OPPO宣(xuān)布关停(tíng)旗(qí)下芯片子公司哲库科技，引发了公募(mù)REITs扩(kuò)募风波，如今，二级市场(chǎng)的(de)影(yǐng)响仍未停歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT开盘继续延续此前几日的下跌(diē)走势，午后跌幅一度扩大，尾盘有(yǒu)所拉(lā)升，全天收跌6.22％，最近3个交(jiāo)易日跌幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江(jiāng)光大园REIT曾发布公告，紧急回(huí)应称，哲库科技是其扩募拟新购入基础设施资产张润大(dà)厦的重(zhòng)要承租方之一，目前未收(shōu)到(dào)哲库科(kē)技(jì)及OPPO方面关于停止执行已签(qiān)租赁协议的通(tōng)知。同时，在公告(gào)中，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT进一步表示，原始权益(yì)人(rén)将继续密切关注哲库(kù)科技后(hòu)续情况(kuàng)，积极做好相(xiāng)关应对(duì)。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人(rén)相关负责(zé)人也表示，近期已同步启(qǐ)动了应急预案，排摸储备租户，积极应(yīng)对哲库提(tí)前退租的可能事(shì)项。由于(yú)张润大厦(shà)是全国首批REITs申报扩募项(xiàng)目(mù)，公司(sī)领(lǐng)导高(gāo)度重视(shì)，浦东(dōng)新(xīn)区国资委也高度关注。

　　多(duō)位业(yè)内(nèi)人士(shì)表示，华安张(zhāng)江光大园REIT近期市场波动较(jiào)大，但其实不动产公募REITs项(xiàng)目短期(qī)出租率下跌并不会从根(gēn)本上影响其(qí)内外价值，投资者(zhě)应理(lǐ)性看待。

　　张江光(guāng)大(dà)园REIT

　　二级市(shì)场价格继续波动

　　本(běn)周，OPPO关停旗下芯片子公(gōng)司哲库科技(jì)的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数(shù)据显示，5月(yuè)15日，华(huá)安(ān)张(zhāng)江光大(dà)园REIT以3.726元(yuán)的价格小(xiǎo)幅低(dī)开，此后二级市(shì)场价格开(kāi)始震荡走低，午盘(pán)收跌6.17％。午后，华安张江光大园(yuán)REIT跌(diē)幅一(yī)度扩大到(dào)8.30％，随后价格有所(suǒ)回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利(lì)消息影响，华安张江光大园REIT最近(jìn)几个交易日二级市场价格表(biǎo)现欠佳，5月11日以来(lái)，3个交易日跌幅(fú)达到(dào)9.69％，今(jīn)年以来跌幅(fú)7.76％。不(bù)过，自2021年6月21日(rì)上市以来，华(huá)安(ān)张江光大园REIT累(lèi)计(jì)涨幅超过(g100块钱值多少美元，100美元是几百元钱uò)24％，在全市(shì)场公募REITs中(zhōng)位居前(qián)列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上看(kàn)，目(mù)前上市的8只(zhǐ)产业园(yuán)区基础设(shè)施REITs中，仅博时招商(shāng)蛇口(kǒu)产业园REIT微幅上涨(zhǎng)，其余7只均有不同程度下跌，8只产业(yè)园区基础设(shè)施REITs5月15日(rì)平均跌幅(fú)1.38％。今年以来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一季报中已经披(pī)露张江光(guāng)大(dà)园项目出租率有所下降，如(rú)今拟扩募的(de)项目(mù)又遭遇突发事件(jiàn)，因此导致二(èr)级市场价格出现波动。”一位业(yè)内人士分析(xī)称(chēng)。

　　不过，在(zài)上述(shù)人士看(kàn)来，尽管出于风险规避的(de)原(yuán)因，最近(jìn)几个交易日场内资金有所流出，但(dàn)是(shì)，不动(dòng)产公募REITs项目短期出租(zū)率下跌并不(bù)会从根本(běn)上影响其内外价(jià)值(zhí)。

　　他也(yě)同(tóng)时表(biǎo)示，目前(qián)随(suí)着二级市场价格下(xià)跌，风险也得到一(yī)定释放，但(dàn)是价格涨跌会受到基本(běn)面、情绪(xù)面等(děng)多重因素影响，不好判断价格是不是已经完全触底(dǐ)。

　　此外，还(hái)有一位业内人士表示，今年(nián)整体REITs市(shì)场(chǎng)表现低迷，不(bù)少产品年(nián)内二级市(shì)场跌幅较大，其实有些隐含收益率高(gāo)的产品(pǐn)具备一定的投资价值，很适合(hé)稳健类(lèi)投资者。此(cǐ)外，伴随着经济复苏的(de)步(bù)伐，产业园区、物(wù)流类(lèi)等(děng)REITs产品具(jù)备一定的(de)投资(zī)价值。

　　先锋瑞驰私(sī)募基金执行董事高如星(xīng)对(duì)此(cǐ)表示，若张江园(yuán)区最终能顺利解(jiě)决招商(shāng)，平稳过度(dù)对(duì)经(jīng)营现金流没有(yǒu)造成大的影(yǐng)响(xiǎng)，“事件性利空下调至得这么急、这么深，加上前期本(běn)身园区类资产就(jiù)回调不少(shǎo)了(le)，这(zhè)就是黄金坑。”不过，他也(yě)强调(diào)，最终还是落到租金收(shōu)入(rù)受不受影响，影响多大，估计园区(qū)会最终解决。

　　张(zhāng)江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩募路(lù)上(shàng)再迎接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣(xuān)布(bù)关停旗下芯片子公司(sī)哲库科技。随后5月(yuè)12日晚，华安张江光大(dà)园REIT发(fā)布公(gōng)告，紧急回应称，哲库科(kē)技是其(qí)扩募拟新购入基础设施资(zī)产(chǎn)张润(rùn)大厦的重(zhòng)要承租(zū)方之一，目前未收到哲(zhé)库科技及OPPO方面关于(yú)停止(zhǐ)执(zhí)行(xíng)已签租赁协议的(de)通(tōng)知。同时，在公(gōng)告中，华安张江光大(dà)园REIT进一(yī)步表示，原始权益人将继续密切关注(zhù)哲库科技(jì)后续情况(kuàng)，积极做好(hǎo)相关应对(duì)。

　　此前，张江REIT因(yīn)其一季报中披露(lù)的张江光大园项目出租率下降事项，一度二(èr)级市(shì)场(chǎng)价(jià)格出(chū)现(xiàn)回落。在随后召(zhào)开的业(yè)绩说(shuō)明会中(zhōng)管理人就相关事项进行了解释(shì)说明，市场(chǎng)信(xìn)心得到(dào)了(le)一定提振，二级市场价格表现也趋于平稳。据了解，张江 REIT在(zài)5月11日召(zhào)开(kāi)的线上(shàng)和线(xiàn)下的扩募说(shuō)明会上，运营团队表示了对张江(jiāng)光大(dà)园项目(mù)的信(xìn)心(xīn)，预计签署意向书和合(hé)同谈判中的储(chǔ)备租户(hù)正(zhèng)常转化后，项(xiàng)目出(chū)租率将(jiāng)得到(dào)回升。没想到仅过了不到三周的时(shí)间，张江REIT的扩募之(zhī)路(lù)又迎来了新(xīn)的考验(yàn)。

　　因张(zhāng)江(jiāng)REIT的上述公告引(yǐn)起了市场(chǎng)各方的广泛关注，张江REIT拟扩(kuò)募购(gòu)入项目的原始权益人相(xiāng)关负责(zé)人(rén)坦言(yán)，事发(fā)突然确实始料未及，在(zài)获悉OPPO关(guān)停哲库科技消息(xī)的第一时间即(jí)奔(bēn)赴现(xiàn)场(chǎng)进(jìn)行了沟通和核(hé)实工作(zuò)，并同步启动了应急预案，排摸储备(bèi)租(zū)户，积极应对(duì)哲(zhé)库提前(qián)退租的可能事项。由于张润(rùn)大厦是(shì)全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度(dù)重视(shì)，据悉新(xīn)区国资委也(yě)高度(dù)关注。

　　当谈及储备租户情况(kuàng)，相关负责(zé)人介绍说，目前储(chǔ)备租户还(hái)是比较丰富的，覆盖了芯片测试、人工智能、航天产业、信息技(jì)术等产业客户，租赁意向面积超过(guò)了2万方。从(cóng)意(yì)向储(chǔ)备转化为实际租户需要(yào)一些时间。

　　“我们正在着手通过签署租赁意向书来尽快(kuài)锁定一些重要租户。虽然(rán)收了三个月履(lǚ)约(yuē)保证金(jīn)给了我们一些空(kōng)间(jiān)，但本着对首(shǒu)批扩(kuò)募、对市场(chǎng)负责(zé)的态度，我(wǒ)们(men)肯定要全力与(yǔ)时间赛跑，把这些面积在(zài)短期内完成去化。”相关负责人说道。

　　张(zhāng)江(jiāng)REIT已持有(yǒu)的(de)同区域的张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园项目一季度末也有将近30％的空(kōng)置率，原始权益人有那么多储备租户(hù)，之(zhī)前的空置率为何未能得(dé)到(dào)解决。

　　对此相关负责人解释，张江光大园(yuán)一直以来都坚持(chí)以市(shì)场化运营(yíng)为导向，历史运营(yíng)表现稳定，租户的调租(zū)和换租都属于正常情况(kuàng)，而这次项目的大租(zū)户退租正好发生(shēng)在市场活跃度的短期(qī)低点(diǎn)，目前市场情况已有所好转。在看(kàn)到出(chū)租率下滑情况没有得到及(jí)时(shí)修复(fù)后，张江这边也作了一(yī)定的资源(yuán)调(diào)配和倾斜，引入了一些储备(bèi)租户(hù)。

　　另外，张润大厦和张江(jiāng)光大园项(xiàng)目在(zài)给租户的(de)分隔空(kōng)间(jiān)、交付标准、租(zū)金(jīn)水平等方面也(yě)有(yǒu)一些差异化(huà)，张润大厦多是两千多平(píng)的(de)大(dà)平层，楼(lóu)的(de)成新度高一些，单(dān)价(jià)也贵一些，张江光大园(yuán)单层以一千平的面积为主，还有一些(xiē)独栋形态(tài)的物业。租户自(zì100块钱值多少美元，100美元是几百元钱)身也会有(yǒu)诉(sù)求，也(yě)会根据自身需求和预(yù)算挑选区域内的不同物业。

　　“如果(guǒ)扩募完成以后，新老(lǎo)资产(chǎn)的管理人都变成了一家(jiā)，后续我们在资源共享和(hé)联合营销方面能更(gèng)加充分发挥协同(tóng)效(xiào)应，相信(xìn)可以做得(dé)更好。”上述负责(zé)人补充说道(dào)。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和展望(wàng)，相关(guān)负责人表示，张江集团和张江(jiāng)高科目前在管资产约五(wǔ)百万(wàn)方，还(hái)有一些其(qí)他在开发的储备(bèi)项目(mù)，这些都将成为张江REIT实现打造张(zhāng)江园(yuán)区产业空间资产上市(shì)平台目(mù)标的(de)坚实后(hòu)盾和(hé)储(chǔ)备资源(yuán)。“我们非常重(zhòng)视张江REIT这个资本平台和它(tā)未(wèi)来(lái)的发展。”相关负责(zé)人表示，“这次扩募是(shì)我们实现基(jī)金扩容的第(dì)一步(bù)，也是(shì)至(zhì)关重要的(de)一(yī)步(bù)，眼下我们可能面临了一些突发(fā)情况需要解决，但是这和我们在张江科(kē)学(xué)城这三十年建(jiàn)设发展(zhǎn)过程中所经历(lì)的相比，只能(néng)算是一个非(fēi)常小的插曲。我们(men)有信心排除万难，尽一切可能化解当前突发事件(jiàn)的所有(yǒu)负面(miàn)影(yǐng)响(xiǎng)，维持预期和市场的(de)信心。”

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