5月以(yǐ)来，房地产板(bǎn)块个2022年中国人平均身高是多少，中国最新身高统计数据股多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。而以公募基(jī)金(jīn)为代表的机构对于(yú)这一板块已经在悄(qiāo)然布(bù)局(jú)。数(shù)据显示，以南(nán)方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时(shí)所(suǒ)公布的总份(fèn)额均(jūn)较4月28日时有小幅增(zēng)长。根据(jù)基(jī)金一季(jì)报统计，龙头(tóu)与地(dì)方国企央企获得增持，持仓数量占流通股(gǔ)比重增幅五只个股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底(dǐ)部回升(shēng)”

　　行业红利时(shí)代已过 精耕细作成共识(shí)

　　从(cóng)公募基金(jīn)对房地产的配置看(kàn)，2019年末，公募所持有的房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持(chí)股票市(shì)值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色，但公募所持房地(dì)产(chǎn)公司(sī)市值在(zài)股票资产(chǎn)中的占比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年(nián)终于出现了三年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地产(chǎn)行业的(de)持股比2022年中国人平均身高是多少，中国最新身高统计数据例也同步回升，从2021年底的(de)6.94％提高到(dào)2022年末(mò)的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今年一季度(dù)得以延续。数据(jù)统计(jì)显示，公(gōng)募重仓持有(yǒu)房地产板(bǎn)块(kuài)一(yī)季度市值(zhí)TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分(fēn)别为保利发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华(huá)发(fā)股份、滨(bīn)江集团(tuán)，持(chí)仓市值占板块(kuài)比重合计达47.29％，环(huán)比下(xià)降(jiàng)3.05％。

　　从(cóng)中不难发现(xiàn)，公募对于房(fáng)地产的投资愈(yù)发有集中于龙头的趋(qū)势。Wind显示，在公募基(jī)金一季报(bào)汇总的重仓(cāng)股(gǔ)中，房地产(chǎn)板块(kuài)排名(míng)最高(gāo)的是保利(lì)发展，在(zài)基金重仓第33位(wèi)。排名第二的是招商蛇口(kǒu)，排在第78位。而(ér)老牌龙头股(gǔ)万科A排在(zài)第96位(wèi)。对(duì)比去年四季(jì)报，变(biàn)化之处首先在(zài)于(yú)几只(zhǐ)房(fáng)地产龙头股从排(pái)位上看均有退步(bù)，尤其是万科最为明显；其次是金(jīn)地集(jí)团退(tuì)出百大之列(liè)。但考虑到房地(dì)产是复苏链上(shàng)最(zuì)后(hòu)一环，且首季并(bìng)非行业(yè)销售旺季(jì)，其(qí)传导到二级市场(chǎng)乃至机构持(chí)仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已经进入大(dà)分(fēn)化时代(dài)，一二线(xiàn)城市好于三四线(xiàn)城市(shì)。而映射到二级市场投(tóu)资(zī)上，配置房(fáng)地(dì)产行业轻松(sōng)收获行业贝塔的红利期一去不返了。“如果(guǒ)按照产业周期(qī)来分类，包括房(fáng)地产等几类行(xíng)业在盖(gài)特纳(nà)曲线里属于(yú)成(chéng)熟(shú)期或者衰退期的行(xíng)业，传统认知(zhī)上没有什么(me)投(tóu)资机会的。但在(zài)这几年特殊(shū)的行情里包括煤炭(tàn)、电解铝等类似的(de)行业也出现了(le)一些机会，背后的逻辑是供(gōng)给侧(cè)发(fā)生了更大的变化。”一不愿具(jù)名(míng)的上海(hǎi)公募基金经理指(zhǐ)出(chū)。

　　不过也(yě)有公募人(rén)士(shì)持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方米的年销售面积很难(nán)再出现了，2022年光(guāng)是居民存款数量增加了15万亿(yì)元。中国(guó)存量有(yǒu)400亿平方(fāng)米建筑面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方(fāng)米。需求(qiú)端(duān)还需(xū)要有一定的政策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地(dì)产研(yán)究(jiū)员吕功绩也指出：“时至今(jīn)日，无(wú)论从城镇(zhèn)化的进程，还(hái)是人(rén)均住房面积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时代，而目前(qián)居民的杠杆率和(hé)房价收入也(yě)不支(zhī)撑每年(nián)18万亿元的销(xiāo)售额，以及过快上行(xíng)的房价(jià)，因(yīn)而(ér)行(xíng)业高(gāo)增的时代已经过去，未来(lái)行业的需(xū)求(qiú)或将回落，在此过程中，伴随着地产的高杠(gāng)杆属性，就很容易出(chū)现信用风险问(wèn)题（类似2022年的民营(yíng)地产爆雷），行业(yè)进入到供给侧出清的过(guò)程。这个过程中，综合竞争力强的公司就能够通(tōng)过(guò)大鱼吃小(xiǎo)鱼(yú)的方式，获(huò)得市(shì)占率的提升。当行业需求见顶(dǐng)回落时，行业的贝塔(tǎ)已经过(guò)去了，但不(bù)代(dài)表(biǎo)没有投资机会，机会在于城市(shì)、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而对应到股票投资(zī)，就是强竞争(zhēng)力公司的(de)阿尔法(fǎ)。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的(de)认识转变，精耕细作个股成为公募乃至(zhì)整(zhěng)体(tǐ)机构的务实之举。

　　机构配置房地(dì)产“风物(wù)长宜放(fàng)眼量”

　　头部(bù)央(yāng)国企、优质区域性标的成香饽(bō)饽(bō)

　　5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为(wèi)2％。从具(jù)体(tǐ)的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个(gè)股，在(zài)纳(nà)入统计的124只房地产类标的股(gǔ)中，本月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段恰(qià)好排名前五的公司(sī)月内涨幅超过(guò)了10％，它们分别是(shì)上实发展(zhǎn)、浦(pǔ)东金桥(qiáo)、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福(fú)、荣安地产。排(pái)名第一(yī)的上实发(fā)展，五(wǔ)一假期(qī)归来后日成交量明显放大，4日、5日连续两个交易日(rì)收出涨停。从该股(gǔ)的基(jī)本(běn)面来看，上(shàng)实(shí)发(fā)展的主营业务(wù)为房地产(chǎn)开发与经(jīng)营(yíng)。公司的主要产品(pǐn)及服(fú)务为(wèi)房地产销售(shòu)、房(fáng)地(dì)产(chǎn)租赁、物业管理服务(wù)、工程项(xiàng)目(mù)、酒店(diàn)经营(yíng)。从业绩数据来看，2022年(nián)，其(qí)实现营业收(shōu)入52.48亿元(yuán)，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收(shōu)入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过(guò)从十大流通股(gǔ)股东来看，各(gè)类(lèi)机构都有(yǒu)对其布局的例子。以3月31日时的(de)首季十大流通股(gǔ)股东来看(kàn)， 具体包括公募的(de)上银(yín)基金、私募的迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长城资产(chǎn)管理公司等都跻身前(qián)十的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排(pái)名第(dì)二的(de)浦东金桥也是上海本(běn)地房企，其(qí)第一季度的收入(rù)利(lì)润规模大幅度复苏(sū)。究其原(yuán)因，一方面是该公(gōng)司后(hòu)疫情时代(dài)出租率复苏至近(jìn)年来最(zuì)高，另一方(fāng)面则(zé)是公司拿地结(jié)算持续性向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面(miàn)积约54万(wàn)平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头向好背(bèi)景下，自然(rán)也吸引了知名机构在其中持续驻(zhù)足。从(cóng)第一(yī)季(jì)度(dù)十大流通股股(gǔ)东来看，知名私募高毅邓(dèng)晓峰(fēng)的两只产(chǎn)品依然在前十中(zhōng)，这也是(shì)连(lián)续第三个(gè)季度(dù)他(tā)有的(de)两只产(chǎn)品杀(shā)入前(qián)十。同时榜单中还有(yǒu)一支大(dà)名鼎鼎(dǐng)的(de)QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除去上述两家上海区域性地产公司外，荣安地(dì)产则(zé)是(shì)主要布局在深圳的地产公(gōng)司，一季(jì)报交出的也是一份报喜的成绩单：首季公司实现营业(yè)收入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于上(shàng)市公(gōng)司股(gǔ)东的净(jìng)利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红(hóng)周刊》注意到两只公(gōng)募指基首季新杀(shā)入十大(dà)流通股(gǔ)股(gǔ)东行列。具(jù)体说来(lái)， 南方中证全指房地(dì)产(chǎn)ETF上榜(bǎng)排名第七位，富(fù)国中证指数(shù)1000增强(qiáng)则排名(míng)第九位，此外联袂出现(xiàn)的机构还有QFII高盛国(guó)际(jì)和私募迎水(shuǐ)聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴(xīng)证全球基金相关人士分析：“经历过(guò)行业洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙头的价(jià)值更为笃(dǔ)定突出；从拿(ná)地(dì)端看，2022年(nián)土地市场大(dà)幅降温，优质土(tǔ)地供给较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房(fáng)企的利(lì)润(rùn)率仅20％），绝大多(duō)数(shù)房企受(shòu)限于信用问题或(huò)者(zhě)资金(jīn)紧张没(méi)法拿地，龙头房企(qǐ)趁机获(huò)取(qǔ)低成本土(tǔ)地，龙(lóng)头房企的拿地力度（拿地金(jīn)额/销售(shòu)金额）基(jī)本(běn)在30％以上；从融资(zī)上(shàng)看(kàn)，龙(lóng)头房企(qǐ)杠(gāng)杆率较低，净(jìng)负(fù)债(zhài)率基本在70％以下(xià)，而(ér)其他(tā)房企的净负(fù)债率(lǜ)普遍都在100％以上，加杠杆空(kōng)间有限(xiàn)，从(cóng)融资成(chéng)本看，龙(lóng)头房企的融资成本不(bù)断下滑，基本(běn)在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房(fáng)企明显跑赢(yíng)行业，1～4月(yuè)百强房(fáng)企(qǐ)的销售额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中(zhōng)特估的浪潮下，央国企(qǐ)地(dì)产股或存在发展的大好机会。中信(xìn)证券(quàn)指出：“房地产行业的(de)结构性机(jī)会依然存在，少部分(fēn)公司尤其是央企占据显著(zhù)优(yōu)势，其主要又(yòu)体现为库存(cún)的优势。央企地(dì)产公司，现阶段表现出较低的融资(zī)成(chéng)本(běn)，优(yōu)质的开发资源(yuán)和良好的不(bù)动(dòng)产(chǎn)资产运营能力(lì)的多(duō)重竞争(zhēng)优势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国央(yāng)企相较于民营地产公司也是(shì)更有优势(shì)的。”吕功绩(jì)强调，“对于(yú)减值、土地资(zī)源债(zhài)权债(zhài)务关系等问题，市场对民(mín)营房开企业(yè)的(de)资产会有(yǒu)更(gèng)多担忧和质疑(yí)，所(suǒ)以在这一(yī)轮行业(yè)出清的过(guò)程中，央国企相(xiāng)较于民(mín)企来说估值(zhí)的修复更明(míng)显。中(zhōng)特估(gū)的角度从中长(zhǎng)期(qī)的维度看，行业的(de)逻辑(jí)在于集中度(dù)提升后，行业(yè)进(jìn)入高质(zhì)量发(fā)展阶(jiē)段(duàn)，具(jù)备(bèi)较快(kuài)速发展阶(jiē)段更稳定且可预期的(de)盈利和现(xiàn)金流创造(zào)能力(lì)，以此带来估值(zhí)中枢的(de)提升，应该关注(zhù)估(gū)值(zhí)相对较低，企业自身(shēn)资产的质量(liàng)好、运营(yíng)能力强、可以创造持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存(cún)量(liàng)时代中行业普涨的概率比(bǐ)较(jiào)低(dī)，行业内部(bù)将出现分化，要关注将受(shòu)益于行业集中(zhōng)度提(tí)升的头部公司。”星(xīng)石投资首席研究官方磊也表示(shì)。

　　顺应机(jī)构这一思路(lù)的话，或许还(hái)是保(bǎo)利(lì)发展、招商蛇口等国资背(bèi)景龙头(tóu)前途更为(wèi)光(guāng)明(míng)。不过国(guó)投瑞(ruì)银基金投资部副(fù)总监(jiān)綦傅鹏表示：“需要客观地去持(chí)续观察国企央企在(zài)三个方面是(shì)否(fǒu)可(kě)以维持，首(shǒu)先是(shì)融资成本保(bǎo)持低位(wèi)，其(qí)次是销(xiāo)售份额持(chí)续(xù)提(tí)升，再次是拿地份(fèn)额(é)持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需要(yào)多给一些(xiē)耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企一季报(bào)梳(shū)理发现，对于2022年的业绩出现的整体(tǐ)下滑，2023年(nián)一季(jì)度的业绩(jì)分(fēn)化更趋明显，保利发展、滨江集(jí)团等房(fáng)企营收(shōu)、净利均实现了业绩的(de)回正，甚至是较大增速的增(zēng)长。而(ér)这些公司也(yě)是机构的(de)重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名(míng)房地产业内人士张宏伟(wěi)向《红周刊(kān)》分析(xī)表(biǎo)示(shì)，业绩出现明(míng)显改善的(de)房企(qǐ)，主要是(shì)因(yīn)为过去(qù)两三年时间，尤(yóu)其是在2021年下(xià)半年民(mín)营(yíng)房(fáng)企(qǐ)不怎么投资拿地之后，国(guó)有企业(yè)仍在持续(xù)性地拿地，且主要集中在核心城市，投资(zī)力度较大。投资的驱(qū)动(dòng)能够(gòu)推动房企销售业绩的增(zēng)长(zhǎng)，从而在(zài)2023年一季度(dù)市(shì)场恢复但仍(réng)处于调整(zhěng)的(de)过程中，能(néng)够(gòu)保有一个正增长。

　　不过(guò)张(zhāng)宏(hóng)伟(wěi)同时也提醒表示，在房地产的复苏(sū)过程中，还面临着一些不(bù)确定性。其实整个市场(chǎng)从四(sì)月份(fèn)开始(shǐ)又(yòu)在往下掉。除(chú)了杭州、成都等极个别城市四(sì)月环(huán)比三月相对表(biǎo)现(xiàn)较(jiào)好之外，包(bāo)括北(běi)京(jīng)、上海在内的绝大多(duō)数城(chéng)市都出现环比下(xià)滑的情况。而现(xiàn)在(zài)五(wǔ)月的(de)市场(chǎng)表现也不(bù)太乐(lè)观。按照现在的经济状况、收入(rù)情况，以及市(shì)场的去库存压力、企业的资金面压力，可能会(huì)出(chū)现(xiàn)，到六(liù)月份房(fáng)企为了半(bàn)年报冲业绩出现(xiàn)市场的短期反(fǎn)弹(dàn)外的一个市场乏力现象。也就是说(shuō)，第(dì)二季度、第三季度增长不确定(dìng)性的压力(lì)仍旧较大(dà)。

　　上海利檀(tán)投资董事(shì)长陈(chén)昊(hào)扬也(yě)向《红周刊》指出，现在整个房地(dì)产(chǎn)以及其上(shàng)下游产业链的复苏速度都比想象的要慢很多，我们要多给一些耐心，这个时候，在房地产以及上下(xià)游就不是赚快钱的时(shí)候，只能赚他基本面的(de)钱(qián)。但这也意味着(zhe)，只有极为少数的、做(zuò)得比(bǐ)同行好得(dé)多的企(qǐ)业，会(huì)伴随整个行(xíng)业(yè)的弱复苏，业(yè)绩会(huì)逐(zhú)步(bù)体(tǐ)现出来。所以只(zhǐ)能耐心地去等待它的基(jī)本(běn)面(miàn)不(bù)断(duàn)地凸显出来(lái)，这需(xū)要时间(jiān)。

　　（本文(wén)已刊发于(yú)5月13日《红周刊(kān)》，文中提及个股(gǔ)仅为(wèi)举例分析，不做买卖推荐。）

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