5月(yuè)以来，房地产板(bǎn)块个股多出(chū)现小幅上(shàng)涨，截至(zhì)5月10日收盘，中(zhōng)信房地(dì)产指数本月(yuè)涨幅约(yuē)为(wèi)2％。而(ér)以公募(mù)基金(jīn)为代表的(de)机构对(duì)于(yú)这一板块已经在悄(qiāo)然布局。数据显示(shì)，以南方(fāng)和华夏的(de)两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总(zǒng)份(fèn)额均较4月28日(rì)时有小(xiǎo)幅增长。根据基金一季报统计，龙(lóng)头与地方国企央企获(huò)得增(zēng)持，持仓数量占流通股比重增幅(fú)五只个股(gǔ)分(fēn)别为华发(fā)股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置(zhì)房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时(shí)代已过 精耕细作成共(gòng)识

　　从公募基金(jīn)对房地(dì)产(chǎn)的配置看，2019年末，公募所持(chí)有(yǒu)的房地(dì)产行业标的(de)市值约1188亿(yì)元，占(zhàn)其所持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年(nián)市(shì)场表(biǎo)现(xiàn)出(chū)色，但公募所(suǒ)持房(fáng)地产公(gōng)司(sī)市值在股票资产中的占比却断崖式(shì)下跌(diē)至1.85％；2021年，这(zhè)一数(shù)值更是(shì)进一(yī)步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终(zhōng)于出现(xiàn)了三年(nián)来(lái)的首次回升(shēng)，年(nián)底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地产行业的(de)持股比例也同步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今(jīn)年一季度得以延续。数据(jù)统(tǒng)计显示，公募(mù)重仓(cāng)持有房地产板块一(yī)季度(dù)市值(zhí)TOP15门槛为(wèi)1.6亿元(yuán)，较(jiào)2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市(shì)值前五个股分别为保利发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股份、滨江集(jí)团，持仓市(shì)值(zhí)占板块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的投资愈发有集中(zhōng)于(yú)龙(lóng)头(tóu)的(de)趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季报汇(huì)总的重仓股中，房地产(chǎn)板块排名最(zuì)高的是(shì)保(bǎo)利发展(zhǎn)，在基金(jīn)重仓第33位。排名第(dì)二的(de)是招商蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头股万科A排在(zài)第96位(wèi)。对比去年四季报，变(biàn)化之(zhī)处(chù)首先在于几只房地产龙(lóng)头股从排位(wèi)上看(kàn)均有退(tuì)步(bù)，尤其(qí)是万(wàn)科最为明(míng)显(xiǎn)；其次是金地集团退出百大之列。但考虑(lǜ)到房地产(chǎn)是(shì)复苏链(liàn)上最后(hòu)一环，且首季并非行业(yè)销售旺季(jì)，其传导到(dào)二级(jí)市场乃至(zhì)机构(gòu)持仓上还需要时间周(zhōu)期。

　　形(xíng)成共识(shí)的是，经济圈判断房地(dì)产(chǎn)已经(jīng)进入(rù)大分化时代，一二线城市好于三四(sì)线城市。而映射(shè)到二(èr)级市场投资(zī)上，配(pèi)置房地产行业(yè)轻松收获行业(yè)贝塔的红利期一去不返了。“如果(guǒ)按照产业周(zhōu)期(qī)来分类，包括(kuò)房地产(chǎn)等(děng)几类行业在(zài)盖特纳(nà)曲线里属于成(chéng)熟期或者衰退期的(de)行业，传统(tǒng)认知上没有什么投资(zī)机(jī)会的。但(dàn)在这几年特殊的行情里包括(kuò)煤炭、电解铝等类(lèi)似的行(xíng)业也出(chū)现了一些机会(huì)，背后的逻辑是供给侧(cè)发(fā)生了更大的变化。”一不(bù)愿具名(míng)的上海(hǎi)公募(mù)基金经(jīng)理(lǐ)指出。

　　不过也(yě)有(yǒu)公募人(rén)士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难(nán)再出现了，2022年光是居民存(cún)款数量增加了(le)15万亿元。中(zhōng)国(guó)存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量(liàng)地产的(de)更(gèng)新，也有近10亿平方米。需(xū)求(qiú)端还需要有(yǒu)一定的(de)政策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究员(yuán)吕功绩也(yě)指出：“时至今日(rì)，无论从(cóng)城镇化的进程，还是(shì)人均(jūn)住房面(miàn)积(jī)（接(jiē)近(jìn)30平/人），我国(guó)均(jūn)已告(gào)别(bié)住(zhù)房短缺时代，而(ér)目前居(jū)民(mín)的杠杆率和房价收入也(yě)不支撑每年18万亿元的销售额(é)，以及(jí)过快上行的房(fáng)价，因而行业高增的时代已(yǐ)经过去，未来行业的(de)需求或将回落，在此过程中(zhōng)，伴随着地产的高杠(gāng)杆属性(xìng)，就很容(róng)易出现信用风险问(wèn)题(tí)（类(lèi)似2022年的(de)民营地产(chǎn)爆雷），行业进入(rù)到供给侧出清的(de)过(guò)程。这个过程中，综合竞争(zhēng)力(lì)强的公司就能(néng)够通过(guò)大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市占率的提升。当行业需求(qiú)见顶(dǐng)回(huí)落时，行业的贝塔已经过去了，但不代(dài)表没有(yǒu)投资机(jī)会，机会在于(yú)城市(shì)、位(wèi)置(zhì)、产品的阿尔法，而对应到(dào)股票投资，就是强(qiáng)竞争力公司的(de)阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于(yú)这样的认识转变(夜黑风高什么意思含义，夜黑风高啥意思biàn)，精(jīng)耕细作个(gè)股成为公募(mù)乃(nǎi)至整体机构的务实之举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头(tóu)部央国(guó)企、优质区(qū)域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地(dì)产(chǎn)板块个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本(běn)月涨幅约(yuē)为2％。从具体的个(gè)股(gǔ)来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统(tǒng)计的(de)124只房地产(chǎn)类标的股中，本月以来实(shí)现(xiàn)股价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好排名(míng)前五的(de)公司(sī)月内涨幅超过了10％，它们分(fēn)别(bié)是上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣(róng)安(ān)地产。排名第一(yī)的上实发展，五一假期(qī)归来后日成(chéng)交(jiāo)量明显放大，4日、5日连续两个交易(yì)日收出(chū)涨停。从该股的基(jī)本(běn)面来看，上(shàng)实发展的主营业务为房地产开(kāi)发与经营。公(gōng)司的主(zhǔ)要(yào)产(chǎn)品及(jí)服务为房地产销售、房地产租赁(lìn)、物业管理服(fú)务、工程项目(mù)、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据(jù)来看，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母(mǔ)净(jìng)利润2.86亿(yì)元，同比扭亏(kuī)。

　　不(bù)过从十大流通股股(gǔ)东来看(kàn)，各(gè)类机构都夜黑风高什么意思含义，夜黑风高啥意思有对其布局的例子。以3月31日时的首季十大流通股股东(dōng)来看， 具体包括公募(mù)的(de)上银基(jī)金(jīn)、私(sī)募的迎水文龙、中央汇(huì)金、长(zhǎng)城资产管理(lǐ)公(gōng)司(sī)等都(dōu)跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二(èr)的(de)浦东金桥也是上海本地房企，其第一(yī)季度的收入(rù)利润规(guī)模大幅(fú)度复(fù)苏。究其原因，一方面(miàn)是该公司后(hòu)疫(yì)情时代出(chū)租率复(fù)苏(sū)至(zhì)近年来最高，另(lìng)一(yī)方面则是公(gōng)司拿地结算持续性向(xiàng)好，从数(shù)字上(shàng)看，一季度新(xīn)增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在(zài)这(zhè)样的业绩(jì)势头向好背(bèi)景下，自然也吸引了知名机构在其(qí)中持续驻足。从第一季度十大流通(tōng)股(gǔ)股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依然在(zài)前十(shí)中，这也是连续第(dì)三个季度他有的两只产品杀(shā)入前十。同时榜单(dān)中还有一支(zhī)大名(míng)鼎(dǐng)鼎(dǐng)的(de)QFII阿布(bù)扎比投(tóu)资局(jú)，其当季还小幅增加(jiā)了持股。

　　除去上述两家(jiā)上海区域性地产公司外，荣安地产则是主要布局在深圳的地产公司，一季报交出的(de)也是一(yī)份报喜的(de)成(chéng)绩(jì)单：首季公司(sī)实现(xiàn)营业收入51.85亿(yì)元，同比(bǐ)增长35.51％。归(guī)属于(yú)上市公司股东(dōng)的净利润(rùn)6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊(kān)》注意到两(liǎng)只公募指基首季新杀入十(shí)大(dà)流通股股东行列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第(dì)七位，富国中证指数(shù)1000增强则排名第九位，此外(wài)联(lián)袂出现的机构还有QFII高盛国际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴(xīng)证全球(qiú)基金(jīn)相关(guān)人士分析(xī)：“经(jīng)历过行业(yè)洗牌和兼并(bìng)重组后(hòu)，龙头的价(jià)值(zhí)更为笃定突出(chū)；从拿(ná)地端看，2022年土(tǔ)地市(shì)场大(dà)幅降温，优质土地供给较(jiào)多(duō)（券(quàn)商(shāng)测算(suàn)对应潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房(fáng)企(qǐ)受限于(yú)信用问题或者资金紧(jǐn)张没法(fǎ)拿地，龙(lóng)头房企(qǐ)趁机(jī)获取低(dī)成本土(tǔ)地，龙头房(fáng)企的拿地力度（拿地金额/销(xiāo)售(shòu)金(jīn)额）基本在30％以上；从融资上看，龙头(tóu)房(fáng)企杠杆率较低(dī)，净负债率(lǜ)基本(běn)在70％以下，而其他房企的(de)净负债率普遍都在100％以上(shàng)，加(jiā)杠杆空间有限，从融资(zī)成本看(kàn)，龙头房(fáng)企的融资成(chéng)本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房(fáng)企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的销售额增速为9％，而TOP14的(de)销售额增速为(wèi)29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前(qián)中特估的浪潮下，央国企地产(chǎn)股或(huò)存在发(fā)展的大好机会。中信证券指(zhǐ)出：“房地产行业的结构性机会(huì)依(yī)然存(cún)在(zài)，少部分(fēn)公司尤其是(shì)央企占据显著优势(shì)，其主要(yào)又体现(xiàn)为(wèi)库存的优势。央(yāng)企地产公司，现阶段表现出较低的融资成本(běn)，优质的开发资源和良好的不动产资产运营(yíng)能力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即(jí)使(shǐ)没(méi)有中特(tè)估(gū)，国央企相较于(yú)民(mín)营地产公司也是更有优(yōu)势(shì)的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权(quán)债务关系(xì)等(děng)问题(tí)，市场对(duì)民营房开企(qǐ)业的资产会(huì)有更(gèng)多担(dān)忧和质(zhì)疑，所以在(zài)这一(yī)轮行(xíng)业出清的(de)过程中，央国企相较于民企(qǐ)来说估值的修复更(gèng)明显(xiǎn)。中特估的角度(dù)从中长期(qī)的(de)维度(dù)看，行业的逻(luó)辑在于(yú)集中度提(tí)升(shēng)后，行(xíng)业进(jìn)入高质量发展(zhǎn)阶(jiē)段，具(jù)备较(jiào)快速发展阶段更稳定且可预(yù)期的盈利和现金流(liú)创造(zào)能力(lì)，以此(cǐ)带(dài)来估值中枢的提升，应该关注估(gū)值相对较(jiào)低，企业自身资产的质量好、运(yùn)营能力强、可以创造持(chí)续现金流的企业。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨的概率比(bǐ)较低，行业内部将出现(xiàn)分化(huà)，要关注将受(shòu)益于行业集(jí)中度提升(shēng)的头(tóu)部公司。”星石(shí)投资首席研究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构(gòu)这一思路(lù)的话，或(huò)许还(hái)是保利发展、招商蛇口等国(guó)资背景龙(lóng)头前途更为光(guāng)明。不过(guò)国投瑞(ruì)银基(jī)金投资部(bù)副总监(jiān)綦(qí)傅(fù)鹏表示：“需要客观地夜黑风高什么意思含义，夜黑风高啥意思去持续观察国企央企在三个方面是否可(kě)以维持，首先是融资成本保持低位，其次是销售(shòu)份额持续提升，再次是拿地份(fèn)额持(chí)续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢(màn)

　　机构需要多给一些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根(gēn)据(jù)房企一(yī)季报梳理发现，对(duì)于2022年的业(yè)绩(jì)出现的整体下(xià)滑，2023年一季(jì)度的业绩分(fēn)化更趋(qū)明(míng)显，保利(lì)发展、滨江集团(tuán)等房企(qǐ)营收、净利均实(shí)现了业绩的回(huí)正，甚至是较大(dà)增速的增长。而这(zhè)些公司也是机(jī)构的重仓对(duì)象。

　　对此，知名房(fáng)地产业(yè)内人士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表示，业绩出现明(míng)显改(gǎi)善的房企，主要是因为过去两(liǎng)三年时间，尤(yóu)其(qí)是在2021年下半年(nián)民营(yíng)房(fáng)企不(bù)怎么投资(zī)拿地之(zhī)后，国有企业仍(réng)在持续性地拿地(dì)，且主(zhǔ)要集(jí)中在(zài)核(hé)心城市，投(tóu)资力度(dù)较大(dà)。投资的驱动能够(gòu)推动房(fáng)企销售(shòu)业(yè)绩的(de)增(zēng)长，从而在2023年一(yī)季度市场恢复但仍(réng)处于调整的过程中，能够保有一个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示(shì)，在房地(dì)产的复苏过程中，还面临着(zhe)一些(xiē)不(bù)确定(dìng)性。其(qí)实整(zhěng)个市场(chǎng)从四月份开始(shǐ)又在往下掉。除了杭州(zhōu)、成都等极个(gè)别城市(shì)四月环(huán)比三月(yuè)相对(duì)表(biǎo)现较(jiào)好(hǎo)之外，包括北京、上海在内的绝(jué)大(dà)多数城(chéng)市都(dōu)出(chū)现环比下滑的情况。而(ér)现(xiàn)在五月(yuè)的(de)市场表现也不太(tài)乐观。按照现在的经济(jì)状(zhuàng)况、收入情(qíng)况，以及市场的去库存(cún)压力(lì)、企业的(de)资金面压力，可能(néng)会出现，到六月(yuè)份房企为了半年(nián)报(bào)冲业绩出现(xiàn)市场(chǎng)的短(duǎn)期反弹外的(de)一个市场乏(fá)力现(xiàn)象。也就是说，第二季度、第三季度(dù)增长(zhǎng)不(bù)确定性的压力仍旧较(jiào)大(dà)。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬(yáng)也(yě)向《红周刊》指出(chū)，现在整个(gè)房地产以及其上下(xià)游产(chǎn)业链的复苏速度都(dōu)比想象的(de)要(yào)慢(màn)很多(duō)，我们(men)要多给(gěi)一些(xiē)耐(nài)心(xīn)，这个(gè)时候，在房(fáng)地产(chǎn)以(yǐ)及(jí)上下游(yóu)就不是赚快钱的时候，只能赚他基(jī)本(běn)面(miàn)的钱(qián)。但这也(yě)意味着(zhe)，只有极为少数的、做得比同(tóng)行好得多的企业，会伴随整个行业的弱(ruò)复苏，业(yè)绩会(huì)逐步(bù)体现(xiàn)出来。所以(yǐ)只(zhǐ)能(néng)耐(nài)心地去等待它的基(jī)本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红周刊》，文(wén)中(zhōng)提及个股仅为举例分析，不做买(mǎi)卖推(tuī)荐。）

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