近两年火爆的创新(xīn)产品(pǐn)公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息日(rì)，公(gōng)募(mù)REITs整(zhěng)体呈现(xiàn)出高(gāo)比例(lì)稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可(kě)供分(fēn)配(pèi)金(jīn)额的(de)REITs产品(pǐn)，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业(yè)内人士对此表示，强制分红机(jī)制是公(gōng)募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定分红(hóng)体现出该类产品(pǐn)长期投资价(jià)值，通过观测(cè)经(jīng)营活(huó)动现金流(liú)、可供分配(pèi)现金(jīn)等指标，也是观察REITs项目底层(céng)资产(chǎn)运营情况的“窗口”。他们也(yě)提(tí)醒普(pǔ)通投资者注(zhù)意，与产权类项目相比，特许经营REITs项(xiàng)目(mù)在经营权到期(qī)后不再产生现金收益，特(tè)许经(jīng)营权(quán)分红目前已包含了(le)利(lì)润分配和(hé)本金的归还，在(zài)选择(zé)投资标的(de)时应了解资产类型和分红(hóng)的(de)特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs产(chǎn)品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息日(rì)，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分配情况尚未(wèi)公布。整体来看(kàn)，公募(mù)REITs呈现出了高比(bǐ)例的稳(wěn)定分红(hóng)，15只(zhǐ)公(gōng)告(gào)2022 年可供分配金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全(quán)年分配金额(é)占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大(dà)部分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关负责人对此表示，投资公募REITs的(de)主(zhǔ)要收益来源(yuán)为持(chí)有期(qī)分红收益，以(yǐ)及基金份额交易(yì)价格的(de)变化。基(jī)金(jīn)份额二级(jí)市场(chǎng)价格受(shòu)到公募REITs资产运(yùn)营情(qíng)况及市(shì)场因(yīn)素的综合影(yǐng)响(xiǎng)，较(jiào)易引起波动。与此(cǐ)相比，基金(jīn)分红预期则更有规律可循(xún)。公募REITs的分红主要来自基础设施资(zī)产的经营现金流，投资人通过基金募集材料(liào)和信(xìn)息披露文(wén)件，结(jié)合(hé)行业(yè)及市场情况，可以分析基础设施项目的(de)经(jīng)营业绩，作为进行大闸蟹吃公的好还是母的好，大闸蟹公的好还是母蟹好投资决策的(de)重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额(é)二级市(shì)场价格变化导致的浮盈或浮(fú)亏(kuī)，分红作为基金份额持有人实际获得的现金收益，对于长期投资者更具参考价值。”中金基金相关负(fù)责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心运营高级副总监李华平也表示，根据《公开募(mù)集基础(chǔ)设施(shī)证券投(tóu)资基金(jīn)指引(yǐn)（试行）》及(jí)相关法规要求(qiú)，基础设(shè)施基金应当将90％以上合并后基金年度可(kě)分(fēn)配(pèi)金(jīn)额(é)以现金形式分(fēn)配给投资者，强制分红机制(zhì)是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体现出(chū)REITs产品长期投(tóu)资价(jià)值。

　　中航基金也认为(wèi)，从(cóng)投资角度来看(kàn)，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双(shuāng)重特点(diǎn)。二级市场价(jià)格(gé)反映(yìng)这类(lèi)产品“股性”的一(yī)面，分红体(tǐ)现(xiàn)了这类产品(pǐn)的“债性”特点(diǎn)。公(gōng)募(mù)REITs有(yǒu)强制分红(hóng)要求，分红(hóng)类似于债券派息，但不等同(tóng)于债券的固定利息回报，而是由可供分(fēn)配现(xiàn)金决定(dìng)。

　　从机(jī)构投(tóu)资者的角度来看，一方面(miàn)是公(gōng)募REITs丰富了机构投资(zī)者的(de)投资品类，为资产(chǎn)配(pèi)置多元化提(tí)供抓手，具(jù)有(yǒu)较强的配置价(jià)值。另一方面，公募(mù)REITs的分红(hóng)能够(gòu)帮助机构投资者稳定收益(yì)。机构投资者公(gōng)募(mù)REITs能够通过(guò)分红(hóng)获取相(xiāng)对(duì)于投资(zī)债券相(xiāng)对高的收益性，在(zài)有效控制风险的前提下，增厚资(zī)产(chǎn)包收(shōu)益(yì)，起到(dào大闸蟹吃公的好还是母的好，大闸蟹公的好还是母蟹好)投资“压舱石”的(de)作用。

　　分红除了投(tóu)资(zī)收(shōu)益(yì)“落袋(dài)为安(ān)”外，市(shì)场对于未来分红水(shuǐ)平的预(yù)期，也是影响REITs基(jī)金二级市场价格走势(shì)的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表(biǎo)现看，截至(zhì)4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数(shù)收于(yú)975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏(hóng)观经济(jì)的影响，可分配金额(é)完成(chéng)率不达预期(qī)，一定程度(dù)上(shàng)影响(xiǎng)了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级(jí)市场的价格波动受(shòu)多重因素的影响，投资收益(yì)是影响REITs二级(jí)市场(chǎng)价格的主(zhǔ)要因素之一，而(ér)稳定的分红(hóng)有利于吸引投资者(zhě)参(cān)与公募REITs二(èr)级(jí)市(shì)场的投资(zī)。

　　中金基金相关(guān)负责人也表示，近期经济预期恢复，一方面市(shì)场热点呈现向(xiàng)股(gǔ)票(piào)和债券(quàn)回归的过程(chéng)；另一方面，基础设施(shī)项目的经营业绩相对经济活力的改善有一定的(de)滞后性。

　　此外(wài)，公(gōng)募REITs在(zài)分红除权日，将(jiāng)对基金份额的开盘指(zhǐ)导价做(zuò)调减处理，调减(jiǎn)金额根据(jù)单(dān)位基金份额的(de)分红金额进(jìn)行计算(suàn)。除权操作(zuò)是对分红前后基金份额净值变(biàn)化(huà)的修正，使投资人在基(jī)金分(fēn)红(hóng)前后(hòu)均(jūn)可以获(huò)得公(gōng)平(píng)的投(tóu)资机(jī)会。

　　“分红可增强投资者长期投资(zī)的(de)信心(xīn)，同时需(xū)结合持有产品的特性，关注二级市场扰(rǎo)动对整体收益的影响程(chéng)度。”中(zhōng)航(háng)基金相(xiāng)关人士也称。

　　特许(xǔ)经营权分(fēn)红包括利润分配(pèi)和(hé)本金归还

　　普通投(tóu)资者应了解底层资产情况

　　多位业内人(rén)士还提醒，与现有公募基金分红前提是本金之上(shàng)的增值部分不同，特许经营权(quán)REITs基金运(yùn)作期(qī)间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是本金与增值两个部分，两个部分(fēn)之(zhī)间的比例是变动的，与现有公(gōng)募(mù)基金分红差异很(hěn)大，大多数(shù)普通投资者(zhě)可(kě)能把“分派”金(jīn)额(é)误认(rèn)为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到期(qī)后基金价(jià)值面临极(jí)大不(bù)确定性，这是该(gāi)类投(tóu)资(zī)者应该(gāi)注意的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公(gōng)募REITs主(zhǔ)要有特许经营权(quán)类和产权类两大资产类型，持有产权类产(chǎn)品(pǐn)的收益(yì)主要包括每(měi)年的现金分红(hóng)及资产增值(zhí)的收益，而持有特(tè)许经营类产品的收益主(zhǔ)要来自项目每(měi)年的现金分(fēn)红。其中，特许经营权类资(zī)产的分红(hóng)包括了利润(rùn)分配和(hé)本金的归(guī)还，两者的比率也(yě)是变动的，对特许(xǔ)经营权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普通投资者(zhě)在选择投资标的时，应(yīng)了(le)解(jiě)公募REITs底层资产(chǎn)的(de)类型。

　　中航基金也(yě)表示(shì)，从(cóng)细分来看，各类公募REITs分(fēn)红因底层(céng)资(zī)产属性(xìng)不同而形成(chéng)区别。特许经营(yíng)权类(lèi)的公募REITs产品因其分红相当于包含“本(běn)金+收益”，分红相对较多，债(zhài)性偏强。而(ér)产权(quán)类的公(gōng)募REITs分红主要为“收益(yì)”，更看重(zhòng)底(dǐ)层资产的(de)价值增值，所以相(xiāng)对股性(xìng)偏强(qiáng)。普通(tōng)投资者在(zài)选择(zé)公(gōng)募(mù)REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产属性，对所选择产品的二级(jí)市场价格和分红(hóng)有合理预期。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负责人也认为，与产权类项目相比，特许经营项目在经(jīng)营权到(dào)期后不再能产生现金收益，因(yīn)此(cǐ)将可供(gōng)分(fēn)配(pèi)金额(é)的分配理解为“分派(pài)”比“分红(hóng)”更加准确。基于这个特点，剩余经(jīng)营期限较短的特许经营项目，通(tōng)常具备更(gèng)高(gāo)的分派率水平。对于剩余(yú)期限较长的特许经营(yíng)权项目，即使(shǐ)分派(pài)率(lǜ)相对较低，也有足够年限收回本(běn)金并取得收益。

　　中金(jīn)基(jī)金该(gāi)负(fù)责(zé)人提醒投资者注(zhù)意，特许经营(yíng)权项(xiàng)目的分派金额包含了投资本金(jīn)，在不进行扩募的情(qíng)况下，基金份额单价随(suí)着分派进(jìn)度逐年下降(jiàng)是(shì)正常现象，投资特许经营权REITs的收益来自(zì)项目剩余期限产生的现金流(liú)。

　　“与特许(xǔ)经营项目相比，产(chǎn)权类项(xiàng)目的土地或建筑的剩余使用年限一般(bān)较长(zhǎng)，再(zài)加上到期后通(tōng)过(guò)对建筑的(de)更新改造(zào)或(huò)补缴土地出让金(jīn)等追加投(tóu)资，有机会进一步延长(zhǎng)经营期限。这种类似(shì)永续经营的假设反映在基础资产的估值(zhí)上，使产权(quán)类(lèi)REITs具备更(gèng)显(xiǎn)著的资产投(tóu)资属(shǔ)性(xìng)。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标(biāo)

　　评估项目底层资产运营情(qíng)况

　　在基金分红(hóng)的时点(diǎn)，多位业内人士还表示(shì)，在产品(pǐn)分红期，投资者(zhě)可以观(guān)测(cè)经营活动现金(jīn)流(liú)、可(kě)供分配现金(jīn)、内部收益率等指标，来观察和评估项(xiàng)目底层资产(chǎn)的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标(biāo)中，跟(gēn)现(xiàn)金相关的指(zhǐ)标有两个：一(yī)是年(nián)报(bào)中披露的经营活动现金流(liú)，二是可(kě)供分配现金，二(èr)者(zhě)存在本(běn)质性(xìng)区别。经营活动(dòng)产生的现金净流量(liàng)是指企业经营、筹资、投(tóu)资(zī)产(chǎn)生的(de)现金流，基于企业本(běn)身经营活(huó)动产生；可供分配的现金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利润表的(de)项目进(jìn)行(xíng)调整，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平(píng)也表示，公募REITs作(zuò)为资产配置(zhì)新选择，投资价值体现在相(xiāng)对股(gǔ)债市场(chǎng)独立的资(zī)产配置功能，比较适合(hé)长期(qī)持有。建(jiàn)议(yì)投资(zī)者(zhě)对经营权类的资产可(kě)以更多关(guān)注内部收益率的高低，对产权类的资产更多关注分派率高(gāo)低。因为公(gōng)募REITs可分配收益主要来自(zì)底层(céng)资产的经营净现金(jīn)流，所以底层资产运营情况直接影响(xiǎng)投资回(huí)报，投资者可(kě)综合考虑原始权益人(rén)综合(hé)实力、运营管(guǎn)理机构实力、公(gōng)募(mù)基金(jīn)管理人实力(lì)等(děng)多重因素来(lái)选择(zé)投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进(jìn)入密集分红期(qī)，由(yóu)于分红交(jiāo)易带来的短期(qī)博弈机(jī)会(huì)仍在，叠加此前(qián)市场接(jiē)连回调，建(jiàn)议(yì)投(tóu)资者关注有(yǒu)基本面支撑(chēng)、填权效(xiào)应(yīng)相对明显、同(tóng)时分红规模较为可观的(de)个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首(shǒu)年及次年的可(kě)供分配金额预测(cè)。投(tóu)资者可以(yǐ)将(jiāng)REITs的实(shí)际(jì)分红金额与募集材(cái)料中(zhōng)披露(lù)预(yù)测进行(xíng)比较分析，结(jié)合经济(jì)及(jí)市场的实际环境，对基础设(shè)施项目的运营业(yè)绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金(jīn)上(shàng)述(shù)负(fù)责人也称。

未经允许不得转载：市场调查|社会调查|问卷调查|市场执行|店面验收|神秘客|满意度-提供最专业的市场信息咨询服务-宁波信恒新市场信息咨询有限公司 大闸蟹吃公的好还是母的好，大闸蟹公的好还是母蟹好