文：任泽平(píng)团队(duì)　　

　　导(dǎo)读

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工作会议提出“有(yǒu)条(tiáo)件的可以进行现房销售”，不足一(yī)个(gè)月时间，已有山东(dōng)、安徽(huī)、河南、四川、广(guǎng)东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取消商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售制了，用你的钱，建(jiàn)你的房子，还烂(làn)尾(wěi)了，这(zhè)是(shì)对(duì)购房者的不公(gōng)平。以(yǐ)后(hòu)谁有(yǒu)钱谁建房(fáng)，没钱(qián)没(méi)实力的别建了(le)，不能把包(bāo)袱甩给老百姓(xìng)和社(shè)会，这是房地产从大开发时代步入高质量发展阶段(duàn)的必然趋(qū)势，也(yě)是对购房老百姓的最(zuì)大保护。98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预(yù)售(shòu)制是权宜(yí)之计，现在全(quán)国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入(rù)存量时(shí)代，对购房民(mín)众不公平的预售制已经过时(shí)了，该取消了(le)，改(gǎi)为现房(fáng)销售。以后一(yī)手交钱，一手(shǒu)交房，天(tiān)经地义。当然二(èr)次房改是个技术活，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼(lóu)、重(zhòng)组房企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制，长(zhǎng)效(xiào)机制(zhì)四大关键是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产(chǎn)税。如果按照经济(jì)规(guī)律办事，中(zhōng)国一定(dìng)能实现房地产软着陆和长期平稳健康发展，跨过这道关，解(jiě)好这道世界(jiè)难题(tí)。

　　2、为(wèi)什么(me)要取消预售(shòu)制、改为现房销售？大家想想，绝大部分商品是(shì)一手交钱一手交货，预售制是(shì)对购买者(zhě)的单方面不公平制度，购(gòu)房老百(bǎi)姓几乎承担了(le)所有商品不能(néng)交付的(de)风险。从个(gè)人层面看，预售制对购房者非常不公平，比如(rú)，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不(bù)仅承担银(yín)行利息，还要承担延(yán)迟交房(fáng)、房屋(wū)质量、房产证(zhèng)延(yán)期办理甚至不(bù)能交房的风险。从行(xíng)业层(céng)面看(kàn)，预售制(zhì)助推部分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，若遇(yù)到下行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系列(liè)风险。取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销售，这样有助于落(luò)实中央(yāng)房(fáng)住不炒精(jīng)神(shén)、有助于(yú)保障购(gòu)房老百(bǎi)姓权益、有助于房企稳健发展，一举(jǔ)多(duō)得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议取消预售制(zhì)度？预售制度怎(zěn)么来的？国外(wài)什(shén)么情况？简单科(kē)普一(yī)下：商(shāng)品房预售最早(zǎo)源于中国香港，俗称卖(mài)楼(lóu)花，卖期房，是一种开发(fā)商放杠杆(gān)的方式(shì)。98年房改，由于商品(pǐn)房短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港，引入了商品(pǐn)房预售(shòu)制度。其实，当前世界(jiè)不少国家(jiā)存(cún)在预售(shòu)制。但是，重点(diǎn)来了！发(fā)达国家(jiā)一般有严格的(de)监管保(bǎo)障措施，开发商在项目获得政府(fǔ)批准后才(cái)可以开始(shǐ)销售，买家在购买期(qī)房(fáng)后并(bìng)非像中国一(yī)样在支付完首(shǒu)付款后(hòu)从(cóng)银行(xíng)一(yī)次性(xìng)贷款支付剩(shèng)余全部房款，而是根(gēn)据(jù)开发商工程进度(dù)在完全交房(fáng)前进行分期支付。所以(yǐ)，预售(shòu)制度是需(xū)要严格的资金监管、分期支付以(yǐ)及违约(yuē)处罚措施作(zuò)为保障的，如果没有(yǒu)这些保障措施，一定会触发风(fēng)险，对购房(fáng)民众不公(gōng)平，所(suǒ)以不如借机取消预(yù)售(shòu)制度，以后改为现房销售。客观(guān)讲预售(shòu)制度有(yǒu)一(yī)定(dìng)历史阶段性(xìng)，现(xiàn)在中(zhōng)国住房进(jìn)入存量时代，取消预(yù)售制度有助于降负债降杠(gāng)杆(gān)，不(bù)再把烂(làn)尾风险(xiǎn)甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和社会，当(dāng)然这需(xū)要配套房企债(zhài)务重组、复(fù)工保(bǎo)交楼(lóu)、恢(huī)复市场信心和房地(dì)产长(zhǎng)效机制。这是个技术活，只(zhǐ)要坚持市场化改革，中国一定能化解(jiě)这(zhè)个难题，让房地产回归实体经济和居住属性(xìng)，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲(jiǎng)，如(rú)果取(qǔ)消预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不(bù)知道能不能(néng)兑(duì)现(xiàn)的营(yíng)销手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬(yìng)的产(chǎn)品质量(liàng)和诚信，这才是对(duì)购房民众的(de)最根本最实质(zhì)的保障，这样将极大(dà)的(de)提升开发商的建筑质量，实(shí)现良(liáng)币驱(qū)逐劣(liè)币。所有商业的(de)本质是向(xiàng)善，是以客户(hù)为中(zhōng)心，房(fáng)地产也(yě)不能例外，老百姓买房子是(shì)天大(dà)的事，烂(làn)尾毁三代(dài)，好(hǎo)房幸福一家(jiā)人。从(cóng)这(zhè)个(gè)角(jiǎo)度，取消预售制、实施现(xiàn)房销售是实(shí)现老百(bǎi)姓安居(jū)乐业、社(shè)会(huì)长治久安、行业企业健(jiàn)康发展的重大措施。在当前的(de)情况下，取消预售(shòu)制要结合稳楼市、房地产软着陆、打(dǎ)通金融(róng)支持当期三好生、新模式等综合(hé)施(shī)策。

　　作者十年前(qián)在国务院发展研究中(zhōng)心参与财税改革方(fāng)案研究时，对预(yù)售制、房(fáng)地产税、人地(dì)挂(guà)钩(gōu)、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率等进(jìn)行过长期系统的专项(xiàng)研究。（参考后来形成的专著(zhù)《房地(dì)产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品(pǐn)房预售(shòu)制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大、供(gōng)给量少(shǎo)，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风(fēng)险确实(shí)存在(zài)

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前(qián)预售资(zī)金第三(sān)方(fāng)全程监管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房(fáng)，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付(fù)

　　2.4 日(rì)本：为规范期房(fáng)交易立(lì)法，设置期房预付款保全(quán)措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期(qī)后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内(nèi)地商品房预(yù)售(shòu)制的前世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪五十年代在中国(guó)香(xiāng)港，楼宇(yǔ)出(chū)租是地产行业盛行的方式(shì)，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等(děng)问题，分层销售孕育而生。20世纪(jì)50年代，中国香(xiāng)港还(hái)未推行公共房屋制(zhì)度，许(xǔ)多人栖身于木屋或者(zhě)其(qí)他临时住宅，住房(fáng)的(de)需求是相(xiāng)当高，不过大(dà)多(duō)数居(jū)民的储蓄很少。当时(shí)楼(lóu)宇买卖多数以(yǐ)一整栋楼为(wèi)单位(wèi)，需(xū)要雄厚的(de)资金实力才能购(gòu)买。虽然(rán)楼宇出租是中国香港地产行(xíng)业(yè)盛行的方式(shì)，但有着转让难、出租(zū)资金周转(zhuǎn)期长等问题。针(zhēn)对这一系列问题(tí)，不少地产商开始探求新的(de)方式，如把(bǎ)楼宇(yǔ)契约(yuē)切(qiè)开，即“分契”，然后(hòu)将楼(lóu)宇分层出售(shòu)。这模式一经推行(xíng)，购买(mǎi)楼(lóu)宇(yǔ)的市(shì)民数量有(yǒu)所(suǒ)增加，开发(fā)商资金(jīn)周转(zhuǎn)加(jiā)快(kuài)。

　　在分(fēn)层(céng)出(chū)售的(de)基础(chǔ)上，将“按揭”模式引入(rù)房(fáng)地产销(xiāo)售，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)。1953年底(dǐ)霍英东创办立信(xìn)置业(yè)有限公司，凭借商业直觉和多年(nián)经营(yíng)杂货铺、海(hǎi)上驳运业务的经验，对于商品(pǐn)流通(tōng)、资金周转(zhuǎn)有(yǒu)着独到的见解(jiě)，在努力寻求(qiú)方法加快自(zì)身资金(jīn)周转。当时其在购下九龙的一块地盘后，除了分层(céng)出(chū)售、还印发售(shòu)楼(lóu)说明(míng)书(shū)，上有文字(zì)详尽说明楼宇的地势环境、建筑材(cái)料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一(yī)个亮点(diǎn)，即先收(shōu)取买家(jiā)的订金，采用类(lèi)似(shì)租金的分期付款(kuǎn)形式，等新(xīn)楼(lóu)落成(chéng)时，收齐买家的钱，买家就拥有了(le)自己(jǐ)的房产。这种方式减轻了民众购房(fáng)的资金压力，加(jiā)速了房(fáng)屋(wū)的建(jiàn)造和销(xiāo)售，也解(jiě)决了制造商的(de)资(zī)金(jīn)问题，降低投资风险，在当时可谓是(shì)“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的(de)销售模式(shì)成为(wèi)当(dāng)时中国香港(gǎng)房地产(chǎn)市场的一(yī)大特色，纵观中国香(xiāng)港房地产市场的改革，“卖(mài)楼花”模式高效(xiào)率(lǜ)地(dì)解决了核心的住(zhù)房供不应(yīng)求的(de)问题，使(shǐ)房(fáng)市发展进(jìn)入新阶(jiē)段(duàn)。

　　预售楼花(huā)模式推动了中(zhōng)国(guó)香港楼(lóu)市几十年繁荣(róng)，但(dàn)期间(jiān)也出现过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管部(bù)门不断完善、规范化，建立健全的监管机制，促进市(shì)场健康发展。例如，1960年，位于(yú)大角咀(jǔ)的一个楼盘因建筑费(fèi)用超支(zhī)停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国(guó)香港管理部门(mén)提升了(le)对于(yú)预售楼花制度的监(jiān)管，即要求开发商在预(yù)售前，确保地(dì)价款已经全部(bù)支付，还要证明自身有资金等能力把(bǎ)项目完成，资金(jīn)需放入律(lǜ)师所托管，支取时需律(lǜ)所(suǒ)和(hé)建筑师(shī)的核准(zhǔn)。为(wèi)了(le)防止开发(fā)商、律所、建筑师等造(zào)假，套取监管账户资金，中国香港要(yào)求律师行在银(yín)行开设的(de)信托账(zhàng)户（监(jiān)管账户）、开发(fā)商(shāng)操作等采取(qǔ)全透明化机制，且银行的责任上(shàng)升(shēng)，如(rú)出现(xiàn)房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后(hòu)续(xù)需自身推(tuī)动项目完工。随(suí)着监管体系逐步完善(shàn)，出现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　二十世纪(jì)九十年代，中国(guó)内地面临住(zhù)房需求大(dà)和供给量短缺问题(tí)，引入“卖楼花(huā)”制度。建(jiàn)国(guó)以来，中国内地优先发展(zhǎn)重工业，强调基(jī)础建设，这(zhè)一(yī)导向(xiàng)使前期发(fā)展(zhǎn)工(gōng)业(yè)化的进程大于城市化(huà)进程，唯(wéi)有解决住(zhù)房基础(chǔ)等城市(shì)化配套问题，才能进一步推进城市(shì)化。但当时(shí)推行的是“统一管理(lǐ)，统(tǒng)一(yī)分配，以(yǐ)租养(yǎng)房(fáng)”的福(fú)利(lì)分房(fáng)制度(dù)，住房市场发(fā)展(zhǎn)起步较晚、增速较慢，福利(lì)分房制度也出现(xiàn)了分配不(bù)公(gōng)、效率低、配(pèi)套差等问题(tí)，因此福利分房制度不再适(shì)用于当时的国(guó)情。叠加房地产(chǎn)市场面临商品房的需(xū)求量大，而社会(huì)缺少大(dà)型房地产开发商(shāng)，商品房供应(yīng)量(liàng)小的(de)困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑(yí)是对内地房(fáng)地产市场的一(yī)针强心剂。从1994年起，中国内地(dì)逐步引进中国香港预(yù)售(shòu)商品(pǐn)房制度，先(xiān)后(hòu)出台多项文件，大力(lì)支持国内房地(dì)产市场改革。例(lì)如(rú)，1998年，国务(wù)院出台《关于进一步深化(huà)城镇(zhèn)住房制度改(gǎi)革，加快住房(fáng)建设的通(tōng)知》文件，决定停止住房无偿(cháng)实物分配，逐步实行住房分配货(huò)币化、住房供给商品化、社会化的住房新体制(zhì)，从计(jì)划经济下的福利分房转向市(shì)场经济(jì)的商品房(fáng)。房地产市场采用预售制，允许(xǔ)开发商卖期房，解决了(le)房企(qǐ)缺少资金和(hé)开发时间周期长的(de)两大难(nán)题(tí)，开发商(shāng)以(yǐ)预售款撬动下一个项(xiàng)目的(de)开(kāi)发，形成滚动(dòng)开发模式，住(zhù)房供应速度加快。自(zì)此中国内地开(kāi)始房改货币化，中国(guó)人民银行等多(duō)方迅速出台相关的信(xìn)贷政策(cè)，支持(chí)购(gòu)房者，极大作(zuò)用推动了房地产市场的发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式后，经调(diào)整(zhěng)形成契合中(zhōng)国内地的商品房预售制度(dù)。预售(shòu)制的初衷是为了(le)缓解房企资金压力，加(jiā)快城镇(zhèn)住房建设(shè)。具体来(lái)说(shuō)，是(shì)指(zhǐ)房地(dì)产(chǎn)开发(fā)企(qǐ)业将正在(zài)建设中的房(fáng)屋预(yù)先(xiān)出售给购房者，由购房者支付定金或房款的行为。区别于中国香(xiāng)港，在中(zhōng)国内地实践过程中(zhōng)，商品房预售流程(chéng)为：房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发(fā)商办理预售许(xǔ)可证(zhèng)-签订(dìng)商品房买卖(mài)合同-进行(xíng)备(bèi)案登记和(hé)预告登记(jì)-交付房屋。在购房过程中(zhōng)，购房者需(xū)要(yào)一(yī)次性付清首付款，并采用银行贷款的(de)形式(shì)一次性(xìng)付清剩余(yú)房款，换(huàn)言之，房屋未建成(chéng)，开发商可能已拿(ná)到了全部购房款，这点与中国香港的按照(zhào)工程进(jìn)度付款(kuǎn)有所(suǒ)不同(tóng)。对(duì)中国(guó)内(nèi)地的开发商而言，预(yù)售制商品(pǐn)房也开启了(le)高周转、高杠杆(gān)的(de)运作模式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进程，但(dàn)背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　作为(wèi)中国内(nèi)地商品房(fáng)销售的最主要(yào)方式，预售制(zhì)极大缩(suō)短(duǎn)房企(qǐ)现金(jīn)回(huí)笼(lóng)周期(qī)，同时(shí)增加市场(chǎng)商品房供应，推(tuī)动(dòng)了城镇化发展进程。预售制在过去20多年(nián)对中国内(nèi)地房地产(chǎn)市(shì)场的稳(wěn)步发(fā)展(zhǎn)起到了重要作用，不仅解决了(le)房(fáng)地产市场快速发(fā)展(zhǎn)阶段的资(zī)金需(xū)求，也提高了居民居住水(shuǐ)平，中国内地(dì)城镇居民从(cóng)筒(tǒng)子(zi)楼(lóu)住到住宅小区，从(cóng)全民蜗居到基本(běn)适居，住房(fáng)事业取(qǔ)得巨大(dà)进步，数十年时间走完发达国家几百年城镇化路(lù)程。改革(gé)开(kāi)放以(yǐ)来(lái)，城镇(zhèn)化进程进入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面(miàn)积由7438平方公里(lǐ)增长至60721平方公(gōng)里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发(fā)布的《中国住房(fáng)存量(liàng)报(bào)告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中(zhōng)国内(nèi)地城镇住宅存量(liàng)从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均(jūn)住(zhù)房建筑面积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城(chéng)镇住房套数从(cóng)约3100万套(tào)增至3.63亿套(tào)，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前已成(chéng)为中国内地商品房销售(shòu)最主(zhǔ)要方式，2005年中国内(nèi)地商(shāng)品(pǐn)住宅期房(fáng)销售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年(nián)期房(fáng)累(lèi)计(jì)销售面积达15.6亿平(píng)，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产行业的发展。中国内地房地产(chǎn)历经(jīng)二十多年长周期繁(fán)荣，行业各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投(tóu)资完(wán)成额(é)从0.4万(wàn)亿元增至(zhì)14.8万亿元，累(lèi)计(jì)上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积(jī)和销(xiāo)售金额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合(hé)增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速发展(zhǎn)，房地产企业从无到(dào)有、从国企先行到民企崛(jué)起(qǐ)，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房(fáng)地产(chǎn)企业数(shù)量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个(gè)增(zēng)长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产(chǎn)也(yě)成(chéng)为拉动中国内地经济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的(de)上(shàng)下游(yóu)产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产(chǎn)及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中(zhōng)房(fáng)地产业(yè)增加值(zhí)占(zhàn)GDP的7.3％（直接(jiē)贡献(xiàn)），房(fáng)地产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产(chǎn)对金融、批(pī)发、建材(cái)的(de)带动最(zuì)为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年(nián)房地(dì)产完全拉动(dòng)的投资占全社(shè)会固定资产投资的51.5％，其中，房地(dì)产开发投资占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产贷款占银行各(gè)项贷款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等通道业务，占(zhàn)比超过(guò)三分之一。从(cóng)房地产融资存量占社融存量比重(zhòng)看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约，将导致银行(xíng)不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效应(yīng)渠道，根据我们的《中国(guó)住房市(shì)值测算报告》，2020年中(zhōng)国住房市值(zhí)为62.6万(wàn)亿美元，大于美(měi)国(guó)的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法(fǎ)德三国合(hé)计的31.5万亿美元。从住(zhù)房市(shì)值占(zhàn)股债房市值(zhí)的比例看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市(shì)值与(yǔ)股债房市值(zhí)的比例较高，主要是(shì)因(yīn)为住(zhù)房市值(zhí)高，以及中国资本市(shì)场发育尚(shàng)不成熟，直接融资(zī)比(bǐ)例较低，股(gǔ)票(piào)、债券(quàn)市值(zhí)较(jiào)低，居民投资(zī)渠(qú)道(dào)缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后(hòu)潜藏的风险确实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预(yù)售制(zhì)是对购买者的单(dān)方面不(bù)公(gōng)平制度，购房老百姓几乎(hū)承担了所(suǒ)有(yǒu)商(shāng)品不能交付的(de)风险。比如，交房等待期一般为两年，在此期(qī)间，购房(fáng)者不仅(jǐn)承担银(yín)行利(lì)息，还要承(chéng)担延迟(chí)交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋质量、房(fáng)产证(zhèng)延(yán)期(qī)办(bàn)理(lǐ)甚至不能交房(fáng)等风(fēng)险(xiǎn)。另外(wài)，购房者和开发商(shāng)之间的购房(fáng)合同(tóng)、购房(fáng)者和银(yín)行的按揭贷款合同(tóng)是两个独立的合(hé)同关系，如(rú)果开发商发(fā)生(shēng)违约，购房者只能根据(jù)购房(fáng)合同(tóng)向开(kāi)发(fā)商主张权力(lì)，但依旧需要根据按揭贷款(kuǎn)合同按时向(xiàng)银(yín)行进行贷款偿还，因此购房(fáng)者承担的风险较(jiào)大。

　　从(cóng)行业(yè)层面看，预售制(zhì)助推部分房企过度举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张(zhāng)，资金若遇(yù)到(dào)下(xià)行周(zhōu)期，会引发资金链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁置(zhì)等系(xì)列风险，进行(xíng)影响自身信(xìn)用和(hé)购(gòu)房者对行业的信心。

　　从金融层(céng)面(miàn)看，银行作为(wèi)按揭贷款的发放方，一旦房企因为市场波动或经营不善，出现资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾(wěi)”等(děng)情况，而房企通(tōng)过与购房(fáng)者签订的预售合同和按揭(jiē)合(hé)同，已经从银行(xíng)获得房款，如果(guǒ)购房(fáng)者丧失(shī)还(hái)款能力或短期不能还(hái)款等(děng)，则风险完全由银(yín)行承担，银行将面临较(jiào)大的坏(huài)账压力(lì)。

　　从监(jiān)管(guǎn)角度看，购房者(zhě)的预(yù)售(shòu)监管资金去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底两(liǎng)个(gè)字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中明确规(guī)定了开(kāi)发企业预售商(shāng)品(pǐn)房所得款项应当用于(yú)有关(guān)的工程(chéng)建设，商(shāng)品房预(yù)售(shòu)款监管(guǎn)的具体办法，由房地(dì)产管(guǎn)理部门制定。但多年以来(lái)全国并没有统(tǒng)一的预售资(zī)金监管规(guī)定，各地实行“一(yī)城一策”。例如，太(tài)原、昆明(míng)、重庆(qìng)、长沙等城市重(zhòng)点监(jiān)管(guǎn)资金比(bǐ)例为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州(zhōu)、合肥等城市(shì)则按照项(xiàng)目的建安(ān)成(chéng)本乘(chéng)以建筑面(miàn)积或(huò)者项目工程总(zǒng)额报价计算(suàn)重点资金(jīn)。而(ér)事实是，不少(shǎo)购房(fáng)款未进(jìn)入监管账(zhàng)户(hù)、或进入监(jiān)管账户后被挪用，导致(zhì)楼(lóu)盘没有资金继续建设。收(shōu)楼遥遥无期，月供却被迫继(jì)续(xù)还(hái)款(kuǎn)。那么，监(jiān)管账(zhàng)户(hù)资金如何(hé)被(bèi)挪走的？实际上，在过去房地产大开发(fā)时代(dài)的高周转背(bèi)景下，抽(chōu)调预(yù)售款监管账户资金(jīn)，是行业“潜规则”。比如工(gōng)程总承包方，以工程建设名义，获得监管(guǎn皖d是哪里的车牌号，皖d是哪里的车牌号码)账户拨付资(zī)金，再由(yóu)工程方将资金转(zhuǎn)给房企，而拨付(fù)的(de)工(gōng)程(chéng)款，远超工程进(jìn)度所需。通过这些方式(shì)套取的资(zī)金，在(zài)房(fáng)企(qǐ)各地项目间流动，变(biàn)相加(jiā)杠杆，这样(yàng)做提(tí)供了资金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还(hái)款(kuǎn)和楼盘建设(shè)，形(xíng)成一种资(zī)金循(xún)环高周转模(mó)式，但一(yī)定程度(dù)上把风险甩给(gěi)了购房(fáng)者。

　　2 国际(jì)经验

　　整(zhěng)体来(lái)说，国外商(shāng)品房预售(shòu)制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房者(zhě)预付资金，一般设有定金或预付(fù)款保护机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购房(fáng)者支(zhī)付的预付(fù)款比例相对较低(dī)，绝大部分房款在房屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付款一般(bān)以定(dìng)金方式(shì)支付，或按(àn)工程进度(dù)分期(qī)支(zhī)付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采(cǎi)用两(liǎng)种方式发放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按照工(gōng)程进(jìn)度(dù)逐渐发放，购房者(zhě)开始月(yuè)供；二是房屋交付后发(fā)放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提(tí)供期(qī)房(fáng)烂尾(wěi)保险，在(zài)商品房出现重(zhòng)大(dà)延期(qī)或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保(bǎo)护：房屋交付质量的保(bǎo)障有两(liǎng)种方式，一是期房由政府或(huò)第三方(fāng)验收合(hé)格(gé)并提(tí)供验收凭证后，开发商凭验收凭证取(qǔ)得(dé)购房者支付的房款。二是开(kāi)发商(shāng)为购房者提供一定的保(bǎo)修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前预售资金(jīn)第三(sān)方全程监管(guǎn)，交付(fù)时开发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　美国(guó)期(qī)房定金一定(dìng)期限内无条件返还，最低首付比例(lì)为(wèi)3.5％，交房前(qián)仅支(zhī)付首(shǒu)付，其(qí)余房款(kuǎn)交付后按揭还款，交付前资金由第三方全(quán)程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金(jīn)及首付环节，定金比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方(fāng)面，除定金或首(shǒu)付外，购房者在房屋交付后通过(guò)按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开(kāi)发(fā)商挪(nuó)用资金，购房者的定金及首付款由第三方公证行(xíng)或产(chǎn)权保险公司的信托(tuō)账(zhàng)户监(jiān)管(guǎn)。如果开发(fā)商倒闭(bì)导(dǎo)致楼盘烂尾(wěi)，购房(fáng)者资(zī)金(jīn)可通(tōng)过申请仲裁取回，且(qiě)不承(chéng)担任何责任与损失(shī)。而(ér)开发商在房屋(wū)建设过程(chéng)中(zhōng)的资金(jīn)全部来自(zì)银行，银行根据工(gōng)程进度向开(kāi)发(fā)商提供一定比例的贷款，由于开(kāi)发商挪用资金直(zhí)接损害银(yín)行利(lì)益(yì)，银行有充(chōng)分动(dòng)机监管开发(fā)商(shāng)施工进度。开发商在房屋(wū)交付时需(xū)取得(dé)由政府相关部门经审(shěn)查后发(fā)放的(de)验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)，通过(guò)验收(shōu)凭证向银(yín)行(xíng)得到购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　德国(guó)期(qī)房可(kě)零首(shǒu)付(fù)购房，房款按(àn)建造工期进(jìn)度支付(fù)，按(àn)揭按(àn)工期(qī)放(fàng)款(kuǎn)后还贷，房(fáng)贷利率采用固定(dìng)利率，开发商或(huò)购房者可购买期房(fáng)烂(làn)尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开发(fā)商在项目获批后即可预售房屋。签署购房(fáng)合同前，购房者需支(zhī)付约2000欧的(de)定金(jīn)并进行预约公证，签订合同后定金退还。如由(yóu)于任(rèn)何原因不(bù)能购买(mǎi)，定(dìng)金按照德国法律全部退还。

　　签署购房合(hé)同(tóng)后，购(gòu)房者(zhě)需支(zhī)付公证费和土地交易税，分别为(wèi)房屋(wū)售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于(yú)购(gòu)房附加费。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，德国没有(yǒu)规定最低首(shǒu)付(fù)比例，可零首付(fù)购房。

　　余款方面，德国也(yě)采(cǎi)取按工(gōng)期支付房(fáng)款(kuǎn)的(de)制度，一(yī)般分7笔进行支(zhī)付，具体支付节点、比例因项目而异(yì)。一(yī)般来说(shuō)，支付节点可分为公证后、主体(tǐ)完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃(lí)完工(gōng)、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部(bù)完工，支付比例(lì)可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在(zài)支付房(fáng)款前申(shēn)请(qǐng)房(fáng)贷，房贷(dài)利率(lǜ)采用固(gù)定利率，银(yín)行(xíng)按施(shī)工节奏分(fēn)多次发(fā)放贷款，每(měi)笔贷款给予购(gòu)房者(zhě)一定(dìng)使用期限，期限结(jié)束后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险方面，德(dé)国保(bǎo)险公司针对期房(fáng)设计(jì)了两(liǎng)种保险，保(bǎo)险的(de)功能是当房屋出现重大延(yán)期或重大缺(quē)陷时，保险公司保证开发商赔偿(cháng)或修复，开发商破产，由保险(xiǎn)公司负责(zé)相应(yīng)赔(péi)偿。保险由开发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金(jīn)保(bǎo)险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定(dìng)金(jīn)保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖(mài)双(shuāng)方律师严(yán)格监管。

　　订立(lì)合同前(qián)，买卖双方均有(yǒu)一(yī)名律师，负责沟通(tōng)期(qī)房交易中的(de)房产、资(zī)金、合同(tóng)等各(gè)个(gè)环节，各(gè)环节内容确认无误后签订(dìng)首(shǒu)付交(jiāo)换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险(xiǎn)保护机制，当开发商出现财务(wù)、经营问题时，购房者10％的定金由保险公司赔付(fù)，而超出10％的部分较难追回。

　　余款(kuǎn)支付环(huán)节，英国采取按工程进度付款的(de)方(fāng)式，但是交房前付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例相对较低(dī)，一般(bān)会在(zài)合同(tóng)签订6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例(lì)在(zài)20％-45％之(zhī)间，剩余款项交(jiāo)房后支(zhī)付。

　　交付环节，英国规(guī)定房屋必(bì)须经过(guò)房(fáng)产公证公司的检(jiǎn)验验收(shōu)后才能交付，交(jiāo)付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管(guǎn)环节，英国(guó)期(qī)房预(yù)售(shòu)资金(jīn)监管极为严格，资金也由律师监(jiān)管，在确认工程进(jìn)度、支付相关(guān)款项过程中，由买(mǎi)房律师(shī)将资金(jīn)转给卖方律师，卖方律师转给(gěi)开(kāi)发(fā)商，即资金在进入开发商(shāng)账户前经(jīng)过两道关口(kǒu)，有利于(yú)保障购(gòu)房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交(jiāo)易立法，设置(zhì)期房(fáng)预付款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　日本(běn)期房交易立(lì)法(fǎ)，定金超(chāo)5％或1000万(wàn)日元时，开(kāi)发商(shāng)必须完成“预售房(fáng)定(dìng)金(jīn)保全措施”，交房前付款比例不超(chāo)房款(kuǎn)的20％，开发(fā)商(shāng)违约(yuē)需(xū)返(fǎn)还定价并赔偿约10％房(fáng)款，交房(fáng)后按(àn)揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本二(èr)战结束后由(yóu)于房屋(wū)供给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房(fáng)二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年出台(tái)《宅地(dì)建筑物交易法》，经多次(cì)修(xiū)订(dìng)，目前是(shì)唯(wéi)一(yī)一(yī)部规范期房(fáng)交易的法律。

　　定金保(bǎo)护方(fāng)面，根(gēn)据日本《宅地建物(wù)取引业法(fǎ)》，对购房者支付(fù)定(dìng)金(jīn)超(chāo)过5％或超1000万日元的部分，法律(lǜ)要求(qiú)开(kāi)发商必须(xū)完成(chéng)定(dìng)金保全(quán)措施才可(kě)预售。什么是(shì)定金保(bǎo)全(quán)措施？即买卖双(shuāng)方签订购(gòu)房(fáng)合(hé)同时，开发(fā)商向金融机构或指(zhǐ)定保证机(jī)构或(huò)保险机构签订定金保证委托合同，设置购房者定金的保证或(huò)保险，并将相应的保证(zhèng)金证明书交付(fù)给购房者。除定金外，其他预先(xiān)支(zhī)付的购房款也(yě)受(shòu)该(gāi)措施保护。若(ruò)开发(fā)商(shāng)倒闭导致(zhì)期房烂尾，购房者(zhě)可凭保证金证明书向(xiàng)金融(róng)机构(gòu)或保(bǎo)证机构或保险公司(sī)兑付，同(tóng)时，开发商需向购房者赔付违约金，一般约为房价(jià)的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付(fù)最(zuì)多不(bù)超(chāo)20％的定金，签订(dìng)购房(fáng)合同(tóng)后(hòu)，购房者(zhě)即可向银行(xíng)申请(qǐng)贷款(kuǎn)，但交(jiāo)房后才开(kāi)始(shǐ)按揭贷款，除定金外的(de)剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　新(xīn)加坡期房购房者违(wéi)约可返还相当于3.75％房款的订金(jīn)，首(shǒu)付比例(lì)20％，余款按工程进度支(zhī)付，所(suǒ)有资金进银行(xíng)专门(mén)项目资金账户(hù)，交房(fáng)后满1年保修期后支付(fù)15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订金(jīn)支(zhī)付环节，新加坡开发商有统一的选购权合同以及订金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付(fù)5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期(qī)14天(tiān)，执行OTP则进(jìn)一步签订购买合同(tóng)，不(bù)执(zhí)行(xíng)OTP则(zé)退还(hái)3.75％的房(fáng)款。

　　首(shǒu)付比(bǐ)例方(fāng)面，签订(dìng)购房合同后(hòu)，购(gòu)房(fáng)者需支付15％的首付及印花税，同时(shí)购房者(zhě)向银(yín)行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加(jiā)坡期(qī)房同样采取按工程进度付款(kuǎn)的方式，《发展(zhǎn)商(shāng)条(tiáo)例》对期房付款流程做了统(tǒng)一详细(xì)规定，要求所(suǒ)有开发商(shāng)遵守，支付节点一(yī)般为(wèi)合同签订后、地基完工、框架完(wán)工、管(guǎn)道门窗等(děng)完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷(dài)款也依照工(gōng)程进度(dù)放款(kuǎn)，月供在此过程中随着放出贷(dài)款(kuǎn)的增(zēng)加而增(zēng)加(jiā)，未放(fàng)款部分无(wú)需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付(fù)款会(huì)存入银行专门的项目资金账户，账户资金提取(qǔ)须(xū)与房屋建(jiàn)设有关。房屋交(jiāo)付后，购房(fáng)者享受1年(nián)的房屋保修期(qī)，此后(hòu)购(gòu)房者(zhě)支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地产到了政策出手临界点(diǎn)，重点是保交楼和房企(qǐ)重组(zǔ)。一方(fāng)面(miàn)，加大对刚需和改善型需求的(de)支持力(lì)度，长短兼顾妥善(shàn)应(yīng)对(duì)局部停贷现象，重点是保交楼保复工保民生，给予(yǔ)强有力的金(jīn)融工(gōng)具支持。另一方面，从现(xiàn)在起，对还(hái)在(zài)正(zhèng)常运转的房(fáng)企包括民营(yíng)企业，加大(dà)支(zhī)持力度，由优质房企(qǐ)牵头并购重组整(zhěng)个行业，为每(měi)个房企(qǐ)配套AMC和财团，给予金融工具配套(tào)。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估计形(xíng)势(shì)复(fù)杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心以及长效机制。长效(xiào)机制四(sì)大关键是推动城市(shì)群战(zhàn)略(lüè)、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和(hé)房地产税(shuì)。定(dìng)金环(huán)节，建立开发商违约后定金保护机制，如将(jiāng)已支付(fù)定金冻结(jié)至(zhì)房屋交付阶段，保障购房(fáng)者定(dìng)金安(ān)全。签订合(hé)同环(huán)节，鼓(gǔ)励保险公司介入，为房屋重大延期(qī)以及重大(dà)缺(quē)陷等情况提供(gōng)充分(fēn)的保障。余款支付(fù)环节，建立按工程进度付款机制或交(jiāo)房(fáng)后按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)机制，充分保护购(gòu)房者的权益。资金监管环节，引入独立于开发商、银行的第三方资金监管机构，或由政(zhèng)府相关部门直接监(jiān)管，以此防止(zhǐ)资金(jīn)挪用现(xiàn)象。交付环节，建(jiàn)立商品房保(bǎo)修期制度。保(bǎo)修(xiū)期内，开(kāi)发商应对房(fáng)屋(wū)质量问(wèn)题全权负责、免费(fèi)维修，购房者在保修(xiū)期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期(qī)来看，取消(xiāo)商品房预售制是大势所趋。一(yī)方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权(quán)宜之计，现在全国(guó)套户比超过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对(duì)购房民众不公(gōng)平的预售制(zhì)已经过时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售(shòu)。另一方(fāng)面，取消预售制(zhì)，改(gǎi)为现房销(xiāo)售(shòu)，开发商将(jiāng)拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手段(duàn)，而(ér)是所见即所得(dé)的过硬(yìng)的产(chǎn)品质量(liàng)和诚(chéng)信，这(zhè)才是对购房民众的最根本(běn)最实(shí)质(zhì)的(de)保障(zhàng)，这样将极大(dà)的提升开(kāi)发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣币。

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