饱受争议的(de)二手房交易中介费问题，正逐渐得到监管部(bù)门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联合发布了(le)关于规范房(fáng)地产经纪(jì)服务的意见(jiàn)。意见(jiàn)提及，近年(nián)来，部分房地产(chǎn)经纪(jì)机构存(cún)在利用房源客源(yuán)优(yōu)势收取过高费用(yòng)、未明码标价、捆绑收(shōu)费(fèi)、滥(làn)用客户个人信息等(děng)问(wèn)题，加重交易当(dāng)事人负担、侵害其合法权益。

　　基于上述背(bèi)景(jǐng)，两(liǎng)部(bù)门从(cóng)加强从业主体管(guǎn)理(lǐ)、明确(què)经纪服(fú)务内容、合理确定(dìng)经纪服务收费、严格实行明码(mǎ)标价(jià)等十(shí)方面，提出了意见。

　　中原地产(chǎn)首席(xí)分析师张大伟称，随着城市发(fā)展，一二(èr)线(xiàn)城市二手房(fáng)交易占比逐(zhú)渐(jiàn)增加。以(yǐ)北京、上海为例，二(èr)手房(fáng)占市场成(chéng)交(jiāo)比例超过80％，大(dà)量二(èr)手房(fáng)成交依赖中(zhōng)介(jiè)居间成交，房地产调控重心(xīn)逐渐从开(kāi)发商过渡到中(zhōng)介公(gōng)司(sī)。

　　广东(dōng)省城规院(yuàn)住房(fáng)政策研(yán)究中心首(shǒu)席(xí)研究员李宇(yǔ)嘉表示，买房对居民来说属于(yú)金额不低的大宗交(jiāo)易，由于(yú)二(èr)手房交易成本较高、交易周期较长，具有非常强的(de)专业性，居民往往通过中介(jiè)来完(wán)成。但很多中(zhōng)介利用(yòng)信息不对(duì)称等(děng)问题，将(jiāng)非必要的收费夹带(dài)其中，如收取过桥融资(zī)、按揭费、担保(bǎo)费等，对居民造成额(é)外贵妇膏晚上可以涂着睡觉吗，贵妇膏晚上用还是白天用(wài)的负担(dān)，而(ér)且这些服务事项并未明码标价(jià)。

　　对(duì)于二手(shǒu)房市场(chǎng)交易过(guò)程(chéng)中(zhōng)存在(zài)的“乱象”，李宇(yǔ)嘉(jiā)指出，对包括经纪服务在内的相关市场(chǎng)交(jiāo)易行(xíng)为(wèi)及其主(zhǔ)体进行(xíng)规范(fàn)和(hé)秩序整(zhěng)顿，是房地产市(shì)场管理和调控的主题(tí)。“当(dāng)下，推进这项工(gōng)作的意(yì)义更(gèng)大，也更急迫。”

　　中介(jiè)收费问题成(chéng)监管(guǎn)重点

　　二手房市场中，历来(lái)对房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪服(fú)务行业关注最多的一个话题，便是房地产(chǎn)经纪服务费的问(wèn)题。

　　张大伟认为，未来相关部(bù)门主要监管的重点，将是对房地(dì)产经纪服(fú)务收费及(jí)中介交易进行规(guī)范。

　　在热点城市，二手房屋(wū)交易过程中，部分(fēn)价值(zhí)不(bù)菲的房屋，往(wǎng)往(wǎng)要缴纳一笔金额不低(dī)的中介费(fèi)。以北京某房地产经纪服务机构(gòu)2.7％的服务费率(lǜ)计(jì)算，一套1000万元(yuán)的(de)房屋，中介费约为27万。

　　在合理确定经纪服(fú)务收费(fèi)上，两部(bù)门在此次意见中提及(jí)，房地产经(jīng)纪机构要合理降低住房(fáng)买卖和租赁经纪(jì)服务费用(yòng)。鼓励(lì)按照成交(jiāo)价格越高、服务(wù)费率越低的(de)原则实行分档定价。引(yǐn)导由交(jiāo)易(yì)双方(fāng)共(gòng)同(tóng)承(chéng)担经纪(jì)服(fú)务(wù)费(fèi)用。

　　据张大伟介绍，目前房(fáng)地产(chǎn)经纪(jì)服务收费标准(zhǔn)的(de)最(zuì)早(zǎo)依据是(shì)1995年国家(jiā)计委建设部下发(fā)的《关于(yú)房地产中介(jiè)服务收费的贵妇膏晚上可以涂着睡觉吗，贵妇膏晚上用还是白天用通知》（971号文），其中(zhōng)第六条规定：房(fáng)屋买卖代理(lǐ)收(shōu)费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北(běi)京(jīng)为例，目前(qián)北京(jīng)市执行(xíng)的2014年(nián)更新后的收费标准，即(jí)根(gēn)据这(zhè)样的(de)规定：“少(shǎo)数(shù)特别复杂的(de)住宅买卖经纪服(fú)务(wù)，经交(jiāo)易各方协商同意，可在规定的(de)收费标准基础上适当上浮，上(shàng)浮幅度最高不(bù)得超过10％。”这意味着，当前北京二手房中介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的精神(shén)，北京(jīng)2015年(nián)取消了房(fáng)地产中介服务等57个政府定价(jià)，房地产经纪服务(wù)收费多少由各中(zhōng)介(jiè)机构自行决定。

　　“房产(chǎn)中(zhōng)介机构在实(shí)际收(shōu)取费用过程中，相关监管部门当(dāng)前(qián)并未明确(què)具体的中介费(fèi)率，中(zhōng)介机构仅需在服(fú)务过程中(zhōng)对收(shōu)费标准(zhǔn)进行明码标(biāo)价即可。而房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪服务机构在具体收(shōu)取(qǔ)过程中，会结合房屋(wū)价值(zhí)及工资标准，综合计(jì)算(suàn)出合适的中介费率(lǜ)。”张大(dà)伟补充道。

　　对(duì)于明(míng)码(mǎ)标价问题，两部门在此次意见中提(tí)及，房地产经纪机构应当(dāng)在(zài)经(jīng)营门(mén)店(diàn)、网站(zhàn)、客户端(duān)等场所或渠(qú)道(dào)，公示服务项目、服务内(nèi)容和收费标准，不(bù)得混(hùn)合标价和捆绑收费(fèi)。房地产经纪(jì)机构提供的基本服务(wù)和延伸服务，应当分别明确服务项目(mù)和(hé)收费标准。房地产经纪机构收费前应(yīng)当向交(jiāo)易当事人出具收费清单，列明(míng)收费标准、收(shōu)费金额，由当(dāng)事(shì)人(rén)签字确(què)认。

　　另外，对收费明显(xiǎn)高于市(shì)场平(píng)均水平(píng)的房地产经纪机构，住房和城乡(xiāng)建设部(bù)门将会同市场监管等部门采取约谈等(děng)综合措施进行(xíng)重点监管。市场监管部门会同有关部门依法查处不按规定明码标(biāo)价(jià)、操纵经纪(jì)服务收费等违反价格和反垄断法律法(fǎ)规的行为。对房(fáng)地产经(jīng)纪机(jī)构相关违法违(wéi)规信息，市场监管部门(mén)要依法依(yī)规纳入国家企业信(xìn)用信息公示系统(tǒng)。

　　房屋中(zhōng)介费(fèi)要(yào)降了(le)？

　　鼓励按照成(chéng)交(jiāo)价格越(yuè)高、服务费(fèi)率越低的原(yuán)则实行分档定(dìng)价，是(shì)否意味着，未来豪宅的中介费有(yǒu)望大幅降低？

　　中(zhōng)原(yuán)地产华南(nán)区(qū)总裁兼深圳中原总经理郑叔(shū)伦称，住建部发文鼓励按照成交价格越高、服务费(fèi)率越低的原则实(shí)行分档定价，合理降(jiàng)低住房买卖(mài)和租赁经纪服务费用，主要还是规范行业，打击收(shōu)费(fèi)过高的经(jīng)纪机构，但对(duì)市(shì)场影响有(yǒu)限，“以深圳(zhèn)为(wèi)例，深圳市场豪(háo)宅和(hé)普宅本来收费就不(bù)同，各家(jiā)收费普遍在合理范围内，加上经纪服务费用对市场的(de)影响不大。”

　　张(zhāng)大伟指出，由于当前两部门(mén)提(tí)出的意见仅为鼓励(lì)性质，即只是纲领性文件而非(fēi)规定，未来如何具体(tǐ)认(rèn)定其中的细则，还需要看各城市(shì)落(luò)地执行情况。

　　不过，张大伟(wěi)表示，“从目前市(shì)场看，经纪服务领域的调整改善、规范化，有(yǒu)利于(yú)行业健康发展(zhǎn)。同时(shí)，由(yóu)于二手房很(hěn)多(duō)房源在产权方面(miàn)有瑕疵(cī)，如产权抵押、不同税(shuì)费等都可能对交易产生影响(xiǎng)，这对房(fáng)地产经纪(jì)服(fú)务行业的专业性提出更高的要求。”

　　58安居客研究院研(yán)究总(zǒng)监陆骑麟(lín)指出，在(zài)二手房买(mǎi)卖(mài)过程中(zhōng)，原本应该(gāi)由上下家各支付一(yī)半的中介费(fèi)，但在一(yī)些热点城市(shì)的(de)二手房交易过程中，往往(wǎng)会有这样(yàng)的情形，因部分购房者(zhě)处于弱(ruò)势地(dì)位(wèi)，从而会出(chū)现中介费及税费均由购房者来承担。即使一些(xiē)房东愿意承担中介费，这部分费(fèi)用也(yě)可能通过转嫁的方式(shì)，在房价(jià)中(zhōng)有所体(tǐ)现(xiàn)。

　　“上家(jiā)把中介费(fèi)转嫁(jià)给下家，市场这种所(suǒ)谓‘约(yuē)定俗(sú)成’的情况，一些房产中介公司将其视为向购房者单边收(shōu)费的行为。部(bù)分中(zhōng)介公(gōng)司可能(néng)会(huì)利用其支(zhī)配(pèi)地位(wèi)，在原先(xiān)经(jīng)纪服务收费的(de)基础上，再次向(xiàng)房(fáng)东收取费用(yòng)，而这(zhè)部分费(fèi)用，房(fáng)东(dōng)往往会(huì)将其转再次转嫁给购房者(zhě)，这实际(jì)上相当于变相推高了房价。两部门提出严(yán)禁操纵(zòng)经纪服务收费，不仅有(yǒu)利于(yú)提高交易中操作的(de)透(tòu)明度，也(yě)有利于房价的稳定。”陆骑(qí)麟称。

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