万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意(yì)外走红，让(ràng)这个位于(yú)北京海(hǎi)淀(diàn)的(de)豪宅被全国知晓(xiǎo)，其(qí)背后曾宣称(chēng)要做地(三晋大地是什么意思，三晋大地三晋指的是哪儿dì)产界“劳斯莱斯”的神秘开发商(shāng)——中赫集团，也(yě)被拉向台前。

　　而如(rú)今，万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)再次(cì)受(shòu)到舆论关注，起因中(zhōng)赫集团成(chéng)了(le)共(gòng)同债务人被中(zhōng)国(guó)信达(dá)追债，中国信(xìn)达为(wèi)了收回(huí)钱款(kuǎn)不得不将(jiāng)中(zhōng)赫抵(dǐ)押(yā)的75套万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)豪宅拍卖(mài)。可问题是，这些(xiē)房子早已售出，业主(zhǔ)并非中赫集团，那些真正(zhèng)斥(chì)巨资购(gòu)入(rù)房产(chǎn)的有钱(qián)人，房子现在莫名奇(qí)妙地被拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截至发(fā)稿(gǎo)，暂未(wèi)看到这些(xiē)业主的(de)维权信(xìn)息，难怪有网友调(diào)侃：“富(fù)人(rén)被割韭菜的时候，他们(men)的(de)姿势都(dōu)那么优(yōu)雅。”

　　不过事件背后，可能(néng)没你(nǐ)想象的那么简单(dān)。

　　1

　　富人被(bèi)精(jīng)准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能(néng)还是债主(zhǔ)

　　“北京(jīng)豪宅的尽头是万柳(liǔ)书院(yuàn)”，但(dàn)谁都没想到，这个(gè)位于海淀核(hé)心区位(wèi)，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东拍(pāi)卖(mài)上，上(shàng)架了(le)“北京赫华恒(héng)瑞房地产开(kāi)发有限公司不良债权转(zhuǎn)让项目”，债权总(zǒng)额高达近47亿，该(gāi)项目的抵押物中(zhōng)，包括(kuò)75套万柳书院住宅。

　　据(jù)京东(dōng)拍卖显示(shì)，上述不良(liáng)债权转让(ràng)项目的处置(zhì)主体是中(zhōng)国信达资(zī)产(chǎn)管理(lǐ)股(gǔ)份有限公司北京市分公司（下(xià)称中国信达北(běi)分），处置的是对北京赫华恒瑞(ruì)房地产开(kāi)发有限(xiàn)公(gōng)司（下称赫(hè)华恒(héng)瑞）的(de)不良债权。截至2023年1月31日，债权金(jīn)额(é)约(yuē)为46.95亿(yì)元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限公(gōng)司是共同债务人。目前，该项目(mù)已有1万次围观(guān)，35名意向人。

　　从表面上(shàng)看，这就是一起(qǐ)中国信达(dá)北分讨(tǎo)债(zhài)的(de)故事，但实际上，75套豪宅的(de)背后(hòu)暗藏秘(mì)密(mì)。

　　据此前媒体报道(dào)，万柳书院总(zǒng)共301户，而且早(zǎo)已售(shòu)罄。如果该报道属实，说明(míng)这些(xiē)房子实际上都(dōu)是卖出去(qù)了(le)的，是(shì)有人住的。

　　那(nà)为什么中国信(xìn)达(dá)的(de)拍(pāi)卖(mài)页面上又注明(míng)这(zhè)75套房子是(shì)“未出(chū)售”的(de)状态呢？只(zhǐ)能说明(míng)这些(xiē)房(fáng)子根(gēn)本没有(yǒu)网签，也(yě)没有房产证！

　　第一财经的报道证实(shí)了上述内容。有豪宅中(zhōng)介透露(lù)，中赫(hè)集(jí)团早就(jiù)把(bǎ)这75套房子抵押(yā)出去(qù)，现在还没资金解抵押(yā)，所以(yǐ)不能网(wǎng)签、没(méi)办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅(zhái)，最强(qiáng)学区房，万柳书(shū)院(yuàn)的业主基本都是北京的(de)高端人士，柳(liǔ)传志、丁磊(lěi)等(děng)知名商(shāng)业大佬也是(shì)万柳书(shū)院的业主(zhǔ)。另据地产自媒体“地产八(bā)卦女”爆料，万柳书院的(de)业主中，还(hái)有不少中赫集团(tuán)的高管(guǎn)、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网(wǎng)友感叹，“富(fù)人也被精准收割(gē)了！”

　　不过，如(rú)果这些业(yè)主确(què)实已(yǐ)经支付价(jià)款并实际占(zhàn)有，那么，中国信(xìn)达转(zhuǎn)让这笔不良债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还是债主中国信达。

　　根(gēn)据相(xiāng)关(guān)法律规定，民事(shì)执行中，业(yè)主已经支付价款(kuǎn)并实际占有，但未(wèi)办理过户(hù)手续(xù)的(de)，如果业主没有过错，人民法(fǎ)院不得查封、扣押、冻结，已经查(chá)封的可(kě)以(yǐ)向法院提出执行异议申请，请求(qiú)法院解除(chú)查封，同时可以联(lián)合起诉开发商，要求退还购房款或办理房产证(zhèng)，并承担(dān)违(wéi)约责任。

　　此(cǐ)外，今(jīn)年(nián)4月，人民法院报公布《最高人民法院关于商品(pǐn)房消费者权利(lì)保护问题的批复》，以司法解释的方式明确(què三晋大地是什么意思，三晋大地三晋指的是哪儿)了购房人的优先权：

　　商品房消(xiāo)费者以居住为目的购买房屋(wū)并已支(zhī)付全部价(jià)款，主(zhǔ)张其(qí)房屋交付(fù)请求(qiú)权优先于建设工程价款优(yōu)先受偿权、抵押权(quán)以及(jí)其他债权的，人(rén)民法院应当予以支(zhī)持。只支付(fù)了部分(fēn)价款(kuǎn)的商品房消费(fèi)者(zhě)，在(zài)一审(shěn)法庭(tíng)辩论终结前(qián)已实际支付剩余价款的，可(kě)以适用前款规(guī)定(dìng)。

　　也就是说(shuō)，如果这(zhè)75套房子均为“已售未网签”，那么这笔不良债(zhài)权(quán)，实际上是个烫手山芋。可能不(bù)仅不(bù)能卖出去回本(běn)，抵押的这75套(tào)房子，还会被业(yè)主讨回去(qù)。

　　中国信(xìn)达，将会赔了(le)夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权公司中国(guó)信达申请(qǐng)不(bù)良(liáng)债权转让，可以追(zhuī)溯到金谷信托踩雷赫华(huá)恒瑞(ruì)。

　　天眼(yǎn)查显示(shì)，目前中(zhōng)国信达已经成为赫华恒瑞唯(wéi)一股东。但此(cǐ)前(qián)，赫(hè)华恒瑞为(wèi)中赫(hè)集团旗(qí)下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫(hè)置地等选择退出了(le)赫华恒瑞的股东行(xíng)列(liè)，中(zhōng)国金谷国际(jì)信(xìn)托(tuō)有限(xiàn)责(zé)任公司成(chéng)为了唯一股东(dōng)，后者(zhě)由中国(guó)信达(dá)资产(chǎn)管(guǎn)理股份有(yǒu)限公司持(chí)股93.75％。

　　作为房地(dì)产(chǎn)开发(fā)商，相(xiāng)较其他房企，中赫(hè)集团既没有很大规模(mó)，也没(méi)有(yǒu)很高的(de)国民知名(míng)度，但却在北(běi)京豪宅圈留下一(yī)个(gè)个传说。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作为(wèi)中赫集团进入北(běi)京(jīng)的第(dì)一个豪(háo)宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七(qī)号院3号楼(lóu)，高达30万/平米的天(tiān)价，成为当时京城最贵的楼盘，引发了市场(chǎng)强烈震(zhèn)惊。

　　随(suí)后开发的万(wàn)柳书(shū)院，更是(shì)被誉(yù)为“北(běi)京海(hǎi)淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保(bǎo)利、万科等大型知名房(fáng)企手中，抢下(xià)了北京万柳地块，成为(wèi)北京当年的“双料(liào)地(dì)王”。很快，万柳书院就以神(shén)秘(mì)高端(duān)的(de)姿态杀入市(shì)场，无(wú)论(lùn)是一(yī)块块从荷兰(lán)运(yùn)回来的灰砖垒起(qǐ)来的五米高(gāo)墙，还是每(měi)棵成本超6万的成年银杏树，还(hái)是每平米20万(wàn)元(yuán)的价格，都令业内外震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫(zǐ)辰院的树、北平府的院儿。”从这(zhè)句顺口溜中，就可看出其在北京(jīng)豪宅圈的地位。2014年(nián)末上市的它，对手是当时有名的融创观(guān)澜嘉苑、佳兆业广场、恒(héng)大华府等，现(xiàn)如今(jīn)，它远远超过(guò)这些对手。

　　去年，万柳书院一套(tào)300平米的(de)法拍(pāi)房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万(wàn)元/平米，说明(míng)万柳书(shū)院虽然已经推出了(le)8年(nián)之久(jiǔ)，但其(qí)依旧在北京豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中赫集(jí)团开发的豪宅(zhái)，也吸(xī)引了不(bù)少(shǎo)知名(míng)人士，如知名(míng)演员宋丹丹，就住在钓(diào)鱼台七(qī)号院。而(ér)柳传志、丁磊等(děng)知名商(shāng)业大佬则居(jū)住(zhù)在万柳(liǔ)书院。

　　几(jǐ)大豪(háo)宅的成(chéng)功奠定了中赫(hè)集团的“高端路线”，也因此，它被(bèi)外界贴上(shàng)了(le)，“卖北京城最(zuì)贵的(de)房，拿北(běi)京城最(zuì)贵(guì)的(de)地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅(zhái)开(kāi)发商(shāng)光环(huán)的背后，这(zhè)个地产界“劳斯莱斯”却多次成(chéng)为(wèi)被执行人，被执行标的高达11亿(yì)。

　　今年年初，因为履行能力而拒不(bù)履行生效法律文书确定义务，中赫集团正(zhèng)式成了“老(lǎo)赖(lài)”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑(kēng)了(le)？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实(shí)上，早在今年年初“万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院少(shǎo)爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背(bèi)后的中赫集团，发(fā)现(xiàn)其深陷财务危机。

　　从知名(míng)豪宅的(de)开发(fā)商(shāng)到沦为“老赖(lài)”，中赫集团实(shí)控人周金辉的人生轨迹跟着急转(zhuǎn)直下。而追根(gēn)溯源，这个转折点，就在于(yú)收(shōu)购北京(jīng)国安。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷开始了(le)多(duō)元化(huà)转型，但转型(xíng)之(zhī)路(lù)并不好走。早在(zài)2008年开始，中赫集团就(jiù)尝试过多元化业(yè)务，先后进(jìn)军能源市场、团购网站(zhàn)，但(dàn)最终都惨淡(dàn)收场。最终，周金(jīn)辉将转(zhuǎn)型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资(zī)本(běn)退出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元(yuán)参三晋大地是什么意思，三晋大地三晋指的是哪儿股国安足球俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年6月(yuè)，中(zhōng)赫(hè)集团从中信集团手中拿下北京(jīng)国安俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿下北京(jīng)国(guó)安俱乐部全部(bù)股权。如果北京国安的估值一(yī)直没变，那么中赫集(jí)团拿下北(běi)京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也许会(huì)感叹：卖(mài)豪宅真(zhēn)是赚(zhuàn)钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中赫为什么又(yòu)要(yào)质押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及其实控人周金辉(huī)夫妇将其手中(zhōng)的中(zhōng)赫集团(tuán)股份质押陆续质押，据企查查显示，目前中赫集团共有(yǒu)11条(tiáo)股权(quán)出质记录。质权(quán)人包(bāo)括海(hǎi)金商(shāng)业保理、北京(jīng)建工(gōng)、山东国际(jì)信(xìn)托、中融信托(tuō)、中信(xìn)建设等。

　　这与入主(zhǔ)北京国安的(de)时间完全吻合。

　　然而(ér)，入主北京国(guó)安后(hòu)，不(bù)仅国安(ān)的(de)经营状况没有得到改善(shàn)，中(zhōng)赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权(quán)交(jiāo)易所官网信息(xī)显(xiǎn)示，2020年，北京国安足球俱乐(lè)部实(shí)现营(yíng)业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱(jù)乐(lè)部资产(chǎn)总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和(hé)周金辉夫(fū)妇还(hái)在(zài)持续质押(yā)手(shǒu)中的中赫(hè)集(jí)团股份，但国安(ān)和(hé)中赫的经营状况却持续没有好(hǎo)转。

　　不仅中(zhōng)赫(hè)集(jí)团被5次列被执行人，执行标的高达(dá)11亿，北京国安也3次与中赫集团、中(zhōng)赫(hè)置(zhì)地、及中赫(hè)集团股东周金辉、李彩(cǎi)霞(xiá)等共同成为被执行人(rén)，执(zhí)行标(biāo)的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行能力而拒不履行(xíng)生效法律文(wén)书确定义务，上述被执行人(rén)成为“老赖”。只有北京国(guó)安，目(mù)前幸免于难。不过(guò)在实(shí)控(kòng)人都成为老赖的情况(kuàng)下，被执行(xíng)10个(gè)多亿的北京国安，又(yòu)如何能独善(shàn)其身？

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