5月以(yǐ)来，房地产板块个股(gǔ)多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。而以公募基金(jīn)为代表的(de)机(jī)构对于这一板块(kuài)已经在悄然布局。数(shù)据显(xiǎn)示，以南方和华夏的两(liǎng)只老牌(pái)ETF基金为例，5月(yuè)9日时所(suǒ)公布的(de)总份额(é)均较4月28日时有小幅增(zēng)长。根据基金一季报统计，龙(lóng)头与地方国企央企获得增持(chí)，持(chí)仓数量占流(liú)通(tōng)股(gǔ)比重(zhòng)增幅五只个(gè)股分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房(fáng)地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共(gòng)识(shí)

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行(xíng)业(yè)标的市值(zhí)约1188亿元，占其所(suǒ)持股(gǔ)票市值的4.66％左(zuǒ)右(yòu)；2020年市(shì)场(chǎng)表现出色，但公募所持房地产公司市值在股票资产中的占比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了(le)三年来的首次回升，年底(dǐ)这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地(dì)产行业的(de)持股比例(lì)也同(tóng)步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今年(nián)一季(jì)度(dù)得以延续。数据统计(jì)显示，公募重仓持(chí)有房(fáng)地产板块一季度(dù)市(shì)值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值(zhí)前五个股分别为(wèi)保利发(fā)展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股份、滨(bīn)江集(jí)团(tuán)，持仓市值占板(bǎn)块比重合计达(dá)47.29％，环比(bǐ)下(xià)降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公(gōng)募(mù)对于房地产的(de)投资愈发(fā)有(yǒu)集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募(mù)基金一季报(bào)汇总(zǒng)的重仓股中，房地产板块排名最高的是保利发展，在(zài)基金(jīn)重仓第33位。排名(míng)第二的是招商(shāng)蛇口，排(pái)在第78位。而老牌龙头股万科A排在(zài)第96位(wèi)。对比去(qù)年(nián)四(sì)季报(bào)，变化之处首先(xiān)在于(yú)几只房地(dì)产龙头股从排位(wèi)上看均有退步，尤其(qí)是万科最为明显；其次是金(jīn)地(dì)集团退出百(bǎi)大之列。但考虑到(dào)房(fáng)地产是(shì)复苏链上(shàng)最后一环，且首季并非行业销售(shòu)旺季(jì)，其传导到二(èr)级市场乃至(zhì)机构持仓上还需要时(shí)间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断(duàn)房(fáng)地产已(yǐ)经进入(rù)大分化(huà)时代，一(yī)二线城市好(hǎo)于三四线城市。而映射到二(èr)级(jí)市场投资上(shàng)，配置房地产行(xíng)业轻松收(shōu)获行业贝(bèi)塔的红(hóng)利期一去(qù)不返了。“如果按(àn)照(zhào)产业周期来分类(lèi)，包括房(fáng)地产等几类行业在盖特纳曲(qū)线里属于成熟期或(huò)者(zhě)衰(shuāi)退(tuì)期的(de)行业，传统认知(zhī)上(shàng)没有什么(me)投资机会的。但在(zài)这几(jǐ)年特殊的行情里包括煤炭、电解(jiě)铝等类似的行业(yè)也(yě)出(chū)现了一些机会(huì)，背后(hòu)的逻(luó)辑是(shì)供给侧发生了更(gèng)大的变(biàn)化(huà)。”一(yī)不愿具(jù)名的上海公募基金(jīn)经理指出。

　　不(bù)过也有公募人士持谨慎乐(lè)观态度：“行业前(qián)几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售面积很难(nán)再出现了(le)，2022年光是(shì)居民存款(kuǎn)数量(liàng)增(zēng)加(jiā)了15万亿(yì)元(yuán)。中(zhōng)国存(cún)量有400亿(yì)平方米建筑面积，考虑(lǜ)存量地(dì)产的更新(xīn)，也有近10亿平方米。需求(qiú)端(duān)还需(xū)要有一定的政策出来去刺激(jī)购房(fáng)。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究员吕功绩也指出：“时至今日(rì)，无论从城镇化的(de)进程，还是(shì)人均住房面(miàn)积（接近(jìn)30平/人(rén)），我国均已(yǐ)告别住房短缺时代，而目前居民的杠(gāng)杆率和房价(jià)收入也不支撑(chēng)每年18万亿元的销售额，以(yǐ)及过快上行(xíng)的房(fáng)价，因(yīn)而行业高(gāo)增的时代已经过去，未来行业的需求(qiú)或将回落，在此过程中，伴随(suí)着地产的高杠(gāng)杆(gān)属性(xìng)，就很容易出现信用(yòng)风险问题（类似2022年的民营(yíng)地产爆雷），行业进(jìn)入(rù)到供给侧出清的(de)过程(chéng)。这(zhè)个过程(chéng)中(zhōng)，综(zōng)合竞争力强的公司就(jiù)能够通过大鱼吃小鱼(yú)的方式，获(huò)得(dé)市占率的提升(shēng)。当行(xíng)业需求见顶回(huí)落时，行业的贝塔已经过去了(le)，但不代表没有投资机(jī)会，机会在于城市、位置、产品(pǐn)的阿尔(ěr)法，而对应到股票(piào)投资，就是强竞争力公司的阿尔(ěr)法(fǎ)。”

　　或许也是基于(yú)这样的(de)认识(shí)转(zhuǎn)变，精耕细作个股成(chéng)为公募乃至整(zhěng)体机构的(de)务实之举。

　　机(jī)构(gòu)配(pèi)置房地产“风(fēng)物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质区域(yù)性(xìng)标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产板块(kuài)个股多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。从具体的个(gè)股来看(kàn)，《红周刊》利(lì)用(yòng)Wind统计申万(wàn)房地(dì)产板块个股，在纳入(rù)统计的124只房地产(chǎn)类标的股中(zhōng)，本月以来实现(xiàn)股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好(hǎo)排名前五的公司月内(nèi)涨幅超(chāo)过了10％，它们分别是上实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地产(chǎn)。排名第一的上实发展，五(wǔ)一假期归来后日成交(jiāo)量明显放(fàng)大，4日、5日连续两个交(jiāo)易日收出(chū)涨停。从该股的基本面来看，上实发展(zhǎn)的主营业(yè)务为房地(dì)产(chǎn)开发与经(jīng)营(yíng)。公司的(de)主要产(chǎn)品及服务为房地产销(xiāo)售、房(fáng)地产租赁、物业(yè)管理服务(wù)、工程项(xiàng)目、酒店经(jīng)营。从业绩(jì)数据来(lái)看，2022年，其实现营业收入52.48亿元(yuán)，比上期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过(guò)从十大流通(tōng)股股东来看(kàn)，各(gè)类机构都有(yǒu)对其(qí)布局的例子。以(yǐ)3月31日时的首(shǒu)季十大流通(tōng)股股东来看， 具体包括公募的上银基金、私募的迎(yíng)水文(wén)龙(lóng)、中央汇(huì)金、长(zhǎng)城资产管理公司等(děng)都跻身前十(shí)的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排(pái)名第二(èr)的浦(pǔ)东金桥也(yě)是上海本地房(fáng)企，其(qí)第一季度的收入利润规模大幅度复苏。究其原(yuán)因，一方面是该公(gōng)司后疫情时代出租(zū)率复苏至(zhì)近年来最高，另一方面则是公司(sī)拿地结算持(chí)续性向好，从数字上看，一季(jì)度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在(zài)这样的业绩势(shì)头向(xiàng)好背景(jǐng)下，自然也吸引(yǐn)了(le)知(zhī)名机构在(zài)其中持续驻足。从第一季度(dù)十大流通股股东来看(kàn)，知名私(sī)募(mù)高毅邓晓峰的两只产品依然(rán)在前十中，这也是连续第三个季度他(tā)有的两只产品杀入前十。同时榜单中(zhōng)还有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布(bù)扎比投资局，其当季还(hái)小幅增(zēng)加了持股。

　　除去(qù)上述两(liǎng)家上海区域性地产公司外，荣安地产则是主要布局在深圳的地产公司，一季(jì)报交出的也(yě)是一(yī)份报喜的(de)成绩(jì)单：首季公司实现(xiàn)营业(yè)收入(rù)51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东(dōng)的净(jìng)利润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公(gōng)募指基首季新杀(shā)入十大(每天晚上都要弄我，天天晚上想弄我怎么办dà)流通(tōng)股股东行列。具体说来， 南方中证全(quán)指房地产ETF上(shàng)榜排(pái)名(míng)第七位(wèi)，富国中证(zhèng)指数1000增强则排名(míng)第九位，此外(wài)联袂出现的机构还有QFII高盛(shèng)国际和私(sī)募(mù)迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红(hóng)周刊(kān)》采访时，兴证全(quán)球基金相关人士分(fēn)析：“经历过(guò)行业洗牌和兼并重组(zǔ)后(hòu)，龙(lóng)头(tóu)的价值更为笃定(dìng)突出(chū)；从拿地端看，2022年(nián)土地市场大幅降温，优质土地供给较多（券商(shāng)测(cè)算对应(yīng)潜(qián)在(zài)毛利率在25％以(yǐ)上，目前房企(qǐ)的利润率仅20％），绝大(dà)多数房(fáng)企受限于信用问题(tí)或者资金紧张没法拿地，龙头房企趁(chèn)机获取低成本(běn)土地，龙头房企(qǐ)的拿地力度(dù)（拿地金额/销售金额）基本在(zài)30％以上；从(cóng)融资(zī)上看，龙头房企(qǐ)杠杆(gān)率较低，净负债(zhài)率基(jī)本在(zài)70％以下，而其他房企(qǐ)的净(jìng)负(fù)债率普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆空间有限(xiàn)，从融(róng)资成本看，龙头房企(qǐ)的融资成本不断下滑，基(jī)本(běn)在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的(de)销售(shòu)，龙头房企明显跑赢(yíng)行业(yè)，1～4月百强房(fáng)企的销售额增速为(wèi)9％，而(ér)TOP14的销售额(é)增(zēng)速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当(dāng)前中特(tè)估的浪潮下，央国企(qǐ)地产股或存在发展的大好机会。中信证券指出：“房地(dì)产(chǎn)行业的结构(gòu)性机(jī)会依然存在，少(shǎo)部(bù)分(fēn)公司(sī)尤其是(shì)央企占据显著优(yōu)势，其主(zhǔ)要(yào)又体现(xiàn)为库存的优势。央(yāng)企地产公司，现阶段表现出较(jiào)低(dī)的融资(zī)成(chéng)本(běn)，优质(zhì)的开(kāi)发资(zī)源和良好的不(bù)动产(chǎn)资产(chǎn)运营能力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央企(qǐ)相较于民营(yíng)地产(chǎn)公司也(yě)是(shì)更有优(yōu)势的。”吕功绩(jì)强调，“对于减值、土地资源债(zhài)权债务(wù)关系等(děng)问题(tí)，市(shì)场对(duì)民营房(fáng)开企业的资产(chǎn)会有更多(duō)担忧和(hé)质疑(yí)，所以在这(zhè)一轮(lún)行业(yè)出(chū)清的过程中，央国企相较于民企(qǐ)来说估值的修复更明显。中特估的角度从中长(zhǎng)期(qī)的(de)维度看，行业的逻辑在于集中度提升后，行(xíng)业进入高(gāo)质量发展阶段(duàn)，具(jù)备较快速发展阶段(duàn)更稳定(dìng)且可预期(qī)的盈利和现金流创(chuàng)造(zào)能力，以此带来估(gū)值中枢(shū)的提升，应(yīng)该关注估值相对较低(dī)，企业自(zì)身(shēn)资产的质量好、运营能力强、可以创造持(chí)续现金流的企业(yè)。”

　　“存量(liàng)时(shí)代中行业(yè)普涨的概(gài)率比较低，行(xíng)业内部将出现分化，要(yào)关注(zhù)将(jiāng)受益(yì)于行每天晚上都要弄我，天天晚上想弄我怎么办业集中(zhōng)度提升的头部公司。”星石(shí)投资首席研(yán)究官方磊也表示。

　　顺应机构这(zhè)一思路的(de)话，或许还是保利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇(shé)口(kǒu)等国资背景龙头前(qián)途更为光明。不过(guò)国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏(péng)表示：“需要客(kè)观地去持续观察国(guó)企(qǐ)央企在三个方面是否可以(yǐ)维持，首先是融资成本保持低位，其次是销售份(fèn)额持续提(tí)升，再次是拿地份(fèn)额持(chí)续提(tí)升(shēng)。”

　　复(fù)苏(sū)速度缓(huǎn)慢(màn)

　　机构需(xū)要(yào)多给一些耐心

　　而(ér)《红周刊》也根(gēn)据房企(qǐ)一季(jì)报梳理发现，对于(yú)2022年的(de)业绩出现的整体(tǐ)下滑，2023年一季度的业(yè)绩分化更趋明显，保利发(fā)展、滨江集(jí)团等房企营收、净利均(jūn)实现了业绩的(de)回正，甚(shèn)至是较大增(zēng)速的增(zēng)长。而这(zhè)些公司(sī)也是机构的重仓对象。

　　对(duì)此(cǐ)，知名房地产业内人士张宏(hóng)伟向《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》分析表示，业(yè)绩出(chū)现明(míng)显改善的房企，主要是因为过(guò)去两三年时间，尤其是(shì)在2021年下半年民营房企不怎么投资拿(ná)地(dì)之后(hòu)，国有企业仍在持(chí)续性地拿(ná)地，且主(zhǔ)要集中在核心城市，投资力度较(jiào)大。投资的驱动能够推动(dòng)房企销(xiāo)售业绩(jì)的增长，从(cóng)而(ér)在2023年一季度市场恢复但仍处(chù)于调整的过程中(zhōng)，能(néng)够保有一(yī)个(gè)正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示(shì)，在房地产的复苏过(guò)程中(zhōng)，还(hái)面临着一些不确定性。其实(shí)整个市场从四月份开始又(yòu)在往下(xià)掉。除了杭州(zhōu)、成(chéng)都等极个别城市四月(yuè)环比(bǐ)三(sān)月相(xiāng)对(duì)表(biǎo)现(xiàn)较好之外(wài)，包(bāo)括北京、上海(hǎi)在内(nèi)的绝(jué)大多(duō)数城市都出现环(huán)比下(xià)滑的情况。而现在五月的市场表现(xiàn)也不太乐观。按照现在的经(jīng)济状况、收入情况，以及市(shì)场(chǎng)的去库存(cún)压(yā)力、企业的(de)资(zī)金面压力(lì)，可能(néng)会出现(xiàn)，到六月份房企为(wèi)了(le)半年(nián)报冲业(yè)绩出(chū)现市(shì)场的短期反弹外的一个市场(chǎng)乏(fá)力现象(xiàng)。也就是说，第二季度、第三(sān)季度增长(zhǎng)不确定性(xìng)的压力仍(réng)旧较大。

　　上海利檀投(tóu)资董(dǒng)事长陈昊扬每天晚上都要弄我，天天晚上想弄我怎么办(yáng)也(yě)向《红周刊》指出，现在整个房地产以(yǐ)及(jí)其上下游产业链(liàn)的复苏(sū)速度(dù)都比想象的要慢(màn)很(hěn)多，我们(men)要(yào)多给一些耐心，这(zhè)个时候，在房地(dì)产以(yǐ)及上下游(yóu)就不是赚快钱的(de)时(shí)候，只能赚他(tā)基本(běn)面的钱。但(dàn)这也意味着，只有极为少数的、做得比同行好得多的企业(yè)，会伴随整(zhěng)个行业的弱复苏(sū)，业绩(jì)会逐步体现(xiàn)出来。所以只能耐心地去等待它的基(jī)本面不断地凸显出来(lái)，这需要(yào)时间。

　　（本文(wén)已(yǐ)刊发于5月(yuè)13日《红(hóng)周刊(kān)》，文中(zhōng)提(tí)及个股(gǔ)仅(jǐn)为举例分析，不做买卖推荐。）

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