导(dǎo)读

　　黄金(jīn)二十年之(zhī)后，当(dāng)下中国地产步入大(dà)分化时代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅销售(shòu)面积超15亿(yì)平(píng)，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢近年(nián)地(dì)产持续低景(jǐng)气，有关中国(guó)地(dì)产是否过剩的讨论(lùn)日益(yì)热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图(tú)厘清中国城镇存(cún)量住(zhù)宅真实(shí)情况，据此判断中国(guó)未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中(zhōng)国(guó)地产存量极度过剩(shèng)，事实是否(fǒu)如此？

　　住(zhù)建部披露全国有(yǒu)近6亿(yì)栋房屋建筑，第(dì)七次人口普(pǔ)查调查数据显示城镇家庭户人(rén)均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中，城镇建(jiàn)筑占比不(bù)到(dào)一成(chéng)，其中还包(bāo)括大量城(chéng)镇非住宅(zhái)建筑，如商业办公(gōng)楼、学校等，因(yīn)此6亿栋(dòng)房屋中城镇(zhèn)住宅(zhái)占比极低。

　　七普显示(shì)中国(guó)城镇居民人均住(zhù)宅(zhái)间数为(wèi)1.06间，但居住(zhù)舒适不是人均一间(jiān)房所能满足(zú)，它与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设施等因(yīn)素密切相(xiāng)关。中(zhōng)国的(de)人均住宅间数较发达国家还有很大差距。人(rén)均住宅间数大于1同样不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算(suàn)发现中国城镇居民户均1套房(fáng)，其(qí)中每户持(chí)有商(shāng)品住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　目(mù)前并无(wú)直接公(gōng)布中(zhōng)国家庭户均(jūn)住宅的数据(jù)，我(wǒ)们(men)根据商品住宅(zhái)套数、商(shāng)品住宅占比(bǐ)和城镇家庭(tíng)户数，计算出城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅(zhái)套(tào)户比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品住(zhù)宅。若期房顺利交付，直(zhí)至2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭才拥有1套住宅，其中(zhōng)商(shāng)业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然(rán)而事实上中(zhōng)国住(zhù)宅(zhái)市场(chǎng)供需(xū)并不(bù)平衡。

　　国际数(shù)据(jù)显示(shì)，成(chéng)熟房地产市(shì)场的住宅(zhái)套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不(bù)平(píng)衡，是因为户(hù)均(jūn)一套(tào)房(fáng)无(wú)法满足(zú)流(liú)动人口(kǒu)的租赁和置业(yè)需求。全国(guó)总人(rén)口的近(jìn)三成都是(shì)流动人口，流动人口会(huì)选择(zé)在(zài)大城市租房挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家买房，从而产生了(le)额外的(de)住宅需(xū)求。

　　即便户均(jūn)一(yī)套房，中国未来地产仍有(yǒu)四大新增需求动力。

　　第一，户(hù)均人口规模缩小，一人户(hù)、两人户占比不断增加，导致家庭户(hù)数(shù)增(zēng)多(duō)。小家庭(tíng)化趋势(shì)将延续(xù)，带来新户购(gòu)房需求增长。

　　第二，经济板块的(de)分化日益明显，区域(yù)经济资(zī)源分配的再集中吸引着人(rén)口流入，人(rén)口(kǒu)净迁(qiān)入(rù)城(chéng)市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成(chéng)的住宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积(jī)。促成“老破小”住宅(zhái)的(de)改造势(shì)在(zài)必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)均(jūn)较发达(dá)国家(jiā)有(yǒu)着不小(xiǎo)差距，“住上更(gèng)大房(fáng)子”的改(gǎi)善性需(xū)求正(zhèng)在不断增加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地产步入大分(fēn)化时代而非(fēi)停滞(zhì)期。

　　如果说过(guò)去二十年(nián)是中国地产黄金(jīn)发展期(qī)，地产矛盾更多体现为(wèi)住(zhù)宅(zhái)供给存在不足，这是过去二十年(nián)房(fáng)价快速上涨(zhǎng)基(jī)石(shí)。那么(me)当下房地(dì)产大分化时代已(yǐ)至，大(dà)分(fēn)化时代下地(dì)产矛盾则(zé)更(gèng)多(duō)体现在(zài)住宅(zhái)质量供(gōng)需冲突。

　　地产大分化必将体现在不(bù)同能(néng)级城市之间，不同区(qū)域(yù)板块之间(jiān)，不(bù)同(tóng)品质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露(lù)全(quán)国已(yǐ)有近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑，引发热议。从2月以来(lái)，各大城市二手房挂牌量(liàng)突然(rán)激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国的房子是否已经过剩(shèng)？

　　中国(guó)城镇住宅(zhái)到底(dǐ)是供给过(guò)剩，还是(shì)供(gōng)需(xū)平衡，或是仍然存在(zài)不足(zú)？可惜由于住宅存量(liàng)数据并未公(gōng)布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算出中国城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有住宅(zhái)套数，回答当(dāng)前的房子是否真的过剩了(le)？据此判断(duàn)未来房地产市(shì)场(chǎng)会如何发展。

　　一、如(rú)何有(yǒu)效观察中(zhōng)国(guó)户均拥有住宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅数量过(guò)剩(shèng)的直观判断(duàn)站不住脚(jiǎo)

　　今年(nián)2月，在(zài)以全国(guó)自然灾害(hài)综合风险普(pǔ)查工作情况为主题的新闻发(fā)布会上，负(fù)责人对外披露：“住宅城乡建(jiàn)设行业获取了全国(guó)近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑(zhù)数据以及80多万处市(shì)政设(shè)施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，平均每栋建筑住不(bù)到3人，住宅市场看(kàn)似已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑(zhù)中，农村(cūn)房屋占9成以上(shàng)，以栋数计算(suàn)的城镇房屋(wū)实际(jì)仅有4700多万栋，还包括了大(dà)量商业(yè)楼(lóu)、写字(zì)楼、学校、医院等非(fēi)住宅。总(zǒng)的算下来(lái)，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七次(cì)人口普查数(shù)据(jù)公布了中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居(jū)民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数大于1，看似意味着人人都有房间居住(zhù)。

　　居住水(shuǐ)平不仅(jǐn)与房间数量(liàng)有(yǒu)关(guān)，更与房屋质量(liàng)、居(jū)住面积、配套设施等因素密切(qiè)相关。单单从人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数不能完全反(fǎn)映出城镇(zhèn)居民的居住(zhù)水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成(chéng)套住宅，一套设施齐全的住宅才是(shì)城镇居(jū)民宜(yí)居的(de)选择(zé)。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测算(suàn)思路(lù)、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大(dà)类，一类(lèi)是商(shāng)品住宅(zhái)，另一类是保(bǎo)障房、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目(mù)前缺乏统(tǒng)计数据，并没有直接(jiē)公布城镇住宅数量。居民住宅相关数(shù)据(jù)有(yǒu)两处可以直接公(gōng)布，一是每年商(shāng)品住宅(zhái)销售套数（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查数据）。计算(suàn)中国居民户均住宅数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年(nián)，1998年之前(qián)商(shāng)品住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一(yī)步(bù)，将1999年以来每年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)销售套数相加，我们就能够得到当前商(shāng)品住(zhù)宅总存量(liàng)。

　　第(dì)二步，根据城镇居民拥有的商(shāng)品(pǐn)住宅和非商品住宅比例，推算得到居(jū)民住宅(zhái)总套(tào)数。

　　第三步，将城(chéng)镇居民拥有的商品住宅总(zǒng)数除以家(jiā)庭户数，我们就(jiù)能够得到城镇户均拥(yōng)有的住(zhù)宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)住(zhù)宅套户比=住宅总套数/家(jiā)庭户数(shù)

　　=（商品(pǐn)住(zhù)宅套数/家庭户数）/（商(shāng)品住宅(zhái)套(tào)数/住(zhù)宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇(zhèn)家庭户(hù)均(jūn)拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅存量到底有多(duō)少，目前(qián)缺(quē)乏一个准确统计。我们利用既有(yǒu)统计数据(jù)，大致测算得到中国存量房地产套数，并进一步推算中国城镇家庭户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一(yī)）城镇居(jū)民户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计(jì)销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含现房和(hé)期房(fáng)）。

　　中国(guó)的房地产销售以期(qī)房(fáng)为主，从2019年(nián)开始，新(xīn)房销售中期房占(zhàn)比近9成(chéng)。本文去除商品(pǐn)住宅累计(jì)销售套数(shù)里的期房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品(pǐn)住宅现房套(tào)数计算(suàn)为例(lì)：

　　2022年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅现房套数=截止(zhǐ)到2022年(nián)商品住宅累(lèi)计销售(shòu)套数-过去(qù)三年（2020、2021和(hé)2022年(nián)）的期房销售额(é)。

　　主流房企(qǐ)竣工周期(qī)在2-3年，并考虑到交房后装(zhuāng)修(xiū)的(de)时间，取最大值3年。

　　将商(shāng)品住宅现房套数(shù)除以(yǐ)家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有0.54套(tào)商(shāng)品(pǐn)现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来我们需(xū)要进(jìn)一步推算中国城镇居(jū)民拥有的户均(jūn)住(zhù)宅(zhái)套数。

　　首先(xiān)，七普数(shù)据显(xiǎn)示中国(guó)城(chéng)镇居民的住(zhù)宅结(jié)构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购(gòu)买商(shāng)品住宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原(yuán)公有住(zhù)宅占比6.1％，通(tōng)过继(jì)承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房(fáng)与其他(tā)住宅。

　　其次，我们假定(dìng)租(zū)赁其他(tā)住(zhù)宅和购买二手房都是商(shāng)品住宅，因此将租赁(lìn)其他住宅(zhái)、购(gòu)买商品住宅与(yǔ)购买二手房加总，得到(dào)商品住宅(zhái)占叮铃铃和叮呤呤，《叮铃铃》居民(mín)所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年(nián)-2022年期间(jiān)商品住宅增幅为过(guò)去十(shí)年变化(huà)幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅(zhái)的实(shí)际(jì)变化比例，从(cóng)而我们(men)估算出2022年商品住(zhù)宅所占比例(lì)，为(wèi)62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中(zhōng)国平均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购期房，中国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利(lì)，已购期房会在2-3年(nián)内陆续(xù)交付(fù)使用，到2024年，中国(guó)平均每(měi)户城镇(zhèn)家庭都会(huì)拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的三(sān)点含义

　　既(jì)然(rán)城镇(zhèn)居(jū)民已经达到了户均一套房的程(chéng)度，“户户有房”是否意味着中国(guó)城镇化进展终结，甚至意(yì)味(wèi)着(zhe)中国地产存量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均一(yī)套房(fáng)并不意味着(zhe)住宅市场(chǎng)供需(xū)平衡(héng)

　　需要(yào)有多余住(zhù)宅来满足因人口流动(dòng)、居民换房等(děng)因素产生的住宅(zhái)需(xū)求。因(yīn)此，成熟房地产市(shì)场(chǎng)的住宅(zhái)套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英(yīng)国和日本的住宅套户(hù)比均高于1.1，其中，英国(guó)的住宅套户比(bǐ)最高(gāo)，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国分别(bié)为(wèi)1.02和1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户(hù)均刚好一套(tào)房，就会造成人口净流入(rù)地的住宅市场(chǎng)供不应求，造成房价或(huò)房(fáng)租迅(xùn)速上涨。

　　七(qī)普(pǔ)指出中国的(de)流动(dòng)人口3.76亿(yì)，省内流动人口和省际流动(dòng)人(rén)口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动(dòng)人口会(huì)选(xuǎn)择在大城(chéng)市租(zū)房挣钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨(jì)南大学2017年的中(zhōng)国城(chéng)乡人口流动调查数(shù)据显(xiǎn)示，在上海、杭州(zhōu)以及南京工作(zuò)的流动人口在老(lǎo)家拥有(yǒu)住宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大(dà)城市(shì)的高工资吸(xī)引打工人，但高房(fáng)价迫使(shǐ)打工人回乡置业(yè)。

　　流动人口实际上会占据两(liǎng)套房，在(zài)高房价的大城市租赁(lìn)一套房，在房价(jià)较(jiào)低的县城购买(mǎi)一套房。所以说户均(jūn)一套(tào)房无(wú)法满足庞大流动(dòng)人口的租赁与置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅品质仍需(xū)改善(shàn)

　　目前，中国(guó)的(de)城镇住宅中依然有不少老(lǎo)旧小区(qū)。

　　三成(chéng)家(jiā)庭，也就(jiù)是约9000万户(hù)城镇居民住宅是2000年(nián)以前建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以上。

　　这批存在(zài)着建筑(zhù)结构松散、设(shè)施(shī)陈旧、安全隐患大等(děng)问(wèn)题，如电线(xiàn)老(lǎo)化(huà)、管道(dào)等基础设施陈旧，给(gěi)住户的生活带来了很大的(de)不便(biàn)和(hé)安全隐(yǐn)患，并且(qiě)居(jū)住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建成的老旧住(zhù)宅面(miàn)积小(xiǎo)。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积(jī)占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的家庭(tíng)没有独立卫(wèi)浴和(hé)厨房。这类(lèi)上(shàng)世纪修(xiū)建(jiàn)的老(lǎo)旧小区很难满足现代生活需求，在未来大都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成(chéng)的家庭(tíng)住宅为一居(jū)室和二居室(shì)，户(hù)型偏小。其(qí)中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比镇(zhèn)，城市家庭住宅户型(xíng)更(gèng)小，当(dāng)然这与城(chéng)市(shì)土(tǔ)地(dì)资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产的需求(qiú)驱动力(lì)

　　根(gēn)据七普数据测算，2020年城镇家庭户(hù)住宅存量总面积(jī)为294.6亿(yì)平。暂不(bù)考虑两年间农民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣工(gōng)面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年(nián)住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一(yī)半的家庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑(zhù)面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)不足19平方米(mǐ)，不及全(quán)国人均水平的一(yī)半。若去(qù)除20％的公摊(tān)，可使(shǐ)用(yòng)的住宅面积仅为15.2平(píng)方米。上海市将人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积低于15平方(fāng)米(mǐ)的家(jiā)庭界定为住宅存在困难(nán)，若(ruò)按(àn)这个标准(zhǔn)算的(de)话(huà)，中国有11.3％的家(jiā)庭存在(zài)住宅困难(nán)问题。

　　若(ruò)人(rén)均可使用(yòng)住宅(zhái)面积为40平(píng)，即人均住宅(zhái)建筑面积为(wèi)50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数(shù)，需(xū)要住宅总量约(yuē)390.6亿平，较目(mù)前至少新增(zēng)82亿平。

　　对比发达国家人均住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中国(guó)的人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去(qù)除公摊(tān)面积后，中国的人均(jūn)可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差距(jù)将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人(rén)口，所需(xū)要(yào)的住(zhù)宅总量会更(gèng)多。

　　四(sì)、户均(jūn)已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们(men)测算得到中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均1套房，看似已经(jīng)户(hù)户(hù)有房(fáng)。即便如(rú)此，中国(guó)人口静态结(jié)构和(hé)动态(tài)趋势演绎，决(jué)定了中(zhōng)国未来(lái)地产仍有需求释放。户均1套(tào)住宅现实之下(xià)，中国未来城镇住宅需(xū)求主(zhǔ)要来自于四(sì)个方面。

　　第一，户均人口缩(suō)小，家(jiā)庭户数(shù)增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城(chéng)镇家庭户均(jūn)人口数不断(duàn)下降，六(liù)普显示城镇户均人口(kǒu)规(guī)模为2.85人/户，而(ér)七普显示城(chéng)镇户均(jūn)人口规模(mó)为2.62人/户(hù)，一人户(hù)、二人户(hù)的占比明显上升，人口小家庭化趋势将继续延续，导(dǎo)致户数会因户均(jūn)人口(kǒu)规模的缩小而增多。

　　第(dì)二，人(rén)口迁移导致经济发展带来的新(xīn)增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国(guó)经济(jì)板块的(de)分(fēn)化日益明显，资源(yuán)和生(shēng)产要素逐(zhú)步向(xiàng)经济带、都市圈中心(xīn)城市流入(rù)，区域(yù)经济(jì)资(zī)源分配(pèi)的再(zài)集(jí)中吸引着人口流入。人口迁(qiān)移势必涉(shè)及到买房租(zū)房，给迁入地住宅市场带来新(xīn)的增量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常住人口增量为72万，而出生人(rén)口为44.9万(wàn)人，死亡(wáng)人口为(wèi)38.4万人，自然增加人口仅为6.5万(wàn)人，其人口增长主要受益(yì)于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善性(xìng)需求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自(zì)建(jiàn)住宅(zhái)和原(yuán)公有住宅的家(jiā)庭拆迁改建(jiàn)最多。自(zì)建(jiàn)房家庭(tíng)比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个(gè)百分点(diǎn)；原公有住(zhù)宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点(diǎn)。二(èr)者和（27.1％），再加上(shàng)其(qí)他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间新(xīn)增8473万家庭户，自(zì)建住宅(zhái)和原公有住(zhù)宅减少了1282万户，住宅净需(xū)求增加9755万户(hù)。49％的家庭(tíng)购(gòu)买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需求(qiú)中，有7成家庭购买(mǎi)了(le)商品住(zhù)宅(zhái)。租房、购(gòu)买经(jīng)济适用(yòng)房和(hé)其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城(chéng)改造(zào)，商(shāng)品住宅的占比势(shì)必(bì)会进一步(bù)上升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建筑面积(jī)还有(yǒu)约(yuē)81亿(yì)平，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧的(de)城(chéng)中村、老公有(yǒu)住宅，建筑(zhù)面积小、质(zhì)量(liàng)低、基础设施配(pèi)套(tào)差、没有(yǒu)或少有物业管理，居民追求美好、宜居(jū)生活的环境，背(bèi)后的改善(shàn)性需求有待释放。

　　第(dì)四(sì)，“住(zhù)上更大房子”的改善性(xìng)需求还将有所增加。

　　刚需购(gòu)房受限于资金，倾向于中小户型(xíng)。已有住宅(zhái)家庭希望提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央经济工作会议(yì)明(míng)确指(zhǐ)出支持(chí)住(zhù)宅(zhái)改善等(děng)消费(fèi)。

　　OECD国家(jiā)的(de)人均(jūn)住宅间数为1.71间，无论是(shì)否(fǒu)考虑乡村住宅因(yīn)素，中国的人均住宅间数较其(qí)他(tā)国家依旧(jiù)存在不小差(chà)距。

　　住宅舒(shū)适度与经济水平有着密切(qiè)正向联系(xì)。随着经济发展水平的提高，中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)与人均住(zhù)宅建筑面积将(jiāng)随(suí)之增长(zhǎng)。

　　如(rú)果说过(guò)去(qù)二十年(nián)是(shì)中(zhōng)国地产黄金发(fā)展期，地(dì)产矛(máo)盾更多(duō)体现为住(zhù)宅供给存在不足，供需(xū)出现错配，这是过去(qù)二十年房价快速上涨基石。那(nà)么未(wèi)来将是住(zhù)宅质量的(de)供需冲(chōng)突。房地产大(dà)分化时代(dài)已至，这种分化不单局限于(yú)城市能级(jí)之间(jiān)差异，优(yōu)质小(xiǎo)区(qū)和老旧二手(shǒu)房之间的(de)差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据(jù)调(diào)查的是人，并不是针对住宅，因此可能存(cún)在统计偏(piān)差。商(shāng)品住宅(zhái)占(zhàn)比实际值(zhí)可能(néng)偏低(dī)，其增速可(kě)能超(chāo)预期(qī)。

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