OPPO宣布关(guān)停旗(qí)下芯片子公(gōng)司(sī)哲库科技，引发了(le)公募(mù)REITs扩募风波，如今，二级市场的影响仍(réng)未停歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日(rì)，华安张江光大园REIT开盘继续(xù)延续此前几日的下跌走势，午(wǔ)后跌幅(fú)一度扩(kuò)大，尾盘有所拉升，全天(tiān)收跌6.22％，最近3个交(jiāo)易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT曾(céng)发布公告，紧(jǐn)急回应称，哲(zhé)库科技是(shì)其扩募拟新(xīn)购入(rù)基础设施资产张润大厦的重要承(chéng)租方之一(yī)，目(mù)前未收(shōu)到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议(yì)的通知。同时(shí)，在(zài)公告(gào)中，华安张江光大园REIT进一步(bù)表示(shì)，原始权益人(rén)将(jiāng)继续密切关注(zhù)哲库科技后续(xù)情(qíng)况，积(jī)极做好相关应对。

　　此(cǐ)外，张(zhāng)江REIT拟扩募购(gòu)入项(xiàng)目的原始权益(yì)人相关负责人也(yě)表示，近期已同步启动了应急(jí)预案，排摸(mō)储备租户(hù)，积极应对哲库提前(qián)退租的(de)可能(néng)事项(xiàng)。由(yóu)于张润(rùn)大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高(gāo)度重视，浦东新区国(guó)资委也高度(dù)关(guān)注。

　　多位业内(nèi)人士(shì)表示，华安张(zhāng)江光大园REIT近期市场波动较大，但其实不(bù)动(dòng)产(chǎn)公募REITs项(xiàng)目短期出租(zū)率下(xià)跌并不会从根(gēn)本上影(yǐng)响其内(nèi)外(wài)价值，投资者(zhě)应理性看待。

　　张江光(guāng)大园(yuán)REIT

　　二(èr)级市场价(jià)格(gé)继续(xù)波动(函数奇偶性加减乘除判定口诀，指数函数奇偶性的判断口诀dòng)

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库科技的事(shì)件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日(rì)，华安张江光大园REIT以3.726元的(de)价(jià)格小幅低开，此后二级市场(chǎng)价格(gé)开始震(zhèn)荡走(zǒu)低，午(wǔ)盘收跌6.17％。午(wǔ)后(hòu)，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT跌幅一(yī)度(dù)扩大到(dào)8.30％，随后价格有所回升，最终(zhōng)报(bào)收(shōu)3.512元，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期不利消息(xī)影响，华安张江光大园REIT最近(jìn)几个(gè)交易日二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格表现欠佳，5月11日(rì)以来(lái)，3个(gè)交易日跌幅达(dá)到9.69％，今(jīn)年以(yǐ)来跌(diē)幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月21日上(shàng)市(shì)以来，华安张江光大(dà)园REIT累计涨幅(fú)超过24％，在(zài)全(quán)市(shì)场公(gōng)募REITs中位居前(qián)列。

　　从(cóng)5月15日公(gōng)募REITs市场整体表现上看，目前上市的8只产业(yè)园区基(jī)础设(shè)施REITs中，仅博时(shí)招商(shāng)蛇口产(chǎn)业园(yuán)REIT微幅上涨，其(qí)余(yú)7只均(jūn)有不同程(chéng)度下跌，8只产业园区基础设施函数奇偶性加减乘除判定口诀，指数函数奇偶性的判断口诀REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年(nián)以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季(jì)报中已经披(pī)露张江光(guāng)大园项目出租率有所(suǒ)下降，如(rú)今拟(nǐ)扩募的(de)项目又(yòu)遭遇突发事件，因(yīn)此(cǐ)导致二级市场(chǎng)价(jià)格出现波动。”一位业内人士分析称。

　　不过，在上述人士(shì)看(kàn)来，尽(jǐn)管(guǎn)出于风险(xiǎn)规(guī)避的原因(yīn)，最近几个(gè)交易日场(chǎng)内资金有(yǒu)所流出(chū)，但是，不动产公募REITs项目(mù)短期出租率下(xià)跌并不会从根本上(shàng)影响其内外价(jià)值。

　　他也同时表(biǎo)示，目前(qián)随(suí)着(zhe)二级市场价格(gé)下跌，风(fēng)险(xiǎn)也得(dé)到(dào)一(yī)定释放，但是价格涨(zhǎng)跌会受到基本面、情绪(xù)面等多(duō)重因(yīn)素影响，不好判断价格是不是已经(jīng)完全触底(dǐ)。

　　此外，还有一位(wèi)业内人士表示，今年整体(tǐ)REITs市(shì)场表现低迷，不少(shǎo)产品(pǐn)年内二级(jí)市场跌幅较大，其实有些(xiē)隐含收(shōu)益(yì)率高的产品具备一定的投资价值，很适合稳健类(lèi)投资者(zhě)。此外，伴随着经(jīng)济复苏的步伐，产业园区、物流(liú)类等REITs产品具备一定的投资价值(zhí)。

　　先锋瑞驰私募基金(jīn)执行董事高如星(xīng)对此表示，若张(zhāng)江园区(qū)最终能(néng)顺(shùn)利解决招商(shāng)，平(píng)稳过度对经营现金流没(méi)有造成大的影响，“事件性利空下调至得这(zhè)么(me)急(jí)、这么深，加上前期本身园区类资产(chǎn)就回(huí)调不少(shǎo)了，这(zhè)就是黄金坑(kēng)。”不过，他(tā)也强调，最终还是落到租金(jīn)收入受不受(shòu)影(yǐng)响，影(yǐng)响(xiǎng)多大，估计园区会最(zuì)终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募(mù)路上再迎接(jiē)考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子公司哲库科技。随后(hòu)5月(yuè)12日晚(wǎn)，华安张江光大(dà)园REIT发布(bù)公告(gào)，紧(jǐn)急回应称(chēng)，哲库科(kē)技是其扩(kuò)募拟新购(gòu)入基础设施(shī)资产张(zhāng)润大(dà)厦的重要承租方(fāng)之一，目前未(wèi)收到(dào)哲库(kù)科技及OPPO方面关于停止执(zhí)行(xíng)已签租赁(lìn)协(xié)议(yì)的通知。同时(shí)，在公告(gào)中，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT进一步表(biǎo)示，原始权益人将继(jì)续密切关注哲库(kù)科技后续情(qíng)况，积极(jí)做好相关应(yīng)对(duì)。

　　此(cǐ)前(qián)，张江REIT因其一季报中披露的张江光大园项目出租率下降事(shì)项，一度二级市场价格出现回落。在随后召开的业绩说明会(huì)中(zhōng)管理人就相关事项进(jìn)行了(le)解释说明，市场信心得到了一定提振(zhèn)，二级市(shì)场价格表(biǎo)现(xiàn)也趋于平(píng)稳。据了(le)解，张江(jiāng) REIT在(zài)5月11日召开的线上和线下的扩募说明(míng)会(huì)上，运营(yíng)团队表示(shì)了(le)对张江光大(dà)园项目的信心，预(yù)计(jì)签署意向书和合同谈判(pàn)中的储(chǔ)备租(zū)户正(zhèng)常(cháng)转化(huà)后，项目(mù)出租率将得(dé)到回升(shēng)。没(méi)想到仅过(guò)了不到三周的时间，张(zhāng)江REIT的扩募之路又迎来了(le)新的(de)考验。

　　因张江REIT的上述公告引(yǐn)起(qǐ)了市场各方的广泛关注，张江REIT拟扩募购入项目(mù)的原始权益人(rén)相(xiāng)关负责人坦言(yán)，事发突然确实始料未(wèi)及(jí)，在(zài)获悉(xī)OPPO关(guān)停哲库(kù)科技消息(xī)的第(dì)一时间即奔(bēn)赴(fù)现场进行(xíng)了(le)沟通和核实工作(zuò)，并同(tóng)步(bù)启动了(le)应(yīng)急预案(àn)，排摸储(chǔ)备租户，积极应(yīng)对哲库提前退租的可能事项(xiàng)。由于张润大厦是全国首(shǒu)批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，据(jù)悉(xī)新区国资(zī)委也(yě)高度关注(zhù)。

　　当谈及储备租(zū)户情况，相关(guān)负责人介绍说，目前(qián)储备租户还是比较丰富的，覆盖了芯片测试、人(rén)工智能、航天产业、信息技(jì)术等(děng)产业客(kè)户，租赁意向面积(jī)超(chāo)过了2万方(fāng)。从意向储备转(zhuǎn)化为实(shí)际租户需要一些时间。

　　“我们正在着(zhe)手通过签署租(zū)赁(lìn)意向(xiàng)书来尽快(kuài)锁(suǒ)定一些(xiē)重(zhòng)要租户。虽然(rán)收了(le)三个月履约保证金(jīn)给(gěi)了我(wǒ)们一些空(kōng)间，但本着(zhe)对首(shǒu)批扩募、对市(shì)场负责的态度，我们肯定要全(quán)力与时间(jiān)赛跑，把(bǎ)这(zhè)些面积在短(duǎn)期(qī)内完(wán)成去化(huà)。”相(xiāng)关负责人说道。

　　张江REIT已持(chí)有的同区(qū)域的张(zhāng)江光大园项(xiàng)目一季度末(mò)也有将近(jìn)30％的空置率，原始权(quán)益人有(yǒu)那么多储备租户，之前的空置率为何未能得到解(jiě)决。

　　对此(cǐ)相关(guān)负责人解释，张江光大(dà)园一直(zhí)以来都(dōu)坚持以市场(chǎng)化运营为(wèi)导向(xiàng)，历(lì)史运(yùn)营(yíng)表现稳定(dìng)，租(zū)户的(de)调租和换租(zū)都属于正常情况，而这次项(xiàng)目的大租户(hù)退(tuì)租正好发生在市场活跃度的(de)短期(qī)低点，目前市场情况(kuàng)已有所好转。在(zài)看到(dào)出租率下滑情况没(méi)有(yǒu)得(dé)到及时修(xiū)复后，张江这边也作了一定的资源(yuán)调(diào)配和倾斜，引(yǐn)入了一些(xiē)储备租户。

　　另外，张润大厦和张江光大园项目在(zài)给租(zū)户的分隔(gé)空(kōng)间(jiān)、交(jiāo)付(fù)标准、租(zū)金水平等方面也有一(yī)些差异化，张润大(dà)厦多是(shì)两千(qiān)多平的大平层(céng)，楼的成新度高一些(xiē)，单价也贵一些，张江光大园单层以一千平(píng)的面积(jī)为(wèi)主，还有一些独(dú)栋形态(tài)的物业。租(zū)户(hù)自身也会有诉求，也会(huì)根据自身需求和预算挑选区(qū)域内的不同(tóng)物业(yè)。

　　“如(rú)果扩募完成以后，新老资产的(de)管理人都变成(chéng)了一家，后续我们在资源共(gòng)享和联合营销方面能(néng)更加充分发(fā)挥协同效应，相信可以做得更好。”上述负责人补(bǔ)充(chōng)说道。

　　最后(hòu)谈及对于(yú)张江(jiāng)REIT的定位和展望，相关负责人表(biǎo)示，张(zhāng)江集团和张江高科(kē)目前在管资产约五百万(wàn)方，还有一(yī)些其他在开发的储(chǔ)备(bèi)项(xiàng)目，这些都将(jiāng)成(chéng)为张江(jiāng)REIT实现打造张(zhāng)江园区产业空间(jiān)资产上(shàng)市(shì)平台目标的坚(jiān)实(shí)后(hòu)盾和储(chǔ)备(bèi)资源。“我们非常重视张江REIT这个资本平台和(hé)它未来的发展。”相关(guān)负责人(rén)表(biǎo)示，“这次扩募是我们实现基金(jīn)扩容的(de)第一(yī)步，也是至关(guān)重要的一步，眼(yǎn)下我(wǒ)们可能面临了(le)一些突发(fā)情况(kuàng)需(xū)要解决，但(dàn)是这和我们在张江科学(xué)城这三十年建设发展(zhǎn)过(guò)程中所经历(lì)的相(xiāng)比，只能算(suàn)是一个非常小(xiǎo)的(de)插曲。我们(men)有信(xìn)心排除万难，尽(jǐn)一(yī)切可能化(huà)解当前突发事件(jiàn)的所有负面(miàn)影响，维持预期和(hé)市场的信(xìn)心。”

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