导(dǎo)读

　　黄金二十(shí)年之后，当(dāng)下中国地产步(bù)入大分化时(shí)代(dài)而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十年是中国房(fáng)地产市场黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续(xù)三(sān)年商品住宅销售面积超15亿平，足够(gòu)4000万家庭(tíng)入住。恰逢(féng)近(jìn)年地产(chǎn)持续低景气(qì)，有(yǒu)关中国地产是否过剩的讨论日(rì)益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图(tú)厘清中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)存量住宅(zhái)真实情况，据(jù)此判断(duàn)中国未来(lái)地产趋势(shì)。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地产存量极度过剩，事(shì)实(shí)是否如此？

　　住建(jiàn)部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口(kǒu)普查调查数(shù)据显示城镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房子是否真的过剩？

　　事实(shí)上住建部披露的(de)近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中(zhōng)还包括大量城(chéng)镇(zhèn)非(fēi)住宅建筑，如商业(yè)办公楼、学(xué)校(xiào)等，因此6亿(yì)栋房(fáng)屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城(chéng)镇居民人均(jūn)住宅间数为1.06间，但居住舒适(shì)不是人均一间房(fáng)所能满足(zú)，它与房屋质量、居(jū)住面积、配(pèi)套设施等因(yīn)素密(mì)切相关。中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数较发(fā)达国家还有很大差距。人均住宅间(jiān)数大于1同样(yàng)不意(yì)味着中国住宅市(shì)场(chǎng)已经饱和。

　　我们(men)测算发现中国城镇(zhèn)居民户均(jūn)1套房，其中每户持(chí)有(yǒu)商品(pǐn)住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公(gōng)布中国(guó)家庭户均住宅的数据(jù)，我们根(gēn)据商品(pǐn)住(zhù)宅套数、商品住宅(zhái)占比和(hé)城(chéng)镇家庭(tíng)户数，计算出城镇家(jiā)庭住宅套(tào)户比。

　　测算结果(guǒ)显示，目前(qián)城镇家庭户均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为商(shāng)品住(zhù)宅。若期房(fáng)顺(shùn)利交(jiāo)付，直至(zhì)2024年，中国每(měi)户城镇(zhèn)家庭(tíng)才拥有1套(tào)住(zhù)宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似(shì)乎意(yì)味着户(hù)户有房(fáng)，然而事实上中国(guó)住宅市场供需并不平衡(héng)。

　　国际数据显示(shì)，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比会大(dà)于(yú)1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平(píng)衡，是因(yīn)为户(hù)均一(yī)套房无法满足流动人(rén)口的租(zū)赁和置(zhì)业需求(qiú)。全国总人口的近三成都是(shì)流动(dòng)人口(kǒu)，流动人口会(huì)选择(zé)在(zài)大城市租房挣钱(qián)，在老家买房，从而产生了额(é)外的(de)住宅需求。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国未(wèi)来地产仍(réng)有四大新(xīn)增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两(liǎng)人(rén)户占比不断增加，导致(zhì)家庭户数增多。小(xiǎo)家(jiā)庭化(huà)趋(qū)势将(jiāng)延续，带来新户购(gòu)房需求增长。

　　第二，经济(jì)板块的分化日(rì)益明显，区域经济(jì)资源分配的再集中吸(xī)引着(zhe)人(rén)口(kǒu)流(liú)入，人口(kǒu)净迁入城市的新增住(zhù)宅(zhái)需求有(yǒu)望持续(xù)旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住在2000年(nián)以前建成的住宅中，涉及超(chāo)9000万家(jiā)庭(tíng)、81亿(yì)平方米(mǐ)的住宅建筑(zhù)面积(jī)。促成“老破小(xiǎo)”住宅的改(gǎi)造势在必行。

　　第四，中国的人均(jūn)住宅间数与人(rén)均住宅建筑面积(jī)均较(jiào)发(fā)达(dá)国家有着不(bù)小差距，“住上更大房(fáng)子”的改(gǎi)善性需(xū)求正在不断增加。

　　黄金(jīn)二(èr)十年(nián)之后(hòu)，当下(xià)中国地产(chǎn)步入(rù)大分化时代而(ér)非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二十年是中(zhōng)国地产黄(huáng)金(jīn)发展期，地产(chǎn)矛(máo)盾(dùn)更多体现为住(zhù)宅(zhái)供给存在(zài)不足(zú)，这是过(guò)去二(èr)十年房价快(kuài)速上(shàng)涨基石。那(nà)么当下(xià)房(fáng)地产大分化(huà)时(shí)代已至(zhì)，大分(fēn)化(huà)时代下地产(chǎn)矛盾则更多体现(xiàn)在住(zhù)宅质(zhì)量供需(xū)冲(chōng)突。

　　地产大(dà)分化必将体现在不同能(néng)级(jí)城市之间，不同区域板(bǎn)块之间，不同品质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官(guān)方披露全国已有近6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，引发热(rè)议(yì)。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突(tū)然激增，引(yǐn)发一阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场(chǎng)不禁担心(xīn)，中国的房子(zi)是否已经过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底是(shì)供给过剩，还(hái)是供需平衡，或(huò)是仍然存在不足？可(kě)惜由于住宅(zhái)存量(liàng)数据并未公布，我们无法直接知晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出(chū)中国城镇家庭户均拥有住(zhù)宅套数，回答(dá)当前的房子(zi)是否真(zhēn)的过(guò)剩(shèng)了？据此(cǐ)判断未来(lái)房地产市场会(huì)如何(hé)发(fā)展。

　　一、如何(hé)有效观察(chá)中(zhōng)国(guó)户均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月(yuè)，在以全国自然灾(zāi)害综合风险普(pǔ)查工作情(qíng)况为主(zhǔ)题的新(xīn)闻发布会(huì)上(shàng)，负责人(rén)对外披露：“住宅(zhái)城(chéng)乡建设行业获(huò)取了全国(guó)近6亿栋城乡房屋建筑数据以(yǐ)及80多万处市(shì)政设施(shī)数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋(wū)建筑，平均每栋建筑住(zhù)不到3人，住宅市场看似已经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农村房(fáng)屋(wū)占9成以上(shàng)，以(yǐ)栋数计算的(de)城镇房屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还(hái)包括了大量(liàng)商业(yè)楼(lóu)、写字(zì)楼、学校、医院等非住宅。总的(de)算(suàn)下来，住宅(zhái)占比并不大。

　　第七次人口普(pǔ)查(chá)数据公布了中国城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，其中(zhōng)城市家庭户居民(mín)人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大于1，看似(shì)意(yì)味着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与房间数量有关(guān)，更与房(fáng)屋质量(liàng)、居住面积、配(pèi)套设施等为什么风流女人看指甲因(yīn)素密(mì)切相关。单单(dān)从人均住(zhù)宅间数(shù)不(bù)能完(wán)全反映(yìng)出(chū)城镇居(jū)民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家(jiā)庭为(wèi)单位(wèi)购买成套住宅(zhái)，一套设(shè)施齐(qí)全的(de)住宅才是城镇居民宜(yí)居的选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测(cè)算思路、数据和(hé)方法

　　中国(guó)城镇居民住宅主要分两大(dà)类，一(yī)类是商品住宅(zhái)，另一类是保障房、原公有住(zhù)宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并没有(yǒu)直接(jiē)公(gōng)布(bù)城(chéng)镇住宅数量。居民住宅相关(guān)数据有两处可以直接公布(bù)，一是(shì)每年(nián)商品(pǐn)住宅销售套(tào)数(shù)（统计(jì)局）；二(èr)是居民住宅来(lái)源(yuán)（人口(kǒu)普查(chá)数据）。计算中国居民户均(jūn)住宅数量(liàng)，我们(men)主(zhǔ)要(yào)用到上述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅改革(gé)始于1998年(nián)，1998年之(zhī)前商品住宅数量极少，可忽略不计。估(gū)算城镇(zhèn)居民户均住宅套数分三(sān)步走：

　　第一步(bù)，将1999年以(yǐ)来(lái)每年商品住宅销售(shòu)套(tào)数相加，我们(men)就能够得到(dào)当(dāng)前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民(mín)拥(yōng)有的(de)商品住宅和非商(shāng)品住宅比例，推算得到居民(mín)住(zhù)宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将城镇居(jū)民拥有的商(shāng)品(pǐn)住宅总数除以家庭户(hù)数，我们就能够得到城镇户均拥有的住宅数(shù)量(liàng)。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户(hù)比=住宅(zhái)总套数/家庭户(hù)数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭户数(shù)）/（商品住宅套数(shù)/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二(èr)、城(chéng)镇家庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量(liàng)到底有多少，目前缺乏(fá)一个准确统计。我们(men)利用(yòng)既有统计数(shù)据，大致测算(suàn)得到中国存量房(fáng)地产套数，并进(jìn)一步(bù)推(tuī)算(suà为什么风流女人看指甲n)中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有(yǒu)的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年(nián)，我们计算得(dé)到：

　　（一(yī)）中国商品住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包含(hán)现(xiàn)房(fáng)和期(qī)房）。

　　中国的房地产销售以期房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房(fáng)销售中期房占比近(jìn)9成。本文去除商(shāng)品住(zhù)宅累计销(xiāo)售套(tào)数里的期房销(xiāo)售，得到商品住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数(shù)计算(suàn)为例：

　　2022年(nián)商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数(shù)=截止到2022年商品(pǐn)住(zhù)宅累计销售(shòu)套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工(gōng)周期(qī)在2-3年(nián)，并考虑到交房后装修的时间，取最大(dà)值3年。

　　将(jiāng)商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前中(zhōng)国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房(fáng)住(zhù)宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需要(yào)进一步推算中国城(chéng)镇居民拥(yōng)有(yǒu)的户(hù)均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中国城镇居民的住宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建(jiàn)住宅(zhái)占比21％，购(gòu)买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适(shì)用房(fáng)占比3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与(yǔ)其他住宅。

　　其(qí)次，我们假定租赁(lìn)其他住宅和(hé)购买二手房都是(shì)商品住宅，因此将(jiāng)租赁其他住宅、购买(mǎi)商品(pǐn)住宅与(yǔ)购买(mǎi)二手房加总，得到商品(pǐn)住宅(zhái)占居民所有住宅的比(bǐ)例(lì)为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期(qī)间(jiān)商品住宅(zhái)增幅为过去十年变化幅度的20％，计算(suàn)2011年(nián)-2020年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)的实际变化(huà)比例，从(cóng)而我们估算出(chū)2022年(nián)商品住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家(jiā)庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期房，中国平均每户城(chéng)镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果(guǒ)交(jiāo)房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交(jiāo)付使用，到2024年(nián)，中国平均(jūn)每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三(sān)、城镇(zhèn)户(hù)均(jūn)一套房的三点含义

　　既(为什么风流女人看指甲jì)然城镇(zhèn)居民已(yǐ)经达到了户均一套房(fáng)的程度(dù)，“户户(hù)有房”是否(fǒu)意味(wèi)着中国(guó)城镇化进(jìn)展终结(jié)，甚至意味着中国地产存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套房并不(bù)意味(wèi)着住宅(zhái)市场供(gōng)需平衡

　　需要有多余住宅来(lái)满足(zú)因人口流(liú)动、居民换房等因素产生(shēng)的住(zhù)宅需求。因(yīn)此，成熟房地产市场的住宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日(rì)本(běn)的(de)住宅套户比均高于(yú)1.1，其中，英国的(de)住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别(bié)为1.02和(hé)1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户均刚好一套房，就会(huì)造成人口净流入地的住宅(zhái)市场(chǎng)供不应求，造成房价(jià)或房(fáng)租迅速(sù)上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内(nèi)流动人口和省际流动人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会(huì)选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家县城买(mǎi)房(fáng)。

　　暨(jì)南大(dà)学2017年的中国城乡人口流动(dòng)调查(chá)数据显示，在上海、杭州(zhōu)以及南(nán)京工作的流动人口(kǒu)在(zài)老家拥有住宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人(rén)，但(dàn)高房价迫使打工人回(huí)乡置(zhì)业。

　　流动(dòng)人口实际上(shàng)会占据两套房，在高房价的大城市租赁一套房(fáng)，在(zài)房价较低的县城购买一(yī)套房。所以说户均一套(tào)房无(wú)法(fǎ)满足庞大流(liú)动(dòng)人口的(de)租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅品质仍需改善(shàn)

　　目前(qián)，中国(guó)的(de)城(chéng)镇住宅(zhái)中依(yī)然有(yǒu)不少老旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户(hù)城镇居民住宅是2000年(nián)以前建成，其(qí)中又有11.6％住宅年(nián)龄至少在(zài)33岁以上。

　　这批存(cún)在着建筑(zhù)结构松散、设(shè)施(shī)陈旧、安全隐患大等问题(tí)，如电线老化、管(guǎn)道等基(jī)础设施(shī)陈旧，给住(zhù)户的生活带来了很大的不(bù)便和安全隐患(huàn)，并且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老(lǎo)旧住(zhù)宅面积(jī)小(xiǎo)。占比为(wèi)31.3％的(de)家庭户数拥有的(de)住宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和(hé)厨房(fáng)。这类上世纪修建的老(lǎo)旧(jiù)小区很(hěn)难满(mǎn)足(zú)现代生活(huó)需(xū)求(qiú)，在未来大(dà)都会(huì)被拆(chāi)迁重建。

　　近五(wǔ)成的家庭(tíng)住宅为一居室和二居室，户型偏小(xiǎo)。其(qí)中(zhōng)一居室占比为14.9％，二(èr)居室占比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅户型(xíng)更小，当然这(zhè)与城市土地资(zī)源紧张有关。

　　（三(sān)）人均住(zhù)宅(zhái)面积扩张是(shì)未来(lái)地产的(de)需(xū)求驱动力

　　根(gēn)据(jù)七普数据(jù)测算，2020年(nián)城镇家庭户住宅存量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带(dài)房进城和老旧(jiù)小区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商(shāng)品住宅竣(jùn)工面(miàn)积（7.3亿与(yǔ)6.3亿(yì)），得(dé)出(chū)2022年住宅存量总面积为308.16亿(yì)平，人均住宅建筑面(miàn)积(jī)为39.45平方米。

　　超过一半的家庭(tíng)人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积小于均值，近4成家庭(tíng)人均住宅建筑面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积不(bù)足(zú)19平方米(mǐ)，不(bù)及全国人均水平(píng)的一(yī)半(bàn)。若(ruò)去除20％的公摊，可使用的(de)住宅面积仅为15.2平(píng)方米(mǐ)。上海(hǎi)市将人均(jūn)住(zhù)宅建筑面(miàn)积低(dī)于15平方米的家庭(tíng)界定(dìng)为(wèi)住宅存在困(kùn)难，若按(àn)这个标(biāo)准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的家庭存(cún)在住宅困难问题。

　　若人均可使用住(zhù)宅面积为40平，即人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积为50平(píng)，只考虑家庭户人数，需要(yào)住宅总量约390.6亿平，较目前(qián)至少新增82亿平。

　　对比发(fā)达国家(jiā)人均住宅面积，美(měi)国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英(yīng)国都高于40㎡，中国的(de)人均住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除公摊面积(jī)后，中国(guó)的人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得(dé)明(míng)显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿(yì)的集体户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然(rán)1套房，未来(lái)地产还会有需(xū)求(qiú)么(me)？

　　我们测算得(dé)到中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均1套房(fáng)，看(kàn)似(shì)已(yǐ)经户户有(yǒu)房。即便如(rú)此，中国人(rén)口静态结构和动态(tài)趋(qū)势演绎，决(jué)定了中(zhōng)国未来地产(chǎn)仍有需求释放(fàng)。户(hù)均1套住(zhù)宅现(xiàn)实(shí)之下，中国未(wèi)来(lái)城镇住宅需(xū)求(qiú)主要来(lái)自于四个方面。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购房需(xū)求扩(kuò)张(zhāng)。

　　过去(qù)20年(nián)我国城(chéng)镇家(jiā)庭户均人口数(shù)不断下降，六(liù)普显示城镇户均人口规(guī)模(mó)为2.85人(rén)/户，而七普显示城镇户均人口规模为(wèi)2.62人(rén)/户，一人(rén)户、二人(rén)户的占(zhàn)比明显(xiǎn)上升(shēng)，人口(kǒu)小家庭化趋势(shì)将(jiāng)继续延(yán)续，导致户数会因户均人口(kǒu)规模(mó)的(de)缩(suō)小(xiǎo)而增多。

　　第二(èr)，人口迁移导致经济发展带来的新(xīn)增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经(jīng)济板(bǎn)块(kuài)的分(fēn)化(huà)日益明显(xiǎn)，资源(yuán)和生产要(yào)素(sù)逐步向经济带、都市圈中心城市流入，区域(yù)经济资(zī)源分配的再集中吸引着人口流入。人口迁移势必涉及到(dào)买房租房，给(gěi)迁入地住宅市场带(dài)来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常住(zhù)人口增量为72万，而出生人(rén)口(kǒu)为44.9万人(rén)，死亡(wáng)人口为(wèi)38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅为6.5万(wàn)人，其人口(kǒu)增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建(jiàn)住宅和原公有(yǒu)住(zhù)宅的家庭拆迁改(gǎi)建(jiàn)最多。自建房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百(bǎi)分点(diǎn)。二者和(hé)（27.1％），再加上其他(tā)住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新增(zēng)8473万(wàn)家庭户(hù)，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住(zhù)宅(zhái)净(jìng)需求增(zēng)加9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品(pǐn)住宅，21％的(de)家(jiā)庭购(gòu)买二手(shǒu)房。在新增住宅需求中，有7成家庭(tíng)购买(mǎi)了商品住宅。租房、购(gòu)买(mǎi)经济适用房(fáng)和其他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随(suí)着城中村(cūn)和旧城改造，商品(pǐn)住宅(zhái)的占(zhàn)比势必会进(jìn)一步上升。

　　2000年以前(qián)建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万户。破(pò)旧(jiù)的城(chéng)中村、老公有住宅，建筑(zhù)面积小、质量低、基础设施配套(tào)差、没有(yǒu)或(huò)少有(yǒu)物业管理，居民追求美(měi)好、宜居生活的(de)环境，背(bèi)后(hòu)的改(gǎi)善性需求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求还将有所增加(jiā)。

　　刚需(xū)购房(fáng)受限于资金，倾(qīng)向于(yú)中小户型(xíng)。已有住宅家庭希望提高(gāo)生活品质(zhì)，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数为1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡村住宅(zhái)因素，中国的人(rén)均住(zhù)宅间数较其(qí)他(tā)国家(jiā)依旧存在不小(xiǎo)差距(jù)。

　　住宅舒适度(dù)与经(jīng)济(jì)水平有着密切(qiè)正(zhèng)向联(lián)系。随着(zhe)经(jīng)济发展(zhǎn)水平(píng)的提高，中国的人均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)将(jiāng)随之增长(zhǎng)。

　　如果说(shuō)过去(qù)二(èr)十年是(shì)中(zhōng)国(guó)地产黄金发(fā)展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为(wèi)住(zhù)宅(zhái)供给(gěi)存(cún)在不足，供需出现错(cuò)配，这是(shì)过去二十年房价快(kuài)速上(shàng)涨(zhǎng)基石。那么未来将是住宅质量(liàng)的供需(xū)冲突。房地产大分化时代已至，这(zhè)种分(fēn)化不单局(jú)限于城市能级之间差异，优质小区和老旧(jiù)二(èr)手房之(zhī)间的差异也将越发(fā)扩大。

　　风(fēng)险(xiǎn)提示

　　人口普查(chá)数据调查(chá)的是人，并不(bù)是针对(duì)住宅，因(yīn)此可(kě)能存(cún)在统计偏差。商(shāng)品住宅占比实际(jì)值可能偏低(dī)，其增速(sù)可(kě)能超预(yù)期。

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