中性(xìng)稳定和(hé)房(fáng)地产税(shuì)。定金环节，建(jiàn)立开发商违约后定金保护(hù)机制(zhì)，如将(jiāng)已支付(fù)定(dìng)金冻(dòng)结至房屋(wū)交付阶段，保障购房者定金安全。签订合同环节，鼓(gǔ)励保(bǎo)险公司介入，为(wèi)房屋(wū)重大延(yán)期以(yǐ)及重大(dà)缺陷等(děng)情况(kuàng)提供充分(fēn)的保(bǎo)障(zhàng)。余款支付环节，建立按工程进度(dù)付(fù)款(kuǎn)机(jī)制(zhì)或交房后(hòu)按揭贷款机(jī)制，充分保护购房者的权益。资金监管环节，引(yǐn)入独立(lì)于(yú)开发商(shāng)、银行的第三方(fāng)资金(jīn)监管机构，或(huò)由政府相关部门(mén)直(zhí)接监管，以(yǐ)此防(fáng)止资(zī)金(jīn)挪用现象(xiàng)。交付(fù)环节，建(jiàn)立商品房保修期制度。保修期内，开发(fā)商应对房屋质(zhì)量问(wèn)题全权负(fù)责、免费(fèi)维修，购房(fáng)者在保修(xiū)期结(jié)束(shù)后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取消商品房预售制是大势所趋(qū)。一(yī)方面，98年房(fáng)改时，全(quán)国缺房子，开发商(shāng)缺(quē)钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在(zài)全国套(tào)户比超(chāo)过(guò)1，从大开(kāi)发进入(rù)存量时代，对(duì)购房民众不公平的预售制已经过时了，该取消了(le)，改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售。另一方面，取消预(yù)售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是(shì)五花(huā)八门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不知道能不能(néng)兑(duì)现(xiàn)的营销(xiāo)手段(duàn)，而(ér)是所见即所得的(de)过(guò)硬的产品质量和诚信，这才(cái)是对购房民众(zhòng)的(de)最(zuì)根本最实质(zhì)的保障(zhàng)，这样将极大的提升(shēng)开发(fā)商的建筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。

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