5月(yuè)以(yǐ)来，房(fáng)地产板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地(dì)产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。而以公募(mù)基金为代表的机构对于这(zhè)一板块已经在悄(qiāo)然布局(jú)。数据显示，以(yǐ)南方和(hé)华(huá)夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所(suǒ)公布的(de)总份额均较4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根据基金一季(jì)报统(tǒng)计菠萝蜜切开没熟怎么补救，菠萝蜜切开没熟怎么补救，龙头与地方国企央(yāng)企获得增持，持仓数量占流通股(gǔ)比(bǐ)重增幅五只个股分(fēn)别(bié)为华发(fā)股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中(zhōng)新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募(mù)配置房地(dì)产(chǎn)或“底部(bù)回升(shēng)”

　　行业红利(lì)时代已过 精耕细作成共识(shí)

　　从公(gōng)募基金(jīn)对房地(dì)产的配置看，2019年(nián)末，公募(mù)所持有的房地产(chǎn)行(xíng)业标的市(shì)值约1188亿(yì)元，占(zhàn)其所持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表现出色，但(dàn)公(gōng)募(mù)所持(chí)房地产公(gōng)司(sī)市值(zhí)在(zài)股票资产中的(de)占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更(gèng)是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出(chū)现(xiàn)了三年来(lái)的首次回(huí)升，年底这一数值从(cóng)1.56％升(shēng)至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地产行业的持股比例也同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的势头(tóu)似乎(hū)在(zài)今年一季度得以延(yán)续。数据统计显示，公(gōng)募重仓(cāng)持(chí)有房地产板块一季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分别为(wèi)保利(lì)发展、招商蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨江(jiāng)集(jí)团，持仓市值占板块比重合计(jì)达(dá)47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公募(mù)对于房(fáng)地产的投资愈(yù)发有集中于龙头(tóu)的趋势(shì)。Wind显示(shì)，在(zài)公募(mù)基金一季报汇总的重仓股中，房(fáng)地产板块排名最高的是保利(lì)发展，在(zài)基金(jīn)重(zhòng)仓(cāng)第33位。排名第(dì)二(èr)的是招商蛇口，排(pái)在第78位。而老牌龙头股(gǔ)万科A排在(zài)第96位(wèi)。对比去年四季报(bào)，变化之处首先在(zài)于几只房(fáng)地(dì)产龙(lóng)头股从(cóng)排位上看(kàn)均有退步，尤(yóu)其(qí)是(shì)万科最为(wèi)明显(xiǎn)；其次是金地集(jí)团退出百大之列。但考虑到房地产是复苏链上最后一(yī)环，且首季(jì)并非行业(yè)销售旺季，其传(chuán)导到二级市场乃至机构持仓(cāng)上还需要时间周期。

　　形(xíng)成共识的是，经济圈(quān)判断房地产已经进入(rù)大分化时代(dài)，一二线城市好于三(sān)四(sì)线城市(shì)。而映射到二级市场投资上，配置房地产行(xíng)业轻(qīng)松收(shōu)获行(xíng)业贝塔的红利期一去不返(fǎn)了。“如果(guǒ)按照产业周(zhōu)期来(lái)分类，包括房地产(chǎn)等几类(lèi)行业在盖特纳曲线里属(shǔ)于成熟(shú)期或者衰退期的行业，传(chuán)统认知上没有什(shén)么投资(zī)机会的(de)。但在这几年特殊的行情里(lǐ)包括煤炭(tàn)、电解铝等类似的行业(yè)也(yě)出现了一些机会，背后的逻辑(jí)是供给侧发生了(le)更(gèng)大的变化(huà)。”一不愿具(jù)名的上(shàng)海公募基金经理(lǐ)指出。

　　不过也有公(gōng)募(mù)人士持谨慎乐观态度(dù)：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方米的年销售面(miàn)积很难(nán)再出现了，2022年光是(shì)居(jū)民存(cún)款数(shù)量增加了15万亿元(yuán)。中国存量有400亿平(píng)方米建筑面(miàn)积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方米。需求(qiú)端(duān)还(hái)需要有(yǒu)一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究员吕功绩也指(zhǐ)出(chū)：“时至今日，无论从(cóng)城镇化(huà)的进(jìn)程，还是人均住房(fáng)面积（接(jiē)近30平/人），我(wǒ)国均已告别住房短缺(quē)时(shí)代，而目前(qián)居民的(de)杠杆率和房价收入(rù)也不支撑每(měi)年18万亿(yì)元的(de)销售额，以及(jí)过快上(shàng)行的房价(jià)，因而行业高增(zēng)的时代已经过去，未(wèi)来行业的(de)需求或(huò)将回落(luò)，在此过程中，伴随着地产的(de)高(gāo)杠杆(gān)属(shǔ)性，就(jiù)很容易出现信用风险问题（类似2022年的(de)民(mín)营(yíng)地产爆雷(léi)），行业进入(rù)到供给(gěi)侧出清(qīng)的(de)过程。这个过程中，综(zōng)合竞争(zhēng)力强(qiáng)的公(gōng)司就能够通过大鱼吃小鱼(yú)的方式，获得市占率的(de)提升。当行业需求见顶回落(luò)时，行(xíng)业的(de)贝塔已经过去了，但不代表没有投资机会，机(jī)会(huì)在(zài)于城(chéng)市、位置、产品的阿(ā)尔法，而对(duì)应到股票投资，就是强竞(jìng)争力(lì)公司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于(yú)这样的认(rèn)识转变，精耕细作(zuò)个股(gǔ)成为公(gōng)募(mù)乃至整体机(jī)构的(de)务实(shí)之举。

　　机(jī)构配置房地产(chǎn)“风物长(zhǎng)宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优(yōu)质区域性标(biāo)的成(chéng)香饽饽(bō)

　　5月以来，房地(dì)产板块个股多(duō)出(chū)现小(xiǎo)幅(fú)上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。从具体的个股来(lái)看，《红(hóng)周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地产板块个(gè)股(gǔ)，在纳入统计的124只房地产类标的股(gǔ)中，本月以来(lái)实(shí)现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰好(hǎo)排名(míng)前五的(de)公司(sī)月(yuè)内涨幅超过(guò)了10％，它们分别(bié)是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的(de)上实(shí)发(fā)展，五一假期归来后日成交量(liàng)明显(xiǎn)放(fàng)大，4日、5日连续两个交易日(rì)收出涨(zhǎng)停(tíng)。从该股的(de)基本面来看，上实发(fā)展的主营(yíng)业务(wù)为房地(dì)产开发与经营。公司的主要产品(pǐn)及服务为房地(dì)产(chǎn)销售、房地产租赁、物业管理服务、工程(chéng)项目、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据来看，2022年(nián)，其实现营业收(shōu)入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元(yuán)，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营业总收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净(jìng)利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流(liú)通股股东来看，各类(lèi)机构都有对其布局的例(lì)子。以3月31日时的首(shǒu)季十大流通股股东来看， 具体包括公募的(de)上银基金(jīn)、私募的(de)迎水文龙、中央汇金(jīn)、长城(chéng)资产(chǎn)管理公司等(děng)都跻身前十(shí)的(de)行(xíng)列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨(zhǎng)幅暂(zàn)时(shí)排名第(dì)二的(de)浦东金桥(qiáo)也是上(shàng)海本地房企，其(qí)第一季度的收(shōu)入利润规模大幅(fú)度复苏。究(jiū)其原(yuán)因(yīn)，一方(fāng)面是(shì)该公(gōng)司后疫(yì)情时(shí)代出(chū)租率复(fù)苏(sū)至近年来(lái)最高(gāo)，另一方面则是公司拿地结算持(chí)续性向好，从数字上看(kàn)，一(yī)季(jì)度新(xīn)增虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑面积(jī)约54万(wàn)平方米。

　　在这(zhè)样的(de)业绩势头向好背景下，自然也吸引了知名机(jī)构在其中(zhōng)持(chí)续驻足。从第一季度十大(dà)流通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品依然(rán)在(zài)前(qián)十中，这也是连续第(dì)三个季度他有的两只产品(pǐn)杀入前十。同(tóng)时榜单中(zhōng)还有一支(zhī)大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局(jú)，其当季还(hái)小幅增加(jiā)了持股。

　　除(chú)去上述两家上海区域(yù)性地产公司外，荣(róng)安地产(chǎn)则是(shì)主要布局在深(shēn)圳的地产公司，一季(jì)报交出的也是一份报喜的成(chéng)绩单：首季(jì)公(gōng)司实(shí)现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属(shǔ)于上市(shì)公(gōng)司股东的净利(lì)润6.48亿元(yuán)，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周(zhōu)刊(kān)》注(zhù)意到两只公募指基首(shǒu)季新杀(shā)入十大流通股股(gǔ)东行(xíng)列。具体说来(lái)， 南方中(zhōng)证全指(zhǐ)房地产ETF上(shàng)榜排名(míng)第七位，富国中证指数1000增强(qiáng)则排(pái)名第(dì)九位，此外菠萝蜜切开没熟怎么补救，菠萝蜜切开没熟怎么补救(wài)联(lián)袂出现的机构还有QFII高盛国际和(hé)私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴证全球基金相(xiāng)关(guān)人士分析：“经(jīng)历过行业洗牌和兼并(bìng)重组后，龙头的价值更为笃(dǔ)定突(tū)出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市场大(dà)幅(fú)降温，优质土地供(gōng)给(gěi)较多（券(quàn)商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的(de)利润率(lǜ)仅20％），绝(jué)大多数房企(qǐ)受限于信用问(wèn)题或者(zhě)资金紧张(zhāng)没法拿地，龙头房企趁机获取低成本(běn)土地，龙头房企的拿地力度（拿地(dì)金额/销售金额(é)）基(jī)本在(zài)30％以上；从融资上(shàng)看，龙(lóng)头房(fáng)企杠杆率较低(dī)，净负债率基本在70％以下(xià)，而(ér)其他房企的净负(fù)债率普遍都在(zài)100％以上，加杠杆空间有限，从融(róng)资(zī)成本看，龙(lóng)头房(fáng)企的融资成本不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销(xiāo)售，龙头(tóu)房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在(zài)当前中特估的(de)浪潮下，央国企(qǐ)地产股(gǔ)或存在发展的大好(hǎo)机会。中信证券指(zhǐ)出(chū)：“房地(dì)产行业(yè)的结构性(xìng)机(jī)会(huì)依然存(cún)在，少部(bù)分公司尤其(qí)是(shì)央企(qǐ)占据显著优势，其主(zhǔ)要又体现为库存(cún)的优势(shì)。央企地产公司，现阶段表现出(chū)较低的(de)融资(zī)成本，优质的开发资源和良(liáng)好(hǎo)的不动(dòng)产(chǎn)资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央企相较于民营地产(chǎn)公司也是更有优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地资源债权债(zhài)务(wù)关系(xì)等问题，市场对民营房开企业的资(zī)产会有更(gèng)多担忧和质疑，所以在这一轮(lún)行业出清的过程中，央国企(qǐ)相较于民(mín)企来说(shuō)估值(zhí)的修(xiū)复更明显(xiǎn)。中特估的角(jiǎo)度从中长(zhǎng)期的维度看(kàn)，行业的逻(luó)辑在(zài)于集中度提升后(hòu)，行业进(jìn)入高质量发展(zhǎn)阶段，具(jù)备较快速发展阶段更稳定且可预期的(de)盈利和现金流创造能力，以此带来估值中枢的提(tí)升(shēng)，应该关注估值相对较低，企业(yè)自身资产的质量好、运(yùn)营能力(lì)强(qiáng)、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代(dài)中(zhōng)行业普涨的概率比较低，行业(yè)内部将出(chū)现分化，要关(guān)注(zhù)将受益于行业集中(zhōng)度提升(shēng)的头部公司(sī)。”星石投资首席研究官方(fāng)磊也表(biǎo)示。

　　顺应机(jī)构这一思路的话，或许还是保(bǎo)利(lì)发展、招商(shāng)蛇口等国资背景龙头前途更为(wèi)光明。不过国投(tóu)瑞银(yín)基金投资部(bù)副总监綦傅鹏表示：“需要客观地(dì)去持续观察(chá)国(guó)企央企在三个(gè)方(fāng)面是否可以维持(chí)，首先是融资成本(běn)保持(chí)低(dī)位，其次是(shì)销售份额持续提(tí)升，再(zài)次是(shì)拿地份(fèn)额(é)持续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需(xū)要多给(gěi)一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理(lǐ)发(fā)现，对于2022年的业(yè)绩出(chū)现的整体(tǐ)下(xià)滑，2023年(nián)一季度的业(yè)绩分化更(gèng)趋(qū)明(míng)显，保(bǎo)利发(fā)展、滨(bīn)江集团等房企营收(shōu)、净利均实现了(le)业(yè)绩的回正，甚至是较大增速(sù)的增长。而(ér)这些公司也是(shì)机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人(rén)士张宏(hóng)伟向(xiàng)《红周(zhōu)刊(kān)》分析表示，业(yè)绩出现(xiàn)明(míng)显(xiǎn)改善的房企，主要是(shì)因为(wèi)过去(qù)两三年时间，尤其是在2021年下半年民营房(fáng)企不(bù)怎(zěn)么投资(zī)拿(ná)地之后，国有(yǒu)企(qǐ)业仍在持续(xù)性地(dì)拿地，且(qiě)主要集中在核心城市(shì)，投资力度较大。投资的(de)驱动(dòng)能够推(tuī)动房企销售业(yè)绩的增长，从(cóng)而在2023年(nián)一季(jì)度市场恢复但(dàn)仍处于调整的过(guò)程中(zhōng)，能(néng)够保有(yǒu)一个(gè)正增(zēng)长。

　　不过张宏(hóng)伟同时(shí)也提醒表示，在房(fáng)地(dì)产(chǎn)的复苏过程中，还面临着(zhe)一些不确定性。其实整个市(shì)场从四月份(fèn)开始(shǐ)又在(zài)往下(xià)掉。除了杭州、成都等极个别城市四月环比三月相对(duì)表现较好之外，包(bāo)括北京、上(shàng)海在(zài)内的绝(jué)大(dà)多(duō)数城(chéng)市都出现环比下滑的情况。而(ér)现(xiàn)在五月的市场表现(xiàn)也不(bù)太乐(lè)观。按照(zhào)现在的经济状况、收(shōu)入情况(kuàng)，以及市场的(de)去(qù)库(kù)存(cún)压力、企业的资金面压力，可能会出现(xiàn)，到六月份房企为了半(bàn)年报冲业绩出现市场的短期反弹外的一个市场乏(fá)力现象。也就(jiù)是(shì)说，第二季度、第三季度(dù)增长不确定性的(de)压力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投资董(dǒng)事长(zhǎng)陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现在整个房地产(chǎn)以及其(qí)上下(xià)游(yóu)产业链(liàn)的(de)复苏速度(dù)都比(bǐ)想(xiǎng)象的要慢很多(duō)，我们要(yào)多(duō)给一(yī)些耐心(xīn)，这(zhè)个时候，在房(fáng)地产以(yǐ)及上(shàng)下(xià)游就不是赚快钱的(de)时候(hòu)，只能赚他基本面(miàn)的钱。但这也意味着，只(zhǐ)有极为少数的、做得比同行好(hǎo)得多的企业，会伴随整(zhěng)个(gè)行业(yè)的弱复苏(sū)，业绩会逐(zhú)步体现(xiàn)出来。所(suǒ)以只能耐心地去(qù)等(děng)待它的基本(běn)面不(bù)断地凸显(xiǎn)出(chū)来，这(zhè)需要时间。

　　（本文(wén)已刊发(fā)于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不(bù)做买卖推荐。）

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