5月以来，房地产板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日(rì)收盘，中信房(fáng)地产指数本月(yuè)涨幅约(yuē)为(wèi)2％。而以公募基金为代表的(de)机构(gòu)对于这一板块已经在悄然布局(jú)。数据显示，以南方和(hé)华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所公布(bù)的总份额均较4月28日时有小幅增长。根(gēn)据基(jī)金一季(jì)报(bào)统计，龙头与(yǔ)地方国企央企获得(dé)增持，持仓(cāng)数(shù)量占(zhàn)流通(tōng)股比重增幅五(wǔ)只(zhǐ)个(gè)股(gǔ)分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房(fáng)地产(chǎn)或“底部回升”

　　行业红(hóng)利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金(jīn)对房(fáng)地产的配置看，2019年末(mò)，公(gōng)募(mù)所持有(yǒu)的房地产(chǎn)行(xíng)业(yè)标的市值约1188亿(yì)元(yuán)，占其所持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年(nián)市场表现出色，但公(gōng)募所持(chí)房地产公司市值在股票(piào)资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一(yī)步(bù)降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三年来的首次(cì)回升，年底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地产行业的持股(gǔ)比例也(yě)同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似(shì)乎在今(jīn)年(nián)一季度(dù)得以延续。数据(jù)统计显示，公募(mù)重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季(jì)度(dù)提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个(gè)股分别为保利发(fā)展(zhǎn)、招商蛇(shé)口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板块(kuài)比重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对于(yú)房地(dì)产的投资(zī)愈发有集中于龙头的(de)趋势。Wind显示(shì)，在公募基金一季报汇总(zǒng)的重仓股中，房(fáng)地产板块排(pái)名最高的是保利(lì)发展，在基金重仓第(dì)33位。排(pái)名第(dì)二的(de)是(shì)招商蛇口，排在(zài)第78位。而老牌龙(lóng)头股万科A排在第96位。对(duì)比去年四季(jì)报，变化之处首先(xiān)在于几只(zhǐ)房地产龙头股从(cóng)排位上(shàng)看(kàn)均有退步，尤其(qí)是(shì)万科最为(wèi)明显；其次是(shì)金地集团(tuán)退出百(bǎi)大之(zhī)列。但考虑到房地产是(shì)复苏链上最后一环，且(qiě)首季并非行业销售旺季，其传导到(dào)二(èr)级(jí)市(shì)场乃至(zhì)机(jī)构持仓上还需要时(shí)间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房(fáng)地产(chǎn)已经进入大分化(huà)时代，一二(èr)线城(chéng)市好于三四线城市。而映射到二级市场投资上，配置房地产行(xíng)业(yè)轻松收获行业贝塔(tǎ)的红利期一去(qù)不返(fǎn)了(le)。“如果按照产业周期(qī)来(lái)分类，包括房(fáng)地产等几类行业在盖特(tè)纳曲(qū)线(xiàn)里(lǐ)属于成熟(shú)期或者衰退期的行(xíng)业，传统认知上没有什么投资机会的(de)。但在这几年特(tè)殊的行情里包括煤炭、电解铝(lǚ)等类似的行(xíng)业也出现了一些机会，背后的逻辑是供给侧发(fā)生了更大的(de)变(biàn)化。”一不愿具名的上海公募基金经理(lǐ)指出。

　　不过也有(yǒu)公募人士持谨慎(shèn)乐观态(tài)度：“行业(yè)前几年17亿～18亿(yì)平方米的年销售面(miàn)积很难再出现了，2022年(nián)光(guāng)是居民存款数(shù)量(liàng)增加了(le)15万亿元。中国存(cún)量有(yǒu)400亿平方米建筑面积，考(kǎo)虑存量地产(chǎn)的更新，也有近(jìn)10亿平方(fāng)米。需求(qiú)端还(hái)需要有(yǒu)一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究员吕功绩也指出(chū)：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是人均住房面(miàn)积（接(jiē)近30平/人(rén)），我(wǒ)国均已告别住(zhù)房短缺时代，而目前居民的(de)杠(gāng)杆率和房价收入也不支(zhī)撑每(měi)年18万亿元(yuán)的销售额，以及过快上行的(de)房价，因(yīn)而行业高(gāo)增(zēng)的时代已经过去，未来(lái)行业的需(xū)求或将回落(luò)，在此过(guò)程(chéng)中，伴随着地产的高杠杆(gān)属性，就很容易出现信(xìn)用风险问题（类似2022年(nián)的民(mín)营地产(chǎn)爆雷(léi)），行业(yè)进入到供给侧出清(qīng)的(de)过程。这个过程中，综合竞争力强的公司就能够通(tōng)过大鱼吃小鱼的(de)方式，获(huò)得市占率的提升。当行业(yè)需(xū)求见顶回(huí)落时，行业(yè)的贝塔已经过去了(le)，但不代表没有(yǒu)投资机会(huì)，机会在(zài)于城市、位(wèi)置、产品(pǐn)的阿尔法，而对应到股票(piào)投资，就是强竞(jìng)争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也是基于这(zhè)样的认识(shí)转变，精耕细作个股成(chéng)为公(gōng)募乃至整(zhěng)体(tǐ)机构的(de)务实之举。

　　机构配置房地(dì)产“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国(guó)企、优质(zhì)区域性(xìng)标(biāo)的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地产板块个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信(xìn)房(fáng)地(dì)产指数本月涨幅约(yuē)为2％。从具体的个股(gǔ)来看(kàn)，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万房地(dì)产板块(kuài)个股，在(zài)纳(nà)入(rù)统(tǒng)计的124只房(fáng)地(dì)产类标的股中(zhōng)，本月以来实现股价上(shàng)涨(zhǎng)的(de)达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间(jiān)段(duàn)恰好(hǎo)排名前五的公司月内涨幅超过了(le)10％，它们分别(bié)是(shì)上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第(dì欧莱雅染发剂和施华蔻染发剂哪个好，欧莱雅染发剂和施华蔻染发剂哪个好)一的上实发展，五一假期(qī)归来后日成(chéng)交量明显放大，4日、5日(rì)连续两个交(jiāo)易日(rì)收出涨停。从该股的基本面来看，上(shàng)实发展的主营业务为房地产开(kāi)发与(yǔ)经营。公(gōng)司的主要产品及(jí)服务为(wèi)房地产销售、房地产租赁、物业管理服务、工程项目(mù)、酒店(diàn)经营。从业(yè)绩数(shù)据来看，2022年，其实现营(yíng)业收(shōu)入(rù)52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现(xiàn)营业总收入(rù)27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归(guī)母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不(bù)过从十大流通股股(gǔ)东来看(kàn)，各类机构(gòu)都有(yǒu)对其(qí)布局的例子(zi)。以(yǐ)3月(yuè)31日时的首季十大流通股股东来看， 具(jù)体包括(kuò)公募的上银基(jī)金(jīn)、私募的迎水文(wén)龙(lóng)、中央汇金、长城资产管理公(gōng)司等都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时(shí)排名第二(èr)的(de)浦东(dōng)金(jīn)桥也是上海本(běn)地房(fáng)企，其(qí)第一季度的收入利润规模大幅(fú)度复(fù)苏(sū)。究其原因，一方面是该公(gōng)司后疫情(qíng)时代出租率复苏至近(jìn)年来最高，另一(yī)方面则是公司(sī)拿地(dì)结算持续性向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住(zhù)宅地块(kuài)，总建筑面(miàn)积约54万平方(fāng)米。

　　在这样的业绩势头(tóu)向好背景下，自然也吸引了知名机构(gòu)在其中(zhōng)持续(xù)驻足。从第一季度十大流通股股(gǔ)东来看，知名私(sī)募高(gāo)毅(yì)邓(dèng)晓峰(fēng)的两只产品(pǐn)依然在前十中，这也是连续第(dì)三(sān)个季(jì)度他有的两(liǎng)只产品杀入前(qián)十。同时榜单中还(hái)有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当季(jì)还(hái)小幅增加了持股。

　　除去上(shàng)述两(liǎng)家(jiā)上海区(qū)域性地(dì)产公司外(wài)，荣安地产则是(shì)主要布(bù)局在深圳(zhèn)的地产公司，一季报交出的也是一份(fèn)报喜的成绩单：首季公司实现营业(yè)收入(rù)51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于(yú)上市公司股东(dōng)的净利(lì)润(rùn)6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从(cóng)机(jī)构态度来看，《红(hóng)周刊》注意到两只公募指基首季新杀入十(shí)大流通(tōng)股(gǔ)股(gǔ)东行列。具体说来， 南方中证全指房地(dì)产ETF上榜排(pái)名(míng)第七位，富国中(zhōng)证指数(shù)1000增强则排名第(dì)九位，此外(wài)联袂出(chū)现的机(jī)构还有(yǒu)QFII高(gāo)盛国际(jì)和私(sī)募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时(shí)，兴证全球基金相关(guān)人士分析：“经历过(guò)行业洗牌和兼(jiān)并重组后，龙(lóng)头的价值更为(wèi)笃定突出；从拿地端看，2022年土地市(shì)场大(dà)幅(fú)降温，优质土地供给较多（券商测算(suàn)对应潜在毛利率在25％以上，目前房(fáng)企的利(lì)润率仅20％），绝(jué)大(dà)多(duō)数房企(qǐ)受限(xiàn)于(yú)信用问题或者资金紧(jǐn)张没法(fǎ)拿地(dì)，龙头房(fáng)企(qǐ)趁机获取低成(chéng)本土地，龙头房企的拿地力度（拿(ná)地金额/销售金额）基本在30％以上(shàng)；从融资(zī)上看，龙头房企杠(gāng)杆率(lǜ)较低，净负(fù)债率基本在70％以下，而其他房企的净负债率(lǜ)普遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空(kōng)间有限，从融资成本(běn)看，龙头房企的融资(zī)成本(běn)不断下滑(huá)，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢(yíng)行业(yè)，1～4月百强(qiáng)房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的是(shì)，在当(dāng)前中(zhōng)特估的浪(làng)潮下，央国企(qǐ)地(dì)产股或存在发展的大(dà)好机会。中(zhōng)信证(zhèng)券指出：“房地产(chǎn)行(xíng)业的(de)结构性机会依然存在，少部分公司尤其是央企占据显著优势，其主要又体(tǐ)现为库存的优势。央企地产公司，现阶段(duàn)表现出(chū)较低(dī)的(de)融(róng)资成本，优质的开(kāi)发资(zī)源和良好的不(bù)动产资产运(yùn)营(yíng)能(néng)力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央企(qǐ)相较于民(mín)营地(dì)产公(gōng)司也是(shì)更有优势的。”吕功绩强调，“对于(yú)减值、土地资(zī)源债权债务关系等问题，市场对民(mín)营房开企业的资产会有更多担(dān)忧和质疑，所以在这一轮行(xíng)业出(chū)清的过程中，央国企相较于民(mín)企(qǐ)来说估值的修复更明(míng)显。中(zhōng)特估的角度(dù)从中长期的维度(dù)看，行业的逻(luó)辑在于集(jí)中度提升后，行业进入高质量(liàng)发(fā)展(zhǎn)阶段，具(jù)备(bèi)较快速发展阶段更稳定且可预期的盈(yíng)利(lì)和(hé)现(xiàn)金(jīn)流创造能力，以(yǐ)此(cǐ)带(dài)来估值中枢(shū)的提升，应该关注估值相对较低，企业自(zì)身资产的质量好、运(yùn)营能力强、可以(yǐ)创造持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较(jiào)低，行业内部将出(chū)现分化，要关注将受益于行业集中度提升的头(tóu)部(bù)公司。”星石投资首(shǒu)席研究官(guān)方(fāng)磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这一思(sī)路的话(huà)，或许还是保利(lì)发展、招(zhāo)商蛇口等国资背景龙头前途更为光(guāng)明(míng)。不(bù)过国投瑞银(yín)基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察(chá)国(guó)企央企在三个方面(miàn)是否(fǒu)可以维持(chí)，首(shǒu)先是融资(zī)成本保持低位，其次是(shì)销售份额持(chí)续提升，再次是拿地(dì)份额持续提升。”

　　复(fù)苏(sū)速(sù)度缓慢

　　机构需(xū)要(yào)多给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根据房企一(yī)季报(bào)梳理(lǐ)发(fā)现，对于2022年的业绩(jì)出(chū)现(xiàn)的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集(jí)团等房企营收、净利均实现了(le)业(yè)绩(jì)的回正，甚至是较大增速的增长。而这(zhè)些公司也是机构的(de)重(zhòng)仓对(duì)象。

　　对此，知(zhī)名房地(dì)产(chǎn)业内人士张宏伟向《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩出现(xiàn)明显改善(shàn)的(de)房(fáng)企，主要是因为过去两三年时间，尤其是在2021年下(xià)半年(nián)民营房企不怎么(me)投资拿地之后，国(guó)有企业仍在持续性(xìng)地(dì)拿地，且主要(yào)集中在核心城市，投(tóu)资(zī)力(lì)度较(jiào)大。投资的(de)驱动(dòng)能够推动房企销售业绩的增(zēng)长，从(cóng)而在(zài)2023年一季度市(shì)场(chǎng)恢复但仍处于调整的过(guò)程中(zhōng)，能够(gòu)保(bǎo)有一个(gè)正增长(zhǎng)。

　　不过(guò)张宏(hóng)伟同时也提醒表示，在房地产的复苏过程中(zhōng)，还面临(lín)着(zhe)一些不确定性。其实整个市场从四月份开始又(yòu)在往下掉。除了杭州、成(chéng)都等极(jí)个别城市四月环(huán)比三月(yuè)相对表(biǎo)现(xià欧莱雅染发剂和施华蔻染发剂哪个好，欧莱雅染发剂和施华蔻染发剂哪个好n)较好之外，包括北京、上海(hǎi)在内的绝大多(duō)数城市(shì)都出现环比下滑的情况。而现(xiàn)在(zài)五月(yuè)的市场表现也不太乐观。按照现(xiàn)在的经济状况(kuàng)、收(shōu)入(rù)情(qíng)况，以及市场(chǎng)的去库存压(yā)力、企(qǐ)业(yè)的资金(jīn)面压力，可能(néng)会出现(xiàn)，到六月份房企为了(le)半年(nián)报冲(chōng)业绩出现(xiàn)市场的短期反弹外的一个市场乏力现(xiàn)象。也就是说，第二(èr)季度、第三季度增长(zhǎng)不(bù)确定(dìng)性的(de)压(yā)力仍旧较大。

　　上海利檀投(tóu)资董(dǒng)事长陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指出，现在(zài)整个房(fáng)地(dì)产以及其上(shàng)下游(yóu)产业链的复(fù)苏速度都比想象的要慢很多，我们要多给一(yī)些耐心，这个时候，在房地产以及上下游就不是赚快(kuài)钱的时(shí)候，只能赚他基本(běn)面欧莱雅染发剂和施华蔻染发剂哪个好，欧莱雅染发剂和施华蔻染发剂哪个好的钱(qián)。但这也意味着，只有极为少数(shù)的(de)、做得比同行好得多的企业，会伴随整个行(xíng)业的弱复(fù)苏，业(yè)绩(jì)会逐步体现出来。所以只能耐心地去(qù)等(děng)待它的基本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文(wén)中(zhōng)提及个股(gǔ)仅为举例(lì)分析，不做买卖推荐。）

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