饱受(shòu)争议(yì)的二手房(fáng)交(jiāo)易中介费(fèi)问题(tí)，正(zhèng)逐渐得(dé)到监(jiān)管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总(zǒng)局联合发布了关于规(guī)范房(fáng)地产经纪服(fú)务的意(yì)见。意见提及，近(jìn)年(nián)来，部分(fēn)房地产(chǎn)经纪机构存(cún)在利用房源客源优势收取过高费用、未明码标价、捆绑收费、滥用客户个人信息等(děng)问(wèn)题，加重交易当事人(rén)负担(dān)、侵害其合法权(quán)益。

　　基(jī)于上(shàng)述背景，两部(bù)门从加强从业主体(tǐ)管(guǎn)理、明确经纪服务(wù)内容、合理确定经纪服务(wù)收费、严(yán)格实(shí)行明码(mǎ)标价等十(shí)方面，提出(chū)了意见(jiàn)。

　　中(zhōng)原地(dì)产首(shǒu)席分析师张大伟称(chēng)，随着城市发展(zhǎn)，一二线城(chéng)市(shì)二手房交易(yì)占比逐渐增加。以北京、上海为例，二手(shǒu)房占市场成交比例(lì)超过80％，大(dà)量二手房成交依赖中(zhōng)介居间成交，房(fáng)地产调控重心逐渐从开(kāi)发商过渡到中介(jiè)公司(sī)。

　　广东省(shěng)城规院(yuàn)住(zhù)房政(zhèng)策(cè)研(yán)究(jiū)中心首席研究员李宇嘉表示，买房对(duì)居(jū)民来说属(shǔ)于(yú)金额不低的(de)大宗交易，由于二手(shǒu)房交易成本较高、交易(yì)周红楼梦多少字期较长(zhǎng)，具有非常强的(de)专业性(xìng)，居民往往通过中(zhōng)介来完(wán)成(chéng)。但很(hěn)多中介利(lì)用信息不对(duì)称等问题，将非必要的收费夹(jiā)带(dài)其中，如收取(qǔ)过桥融资、按揭费、担保费等，对居(jū)民造成额(é)外(wài)的负担，而且这些服务事项并(bìng)未明码标价。

　　对于二手房市场(chǎng)交易(yì)过程(chéng)中(zhōng)存(cún)在的“乱象(xiàng)”，李宇嘉指出(chū)，对(duì)包括经纪服务在(zài)内的相关(guān)市场(chǎng)交易(yì)行(xíng)为及其主体进行规(guī)范和(hé)秩序整顿，是房(fáng)地产市场管(guǎn)理和调控的(de)主题。“当下(xià)，推进这(zhè)项工(gōng)作的意义更大，也更急迫。”

　　中介收费(fèi)问(wèn)题(tí)成监管重(zhòng)点

　　二(èr)手(shǒu)房(fáng)市场(chǎng)中，历(lì)来对房地产经纪服务行业关注最多的(de)一个话(huà)题，便是房地产经纪服务费的问题。红楼梦多少字p>

　　张大伟认为，未来相关部门主要监管的重点，将是对房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)服务收费及中介交易(yì)进行规范。

　　在热点(diǎn)城市，二手房屋交易(yì)过程中，部分(fēn)价值(zhí)不菲的(de)房屋，往往(wǎng)要缴纳(nà)一笔金额不低的中(zhōng)介费。以北京(jīng)某房(fáng)地产经纪服务机构(gòu)2.7％的服务费率计(jì)算，一套1000万(wàn)元的房(fáng)屋，中(zhōng)介费约为27万(wàn)。

　　在合理确定经纪(jì)服务收费上，两部门在此次意见中提(tí)及，房地产经(jīng)纪机构(gòu)要合理降低住房买(mǎi)卖(mài)和租赁经纪服务(wù)费用。鼓励按照(zhào)成交(jiāo)价格越高、服务(wù)费率(lǜ)越低的原则(zé)实行(xíng)分档定价。引(yǐn)导(dǎo)由交易双方共同(tóng)承(chéng)担(dān)经(jīng)纪服务费用(yòng)。

　　据张大(dà)伟介绍，目前房地产(chǎn)经纪(jì)服务收费标准的最早依据是1995年国家计(jì)委(wěi)建(jiàn)设部下发的《关于房(fáng)地产中介(jiè)服务收费的(de)通知》（971号(hào)文），其中第(dì)六条(tiáo)规定(dìng)：房屋买(mǎi)卖代理(lǐ)收(shōu)费(fèi)，按(àn)成交价(jià)格(gé)总额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北(běi)京为例，目前北京市执行的2014年更新后的(de)收费标准，即(jí)根(gēn)据这样的规(guī)定：“少(shǎo)数(shù)特别复杂的住(zhù)宅买卖经纪服务，经交易(yì)各(gè)方协商(shāng)同意，可在规(guī)定的收费标准基础上适当上浮，上浮幅度(dù)最高不得(dé)超过(guò)10％。”这意味着，当前北京二(èr)手(shǒu)房中(zhōng)介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟(wěi)表示，本着“简政放权”的精(jīng)神，北京(jīng)2015年(nián)取消了(le)房地(dì)产中介服务等57个政府定价，房地(dì)产经(jīng)纪(jì)服务收费(fèi)多少由(yóu)各中介机构自行(xíng)决定。

　　“房(fáng)产中(zhōng)介机构在实际收取费用(yòng)过程中，相(xiāng)关监管部门当前并未(wèi)明确具体的(de)中(zhōng)介费(fèi)率，中介机构仅需在服务过程中对(duì)收费标(biāo)准进行明码标(biāo)价即可。而房地产经纪服务机(jī)构在具体收取过程中，会(huì)结合房屋价值及工资标准(zhǔn)，综合计(jì)算(suàn)出(chū)合适的(de)中(zhōng)介费率。”张大伟补(bǔ)充(chōng)道。

　　对于明码标价问(wèn)题，两(liǎng)部门在此次意见(jiàn)中(zhōng)提及，房地产经纪(jì)机构应(yīng)当(dāng)在(zài)经营门店、网站(zhàn)、客户端等(děng)场(chǎng)所或渠道，公示服务项目、服务内容和收费标(biāo)准，不得混合标价和捆绑收费。房地产经纪(jì)机构提供的(de)基本服务和(hé)延伸(shēn)服务(wù)，应当分(fēn)别(bié)明确服务项(xiàng)目和收费标准。房(fáng)地产经纪机(jī)构收(shōu)费前应当向交易当(dāng)事(shì)人出具(jù)收费清单，列(liè)明收费标准(zhǔn)、收费(fèi)金额(é)，由(yóu)当(dāng)事人(rén)签字确认。

　　另(lìng)外，对(duì)收费明显(xiǎn)高于市场平均水(shuǐ)平的房地产经纪机构，住房(fáng)和城乡建设部门将会同市场监管(guǎn)等部(bù)门采取约谈等综合措施进行重点监管。市场(chǎng)监管部门会同有关部门依法查处(chù)不按规定明码标价、操纵经纪服务收费等(děng)违反(fǎn)价格和反垄断法律法规的(de)行为。对房地产经纪机构相关(guān)违法违(wéi)规信(xìn)息，市场监管部门要依法依规(guī)纳入国家(jiā)企业信(xìn)用信息公示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按(àn)照(zhào)成交价格(gé)越高、服务(wù)费率越(yuè)低的原则实行(xíng)分档定价，是否意味着(zhe)，未(wèi)来豪宅的中介费有(yǒu)望大幅降低？

　　中原地(dì)产华(huá)南区总裁兼深圳中(zhōng)原总经理郑叔伦称，住建部发文鼓励按照成(chéng)交(jiāo)价格越高(gāo)、服务费率越低的原则实行分档定价，合(hé)理降低住房买(mǎi)卖和租赁经纪服务费用(yòng)，主要还是(shì)规范行业，打击收费(fèi)过高(gāo)的经(jīng)纪机构，但(dàn)对市场影响有(yǒu)限，“以深圳(zhèn)为例，深(shēn)圳市场(chǎng)豪宅和(hé)普宅本(běn)来(lái)收(shōu)费就(jiù)不同，各家收费普(pǔ)遍在合理范围内，加上经纪服务(wù)费用(yòng)对市场的影响不大。”

　　张大(dà)伟指出，由于当前两部(bù)门提出的(de)意见仅为鼓励性(xìng)质，即只是(shì)纲领性文件而非规定，未来如何具体认定其中的细则，还需要(yào)看各城(chéng)市(shì)落(luò)地执(zhí)行情况。

　　不过(guò)，张大伟表示，“从(cóng)目前(qián)市场看，经(jīng)纪服务领域的调(diào)整(zhěng)改善(shàn)、规范化，有利于行业健康发展。同(tóng)时，由于(yú)二手房很多房源在产(chǎn)权方(fāng)面(miàn)有瑕疵，如产(chǎn)权抵(dǐ)押、不同税费等都(dōu)可能对交易产(chǎn)生影响(xiǎng)，这对(duì)房地产经纪服务行业的专业性提出更高的要(yào)求。”

　　58安居客研(yán)究(jiū)院(yuàn)研究总监陆(lù)骑麟指出，在(zài)二手(shǒu)房买卖过程中，原本应该由上(shàng)下家各支付一(yī)半(bàn)的中介费，但(dàn)在一些热点城(chéng)市的二手房交易(yì)过程中，往往会有这样的(de)情形，因部分购房者处于弱势地位，从而会出现中介费(fèi)及税(shuì)费均由购房者来(lái)承(chéng)担。即使一些房(fáng)东愿意承担中介费，这部分(fēn)费用也可能(néng)通(tōng)过转嫁(jià)的方式，在房价中(zhōng)有所体现。

　　“上家把中介(jiè)费转嫁给下家，市(shì)场(chǎng)这种所谓‘约(yuē)定(dìng)俗(sú)成(chéng)’的情况，一些房(fáng)产中(zhōng)介公司将(jiāng)其(qí)视为向购房者单(dān)边(biān)收费的行为。部分中(zhōng)介公司可能会利用其支配地位(wèi)，在原先经纪服务(wù)收费的基础上，再次向房东(dōng)收取费用，而这部分费用红楼梦多少字，房东往往会将其转再次转嫁给购房者，这实际(jì)上(shàng)相当于(yú)变相推高了房价。两部门提(tí)出(chū)严禁操纵经纪服务收费，不仅有利于提高(gāo)交易中操作的(de)透明度，也(yě)有利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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