近两年火爆的创新产品公募REITs进入(rù)密集分(fēn)红期，近日(rì)7只REITs陆续(xù)迎来除息日，公募REITs整体呈现出(chū)高(gāo)比例(lì)稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可(kě)供分配(pèi)金额的REITs产(chǎn)品，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位业(yè)内(nèi)人士对此表示，强制分红(hóng)机(jī)制(zhì)是公募REITs主要特征之一(yī)，稳定分红(hóng)体现出该类产品长期投资价值，通过观测(cè)经(jīng)营活动(dòng)现金流、可供(gōng)分(fēn)配现金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项目底层资产运营情况的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普(pǔ)通投资者注意，与产(chǎn)权类(lèi)项(xiàng)目相比，特许经营REITs项(xiàng)目在经营权到期(qī)后不再产生现(xiàn)金收益，特许经营(yíng)权分(fēn)红(hóng)目前已包(bāo)含了利润分配和本金的归还，在选择投资标的(de)时应(yīng)了解资产类型和分(fēn)红的(de)特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公(gōng)募(mù)REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续(xù)迎来除息(xī)日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际(jì)分配情(qíng)况尚未公布(bù)。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年(nián)可供分配金额的公(gōng)募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配(pèi)金额占可供分配金额比例平(píng)均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负责(zé)人(rén)对此(cǐ)表(biǎo)示，投资公募REITs的主要收益(yì)来源为持(chí)有(yǒu)期分红收益(yì)，以及基金份额(é)交(jiāo)易价格的变化。基金份额二级市(shì)场(chǎng)价格受(shòu)到(dào)公募(mù)REITs资产运营情况及市场(chǎng)因素的(de)综合(hé)影响，较易引起(qǐ)波动。与此相比，基金分红预期则更有规律可循。公募REITs的分红主要来自基础设(shè)施资产的经营(yíng)现金流，投资人通过基金(jīn)募集材料和信息披(pī)露文件，结合(hé)行业(yè)及市场情况，可以分析(xī)基础设(shè)施(shī)项目的(de)经(jīng)营业绩，作为进行投资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金份(fèn)额二(èr)级市场(chǎng)价格变化导(dǎo)致的浮盈(yíng)或浮(fú)亏(kuī)，分红作(zuò)为基(jī)金份额持有人实际(jì)获得的现金收益，对于长期(qī)投资者更(gèng)具参考价值(zhí)。”中金基金相关负责(zé)人称。

　　平安(ān)基金(jīn)REITs 投资中心运营高级副总监(jiān50克有多少参照物图片，50克有多少参照物)李华平(píng)也表示，根(gēn)据《公开募集基础设施证(zhèng)券投资基(jī)金(jīn)指引（试行）》及相关法(fǎ)规要求(qiú)，基础设施基金(jīn)应(yīng)当(dāng)将(jiāng)90％以(yǐ)上(shàng)合并后(hòu)基(jī)金(jīn)年度(dù)可分配金额以现(xiàn)金形(xíng)式分配给投资(zī)者(zhě)，强制(zhì)分红机制是公募REITs的主(zhǔ)要特征(zhēng)之一(yī)，稳定(dìng)的分红机制体(tǐ)现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从投(tóu)资角度来看，基(jī)础设(shè)施(shī)公募(mù)REITs同时具备“股性”和“债性(xìng)”双重特点。二级(jí)市场价格反映这类产品“股(gǔ)性”的一面，分红体现了这类产品的“债性”特(tè)点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债(zhài)券派息(xī)，但不等同于债券(quàn)的固定利息回报，而是由可供分配(pèi)现金决定(dìng)。

　　从机构投资者的角度(dù)来看，一方面是公募REITs丰富了机构(gòu)投资者的(de)投(tóu)资品类，为资产配置多(duō)元化(huà)提供抓手，具(jù)有较强(qiáng)的(de)配(pèi)置价值。另一方面，公(gōng)募(mù)REITs的分红(hóng)能(néng)够(gòu)帮助机构投资者(zhě)稳定(dìng)收(shōu)益。机构投(tóu)资者公(gōng)募REITs能够通(tōng)过(guò)分红(hóng)获取相对(duì)于投资债券(quàn)相对高的收益(yì)性，在有效控(kòng)制风险的前提(tí)下，增(zēng)厚资产包收益，起到投资(zī)“压(yā)舱石”的(de)作用。

　　分红除了投资(zī)收(shōu)益“落袋为安”外，市场对于未来分红水平的(de)预期，也是影响REITs基金二级市场价格走势(shì)的关键因(yīn)素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二(èr)级(jí)市场表(biǎo)现看，截至4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票(piào)和债券(quàn)宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报，部分产品(pǐn)受宏观经济的影(yǐng)响(xiǎng)，可分配金额完(wán)成率不(bù)达预期，一定程度上影响(xiǎng)了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级(jí)市场的价格波动受多(duō)重因素(sù)的影响，投资收益是(shì)影响(xiǎng)REITs二级(jí)市场价格的主要因素之一，而(ér)稳定的分红有(yǒu)利于吸引投资(zī)者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责人(rén)也表示，近期经济预(yù)期(qī)恢复(fù)，一方面市场热点呈现(xiàn)向(xiàng)股票和债(zhài)券回(huí)归的过程；另一方面(miàn)，基(jī)础设施项(xiàng)目的经营业(yè)绩相对经(jīng)济活力(lì)的(de)改善(shàn)有一定的滞(zhì)后性。

　　此外(wài)，公募(mù)REITs在分红除权日，将对(duì)基金份额的开盘指(zhǐ)导价做调减(jiǎn)处理(lǐ)，调减金(jīn)额根据单位基(jī)金份额的分(fēn)红(hóng)金额进行计算。除权操(cāo)作是对分红前后基金份额净(jìng)值变化的(de)修正，使(shǐ)投(tóu)资人在基金分红前后均可以获得公平的投资机会(huì)。

　　“分红可增强投资者(zhě)长期投(tóu)资的(de)信心，同时(shí)需(xū)结(jié)合持有产品(pǐn)的(de)特性，关注二级市(shì)场扰(rǎo)动对整(zhěng)体收益的影响(xiǎng)程度。”中(zhōng)航基金相关人士也称。

　　特许(xǔ)经(jīng)营权分红包括利润(rùn)分配(pèi)和(hé)本金归还(hái)

　　普通投资者应了解底层(céng)资产情况

　　多(duō)位(wèi)业(yè)内人士(shì)还(hái)提醒，与现有公(gōng)募基金(jīn)分红前提是本金之上的(de)增(zēng)值(zhí)部分不(bù)同，特许经营权REITs基(jī)金(jīn)运作期间的“分(fēn)红(hóng)”界定(dìng)为“分派”更为准确，分派的(de)是本金与增值两个(gè)部分，两个部分之间(jiān)的比例(lì)是变动的，与现有公募(mù)基金分(fēn)红差异很(hěn)大(dà)，大多数普通投资者可能(néng)把“分派”金额误(wù)认为是持续分红(hóng)。一旦30年(nián)、40年、50年、60年(nián)等合同年限到期后基(jī)金价值面临极(jí)大不确定(dìng)性，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李华(huá)平表示，目前公募REITs主要有特许经营权类和产权类(lèi)两(liǎng)大资产类型，持有产(chǎn)权类产品的收益主(zhǔ)要包括每年的现金分红及(jí)资(zī)产增值的收(shōu)益，而持有特许经(jīng)营类产品(pǐn)的收益主要来自(zì)项目(mù)每年的现金(jīn)分红。其(qí)中，特许经(jīng)营权类(lèi)资产的分红包(bāo)括了利润分配和本金的归还，两者的(de)比(bǐ)率(lǜ)也是变动的，对(duì)特许经营权类资(zī)产的公募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资(zī)者在选择投资标的时，应了解(jiě)公(gōng)募REITs底层资产的类型。

　　中航基(jī)金(jīn)也表(biǎo)示，从细分来看，各类公(gōng)募REITs分红(hóng)因底层资产(chǎn)属性不同而形成区别。特许经营权类的公募REITs产品因其分红相当于包含“本(běn)金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产(chǎn)权(quán)类的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收(shōu)益”，更看重(zhòng)底层资(zī)产的价值增值，所以相对股性偏强。普(pǔ)通投资(zī)者在选择(zé)公募REIT时(shí)，需(xū)要考虑底层(céng)资产属性，对所选择产(chǎn)品的二(èr)级市(shì)场价格和(hé)分红(hóng)有合理(lǐ)预期(qī)。

　　中金基金相关负责(zé)人也认为(wèi)，与产(chǎn)权类项目(mù)相比，特许经营项目在经营权到期后(hòu)不(bù)再能产生现金收益，因此将可供分配(pèi)金(jīn)额的分配理解为“分(fēn)派”比“分(fēn)红”更加准确(què)。基于这个特点，剩余经营期限较短的(de)特(tè)许(xǔ)经(jīng)营项目，通常具备更高的分(fēn)派率水平。对(duì)于剩余期限较长的特许经营权(quán)项目，即使分派率相对较低(dī)，也有足(zú)够年限(xiàn)收回本金并(bìng)取得(dé)收益。

　　中(zhōng)金(jīn)基金该负责人提醒投资者(zhě)注意，特许经(jīng)营权项目的分派金额包含(hán)了投资本金，在(zài)不进行扩(kuò)募(mù)的情况下，基金(jīn)份额单(dān)价随着(zhe)分派进(jìn)度(dù)逐年(nián)下降是正常现象(xiàng)，投资特许经营权REITs的收(shōu)益来(lái)自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特(tè)许经营(yíng)项目相比，产权类(lèi)项目的土地(dì)或建(jiàn)筑的剩余使用年限一般较(jiào)长，再加上到期后通过对(duì)建筑的(de)更新改造或(huò)补(bǔ)缴土地出让金等(děng)追加(jiā)投资，有机会(huì)进一(yī)步(bù)延长经(jīng)营期限。这种类似永续经营的假设反(fǎn)映在基础资产(chǎn)的(de)估(gū)值(zhí)上，使(shǐ)产权(quán)类(lèi)REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测(cè)内部收益率等(děng)指标

　　评估(gū)项(xiàng)目底(dǐ)层(céng)资(zī)产运营(yíng)情(qíng)况

　　在基金分红的时(shí)点，多位业内人士(shì)还表示，在(zài)产品分红期，投资者(zhě)可以观测经营活动现金流(liú)、可供分配(pèi)现金、内部收(shōu)益率等指(zhǐ)标，来(lái)观察和评估项目底(dǐ)层(céng)资产的(de)运(yùn)营情况。

　　中航基金(jīn)表示(shì)，年报指标中，跟现(xiàn)金相关的指标有两个(gè)：一是(shì)年报中披露的(de)经(jīng)营(yíng)活动(dòng)现金流，二是可供分(fēn)配现金，二(èr)者存在(zài)本质性区(qū)别。经营活动(dòng)产生的现(xiàn)金净流量是(shì)指企业经营、筹(chóu)资(zī)、投资产生的现金(jīn)流，基于(yú)企(qǐ)业(yè)本身(shēn)经营(yíng)活动产生；可(kě)供分(fēn)配的现金实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项(xiàng)目进(jìn)行调整(zhěng)，加期初(chū)现金，最(zuì)终得到的账面50克有多少参照物图片，50克有多少参照物(miàn)现金。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作为资产配置新选择，投资(zī)价值体现(xiàn)在相对(duì)股债市场独立的资产配(pèi)置功能，比较适合长期持有(yǒu)。建(jiàn)议投资者(zhě)对经营权类的资产可(kě)以更多关注(zhù)内部(bù)收益率的高低，对产权类的资(zī)产更多关注分派率(lǜ)高低。因(yīn)为公募(mù)REITs可分(fēn)配收益主要来(lái)自底(dǐ)层资产(chǎn)的经营净(jìng)现金流，所以底层(céng)资(zī)产运营情况直接影响投资(zī)回报，投资者可综合考虑原(yuán)始权益人(rén)综合实力、运营管理机(jī)构实力(lì)、公募基(jī)金管理人实(shí)力等多重因素来选(xuǎn)择(zé)投资标的。

　　中信证券研(yán)报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集(jí)分(fēn)红期，由(yóu)于分红交易带来的短期博弈机会(huì)仍在(zài)，叠(dié)加此前市(shì)场接连回调，建议投资(zī)者关注有基本面支撑(chēng)、填权效应相对明显(xiǎn)、同(tóng)时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募(mù)说明书均会载明REITs在发行(xíng)首年及次(cì)年的可供(gōng)分配(pèi)金额预测。投(tóu)资者可以将REITs的实际(jì)分红金额与募集材料中披(pī)露(lù)预测进行比(bǐ)较分析，结合经济(jì)及市场的实际环境，对基础(chǔ)设施项(xiàng)目的运营业绩及(jí)REITs的管理能力进(jìn)行(xíng)判断。”中金基金上述负责人(rén)也(yě)称。

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