近(jìn)两年火爆的创(chuàng)新产品公(gōng)募(mù)REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来(lái)除息日(rì)，公(gōng)募REITs整体呈(chéng)现出高比(bǐ)例稳定分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可供分配(pèi)金额的REITs产品(pǐn)，平均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对(duì)此(cǐ)表(biǎo)示(shì)，强制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳(wěn)定分(fēn)红体现出该类产(chǎn)品长期投资价值，通过观测经(jīng)营活动现金(jīn)流(liú)、可供分配现金等指标，也是观(guān)察REITs项目底层资产运(yùn)营情况的“窗口”。他们也(yě)提醒普通投资者注意，与产权类项目(mù)相比，特许经营REITs项目在(zài)经营权到期后不再(zài)产(chǎn)生现金收益，特许(xǔ)经营权分红(hóng)目前已包含了(le)利润分配和本金的归还，在(zài)选(xuǎn)择投资标的时应了(le)解资(zī)产类(lèi)型(xíng)和分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进(jìn)入密(mì)集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日(rì)）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配(pèi)情况尚未公布(bù)。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的(de)稳定分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年可供分配(pèi)金额的(de)公募REITs产(chǎn)品中，2022年(nián)全年(nián)分配金额占可供分配(pèi)金(jīn)额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝(jué)大部分分(fēn)配比例在(zài)96％以上(shàng)。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责人对此表示(shì)，投资公(gōng)募(mù)REITs的主要收益(yì)来源为持有期分红收益，以(yǐ)及基金份额交易价格的变化(huà)。基金份额二级市(shì)场价格受(shòu)到公募REITs资(zī)产(chǎn)运营情况及市场因素的(de)综合影响，较易引起波(bō)动。与此(cǐ)相比，基金分(fēn)红(hóng)预期则更有规律可循。公募REITs的分红主要(yào)来自(zì)基础设施资(zī)产的(de)经营现(xiàn)金流，投资人通过基金募集材料和信息披(pī)露文件，结合行(xíng)业及(jí)市(shì)场情(qíng)况，可以分析基础(chǔ)设施项目的经营业(yè)绩(jì)，作为进(jìn)行(xíng)投资(zī)决策(cè)的重要参考。

　　“相对于基金份额(é)二级市(shì)场价格(gé)变化导致的浮(fú)盈或浮亏，分红作(zuò)为基金(jīn)份额持有人实(shí)际(jì)获得(dé)的现金(jīn)收益，对于长期投资者更具参考价值(zhí)。”中金(jīn)基金相关(guān)负责人称(chēng)。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心(xīn)运营高级副总(zǒng)监(jiān)李华平也(yě)表(biǎo)示，根据《公开募集基础(chǔ)设施证券投资基金指(zhǐ)引（试行）》及相(xiāng)关法(fǎ)规要求(qiú)，基础(chǔ)设施基金应当将90％以上合并后基金年(nián)度(dù)可分配(pèi)金额以现金形式分配给投资者，强制分红机制是公募REITs的主要(yào)特(tè)征(zhēng)之(zhī)一，稳定(dìng)的(de)分红机制体现出(chū)REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中航基金也认为，从(cóng)投资角度(dù)来(lái)看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特(tè)点(diǎn)。二级市场价格反映这类产(chǎn)品“股性”的一面，分红体现了这类产品的(de)“债性”特点。公募(mù)REITs有(yǒu)强制分红要求，分(fēn)红类(lèi)似(shì)于债券派息，但不等(děng)同(tóng)于债券(quàn)的固定利息回报，而是由可供分(fēn)配现金决定。

　　从机构投资者的角度(dù)来(lái)看，一方(fāng)面是公募REITs丰富了机构投(tóu)资者的投资品类，为资产(chǎn)配置多元(yuán)化提供抓(zhuā)手，具有较强的配置(zhì)价值。另一方面，公(gōng)募REITs的分红(hóng)能够帮(bāng)助机构投资(zī)者稳定(dìng)收(shōu)益(yì)。机构投资者公(gōng)募(mù)REITs能够通过分(fēn)红获(huò)取相(xiāng)对于投资(zī)债券(quàn)相对高(gāo)的收益(yì)性，在有(yǒu)效控制风险的前提下，增厚资产(chǎn)包收(shōu)益，起到(dào)投资(zī)“压舱(cāng)石”的作用(yòng)。

　　分红除(chú)了投资收益(yì)“落袋为(wèi)安”外，市场对于(yú)未来(lái)分红水平的预期，也(yě)是影响REITs基金(jīn)二(èr)级市场价(jià)格走势的关(guān)键因素之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二(èr)级市(shì)场表现看，截至4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有(yǒu)20只公募REITs发布(bù)了(le)2022年年报，部分产品受宏观经济的影响，可分配(pèi)金额完成率不达预期，一定程度上影响(xiǎng)了公募REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华平(píng)称(chēng)，公募REITs二级(jí)市场的价格波(bō)动受多重因(yīn)素的影响，投资收(shōu)益是影响REITs二级市场价格的(de)主要因素(sù)之一，而稳定(dìng)的分红有利于(yú)吸引投(tóu)资者参与公募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金基金相关负责人(rén)也表示，近期经济预期恢复，一(yī)方(fāng)面(miàn)市(shì)场热(rè)点呈现(xiàn)向股票和债券回归的(de)过程；另一方(fāng)面，基础设施项目(mù)的经营业绩相对经济活力的改(gǎi)善有一定的(de)滞后性。

　　此(cǐ)外(wài)，公(gōng)募(mù)REITs在(zài)分红(hóng)除(chú)权日，将对基金份额的开盘指导价(jià)做(zuò)调减处理，调16英寸是多少厘米，16英寸是多少厘米长(diào)减金额(é)根据单位基(jī)金份额(é)的分(fēn)红(hóng)金额进(jìn)行计(jì)算。除(chú)权操作是对分红前后基金份(fèn)额净值变化的修正，使投资人在基金(jīn)分(fēn)红前(qián)后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长期投资的信(xìn)心，同时需结合(hé)持有产品的(de)特性，关(guān)注二级市场扰动对整体收益的影响程(chéng)度。”中航基(jī)金相关人士也称。

　　特许经(jīng)营权分红包括利润分配和本金归(guī)还

　　普通投资者应(yīng)了(le)解底层资产情况

　　多位(wèi)业内(nèi)人(rén)士还(hái)提(tí)醒，与现有公募基金分(fēn)红前提是本金之(zhī)上的增值部分不同，特(tè)许经营权REITs基金运作期间的“分红(hóng)”界定为“分派”更为(wèi)准确(què)，分派(pài)的(de)是本金与增值两个部分，两(liǎng)个部(bù)分之间的比例是变动的，与现有公(gōng)募基金分红差异很大，大多数普通投资(zī)者可能把“分派”金额(é)误认为是持续(xù)分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合(hé)同16英寸是多少厘米，16英寸是多少厘米长年(nián)限到(dào)期后(hòu)基金价值面临极大不确(què)定(dìng)性，这是该类投资者应该注(zhù)意的情况。

　　李(lǐ)华平表示，目前(qián)公募REITs主要有(yǒu)特许经(jīng)营权类和产权(quán)类两大资产类型，持有产权类产品(pǐn)的(de)收(shōu)益主要(yào)包(bāo)括每年的(de)现金分红(hóng)及资产增值的收益，而持有特许经营(yíng)类(lèi)产品的收(shōu)益主要来自项目每年(nián)的现(xiàn)金分红。其中，特(tè)许经营(yíng)权类资产(chǎn)的(de)分(fēn)红包括了(le)利润分配和本金的归(guī)还(hái)，两(liǎng)者(zhě)的(de)比(bǐ)率也是变动(dòng)的，对特许经(jīng)营权类资产的公募REITs可以内(nèi)部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选择投资标(biāo)的时，应(yīng)了解(jiě)公募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中(zhōng)航(háng)基金也表示，从细分来看，各(gè)类公募(mù)REITs分红(hóng)因底层资产属性不同而形成区别。特许经营权类(lèi)的公(gōng)募REITs产(chǎn)品因其分红相(xiāng)当(dāng)于包含“本(běn)金+收益”，分红(hóng)相对较多，债(zhài)性偏强(qiáng)。而产权类(lèi)的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看重(zhòng)底层资(zī)产的价值增值，所以(yǐ)相对股性偏(piān)强。普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资者在(zài)选择(zé)公募REIT时，需(xū)要考虑底层资产属(shǔ)性，对所选择产品的二级市(shì)场(chǎng)价格(gé)和(hé)分红有合理(lǐ)预期。

　　中金基金相关(guān)负(fù)责人也认为，与(yǔ)产(chǎn)权类项目(mù)相比，特许(xǔ)经营项目在经(jīng)营权到期后不再能产生现金收益，因此将可供分配金额的分配理解为(wèi)“分派”比“分红”更加准确。基于这个特(tè)点，剩(shèng)余经营期(qī)限较短的(de)特(tè)许经营项目(mù)，通常具备更(gèng)高的分(fēn)派率(lǜ)水平。对于剩余(yú)期限较(jiào)长的特许经营权(quán)项目，即使分派(pài)率相(xiāng)对较低，也(yě)有(yǒu)足够年限收回本金并取得收(shōu)益。

　　中金基金(jīn)该负责人提醒投资(zī)者注意，特(tè)许经(jīng)营(yíng)权项目的(de)分派金额包(bāo)含了投资本金，在(zài)不进行扩募的情况(kuàng)下，基(jī)金份额单价随着分派进度逐年下(xià)降是正(zhèng)常现象，投资特许经营权(quán)REITs的(de)收益(yì)来自项目(mù)剩余期限产生(shēng)的现(xiàn)金(jīn)流。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比，产权类(lèi)项目的土地或(huò)建筑的剩余(yú)使用年限一般较长(zhǎng)，再加上到期后通(tōng)过对建筑(zhù)的更新(xīn)改造或补缴土地出让金等追加投(tóu)资，有机会进一(yī)步延长(zhǎng)经营期限。这种类似永续经营的(de)假(jiǎ)设(shè)反(fǎn)映在基础资产(chǎn)的估(gū)值上，使产权类REITs具(jù)备更显著的资产(chǎn)投资属(shǔ)性。”该负(fù)责(zé)人称(chēng)。

　　观测内部收益率等(děng)指(zhǐ)标

　　评估项目底层(céng)资产运(yùn)营情况

　　在基金(jīn)分红的时点，多位业内人(rén)士还(hái)表示，在产(chǎn)品(pǐn)分红期，投资者(zhě)可以观测经营活动(dòng)现金(jīn)流、16英寸是多少厘米，16英寸是多少厘米长可供分配现金、内部(bù)收益(yì)率等指标，来观察和评估项目底层资产(chǎn)的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟(gēn)现(xiàn)金相关的指标有两个(gè)：一(yī)是年(nián)报(bào)中披露的(de)经(jīng)营活动现金流(liú)，二是可供分配现金，二者存在本质性区别。经营活(huó)动产生的现金净流(liú)量是(shì)指企业经(jīng)营、筹资、投(tóu)资(zī)产生的现金流，基(jī)于企(qǐ)业本身经(jīng)营活动(dòng)产生(shēng)；可供分(fēn)配(pèi)的(de)现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利(lì)润表的项目(mù)进(jìn)行调整，加期初现金(jīn)，最终得到的账面现(xiàn)金。

　　李华平(píng)也表(biǎo)示，公募REITs作为(wèi)资产(chǎn)配置新选择，投(tóu)资价值体(tǐ)现在(zài)相对股债市场(chǎng)独立的资产(chǎn)配(pèi)置(zhì)功能，比较(jiào)适合长期持有。建议投(tóu)资者对经营权(quán)类的资产可(kě)以(yǐ)更多关注内部(bù)收益率的(de)高低，对产权类(lèi)的资产更(gèng)多(duō)关注分派率高低。因为公募(mù)REITs可分配(pèi)收益主要来自底层资产的经(jīng)营净现金流(liú)，所以底(dǐ)层资产运营(yíng)情况直(zhí)接影响投资回(huí)报，投(tóu)资者可综合考虑(lǜ)原始(shǐ)权益人综合实(shí)力、运营管理机构实(shí)力、公募基(jī)金管理人(rén)实(shí)力等多(duō)重因素来选择投资标的(de)。

　　中信(xìn)证券研报(bào)也显示，公募REITs进入密集分红期(qī)，由于分红交易带来的短期(qī)博弈机会仍在，叠(dié)加此(cǐ)前市场接连回(huí)调，建议投资者关(guān)注有(yǒu)基本面支撑、填权(quán)效应相对明显、同时分(fēn)红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均会(huì)载明REITs在(zài)发行首年及次年的可供分(fēn)配(pèi)金额(é)预测。投资者(zhě)可以(yǐ)将(jiāng)REITs的实(shí)际分红金额与募集(jí)材料(liào)中披露(lù)预(yù)测进行比较分(fēn)析，结(jié)合经(jīng)济(jì)及(jí)市场的实际环境，对基础设(shè)施项(xiàng)目的(de)运(yùn)营业绩(jì)及REITs的管理(lǐ)能力进(jìn)行判断。”中金基金上述负责(zé)人也称。

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