文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制(zhì)了。 1月(yuè)17日召开的全(quán)国住房和城乡建设工作(zuò)会议提出“有条件的可以进行(xíng)现房销售”，不足一个(gè)月(yuè)时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取消商品房预(yù)售制了，用(yòng)你(nǐ)的钱(qián)，建你的房子，还(hái)烂尾了，这是对(duì)购房者的不公平。以后(hòu)谁有钱谁建房，没钱没实力(lì)的别建(jiàn)了，不能把(bǎ)包袱(fú)甩(shuǎi)给(gěi)老(lǎo)百(bǎi)姓和社会，这是(shì)房地产从大(dà)开发时(shí)代步入高质量发展阶段(duàn)的必然趋势，也是对购房(fáng)老(lǎo)百姓的最大保护。98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开发进(jìn)入存(cún)量时代，对购(gòu)房(fáng)民众不公平的(de)预售制(zhì)已经过时了(le)，该取消了，改为现房销售(shòu)。以后(hòu)一手(shǒu)交钱，一手交房，天经(jīng)地(dì)义。当然二次房改是个技术活(huó)，兼顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企(qǐ)债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机(jī)制(zhì)，长效机制四(sì)大关键是推动城市群(qún)战(zhàn)略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房(fáng)地产税(shuì)。如(rú)果按照(zhào)经济规律办事(shì)，中(zhōng)国(guó)一定能实现房地产(chǎn)软(ruǎn)着(zhe)陆和长期平(píng)稳(wěn)健康发(fā)展，跨过这道关(guān)，解好(hǎo)这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么要(yào)取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制、改(gǎi)为现房(fáng)销售？大家想想，绝大部分商品是(shì)一手交钱一手交(jiāo)货(huò)，预售(shòu)制是对购买者的单方面(miàn)不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商(shāng)品(pǐn)不能交付的风险。从(cóng)个(gè)人层面看(kàn)，预售制(zhì)对购(gòu)房(fáng)者非常不公平，比如，交房等(děng)待期一般(bān)为两(liǎng)年，在此(cǐ)期间(jiān)，购房者不仅承担银行利息，还要承担延(yán)迟交房、房屋质量、房(fáng)产证延期(qī)办理(lǐ)甚至不能交房的风险(xiǎn)。从行业层面看，预售制助(zhù)推(tuī)部分房(fáng)企过度(dù)举债、高杠杆扩张，若遇(yù)到下行周期，会引发(fā)资金链断裂(liè)、项目搁置等系列风险。取消预售制，改为现(xiàn)房销售，这样(yàng)有(yǒu)助于落实(shí)中央房(fáng)住(zhù)不炒精神、有助于保(bǎo)障购(gòu)房老百姓权益、有助(zhù)于房企(qǐ)稳健(jiàn)发展(zhǎn)，一举多(duō)得，谋划长(zhǎng)远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什么(me)建(jiàn)议取消预售(shòu)制度？预(yù)售制度怎么来的？国(guó)外什么情(qíng)况？简单科普一下：商品房(fáng)预售(shòu)最(zuì)早(zǎo)源(yuán)于中国香港，俗(sú)称卖楼花，卖(mài)期房，是一(yī)种开发商放(fàng)杠杆的方式(shì)。98年房改，由于(yú)商品房短缺，房企缺(quē)资金，借鉴中(zhōng)国香港，引入了商品房(fáng)预售制度。其实，当前(qián)世界不少国家存在预售制。但(dàn)是，重点来了！发达(dá)国家一般有严格的监管保障措施(shī)，开(kāi)发商在项目获得政(zhèng)府批准后才可以开始(shǐ)销售，买(mǎi)家在购买期房(fáng)后并非像中国(guó)一样在支付完首付款(kuǎn)后从(cóng)银行一(yī)次性贷款支付剩余(yú)全部房款，而是根据开发商工程进度(dù)在完全交房前进行(xíng)分(fēn)期支付(fù)。所以(yǐ)，预售制度(dù)是需要严格的资金监管(guǎn)、分期支付以(yǐ)及违约(yuē)处罚措施作为保障的，如果没(méi)有这些保障措施，一定会(huì)触发风险，对购房民众不公平，所以不如借机取消预售制(zhì)度，以(yǐ)后改为现房销售。客(kè)观讲预(yù)售制(zhì)度有一定历史阶段性，现(xiàn)在中国住房进入存量时代，取消预(yù)售制度有助于降负债降杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩给老(lǎo)百姓和社会(huì)，当然(rán)这需要配套(tào)房企债务(wù)重组、复工保交楼、恢(huī)复市场(chǎng)信(xìn)心和房(fáng)地(dì)产(chǎn)长效机制。这是个技术活，只要坚持市场化(huà)改革，中(zhōng)国(guó)一定能化解这个难题，让房(fáng)地产(chǎn)回归实体经(jīng)济和居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预售(shòu)制，改为(wèi)现房销(xiāo)售，开发商将拼(pīn)的(de)不是五花八(bā)门、眼花缭乱(luàn)、不知(zhī)道能不(bù)能兑(duì)现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才(cái)是对购房(fáng)民众的最根本最实质的(de)保障，这样将极大(dà)的提升开发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。所有商业(yè)的本质是向善(shàn)，是(shì)以客(kè)户为中心，房地(dì)产(chǎn)也不能例外，老百姓买房子是天(tiān)大的事(shì)，烂尾(wěi)毁(huǐ)三代，好房幸福(fú)一家人。从这个角度，取消预售制(zhì)、实施现(xiàn)房销(xiāo)售是实现(xiàn)老百姓安居乐业、社(shè)会长治(zhì)久安、行业(yè)企业健康发展(zhǎn)的重大措施。在当前的情况下，取消预(yù)售制要结合稳楼(lóu)市(shì)、房地产软(ruǎn)着陆、打通(tōng)金融支持当期(qī)三好生、新模式等综合施策。

　　作(zuò)者十年前在国务院发(fā)展研究(jiū)中心参与财(cái)税改革方案研(yán)究时，对(duì)预售制、房地(dì)产税、人地(dì)挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆率等(děng)进行过长期系统的专项研究。（参(cān)考后来形成(chéng)的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房(fáng)预(yù)售(shòu)制的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内(nèi)地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售(shòu)制(zhì)推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金(jīn)第三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭(píng)证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可(kě)零首(shǒu)付购(gòu)房(fáng)，提供(gōng)期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支付

　　2.4 日本(běn)：为规范(fàn)期房交易立法，设置期房预(yù)付(fù)款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由(yóu)银行(xíng)监(jiān)管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修(xiū)期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世纪(jì)五十年代在中国香港，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问(wèn)题(tí)，分(fēn)层销售孕育而(ér)生(shēng)。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房屋制度，许多人栖(qī)身于木屋(wū)或者其(qí)他临时住宅(zhái)，住房(fáng)的需求是(shì)相当高，不过大多数居民的储蓄很(hěn)少。当时楼宇买(mǎi)卖多(duō)数以一(yī)整栋楼为(wèi)单位，需要雄厚的资金(jīn)实力(lì)才(cái)能购买(mǎi)。虽然楼(lóu)宇出(chū)租是(shì)中国(guó)香港(gǎng)地(dì)产行(xíng)业盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出租(zū)资金周转期(qī)长(zhǎng)等问题。针对这一系(xì)列问题，不少地产商开始探(tàn)求新的方式，如把楼(lóu)宇契约切开，即(jí)“分契”，然(rán)后将(jiāng)楼宇(yǔ)分层出售。这(zhè)模式(shì)一经(jīng)推行，购买楼(lóu)宇的市民(mín)数量有(yǒu)所增加，开发(fā)商资金周(zhōu)转加快。

　　在分层(céng)出售的基础上(shàng)，将“按揭”模式引入房地产销售(shòu)，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业(yè)有限公(gōng)司，凭(píng)借商业直觉和多(duō)年经营杂货铺、海上驳运业务的(de)经(jīng)验，对于商品(pǐn)流(liú)通、资金周转有着(zhe)独到的见(jiàn)解，在努(nǔ)力寻求方法(fǎ)加快自(zì)身资金周转。当(dāng)时其(qí)在购下(xià)九龙的一(yī)块地盘(pán)后，除了分层(céng)出售、还印发售(shòu)楼说明书，上有文(wén)字详尽说明楼宇的地势环境(jìng)、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收(shōu)取买(mǎi)家(jiā)的订金，采用类似(shì)租金的分期付(fù)款(kuǎn)形式，等新楼落成时(shí)，收齐买家的钱，买家就(jiù)拥有了自己的房产。这种(zhǒng)方式减轻(qīng)了民(mín)众购房(fáng)的资金压(yā)力，加速了房屋的建(jiàn)造和销售(shòu)，也解决了(le)制造商的资金问题，降(jiàng)低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预(yù)售楼(lóu)花+分期付款”的销售模式(shì)成为(wèi)当时中国香港房地产市场的一大(dà)特色，纵观中国香港房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的改革，“卖楼花”模式(shì)高效率(lǜ)地解决了核(hé)心的(de)住房供(gōng)不应(yīng)求的(de)问题，使房市发展进入(rù)新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推(tuī)动了中(zhōng)国香(xiāng)港楼市几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼(lóu)”的(de)情况，但(dàn)监管部(bù)门不断完善、规(guī)范化(huà)，建立(lì)健(jiàn)全的监(jiān)管(guǎn)机(jī)制，促进(jìn)市场(chǎng)健康发(fā)展。例(lì)如(rú)，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建(jiàn)筑费(fèi)用(yòng)超支停工，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年(nián)后，中国香港管理部门(mén)提升了对于预售楼花制度的(de)监管，即要求开(kāi)发商在(zài)预售前，确保地价(jià)款已经全(quán)部(bù)支付(fù)，还要(yào)证明自身有(yǒu)资金等能(néng)力把项目(mù)完成，资(zī)金需放入律师所托管，支(zhī)取时需律所和建筑师的核准。为了防止开发商(shāng)、律(lǜ)所、建(jiàn)筑(zhù)师(shī)等(děng)造假，套取监管(guǎn)账户资金，中国香港(gǎng)要求律师行在(zài)银(yín)行开设的(de)信托账户（监(jiān)管账户）、开发商操作等采取全透明化机制，且银行的责任(rèn)上升，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况，银(yín)行(xíng)将(jiāng)成最大风险方(fāng)，后(hòu)续需自(zì)身(shēn)推动项目完工。随着监管(guǎn)体系逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代(dài)，中国内地面临住(zhù)房需求大和供(gōng)给量短缺(quē)问题，引(yǐn)入“卖(mài)楼花”制度。建国以来(lái)，中(zhōng)国(guó)内地(dì)优先发展重工业，强调基(jī)础建(jiàn)设，这(zhè)一导向(xiàng)使前期发(fā)展工业(yè)化的进程大于城市化(huà)进(jìn)程，唯(wéi)有(yǒu)解决住房(fáng)基础等(děng)城市化配套问题，才能进一步推进城(chéng)市(shì)化。但(dàn)当时(shí)推行(xíng)的是“统一管理(lǐ)，统(tǒng)一分(fēn)配，以租养房”的福(fú)利分(fēn)房制度，住房(fáng)市场(chǎng)发展(zhǎn)起(qǐ)步较晚、增速较慢(màn)，福利分房制(zhì)度也出现了(le)分配不公、效(xiào)率低(dī)、配套差等问(wèn)题(tí)，因此福利(lì)分房制度不(bù)再适用于当时的国(guó)情。叠加房地产市场面(miàn)临商品房的需求量大(dà)，而社会缺少大型房地产开发商，商品房(fáng)供应量小的困境，此时引入(rù)中国香(xiāng)港的“卖楼(lóu)花”模式无疑是对内(nèi)地房(fáng)地产市场的一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港(gǎng)预售商品(pǐn)房(fáng)制度，先后出(chū)台多项文件，大(dà)力支(zhī)持国内房地产市场改革。例如(rú)，1998年，国务院出台《关于进一步深(shēn)化城(chéng)镇住房制度改革，加快住房建设的通知》文件，决定停止住房无(wú)偿实(shí)物分配(pèi)，逐步实行住房(fáng)分配货币化、住房供给商品化、社会化的住房新体制，从计划(huà)经济下的福利分房转向市场(chǎng)经(jīng)济的商品房。房地产市场采用预售制，允许开发商卖期房，解决了房企(qǐ)缺少资金和开发(fā)时(shí)间(jiān)周期长(zhǎng)的两大(dà)难题，开发商以预售款(kuǎn)撬动下一个项目的开(kāi)发，形成(chéng)滚(gǔn)动开发(fā)模式，住房(fáng)供应(yīng)速度加快。自此中国内(nèi)地开始房改货币(bì)化(huà)，中(zhōng)国人民(mín)银(yín)行等多方(fāng)迅速出(chū)台(tái)相(xiāng)关(guān)的(de)信贷政策，支持购房者，极大作用(yòng)推动了房地产市场的发展。

　　引入中国(guó)香(xiāng)港“卖楼花”模式后，经调(diào)整形成契(qì)合(hé)中国内地的商(shāng)品房预售制度(dù)。预售(shòu)制(zhì)的初衷(zhōng)是为了(le)缓解房企资(zī)金压(yā)力，加(jiā)快城镇住房建设。具体来说，是(shì)指房地(dì)产开发企(qǐ)业将正在建设中(zhōng)的(de)房屋预先出(chū)售给(gěi)购房(fáng)者，由购房者支付定金(jīn)或(huò)房款的行为。区别于(yú)中国(guó)香(xiāng)港，在中国内地实践过程中，商(shāng)品房预售流程为：房地产开发商办理预售许可证-签订商(shāng)品(pǐn)房买卖合同-进行备(bèi)案(àn)登记和(hé)预告(gào)登(dēng)记-交(jiāo)付房屋(wū)。在(zài)购房过(guò)程(chéng)中，购(gòu)房者需要一次性付清首付款，并采用银行(xíng)贷款的(de)形式一次性付清剩余(yú)房款，换言之，房(fáng)屋(wū)未建成(chéng)，开发商(shāng)可能已(yǐ)拿到了全部(bù)购房款，这点与中(zhōng)国香港(gǎng)的按照工程进(jìn)度付款有所不同。对中国内地的开(kāi)发商而言(yán)，预售制商品房也开(kāi)启了高周转、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进程，但(dàn)背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实存在

　　作(zuò)为(wèi)中国(guó)内地(dì)商品房(fáng)销售的最(zuì)主(zhǔ)要方式，预(yù)售(shòu)制极大(dà)缩短(duǎn)房企现金回笼周(zhōu)期，同时(shí)增(zēng)加市场商品房(fáng)供应，推动了(le)城镇化发展进(jìn)程。预售制在过(guò)去20多年对中国内地房地产市场的稳步发展起到(dào)了重要作用，不仅解决了房地产(chǎn)市场快速发展阶(jiē)段的资金需(xū)求(qiú)，也(yě)提高(gāo)了居(jū)民居住(zhù)水平，中(zhōng)国内地城(chéng)镇居民(mín)从筒子楼(lóu)住到(dào)住宅小区，从(cóng)全民(mín)蜗居到基本适居，住房事业取得巨大进步，数(shù)十年时间走完发达国家(jiā)几(jǐ)百年城镇(zhèn)化路(lù)程。改(gǎi)革开放以来，城镇化进程进入快速(sù)发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿(yì)人，43年(nián)间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国(guó)城(chéng)市建成区面(miàn)积由(yóu)7438平方公里增长至60721平方(fāng)公里，增长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根据我们发布(bù)的《中国住房存(cún)量(liàng)报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地(dì)城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)存量(liàng)从(cóng)不到14亿平增至(zhì)313.2亿(yì)平(píng)，城镇人(rén)均住房建筑(zhù)面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住(zhù)房(fáng)套数从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已成为(wèi)中国(guó)内地商品房销售最主要(yào)方式，2005年中国(guó)内地商品住宅(zhái)期房销售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累(lèi)计销售面(miàn)积达15.6亿(yì)平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产行(xíng)业的发展。中国内地房地产历经二十多年长周(zhōu)期繁荣(róng)，行业各项指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿(yì)平增至(zhì)19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资(zī)完成额从0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速(sù)17.8％。商品房销售面(miàn)积(jī)和销售金额分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地(dì)产(chǎn)业(yè)的快速发展，房地产(chǎn)企业从无到有、从国企先行(xíng)到民企(qǐ)崛起，队伍(wǔ)逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也成为拉动中国(guó)内(nèi)地经济高增长(zhǎng)的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动(dòng)的上下游产业链特别长，高达50多个行业(yè)。2020年房地(dì)产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产业增(zēng)加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其(qí)中(zhōng)房地产对(duì)金(jīn)融(róng)、批发(fā)、建材的带(dài)动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠(qú)道(dào)，2020年房地产完全拉动的投(tóu)资占全(quán)社(shè)会固定(dìng)资产投资的(de)51.5％，其中(zhōng)，房地产(chǎn)开发投(tóu)资占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地(dì)产贷款占银行各项贷款余额的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如(rú)果(guǒ)加上(shàng)信托等通道业务(wù)，占比(bǐ)超过三分(fēn)之(zhī)一(yī)。从房(fáng)地产(chǎn)融资存量占(zhàn)社融(róng)存(cún)量比(bǐ)重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房(fáng)企大面(miàn)积违约，将(jiāng)导(dǎo)致(zhì)银行(xíng)不良率(lǜ)大幅上(shàng)升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道，根据我(wǒ)们的《中(zhōng)国住房(fáng)市值测算报(bào)告》，2020年中国住房市值为62.6万亿(yì)美元，大于美(měi)国的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿美元、英法德三(sān)国合计的(de)31.5万亿美元(yuán)。从住房市值占股债房市(shì)值的比例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于(yú)美(měi)国的27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国(guó)的64％。中国住房(fáng)市值与(yǔ)股债(zhài)房市值的比(bǐ)例较高(gāo)，主要是因为住房(fáng)市(shì)值高，以及中(zhōng)国资本市场发(fā)育尚不成(chéng)熟，直接融资比例较低(dī)，股(gǔ)票、债券市值较(jiào)低，居(jū)民投资渠(qú)道缺乏。

　　不(bù)可否(fǒu)认，预售制(zhì)背后潜藏的风(fēng)险确实存(cún)在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝(jué)大(dà)部分商品是一手交钱一手交货，预(yù)售制(zhì)是(shì)对八一勋章享受什么待遇，得了八一勋章享受什么待遇购买者的(de)单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。比(bǐ)如，交(jiāo)房等待期一(yī)般为两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担银行利息，还要(yào)承担(dān)延迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋质量、房(fáng)产证延期(qī)办(bàn)理甚(shèn)至不(bù)能交房等风险。另(lìng)外，购房(fáng)者和开发商(shāng)之间的购房合同、购房者和(hé)银行的按揭贷(dài)款合(hé)同是两个(gè)独(dú)立的合同关系，如(rú)果开发商(shāng)发生违约，购房者(zhě)只能(néng)根据购房合(hé)同向开发商(shāng)主(zhǔ)张权力(lì)，但依旧需(xū)要根据按揭贷款合同(tóng)按时(shí)向(xiàng)银行进行贷款偿还，因(yīn)此购(gòu)房者承担的风险较大(dà)。

　　从(cóng)行业层面看，预售制助(zhù)推部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，资金(jīn)若遇(yù)到下行周期，会(huì)引发资(zī)金链断(duàn)裂、项(xiàng)目搁置等(děng)系列(liè)风险，进行(xíng)影(yǐng)响自身(shēn)信用和(hé)购房者对行业的信心。

　　从(cóng)金融(róng)层面看，银(yín)行作为(wèi)按揭贷(dài)款(kuǎn)的发放(fàng)方，一旦房(fáng)企因为(wèi)市场波动或经营不善，出(chū)现资金链断裂等一系列(liè)问(wèn)题，导(dǎo)致“烂尾”等(děng)情况，而房企通过(guò)与(yǔ)购房者签订的预售合同(tóng)和按揭合同，已经(jīng)从(cóng)银行获得(dé)房款，如果(guǒ)购房者丧失还款能(néng)力或(huò)短期不能还款(kuǎn)等，则风险(xiǎn)完全由银行承担，银行将面临较大的(de)坏账压力。

　　从(cóng)监(jiān)管角度(dù)看(kàn)，购房(fáng)者(zhě)的预售监管资金(jīn)去哪(nǎ)了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两个字那就(jiù)是(shì)“没钱(qián)”，即没(méi)钱(qián)付工程款。在2004版的《城市商品(pǐn)房预售管理(lǐ)办法》八一勋章享受什么待遇，得了八一勋章享受什么待遇中(zhōng)明确规定(dìng)了开发企业预售(shòu)商(shāng)品房所得款项应当用于有关的工(gōng)程建设，商品房预(yù)售款(kuǎn)监管的具体办法(fǎ)，由房(fáng)地产管理部门制定。但(dàn)多年(nián)以来全国并没有统一的(de)预售资金监管规定，各地实(shí)行“一城一策”。例如，太原、昆(kūn)明(míng)、重庆、长沙等城市重(zhòng)点监管(guǎn)资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市则按照项目的(de)建(jiàn)安成(chéng)本乘(chéng)以建筑(zhù)面(miàn)积(jī)或者项目工程总额报价计算(suàn)重点(diǎn)资(zī)金。而(ér)事实是，不(bù)少购房款未进入监管账(zhàng)户(hù)、或进入监管(guǎn)账户后被挪(nuó)用(yòng)，导致楼盘没(méi)有资金继续建设(shè)。收楼遥遥(yáo)无期，月供(gōng)却被迫继续还(hái)款(kuǎn)。那么(me)，监管(guǎn)账户资金(jīn)如何被挪走(zǒu)的？实际上(shàng)，在过去房地(dì)产大开发时代(dài)的高(gāo)周转背景下(xià)，抽调预(yù)售(shòu)款监管账户资金(jīn)，是行(xíng)业(yè)“潜规则”。比(bǐ)如(rú)工程(chéng)总承包(bāo)方，以(yǐ)工程建设名(míng)义，获得(dé)监管账户(hù)拨(bō)付(fù)资金，再由工程方将资金转(zhuǎn)给房企，而拨付的工(gōng)程款，远超(chāo)工程(chéng)进度所需。通(tōng)过这(zhè)些方式套(tào)取的资(zī)金，在房企各地项目间(jiān)流动(dòng)，变相(xiāng)加(jiā)杠杆，这样做提供了资(zī)金流动性，房企(qǐ)抽(chōu)调资金统筹拿地、还款和楼(lóu)盘建设，形成一(yī)种资(zī)金循环高周转模式，但(dàn)一定(dìng)程度上把风险(xiǎn)甩给了购房(fáng)者。

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　整体来说，国外(wài)商品房预(yù)售制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房者预付资金，一般设有定金或预付款保护机(jī)制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要(yào)求购房(fáng)者支付的预付款(kuǎn)比例(lì)相对较(jiào)低，绝大部(bù)分房(fáng)款在房屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预付(fù)款支付(fù)方式：预付款一般(bān)以定金方式支付(fù)，或按工程(chéng)进度(dù)分期支付(fù)，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种(zhǒng)方式发(fā)放(fàng)按揭贷款，一是按工程进度付(fù)款，按揭贷款按照工(gōng)程进度逐(zhú)渐发放，购房(fáng)者开始月供；二是(shì)房屋交付后发放(fàng)按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋(wū)烂(làn)尾(wěi)保护：为(wèi)预售(shòu)商品房提供期房烂尾保险(xiǎn)，在(zài)商(shāng)品(pǐn)房(fáng)出现重大延期或重大缺陷时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交付质量(liàng)的保障有两种(zhǒng)方式(shì)，一是期房由政府(fǔ)或第三方验收合(hé)格并提(tí)供验收凭证后，开发(fā)商凭验收(shōu)凭(píng)证取得购房者(zhě)支付的房款(kuǎn)。二(èr)是(shì)开发商为(wèi)购房者提(tí)供一定的(de)保修期(qī)，通(tōng)常(cháng)1-5年，保修期(qī)满(mǎn)，购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前预售资(zī)金第三(sān)方(fāng)全程(chéng)监管，交付(fù)时开发(fā)商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得房款

　　美国期房(fáng)定金(jīn)一(yī)定期限内(nèi)无(wú)条件返(fǎn)还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房(fáng)款交(jiāo)付后按揭还款(kuǎn)，交付(fù)前资金由第(dì)三方全(quán)程(chéng)监(jiān)管，交付(fù)时开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房(fáng)款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可(kě)八一勋章享受什么待遇，得了八一勋章享受什么待遇低于3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年(nián)美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除(chú)定金或首付(fù)外，购(gòu)房者在房屋交(jiāo)付后通过按揭贷(dài)款支付剩(shèng)余(yú)房(fáng)款。

　　资(zī)金监管(guǎn)方面，美(měi)国为防止开发商(shāng)挪用资金(jīn)，购房者的定金及首付(fù)款由第三方(fāng)公证(zhèng)行或产权保险(xiǎn)公司的信托(tuō)账户监管(guǎn)。如果开发商倒(dào)闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房者(zhě)资(zī)金可通过(guò)申请仲(zhòng)裁(cái)取(qǔ)回(huí)，且不(bù)承担任何责(zé)任与损失(shī)。而开发商在房屋建设过程中的资金全部(bù)来自银(yín)行，银行根据工程进度向开发商提供一定(dìng)比例的贷(dài)款，由(yóu)于(yú)开发商挪(nuó)用资金(jīn)直接损(sǔn)害银行利益，银行有(yǒu)充分(fēn)动机(jī)监管开发(fā)商施(shī)工进度。开(kāi)发商(shāng)在房屋交付(fù)时(shí)需取得由政(zhèng)府相关部门经审(shěn)查后发放的验收凭(píng)证(zhèng)，通过验收凭证(zhèng)向银行得到购房者(zhě)支付的(de)房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国期房可零首付购房，房(fáng)款(kuǎn)按建造工期进度支付，按揭(jiē)按(àn)工期放(fàng)款后还贷，房贷利率采(cǎi)用固定利(lì)率，开发商(shāng)或(huò)购(gòu)房(fáng)者(zhě)可购买期房烂(làn)尾保险。

　　预售(shòu)门(mén)槛方(fāng)面，德(dé)国开发商在项目获批后即可预售房屋。签署购房合同前，购房(fáng)者(zhě)需支付约2000欧的定金并进行预约(yuē)公证(zhèng)，签订合同(tóng)后定金(jīn)退还。如由于(yú)任何原因(yīn)不(bù)能购买，定(dìng)金(jīn)按(àn)照德(dé)国法律全部退还。

　　签署购房合同后(hòu)，购房者(zhě)需支(zhī)付公证费(fèi)和土地交易(yì)税，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购房款中(zhōng)，属于购(gòu)房附加费。

　　首(shǒu)付(fù)方面(miàn)，德(dé)国没有规定最低首付(fù)比例，可(kě)零首付购房。

　　余(yú)款方面，德国(guó)也采取按工(gōng)期支付房款的制度，一般分7笔进行(xíng)支付，具体支付节点(diǎn)、比(bǐ)例因项目而异。一般来说，支付(fù)节点可分为公证后(hòu)、主(zhǔ)体完(wán)工(gōng)、内部水暖电(diàn)路完(wán)工、窗户玻(bō)璃(lí)完工、室(shì)内(nèi)清洁(jié)及墙面完工、地板(bǎn)完工(gōng)、全部完工(gōng)，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者(zhě)可在支(zhī)付房(fáng)款(kuǎn)前(qián)申请房(fáng)贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，银行(xíng)按(àn)施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购(gòu)房者一定使用期限，期限结束后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险(xiǎn)公司(sī)针对期(qī)房(fáng)设计了(le)两种保险，保(bǎo)险(xiǎn)的功(gōng)能是当(dāng)房(fáng)屋(wū)出现重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)险(xiǎn)公司保证开发(fā)商(shāng)赔偿或修复，开发商破产，由保险公司负责相应(yīng)赔偿。保险(xiǎn)由开发商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时支(zhī)付

　　英国预(yù)售制(zhì)设有10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机(jī)制，交(jiāo)房前付(fù)款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方(fāng)律师严格监管。

　　订立合(hé)同(tóng)前，买(mǎi)卖双方(fāng)均有(yǒu)一名律师，负责沟通(tōng)期房交(jiāo)易(yì)中的房产(chǎn)、资金(jīn)、合同(tóng)等(děng)各个环(huán)节，各(gè)环节(jié)内容确认(rèn)无误后签订首(shǒu)付交(jiāo)换合(hé)同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保(bǎo)险保护机制，当(dāng)开(kāi)发商出现财务、经(jīng)营(yíng)问题时，购(gòu)房者10％的定金由保险公(gōng)司赔付，而超出10％的(de)部分较(jiào)难(nán)追回。

　　首付(fù)方面，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同(tóng)签订(dìng)21天内支(zhī)付。

　　余(yú)款支付(fù)环节(jié)，英(yīng)国采取按工程进度(dù)付款的方式，但(dàn)是交房前付款比例(lì)相对较低，一般会在合(hé)同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在(zài)20％-45％之间(jiān)，剩余(yú)款项交房后(hòu)支付。

　　交(jiāo)付环(huán)节，英国规定房屋必须经过房产公证公司的(de)检(jiǎn)验验收(shōu)后(hòu)才能交(jiāo)付(fù)，交付后方可(kě)按(àn)揭还(hái)贷。

　　资金监管环节(jié)，英国期房预售资金监(jiān)管极为严格，资金也(yě)由律师(shī)监管(guǎn)，在(zài)确认工程进度、支付相关款项过程中(zhōng)，由买房(fáng)律师将资金转给卖方律师，卖方律师转给开发商(shāng)，即资金在(zài)进入(rù)开(kāi)发商账户前(qián)经(jīng)过两道关(guān)口，有利于保障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付(fù)款保(bǎo)全措(cuò)施

　　日本期(qī)房交易立法，定金(jīn)超(chāo)5％或1000万日元时，开发(fā)商必须完成“预售房定金保全措施”，交房(fáng)前付款比例不超房款(kuǎn)的20％，开发商违约需返还定价(jià)并赔(péi)偿约10％房款，交房后按(àn)揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋供(gōng)给严重失衡，叠(dié)加(jiā)法律(lǜ)空(kōng)白，社(shè)会上“一房二卖”现象普遍(biàn)，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经多次修订，目(mù)前是唯一一部规范(fàn)期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地(dì)建物(wù)取引业(yè)法》，对(duì)购房者支(zhī)付定金超(chāo)过5％或超(chāo)1000万日元的(de)部分，法律要求开发商必(bì)须(xū)完成定金保全措施(shī)才可预(yù)售。什么是定金保全措施？即买(mǎi)卖双方签(qiān)订(dìng)购房合同时，开发商向金融(róng)机(jī)构或(huò)指定保(bǎo)证机构或保(bǎo)险机构(gòu)签订(dìng)定金保证(zhèng)委托(tuō)合同，设(shè)置购(gòu)房(fáng)者定金的(de)保证或保险，并(bìng)将相应的(de)保证金(jīn)证(zhèng)明书(shū)交付给(gěi)购房者。除定金(jīn)外，其他预先支付的购房款也受该措(cuò)施(shī)保护。若开发商倒闭导(dǎo)致期房(fáng)烂尾(wěi)，购房者可凭保证金证明书向(xiàng)金(jīn)融机构(gòu)或(huò)保证机(jī)构(gòu)或保险公司兑付，同时，开发商需向购(gòu)房者(zhě)赔付违约金，一(yī)般约为房(fáng)价(jià)的10％。

　　房款(kuǎn)支付(fù)环(huán)节，交房前(qián)只(zhǐ)需支付(fù)最多不超20％的定(dìng)金(jīn)，签订购房合同后，购房(fáng)者即可向银行申请(qǐng)贷(dài)款，但交房后(hòu)才开始按揭贷款，除定金外(wài)的剩余房(fáng)款在交房后开(kāi)始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资(zī)金由银(yín)行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购房者(zhě)违约可(kě)返还相当(dāng)于3.75％房款的订金，首付比例(lì)20％，余款按工程进度支付，所有资金(jīn)进银行专门项目资(zī)金账户，交(jiāo)房后满1年保修期后(hòu)支付15％尾(wěi)款。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡(pō)开发商(shāng)有统一(yī)的选购权合(hé)同(tóng)以(yǐ)及(jí)订金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作(zuò)为订(dìng)金，OTP有效期14天(tiān)，执(zhí)行(xíng)OTP则进一步签(qiān)订购买合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首(shǒu)付比例(lì)方面，签订购(gòu)房合同(tóng)后(hòu)，购房(fáng)者(zhě)需支付15％的(de)首(shǒu)付(fù)及(jí)印花税，同时购房(fáng)者向(xiàng)银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期房(fáng)同样采取(qǔ)按工程进度付款的方式(shì)，《发展商(shāng)条例(lì)》对期房付款流程做(zuò)了(le)统一(yī)详细规定，要(yào)求所有开发商遵守(shǒu)，支付节点一般为合同签(qiān)订后、地基完(wán)工、框(kuāng)架完工(gōng)、管道门窗等完工等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工(gōng)程进度放款，月供在此过程中随着放出贷款(kuǎn)的增(zēng)加而增加，未放(fàng)款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房(fáng)者(zhě)的(de)订金(jīn)与(yǔ)付款会存入(rù)银行(xíng)专门的项目资金账户，账户资金提取须与房(fáng)屋建设有关。房(fáng)屋交付后(hòu)，购房(fáng)者享受1年(nián)的房(fáng)屋(wū)保修期，此后购房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示(shì)

　　一，短(duǎn)期(qī)来(lái)看，当前房地(dì)产到了(le)政策出手临界点，重点是保交楼(lóu)和房企重组。一方(fāng)面，加大对刚需和改善型(xíng)需求的支(zhī)持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应(yīng)对局(jú)部停贷现象(xiàng)，重(zhòng)点是(shì)保交(jiāo)楼保复工保民生(shēng)，给予强(qiáng)有力的金融(róng)工具(jù)支持(chí)。另一方面，从(cóng)现(xiàn)在起，对还在正常运转的房企包括民营(yíng)企业，加大支持力度，由优质(zhì)房(fáng)企(qǐ)牵头并(bìng)购重组整个行业，为每(měi)个房企(qǐ)配套(tào)AMC和财团(tuán)，给予(yǔ)金融工具配套(tào)。

　　二(èr)，中(zhōng)期来看，应(yīng)充分估(gū)计形势复(fù)杂性和人性复杂(zá)性(xìng)，兼顾化(huà)解停贷、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、重组房企债务(wù)、恢(huī)复市场信心(xīn)以及(jí)长效(xiào)机制。长(zhǎng)效机(jī)制(zhì)四大关键是推(tuī)动城市群战略、人地挂(guà)钩、金(jīn)融中性稳定和房地产(chǎn)税。定金环(huán)节，建立开发商违约后定金(jīn)保护(hù)机制(zhì)，如将(jiāng)已支付定(dìng)金冻结至房屋交(jiāo)付阶(jiē)段(duàn)，保障购房(fáng)者定金(jīn)安全。签订合同(tóng)环节，鼓励(lì)保险公司介入，为房屋重大(dà)延(yán)期以(yǐ)及(jí)重大缺(quē)陷等情况(kuàng)提(tí)供充(chōng)分(fēn)的保(bǎo)障。余款支付环节，建立按工程进(jìn)度付(fù)款机制或交房后按揭贷(dài)款机制(zhì)，充分保护(hù)购房者的权益(yì)。资金监管环节，引入(rù)独立于开(kāi)发商、银行的(de)第(dì)三方资金(jīn)监(jiān)管机构(gòu)，或由政(zhèng)府相关部门直接监管，以此(cǐ)防止资金挪用现象。交付环节(jié)，建立(lì)商品房保(bǎo)修期制度。保修(xiū)期内，开发商(shāng)应对(duì)房屋(wū)质量问题全(quán)权负责、免费维修，购房者(zhě)在保(bǎo)修期结束后支(zhī)付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品房(fáng)预售(shòu)制(zhì)是大(dà)势所趋。一方(fāng)面，98年房改时，全国缺(quē)房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现(xiàn)在全国(guó)套户比超过1，从(cóng)大开发进入存量时代(dài)，对(duì)购房民众不公平的预售(shòu)制已经过时了(le)，该取消了，改为现(xiàn)房销(xiāo)售。另一(yī)方(fāng)面，取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，开(kāi)发商将拼(pīn)的(de)不是(shì)五花(huā)八门、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知(zhī)道能不能兑现的营(yíng)销手段，而是(shì)所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对(duì)购房民众(zhòng)的最根本最(zuì)实质的保障，这(zhè)样(yàng)将(jiāng)极大的提升(shēng)开发商(shāng)的(de)建(jiàn)筑质(zhì)量，实现良币驱逐(zhú)劣币。

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