万柳(liǔ)书(shū)院，暴雷(léi)了。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷”的意外走(zǒu)红，让这(zhè)个位于北京海淀的豪宅被全国(guó)知(zhī)晓，其背后曾(céng)宣称要做(zuò)地(dì)产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团(tuán)，也(yě)被拉(lā)向台前(qián)。

　　而(ér)如今，万(wàn)柳书院再次受(shòu)到(dào)舆论(lùn)关注(zhù)，起因中(zhōng)赫集团(tuán)成(chéng)了共同债务人被中(zhōng)国信达追债(zhài)，中国信达为了收回钱款(kuǎn)不(bù)得不将(jiāng)中赫抵押的75套万柳书院豪宅(zhái)拍卖。可问题是，这些房(fáng)子早(zǎo)已售出(chū)，业主并非(fēi)中赫集团，那些真正斥巨资购入房产的有(yǒu)钱人，房子现在莫(mò)名奇妙地(dì)被拍卖，算是被割了！

　　截(jié)至(zhì)发稿，暂未(wèi)看到这(zhè)些(xiē)业(yè)主的维权信息，难(nán)怪有网(wǎng)友调侃：“富人被割韭菜的时候，他(tā)们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能(néng)没(méi)你想象的那么简单(dān)。

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　　富人(rén)被精(jīng)准收割？

　　最惨的可能还(hái)是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但(dàn)谁都没想到，这个位于海淀(diàn)核心区位，名校环(huán)绕的顶级豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中国信达在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发有限公(gōng)司不(bù)良债权转让项目”，债权总额高达(dá)近47亿(yì)，该项目的(de)抵押物中，包(bāo)括75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据(jù)京东拍卖显示，上(shàng)述不良债权(quán)转让项(xiàng)目的处(chù)置(zhì)主体是中国信达资(zī)产管(guǎn)理股份有限公司北京市分公司（下称中国信达北分），处置的是(shì)对北京赫华恒瑞房地产开发有限公司(sī)（下称赫华恒瑞）的不良债权(quán)。截至2023年(nián)1月31日，债权金额约为46.95亿(yì)元人民币，其中债权本(běn)金37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限公司是共(gòng)同债务人。目(mù)前，该项目(mù)已有1万次围观，35名(míng)意向人(rén)。

　　从(cóng)表(biǎo)面(miàn)上看公务员职级并行后,正处几年可以晋升副厅级，公务员职级并行副处几年可以一级调研员(kàn)，这(zhè)就是一起中国信达北分讨债的故事(shì)，但实际(jì)上，75套豪宅的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前(qián)媒(méi)体报道，万柳书院总(zǒng)共(gòng)301户，而且早已售罄(qìng)。如果该报道属实，说明这些房(fáng)子(zi)实(shí)际上都(dōu)是卖出去了(le)的，是有人住(zhù)的。

　　那为什(shén)么中国信达(dá)的拍(pāi)卖(mài)页(yè)面上又注明(míng)这(zhè)75套房子是“未出售”的状态呢？只能说(shuō)明这些房子(zi)根(gēn)本没有网签(qiān)，也(yě)没有房产证！

　　第(dì)一财经的报道证实(shí)了上述(shù)内容。有(yǒu)豪宅中介透露，中(zhōng)赫集团早(zǎo)就把这75套(tào)房子抵(dǐ)押出去，现在还(hái)没(méi)资金解抵押，所(suǒ)以(yǐ)不(bù)能(néng)网签、没办(bàn)房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级(jí)豪宅，最强学区(qū)房，万(wàn)柳书院的(de)业主基本(běn)都是北京(jīng)的高端人(rén)士，柳传志(zhì)、丁(dīng)磊等(děng)知(zhī)名商业大佬也是万(wàn)柳书院的业主(zhǔ)。另(lìng)据地(dì)产(chǎn)自(zì)媒体(tǐ)“地产八卦女(nǚ)”爆料(liào)，万柳书院的(de)业主中，还有不少(shǎo)中赫集团的高管、合作伙伴(bàn)、亲(qīn)戚朋友等(děng)。

　　由(yóu)此，不(bù)少(shǎo)网友感叹(tàn)，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些(xiē)业主确实已(yǐ)经支付价款并实际占有，那(nà)么，中国信达转让这笔不良债权回本的愿望，或(huò)将(jiāng)泡汤。这次拍卖(mài)损失最大的，没准还(hái)是债主中国信(xìn)达(dá)。

　　根据相(xiāng)关法律规(guī)定，民事执行中，业主已经(jīng)支付价款(kuǎn)并实际占有，但未办(bàn)理过户手续的，如果业主没有过(guò)错，人(rén)民(mín)法院不得查(chá)封、扣押、冻结，已经查封(fēng)的可以(yǐ)向法院提出执行异议(yì)申请(qǐng)，请求法院(yuàn)解(jiě)除查封(fēng)，同时可(kě)以联合起诉开发(fā)商，要求(qiú)退还购房(fáng)款或办(bàn)理房产证，并(bìng)承担违约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月(yuè)，人民法院报公(gōng)布《最高(gāo)人民(mín)法(fǎ)院关于商品房消费者(zhě)权利保护问题(tí)的批(pī)复》，以司法(fǎ)解释的方(fāng)式明确了购房人的优(yōu)先权：

　　商品房消费(fèi)者(zhě)以居住为目(mù)的购买房屋(wū)并(bìng)已(yǐ)支付全部价(jià)款，主张(zhāng)其房屋(wū)交付请求(qiú)权(quán)优(yōu)先于建(jiàn)设(shè)工(gōng)程(chéng)价款(kuǎn)优先受偿(cháng)权、抵押权以及(jí)其他债(zhài)权的，人民(mín)法院应当予(yǔ)以支持(chí)。只支付(fù)了部(bù)分价款(kuǎn)的(de)商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩(shèng)余价款的，可以适(shì)用(yòng)前(qián)款规(guī)定(dìng)。

　　也就(jiù)是(shì)说，如果这75套(tào)房(fáng)子(zi)均为“已售未网(wǎng)签”，那(nà)么这笔不良债权，实际(jì)上是(shì)个烫手山芋。可(kě)能不仅不能卖出(chū)去回(huí)本，抵押的这75套房子(zi)，还会(huì)被业主讨回(huí)去(qù)。

　　中国信(xìn)达，将会赔了夫(fū)人(rén)又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债权(quán)公(gōng)司中国信达申(shēn)请不良债(zhài)权转(zhuǎn)让，可以追(zhuī)溯到金(jīn)谷信托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成为赫华恒瑞唯一(yī)股东。但此前，赫(hè)华恒(héng)瑞为中赫集团旗下子(zi)公司。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中赫置地等(děng)选择退出了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国际信托有(yǒu)限责任公司成为了唯(wéi)一(yī)股东，后(hòu)者由(yóu)中国信(xìn)达(dá)资(zī)产管理股(gǔ)份有(yǒu)限公司持(chí)股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商，相较其他房企，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团既没有很大规(guī)模，也没有很(hěn)高的国民知(zhī)名(míng)度(dù)，但却在北京豪宅圈留下一个个(gè)传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中(zhōng)赫集团(tuán)进入北京的第一(yī)个豪(háo)宅项目，2011年，中赫置地推(tuī)出钓鱼岛七号院3号(hào)楼，高达30万/平(píng)米(mǐ)的天价，成为当时京城最贵的楼盘(pán)，引发了(le)市场强烈(liè)震惊。

　　随后(hòu)开发(fā)的万(wàn)柳书院(yuàn)，更(gèng)是被誉为“北京(jīng)海(hǎi)淀顶端(duān)豪宅”。2012年(nián)，中赫置(zhì)地以26.3亿(yì)元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等(děng)大型知名房企(qǐ)手中，抢(qiǎng)下了北京(jīng)万柳地块，成为北京当年的“双料地王”。很(hěn)快，万(wàn)柳书院(yuàn)就以神(shén)秘高端的(de)姿态杀入市场(chǎng)，无论是(shì)一块块从荷(hé)兰运(yùn)回(huí)来的(de)灰砖垒起(qǐ)来(lái)的五(wǔ)米高墙，还是每棵成(chéng)本超6万的成年银杏树，还是每平(píng)米20万(wàn)元的价(jià)格，都令(lìng)业内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸(gāng)、霄八的顶(dǐng)儿、融创(chuàng)的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可(kě)看出(chū)其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是当时(shí)有名(míng)的融(róng)创观(guān)澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它(tā)远(yuǎn)远超过这些对手。

　　去年，万(wàn)柳书院一套300平(píng)米的(de)法拍房，最终(zhōng)成交价1.09亿、单价达到(dào)惊人的36万元/平米(mǐ)，说明万柳书(shū)院虽然已(yǐ)经推出了(le)8年之久，但其(qí)依旧(jiù)在北京豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发(fā)的豪(háo)宅，也吸引(yǐn)了不少知名(míng)人士，如知名演员宋丹丹，就住在(zài)钓鱼台(tái)七号(hào)院(yuàn)。而柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬则居住在万柳(liǔ)书(shū)院。

　　几(jǐ)大(dà)豪宅的成功奠定(dìng)了(le)中赫集(jí)团的“高端路线(xiàn)”，也因此，它(tā)被(bèi)外(wài)界贴上了，“卖(mài)北(běi)京(jīng)城最贵的房，拿(ná)北京城最贵的地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱斯’”<公务员职级并行后,正处几年可以晋升副厅级，公务员职级并行副处几年可以一级调研员/strong>的标签。

　　但(dàn)隐藏(cáng)在豪宅开(kāi)发商光(guāng)环的背后(hòu)，这个地产界“劳斯莱(lái)斯”却多次(cì)成为被执(zhí)行人，被执(zhí)行标(biāo)的高(gāo)达11亿(yì)。

　　今(jīn)年年(nián)初，因(yīn)为履行能力而(ér)拒(jù)不履行生效法律文(wén)书确定(dìng)义务，中(zhōng)赫集团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安(ān)坑了？

　　中赫集团如今(jīn)沦落到这个地步，其(qí)实是有(yǒu)迹可循(xún)的(de)。

　　事实(shí)上，早在今年年初“万柳书院(yuàn)少爷”走红之时，深蓝财(cái)经就曾深(shēn)挖(wā)出背后的中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发(fā)商(shāng)到沦为“老赖(lài)”，中赫集团实控人周金辉的人生轨迹跟(gēn)着急转直下。而追根溯源，这(zhè)个转折点，就在于收(shōu)购(gòu)北(běi)京国安。

　　近十(shí)年来，房企(qǐ)纷纷开始(shǐ)了多元化(huà)转型(xíng)，但转型之(zhī)路并不好走。早在2008年开始，中(zhōng)赫集团就尝试过多(duō)元(yuán)化业务，先后进军(jūn)能源市场(chǎng)、团(tuán)购网站，但最终都(dōu)惨淡收场(chǎng)。最终，周金辉将(jiāng)转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本(běn)退出(chū)后(hòu)，中赫集团以35.5亿元参股国(guó)安足(zú)球俱(jù)乐(lè)部64％股权，成为(wèi)国安的新东家(jiā)。接着在(zài)2021年6月，中赫(hè)集(jí)团从中信集(jí)团手(shǒu)中拿(ná)下北京国(guó)安俱乐部36％股权，至此拿下北(běi)京国安俱乐部全部股权。如果北(běi)京国安(ān)的(de)估值一(yī)直(zhí)没变(biàn)，那么中(zhōng)赫集团拿下北京国(guó)安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也(yě)许会(huì)感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团(tuán)及其实控人周金辉夫妇将其手(shǒu)中的中赫集团股份质押陆续(xù)质押，据企查查显示，目前(qián)中赫集团(tuán)共有11条股权出质(zhì)记(jì)录。质权人包括海金商业保理、北(běi)京(jīng)建工、山东国(guó)际信托、中融信托、中(zhōng)信建设等(děng)。

　　这(zhè)与入主北(běi)京国安的时间完全吻合。

　　然(rán)而，入主北京国安后，不仅(jǐn)国安的经营状况没有(yǒu)得到改善，中(zhōng)赫集(jí)团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北(běi)京产权交(jiāo)易所官网信息显示(shì)，2020年，北(běi)京国(guó)安足球(qiú)俱(jù)乐部实现营业收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年末，该(gāi)俱乐部资产总计(jì)5.38亿元，总负(fù)债(zhài)18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解(jiě)资金(jīn)压力，中赫集(jí)团和周金辉夫妇还在持续质押手中的(de)中赫集团股份，但国安和中(zhōng)赫的经营状况(kuàng)却持续(xù)没(méi)有好转。

　　不仅中赫集团被5次列(liè)被执行人，执行标的高达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫置地、及(jí)中赫集团股东周金辉、李彩(cǎi)霞等共同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履行能力而(ér)拒不(bù)履行生效法律文书(shū)确定义务，上(shàng)述(shù)被执行人成为(wèi)“老赖”。只有(yǒu)北京国安，目(mù)前幸免于难。不过在实控人都(dōu)成为(wèi)老赖(lài)的情况(kuàng)下，被执行10个(gè)多亿的北京国(guó)安，又(yòu)如(rú)何能(néng)独善其身？