近两年火(huǒ)爆(bào)的创新产品公募REITs进(jìn)入密集分红(hóng)期，近日(rì)7只REITs陆续(xù)迎来除(chú)息日，公募REITs整体呈(chéng)现出高比例稳定(dìng)分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年可(kě)供(gōng)分(fēn)配金额的REITs产品，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表示(shì)，强制分红机制是公募REITs主要特(tè)征之一，稳(wěn)定(dìng)分红体现出该类产品(pǐn)长期投资价(jià)值，通过观测经营(yíng)活动现金流、可供分配现金(jīn)等指(zhǐ)标，也是观察REITs项目底层资产运营情况的(de)“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通投资者注意，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营REITs项目在经(jīng)营(yíng)权到(dào)期后不(bù)再产生现(xiàn)金(jīn)收益，特(tè)许经营(yíng)权分红目前已包含了利(lì)润分配和本金的归还(hái)，在选择投资标的时应(yīng)了解资产(chǎn)类(lèi)型和(hé)分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分(fēn)红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息(xī)日，此外尚有6只REITs实(shí)际分配情况尚未(wèi)公(gōng)布(bù)。整体来看，公募REITs呈现出(chū)了高比例的稳(wěn)定(dìng)分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的公募(mù)REITs产品中，2022年全年分配金额占可供(gōng)分配金额比例平均为98.89％，且绝大(dà)部(bù)分(fēn)分配比例在96％以上(shàng)。

　　中金(jīn)基(jī)金(jīn)相(xiāng)关负(fù)责(zé)人对此表示，投资(zī)公募REITs的主要收(shōu)益来源为(wèi)持有期分红收益，以及(jí)基(jī)金(jīn)份额交(jiāo)易(yì)价格的(de)变(biàn)化(huà)。基金份额二级市(shì)场价格受(shòu)到公募(mù)REITs资产运(yùn)营(yíng)情况及市场因素的(de)综(zōng)合影响(xiǎng)，较(jiào)易引起波动。与此相(xiāng)比，基(jī)金(jīn)分红预(yù)期则更(gèng)有规(guī)律可循。公募(mù)REITs的分(fēn)红主要(yào)来自(zì)基础设(shè)施资产的经营现金(jīn)流，投资人通过基(jī)金募集材料和信(xìn)息披露文件，结合行业及市场情(qíng)况，可以(yǐ)分析基(jī)础设施(shī)项目的经营(yíng)业绩，作为(wèi)进行投(tóu)资决(jué)策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金(jīn)份额二级市场(chǎng)价(jià)格变化(huà)导致的浮盈或浮(fú)亏，分红作为基(jī)金份(fèn)额持有(yǒu)人实际获得的(de)现金收益，对于长期投资(zī)者更具参考价(jià)值。”中金基金相关负责人称。

　　平(píng)安基金(jīn)REITs 投资中心运(yùn)营高(gāo)级副(fù)总监李华平也(yě)表示，根据《公开募集基础设(shè)施证(zhèng)券投(tóu)资(zī)基(jī)金指引（试行(xíng)）》及相关(guān)法规要求(qiú)，基础设施基金应(yīng)当将90％以上合并后基(jī)金年度(dù)可分配金额以现金形式分配给投资者，强(qiáng)制(zhì)分红机制是(shì)公募(mù)REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定的分红机(jī)制体现出REITs产品长期投资价(jià)值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投资角度来(lái)看，基础设(shè)施公(gōng)募REITs同(tóng)时具备“股性”和(hé)“债性”双重特(tè)点。二级市场价格反(fǎn)映这类产品“股性”的一面(miàn)，分(fēn)红体现了这类(lèi)产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债券派息，但不等同(tóng)于债券(quàn)的(de)固定(dìng)利(lì)息回报，而是由可供分配(pèi)现金(jīn)决定。

　　从机构(gòu)投资者的角度来(lái)看，一方(fāng)面是公募REITs丰富了机(jī)构投资者的投资品类，为(wèi)资产配置(zhì)多元化提供(gōng)抓(zhuā)手，具有较强的(de)配置(zhì)价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助(zhù)机构投(tóu)资者稳定(dìng)收益。机构投资者公募REITs能够通过分(fēn)红(hóng)获取(qǔ)相对于投资债券(quàn)相(xiāng)对高的收益性，在有(yǒu)效控(kòng)制风险的(de)前提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的(de)作(zuò)用。

　　分红(hóng)除了投资收益“落袋(dài)为(wèi)安”外，市场对于未来分(fēn)红水平的预期，也(yě)是影响REITs基金(jīn)二级市(shì)场价格走势的关键因素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市场表现看(kàn)，截至(zhì)4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指(zhǐ)数收于(yú)975.99 点，年(nián)内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债券(quàn)宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了2022年(nián)年报，部(bù)分产品受(shòu)宏(hóng)观经济的(de)影响(xiǎng)，可分配金额完成率不达预期，一定程度上(shàng)影(yǐng)响了公募REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二(èr)级市场的价格波动(dòng)受多重因素的影响，投资收益是(shì)影响REITs二级市场价格(gé)的主(zhǔ)要因素之一，而稳定的分红(hóng)有利于吸引(yǐn)投资者(zhě)参与(yǔ)公募REITs二级市场的投资。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关(guān)负责人也表示(shì)，近期经济预期(qī)恢复，一方面市场热(rè)点呈现(xiàn)向股票(piào)和债券(quàn)回(huí)归的(de)过程；另一方面，基础设施项目的经营业绩(jì)相对经济活力的改(gǎi)善有一(yī)定的滞后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红(hóng)除权日，将对基金份额的开盘指(zhǐ)导价做调减处(chù)理，调(diào)减金额根据单(dān)位(wèi)基金份额的分红(hóng)金额进行计算。除权操(cāo)作是(shì)对分(fēn)红前后基金份额净值变化的修正，使投(tóu)资人(rén)在基金分(fēn)红前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分(fēn)红可(kě)增强投资者长期投(tóu)资的(de)信心，同时需结合持有产品的特性(xìng)，关注二级市(shì)场扰动对整体收益的影响程(chéng)度。”中航基金相关人士也(yě)称(chēng)。

　　特许经营权分红(hóng)包括利(lì)润分配和本金归还

　　普通投资者应了解底(dǐ)层资产情况

　　多位(wèi)业内人士(shì)还(hái)提醒(xǐng)，与现有公募基金分红前(qián)提(tí)是本金之上的增值部分不同，特(tè)许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更为准确(què)，分派(pài)的是本(běn)金与增值(zhí)两个(gè)部分，两个部分之间的比例是变动(dòng)的，与(yǔ)现有(yǒu)公募基金(jīn)分红差异很(hěn)大(dà)，大(dà)多数普通投资者可能把“分派”金额(é)误(wù)认为是持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同年(nián)限到期后基金价(jià)值面临极(jí)大(dà)不确定(dìng)性，这是该类投(tóu)资(zī)者应该(gāi)注(zhù)意(yì)的(de)情况。

　　李华(huá)平表示，目前公(gōng)募REITs主要有特许经(jīng)营权(quán)类和产权类两大(dà)资产类型(xíng)，持(chí)有产(chǎn)权类产品的收(shōu)益主要包括每年的现金分红及资产增(zēng)值(zhí)的收益，而(ér)持(chí)有特许(xǔ)经营类产品的收益陈睿怎么了，b站陈睿事件(yì)主要来自(zì)项目每年的现金分红。其中，特许经(jīng)营权类资产的(de)分红包(bāo)括了(le)利润分配和本金的(de)归(guī)还，两者的比率也是变动的，对特许经(jīng)营权类资产的公募REITs可(kě)以内部收(shōu)益(yì)率(lǜ)（IRR）来(lái)衡量(liàng)投资收(shōu)益(yì)。普通投(tóu)资(zī)者在选择投资标(biāo)的(de)时，应了解公募REITs底层(céng)资(zī)产的类型。

　　中航基金也(yě)表示(shì)，从细分来看(kàn)，各类公募(mù)REITs分红因底层资(zī)产(chǎn)属性不同而形成区别。特许经营权类的公募REITs产品(pǐn)因其(qí)分(fēn)红相(xiāng)当于包含“本金+收(shōu)益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的公(gōng)募REITs分红主要为“收(shōu)益”，更看重底层(céng)资(zī)产的价值增值，所以相对股性(xìng)偏强。普通投资者在选择公募(mù)REIT时(shí)，需(xū)要(yào)考虑(lǜ)底层资产属性，对所(suǒ)选择产品的二级(jí)市场价格(gé)和(hé)分(fēn)红(hóng)有合理预期。

　　中金基(jī)金相关负(fù)责人也认为，与产(chǎn)权类(lèi)项目相比(bǐ)，特许经(jīng)营(yíng)项(xiàng)目在(zài)经营权(quán)到期后不再能产生现金收益，因此(cǐ)将(jiāng)可供分配金额的分配理解(jiě)为(wèi)“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经营期限较短的特许经营项目，通常具备更高(gāo)的分派率水平。对于剩余期限较长的特(tè)许(xǔ)经营权(quán)项(xiàng)目，即使(shǐ)分派率相对较(jiào)低，也有足够年限收回本金并取得(dé)收(shōu)益。

　　中(zhōng)金基金该负责人(rén)提醒投(tóu)资(zī)者注意，特(tè)许经营权项目的分(fēn)派金(jīn)额包(bāo)含了投资(zī)本金，在不(bù)进行扩募的(de)情(qíng)况下，基金(jīn)份额(é)单价随着分派进(jìn)度(dù)逐年下降是正常现象，投资特(tè)许经营权REITs的收益来自项目剩余期限(xiàn)产生的现金流(liú)。

　　“与特(tè)许经营项目(mù)相比，产权类(lèi)项(xiàng)目(mù)的土地(dì)或(huò)建筑的剩余(yú)使用(yòng)年(nián)限一般较长，再加上到(dào)期后通(tōng)过对建筑(zhù)的更新改造或补缴(jiǎo)土(tǔ)地出(chū)让金等追加投资，有机会(huì)进一步延(yán)长经营期(qī)限。这种类似(shì)永续经(jīng)营的假设反映在基础(chǔ)资(zī)产的估(gū)值上(shàng)，使产权类REITs具备更(gèng)显著的(de)资产投资(zī)属性。”该负(fù)责人称。

　　观(guān)测内部收益率(lǜ)等指标

　　评估项目(mù)底层资(zī)产运营情况

　　在基金分(fēn)红(hóng)的时点，多位业(yè)内(nèi)人士还表(biǎo)示，在产品分红期，投资者(zhě)可以(yǐ)观测(cè)经营活动现金(jīn)流、可供分配现金、内部收益率等指标，来观(guān)察和评估项目底(dǐ)层资(zī)产的运营情(qíng)况。

　　中航基金表示，年(nián)报指标中，跟(gēn)现金(jīn)相关的指(zhǐ)标有两个(gè)：一是年报中披露(lù)的经营活动现金(jīn)流，二(èr)是可(kě)供分配(pèi)现(xiàn)金，二者存在本质性(xìng)区别(bié)。经营活动产生的现金净流量是指(zhǐ)企(qǐ)业经营、筹(chóu)资、投资产(chǎn)生的现金(jīn)流，基于(yú)企业本身经陈睿怎么了，b站陈睿事件(jīng)营活动产生；可供分配的现金(jīn)实质上是从EBITDA出发(fā)，对(duì)非现金影(yǐng)响利润(rùn)表的项(xiàng)目进行调整(zhěng)，加期初现(xiàn)金，最终得(dé)到的账面现金(jīn)。

　　李(lǐ)华平也(yě)表示，公募REITs作为资产(chǎn)配置新选择(zé)，投资价值体(tǐ)现在相对股债市场独立的资产配置功(gōng)能，比较适合长期持(chí)有。建议投资(zī)者对经营权(quán)类的资(zī)产可以更多关注内部收益率的(de)高低，对产权类的资产更(gèng)多关注(zhù)分派率高低。因为公募REITs可(kě)分配收益主要来自底层资产的经营净现金流(liú)，所以(yǐ)底层资(zī)产运营情况直接影响投资回报(bào)，投资者可综合(hé)考虑原(yuán)始权(quán)益人综合实力、运营管理机构(gòu)实(shí)力、公(gōng)募基(jī)金管(guǎn)理人实(shí)力等多重因素来选择投资标的。

　　中信证券研(yán)报(bào)也显示(shì)，公募REITs进入密集分(fēn)红期，由(yóu)于(yú)分红交易(yì)带来的短期博弈机会仍在，叠加(jiā)此前市场接连回调，建议投资者(zhě)关注有基(jī)本(běn)面支撑(chēng)、填权效应相对明显、同(tóng)时(shí)分(fēn)红规(guī)模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均会载明REITs在发行首年及次年的可(kě)供(gōng)分(fēn)配金(jīn)额预测。投资者(zhě)可(kě)以将REITs的实际分(fēn)红金额与募集材料中披露(lù)预测(cè)进(jìn)行比较分析，结合经(jīng)济及市场的实际(jì)环境，对(duì)基础设(shè)施项(xiàng)目(mù)的(de)运(yùn)营(yíng)业绩及REITs的管理(lǐ)能力(lì)进行判断。”中(zhōng)金基金上述负(fù)责人也称。

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