万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年年初(chū)“万柳少爷”的意外走红，让这个位于(yú)北京海淀的豪(háo)宅被全国知晓，其背后曾宣(xuān)称(chēng)要(yào)做地产(chǎn)界“劳(láo)斯莱(lái)斯”的神(shén)秘开发商——中(zhōng)赫集团，也被拉向台前(qián)。

　　而如(rú)今，万柳书院(yuàn)再(zài)次受到舆论关注，起因中赫(hè)集团成了共同债务(wù)人被中国信达追债(zhài)，中国信(xìn)达为了收回钱(qián)款不得不将中赫抵押的75套(tào)万柳书院豪宅拍卖。可问题(tí)是，这些(xiē)房子早(zǎo)已售(shòu)出，业主(zhǔ)并非中赫集团，那些真正(zhèng)斥巨资购入房产的(de)有钱人，房子现在(zài)莫名奇妙地被拍(pāi)卖(mài)，算(suàn)是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些(xiē)业主的维权信息，难怪(guài)有网友调侃：“富人被割韭菜的(de)时候，他(tā)们的姿势(shì)都(dōu)那(nà)么优雅(yǎ)。”

　　不过(guò)事件(jiàn)背后，可能没(méi)你(nǐ)想象的那么简单(dān)。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割(gē)？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头(tóu)是(shì)万(wàn)柳书院”，但谁都没想到，这个位于海淀核心(xīn)区位，名校环绕的顶(dǐng)级(jí)豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中国信达在(zài)京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞(ruì)房地(dì)产(chǎn)开发有限公司不(bù)良债权转让项目”，债权(quán)总额高达近47亿，该(gāi)项目的抵押物(wù)中(zhōng)，包括75套万柳书(shū)院住宅。

　　据京东(dōng)拍卖显(xiǎn)示，上述不良债权转让项目的处置主(zhǔ)体是中国信(xìn)达资产管理股份有限公司北(běi)京市分公司（下称中国信达(dá)北(běi)分(fēn)），处置的是对北京赫华恒(héng)瑞房地产开发有限公司（下(xià)称(chēng)赫华恒瑞）的不良债权(quán)。截至2023年1月31日，债权(quán)金额(é)约(yuē)为46.95亿元人民币，其(qí)中债权本金37.50亿元。中赫集团(tuán)有限公(gōng)司是共同债务人(rén)。目前，该(gāi)项目已(yǐ)有(yǒu)1万次围观，35名(míng)意向(xiàng)人(rén)。

　　从(cóng)表面(miàn)上看，这就是(shì)一起中国信达北分讨债的故(gù)事，但实际上(shàng)，75套豪宅(zhái)的(de)背后暗藏秘密。

　　据此前媒(méi)体报道，万柳(liǔ)书院(yuàn)总共(gòng)301户，而且早已售罄(qìng)。如果该报道属实，说明这些房子实(shí)际上都(dōu)是卖出去了的(de)，是有人住的(de)。

　　那(nà)为什(shén)么中国信达(dá)的拍卖(mài)页面上又注明这75套房子是“未出售(shòu)”的状态(tài)呢？只能说明这(zhè)些房子根本没有网签(qiān)，也没有(yǒu)房产证(zhèng)！

　　第一财经的报(bào)道证(zhèng)实了上(shàng)述内(nèi)容。有豪(háo)宅(zhái)中介透露，中赫集(jí)团早就把这(zhè)75套房子抵押出(chū)去，现在还没(méi)资金解抵押，所以不能(néng)网签、没办房本。

　　作为海淀的(de)顶级豪宅，最强(qiáng)学区房，万柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)基(jī)本都是(shì)北京的高(gāo)端人(rén)士，柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬(lǎo)也是万柳书院的业(yè)主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆(bào)料，万柳书院的业(yè)主中，还有(yǒu)不(bù)少中(zhōng)赫集团的高(gāo)管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此(cǐ)，不少网友感叹(tàn)，“富人也被精准收割了(le)！”

　　不(bù)过，如(rú)果这(zhè)些业主确实已经支(zhī)付价(jià)款并(bìng)实际占有，那么(me)，中国信达(dá)转(zhuǎn)让(ràng)这笔不良(liáng)债权回(huí)本的愿望，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖损失最大的，没(méi)准还是债(zhài)主中国信达。

　　根据相关法律规定，民事执行(xíng)中，业主已经支付(fù)价款并实际(jì)占有(yǒu)，但未(wèi)办理过户手续的(de)，如果业主没有(yǒu)过错，人(rén)民法院不得查封、扣押、冻结(jié)，已(yǐ)经查(chá)封的可以向(xiàng)法院(yuàn)提出(chū)执行异议(yì)申请，请(qǐng)求法院(yuàn)解除查封，同时可(kě)以联合起诉开发商(shāng)，要求(qiú)退还(hái)购房款或办理房(fáng)产证，并(bìng)承(chéng)担违约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法院报公布《最高人民法院关于商品房(fáng)消费者权利保护问题的(de)批复》，以司法解释的方式明确了购(gòu)房人的优先权：

　　商品(pǐn)房消费者以居住为目的购买房屋并已(yǐ)支(zhī)付全(quán)部(bù)价款(kuǎn)，主张(zhāng)其(qí)房(fáng)屋交付请(qǐng)求权优先于建设工程价款(kuǎn)优先受偿权(quán)、抵(dǐ)押(yā)权(quán)以及其他债(zhài)权的，人(rén)民(mín)法院应当予以支持(chí)。只(zhǐ)支(zhī)付了部分价款的(de)商品房消费(fèi)者，在(zài)一审法庭辩(biàn)论(lùn)终结前(qián)已实(shí)际支付剩余价(jià)款的，可以适(shì)用前款规定(dìng)。

　　也(yě)就是说，如(rú)果这75套房子(zi)均为“已售未网签”，那(nà)么(me)这(zhè)笔不良债(zhài)权，实(shí)际上是个(gè)烫手山芋。可能不仅不能卖出(chū)去回(huí)本，抵押的这75套房(fáng)子，还会被(bèi)业主(zhǔ)讨回去。

　　中国(guó)信达(dá)，将会赔了(le)夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这(zhè)次债(zhài)权公司中国信达(dá)申请不良债权转让，可以(yǐ)追溯到(dào)金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼(yǎn)查显(xiǎn)示(shì)，目前中国信(xìn)达(dá)已(yǐ)经成为赫华恒瑞(ruì)唯一股东(dōng)。但此(cǐ)前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中赫置地等(děng)选择(zé)退出了赫华恒瑞(ruì)的股东行列(liè)，中国(guó)金(jīn)谷(gǔ)国际(jì)信托有(yǒu)限(xiàn)责任公司成为了唯一股东，后者由(yóu)中国信达资产管理股(gǔ)份有限公(gōng)司(sī)持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发商，相(xiāng)较其(qí)他(tā)房(fáng)企，中(zhōng)赫集(jí)团既没(méi)有很大规(guī)模，也(yě)没有很高的国(guó)民知名度，但却在北(běi)京豪宅圈留下(xià)一个个(gè)传说(shuō)。

　　如钓鱼(yú)台七号院(yuàn)，作为中赫集(jí)团进入北(běi)京的第一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中(zhōng)赫置地(dì)推出(chū)钓鱼岛七号(hào)院3号楼(lóu)，高达30万/平米的天价(jià)，成为当(dāng)时京城最(zuì)贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随(suí)后开发的万柳书院，更(gèng)是被(bèi)誉为“北京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫置(zhì)地以26.3亿(yì)元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等大型知名房(fáng)企手中(zhōng)，抢下(xià)了(le)北京万(wàn)柳(liǔ)地块，成为北京当年的“双料(liào)地(dì)王(wáng)”。很快(kuài)，万柳(liǔ)书(shū)院就以神秘(mì)高端(duān)的姿态杀入(rù)市场，无论是一块块从(cóng)荷兰运(yùn)回来(lái)的(de)灰砖垒(lěi)起来的(de)五米高墙，还是每棵成本超6万(wàn)的成年银杏树，还(hái)是每平米20万元的价格，都(dōu)令业内外震撼(hàn)不已。

　　“万(wàn)柳(liǔ)的墙(qiáng)、西(xī)宸的缸、霄八(bā)的顶儿、融(róng)创的湖、紫辰(chén)院的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在北京豪(háo)宅圈的地位。2014年(nián)末上市的它，对手是当时有(yǒu)名的融创观澜嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒大华府(fǔ)等，现(xiàn)如今，它远(yuǎn)远超过这些(xiē)对手。

　　去年，万(wàn)柳书(shū)院一套300平米的(de)法(fǎ)拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万(wàn)元/平米(mǐ)，说明万(wàn)柳书院虽然(rán)已经推出了8年(nián)之久，但其依旧在北京(jīng)豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸(xī)引了不(bù)少(shǎo)知名人士，如知名演员宋丹丹，就住在(zài)钓鱼(yú)台七号院。而柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大(dà)佬(lǎo)则居(jū)住在(zài)万柳书(shū)院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠定了中赫集团的(de)“高端路线”，也因此，它被外(wài)界贴上(shàng)了，“卖北京城最贵的房，拿北(běi)京城最(zuì)贵的(de)地”，“做地产(chǎn)中的(de)‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开(kāi)发商光(guāng)环(huán)的背后，这个(gè)地产界“劳(láo)斯莱斯”却多次(cì)成为被(bèi)执行人，被(bèi)执行(xíng)标的高达(dá)11亿。

　　今(jīn)年年初，因(yīn)为履行能(néng)力而拒不履(lǚ)行生(shēng)效(xiào)法律文(wén)书确定义务，中赫集团(tuán)正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了(le)？

　　中赫(hè)集团如今沦(lún)落(luò)到这个地步，其实是有迹可循的(de)。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少爷”走红(hóng)之时，深蓝(lán)财经就(jiù)曾深挖出背后的中赫集(jí)团，发现其(qí)深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开(kāi)发商到沦(lún)为“老赖”，中(zhōng)赫集团实控人(rén)周金(jīn)辉的(de)人生轨(guǐ)迹跟着(zhe)急转直下。而(ér)追根(gēn)溯源，这个转折点(diǎn)，就(jiù)在于收购北京国安。

　　近十年来(lái)，房企(qǐ)纷纷开始了多(duō)元化转(zhuǎn)型，但(dàn)转型之路并不好走(zǒu)。早在2008年(nián)开始(shǐ)，中赫集团就尝(cháng)试(shì)过多(duō)元(yuán)化业务，先后进(jìn)军(jūn)能源市场(chǎng)、团购网站，但最终(zhōng)都惨淡收场。最终，周金辉将转型的目光，放到(dào)了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本退出后，中赫(hè)集团以(yǐ)35.5亿元参股国(guó)安足球俱(jù)乐部64％股(gǔ)权，成为国安的新(xīn)东家。接着在2021年(nián)6月，中赫集(jí)团从中(zhōng)信集团手中拿(ná)下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱(jù)乐部全部股权(quán)。如(rú)果北京国(guó)安的估(gū)值(zhí)一直没变，那么中赫集团拿下北京(jīng)国安，总计花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有(yǒu)人也(yě)许会(huì)感叹：卖豪宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样，中赫为什么(me)又要质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来(lái)，中赫集团及其实控(kòng)人周金辉夫妇(fù)将其手(shǒu)中的中赫集团股份(fèn)质(zhì)押陆续质(zhì)押(yā)，据企查查显示，目前中赫集团共有11条股权出质记录。质(zhì)权人包(bāo)括海(hǎi)金商业保理(lǐ)、北(běi)京建(jiàn)工、山东国际信(xìn)托、中融(róng)信(xìn)托、中信建设等。

　　这与入主北京国安的(de)时(shí)间完全吻(wěn)合。

　　然(rán)而，入主北京(jīng)国(guó)安后，不仅国安的经营状况没有得到改善，中赫(hè)集(jí)团(tuán)也被(bèi)拉入泥淖(nào)。

　　据(jù)北京(jīng)产权交(jiāo)易所官网信息显示(shì)，2020年(nián)，北京(jīng)国安足球俱(jù)乐一般上大一是多少岁，大一是多少岁哪年的部实现(xiàn)营业收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末，该俱(jù)乐部资产总计(jì)5.38亿(yì)元(yuán)，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周金辉夫(fū)妇还在持(chí)续质押(yā)手中的中赫(hè)集团股份，但国(guó)安和(hé)中赫的经营状况(kuàng)却持续没有好(hǎo)转。

　　不仅(jǐn)中赫(hè)集团被5次列(liè)被执(zhí)行人，执行标的高达(dá)11亿，北京国安也3次与中赫(hè)集(jí)团、中赫置(zhì)地、及中赫(hè)集团股东(dōng)周金(jīn)辉、李彩霞等共同(tóng)成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为(wèi)履行能力而拒不(bù)履(lǚ)行生效法律文书(shū)确定义(yì)务，上述被执行(xíng)人成为(wèi)“老赖”。只有(yǒu)北京国安，目(mù)前幸免于难。不过在实控人都成(chéng)为老赖的情况下，被执行10个多亿的北京国(guó)安，又如何能独善其(qí)身？

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