文：任泽平团(tuán)队(duì)　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消(xiāo)预售(shòu)制了。 1月17日召开的全(quán)国住(zhù)房(fáng)和城(chéng)乡建设(shè)工作会(huì)议提出“有条件的可以进行现房销售”，不足一个月时间，已有山(shān)东、安(ān)徽、河(hé)南、四川(chuān)、广东等(děng)地明确表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是(shì)该取消商品房预售(shòu)制了，用你的钱，建你的房子，还烂(làn)尾了，这是对购房(fáng)者的不公平。以后(hòu)谁有钱谁建房，没钱没实力的(de)别建了(le)，不能把(bǎ)包袱甩给(gěi)老(lǎo)百(bǎi)姓和社(shè)会，这(zhè)是房(fáng)地产从(cóng)大开发时代步(bù)入高(gāo)质量发展(zhǎn)阶段的必然(rán)趋势，也(yě)是(shì)对(duì)购(gòu)房老百(bǎi)姓的(de)最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国套(tào)户比超过(guò)1，从大开发进入存量时代，对(duì)购(gòu)房民众不公平的预售(shòu)制已(yǐ)经过(guò)时了(le)，该取消了，改为现房(fáng)销售(shòu)。以后一手(shǒu)交钱，一手交房(fáng)，天经(jīng)地义。当然二(èr)次房改(gǎi)是个技(jì)术活，兼(jiān)顾化解(jiě)停贷、复(fù)工保(bǎo)交楼、重(zhòng)组(zǔ)房企(qǐ)债务、恢复市(shì)场信(xìn)心(xīn)以及长效机制，长效机制四大关键是推动城市群战略、人地(dì)挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地产税(shuì)。如果按照经济(jì)规律办事，中国一定(dìng)能实现房地产软着陆和长(zhǎng)期平稳健康发展(zhǎn)，跨(kuà)过这(zhè)道关，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要(yào)取消预售制、改为现房销售？大家想想(xiǎng)，绝大(dà)部分商(shāng)品是(shì)一手(shǒu)交钱一手交货，预售制(zhì)是对购买者的单(dān)方面(miàn)不(bù)公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能交付的风险。从个人(rén)层(céng)面看，预售制对购房者非常不公平，比如，交(jiāo)房等(děng)待期一(yī)般为两年(nián)，在此期(qī)间，购房(fáng)者不(bù)仅承担银行利(lì)息(xī)，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不(bù)能交房的风险(xiǎn)。从行业层面(miàn)看，预售制助推(tuī)部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等(děng)系列风险。取消(xiāo)预售制，改为(wèi)现(xiàn)房销售(shòu)，这样有助于(yú)落实中央房住不炒精神(shén)、有助于(yú)保(bǎo)障购房老(lǎo)百姓权(quán)益、有助于房企稳健发(fā)展(zhǎn)，一(yī)举多得，谋(móu)划(huà)长(zhǎng)远。

　　3、为什(shén)么(me)建议取消预售制度(dù)？预售制度怎么来的？国外什么(me)情况？简单科普一下(xià)：商品(pǐn)房预售最早源于(yú)中(zhōng)国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房(fáng)，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国(guó)香(xiāng)港，引入了商品(pǐn)房预售(shòu)制度。其实，当前世界(jiè)不(bù)少国家存在(zài)预售制(zhì)。但是，重点来了！发达国家一(yī)般有严格的监管保(bǎo)障措施，开发商在项(xiàng)目获得(dé)政府批准后才可以(yǐ)开始销售(shòu)，买家(jiā)在购买期房后并非像中国一样(yàng)在支付完首付款后从银行一次性贷(dài)款(kuǎn)支(zhī)付剩余(yú)全部房款，而是根据(jù)开发商(shāng)工程进度在完全交(jiāo)房前(qián)进行分期(qī)支付。所以，预售制度是(shì)需要(yào)严(yán)格的资(zī)金监管(guǎn)、分期支(zhī)付以及违约(yuē)处罚(fá)措施作为保障的，如(rú)果没有这些保障(zhàng)措(cuò)施，一定会(huì)触发风险，对(duì)购房民(mín)众(zhòng)不公平(píng)，所以不如(rú)借(jiè)机(jī)取消预售(shòu)制(zhì)度，以后改(gǎi)为现房销(xiāo)售。客观讲预售(shòu)制(zhì)度有(yǒu)一(yī)定(dìng)历史阶段性，现在中国住房进(jìn)入存(cún)量时代，取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)度有助(zhù)于降负债降杠杆(gān)，不再把烂尾风(fēng)险(xiǎn)甩给(gěi)老百姓(xìng)和社会(huì)，当然这需要配套房企债务重(zhòng)组、复工(gōng)保交楼、恢复市场信心和房地产长效机制(zhì)。这是个技术(shù)活，只要坚持市场化改革，中国一(yī)定能化解这个难题，让房地产回归实(shí)体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预(yù)售制，改为(wèi)现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱(luàn)、不(bù)知道能不能(néng)兑现的营销(xiāo)手段，而(ér)是所见即所得的过(guò)硬的产(chǎn)品(pǐn)质(zhì)量和诚信，这才是(shì)对(duì)购房民众的(de)最根本最(zuì)实质的保障，这样将(jiāng)极大的提升(shēng)开(kāi)发商的建筑(zhù)质(zhì)量(liàng)，实现良币(bì)驱逐劣币。所有(yǒu)商业(yè)的本(běn)质是(shì)向善，是以(yǐ)客户为中心，房地产也(yě)不(bù)能例外，老百(bǎi)姓(xìng)买房子是(shì)天大的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福一家人。从这(zhè)个角度，取(qǔ)消(xiāo)预售制、实施现房销售是实现老百姓安(ān)居(jū)乐业(yè)、社会(huì)长(zhǎng)治久安、行业(yè)企(qǐ)业(yè)健康发展(zhǎn)的(de)重(zhòng)大措施。在(zài)当(dāng)前的情(qíng)况(kuàng)下，取消预(yù)售制(zhì)要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支(zhī)持(chí)当期三好生、新模(mó)式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研(yán)究中心参与财税改革(gé)方案(àn)研究时，对预(yù)售制、房地(dì)产税、人地挂(guà)钩、金融稳(wěn)定、房企(qǐ)杠杆率等进行(xíng)过(guò)长期系统的专项研(yán)究。（参(cān)考(kǎo)后(hòu)来形(xíng)成的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖(mài)楼花”模式(shì)，形成(chéng)“中(zhōng)国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实存(cún)在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售(shòu)资金第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首(shǒu)付购房(fáng)，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房(fáng)交易立法，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年代在中国香港，楼宇出租是地产行(xíng)业盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出(chū)租资金周(zhōu)转期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪(jì)50年(nián)代，中国(guó)香港还(hái)未推行公共房(fáng)屋制度，许多人栖身于木屋或者其他临时住宅，住(zhù)房的(de)需求是相(xiāng)当(dāng)高，不过大多数居民的储蓄很少(shǎo)。当时楼(lóu)宇买卖多(duō)数以一整(zhěng)栋楼(lóu)为单位，需(xū)要雄厚(hòu)的资金实力才能购买。虽然楼宇出租(zū)是中国(guó)香(xiāng)港地(dì)产行业(yè)盛行的方式，但(dàn)有(yǒu)着(zhe)转让难、出租资金周(zhōu)转期长等问题(tí)。针对(duì)这一系列问题(tí)，不少地产商(shāng)开始探(tàn)求新的(de)方式，如把楼(lóu)宇(yǔ)契约切开，即(jí)“分契”，然后将楼(lóu)宇分(fēn)层出(chū)售。这模式一(yī)经推行，购买楼宇的(de)市民数量有所增加，开发商资金周(zhōu)转加快。

　　在分层出售(shòu)的基础上，将(jiāng)“按揭”模式引(yǐn)入房地产销售，霍(huò)英(yīng)东创造(zào)“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英东创办(bàn)立信置(zhì)业有限(xiàn)公司，凭借商业直觉(jué)和多年经(jīng)营杂货铺(pù)、海(hǎi)上(shàng)驳运(yùn)业务的经(jīng)验，对于商(shāng)品流(liú)通、资金(jīn)周转有着独到(dào)的见解，在(zài)努力寻求方法(fǎ)加快自身(shēn)资金周(zhōu)转(zhuǎn)。当时(shí)其在购下九(jiǔ)龙的一(yī)块地盘后，除了分层出售、还印发售楼说明书，上有文字详(xiáng)尽说明楼宇(yǔ)的地势环境(jìng)、建筑材料、分(fēn)层价格(gé)、订购方法等(děng)。此外，“卖楼花”是另外(wài)一个亮点，即先(xiān)收(shōu)取买(mǎi)家的(de)订金(jīn)，采用类似租金(jīn)的分(fēn)期付(fù)款(kuǎn)形式，等新楼(lóu)落成时(shí)，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的房(fáng)产。这种方式减轻了民众购房的(de)资金压力，加速了房屋(wū)的建造和销售，也解决了(le)制造商的(de)资金问(wèn)题(tí)，降低投(tóu)资风险，在当时可谓是“双赢”的(de)举(jǔ)措。“预(yù)售楼花+分期付款”的(de)销售模式成为当(dāng)时中国(guó)香港房地产市场的一大(dà)特色(sè)，纵观中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)房地产(chǎn)市场(chǎng)的(de)改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效率地解决了(le)核(hé)心的(de)住房供不应求(qiú)的问题，使房(fáng)市(shì)发展进入新阶段。

　　预售楼花模(mó)式推动(dòng)了中(zhōng)国香港(gǎng)楼市几十年繁(fán)荣，但期(qī)间也出(chū)现过(guò)“烂(làn)尾(wěi)楼”的情况，但监管部门不断(duàn)完(wán)善、规范化，建立健全的监管机制(zhì)，促进市场健(jiàn)康发展(zhǎn)。例如(rú)，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一个(gè)楼盘因建筑费(fèi)用(yòng)超支停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在(zài)1961年(nián)后，中国(guó)香(xiāng)港管理部(bù)门(mén)提(tí)升了对于预售楼花制度的监管(guǎn)，即要求开(kāi)发商在预售前，确保(bǎo)地价款已经全部支付，还要证明(míng)自身(shēn)有(yǒu)资金等能力把(bǎ)项目完成，资金需放入律师所托管，支取(qǔ)时(shí)需律所和(hé)建筑师的核准。为了防止开发商、律所、建筑师等造假，套取监管账户资(zī)金，中国(guó)香港要求(qiú)律师行在银行开设的信托账户(hù)（监(jiān)管账(zhàng)户(hù)）、开发商操作(zuò)等采取全透明化机制(zhì)，且银行的责任上升，如出现房(f决别和诀别哪个是对的意思，诀别和决别是什么意思áng)屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成最(zuì)大风(fēng)险方，后续需自身推动项(xiàng)目完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象(xiàng)较少(shǎo)。

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供给(gěi)量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版(bǎn)预(yù)售制”

　　二十世纪(jì)九十年代，中国(guó)内地(dì)面临住房需(xū)求大和供(gōng)给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来(lái)，中国内地优先发展重(zhòng)工业(yè)，强调基础建设，这一(yī)导向使前期(qī)发(fā)展工业(yè)化的进程大于城(chéng)市化(huà)进程，唯有解决住房基础(chǔ)等城(chéng)市化(huà)配套问题，才能(néng)进一步推进城(chéng)市化(huà)。但当(dāng)时推行的是(shì)“统(tǒng)一管理，统一分配，以租(zū)养房”的(de)福利分房制度，住房市(shì)场发(fā)展(zhǎn)起步(bù)较晚、增速较慢，福利分(fēn)房制(zhì)度也出现了分(fēn)配不公、效率低、配(pèi)套差等问题，因此福利分房制度不再(zài)适用(yòng)于当时的(de)国情。叠加(jiā)房地产市场面临(lín)商品房的(de)需求(qiú)量大，而社(shè)会缺少大型房(fáng)地产开发(fā)商，商品房供应量小的困境，此时引入(rù)中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)的“卖楼花(huā)”模式无疑是对(duì)内地房地产(chǎn)市(shì)场的一针(zhēn)强(qiáng)心剂。从1994年起，中国(guó)内地逐步引进中国香港预(yù)售商品房制度，先后出台多项文件，大力支持国内房地(dì)产市(shì)场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院出(chū)台《关于(yú)进一步深化城镇住房制(zhì)度改革，加快住房建设的通知》文件，决定停止住房无(wú)偿(cháng)实(shí)物分配，逐(zhú)步(bù)实行住房分(fēn)配货币化、住房供给商品化(huà)、社会化的住房(fáng)新体制，从计(jì)划经济下的(de)福利分房转(zhuǎn)向市场(chǎng)经济的商(shāng)品房。房地产市场采用预售制(zhì)，允许开发商卖期房，解决了房企缺(quē)少资金和开发时间周期长的两(liǎng)大难题(tí)，开发商以预售款撬动(dòng)下一个项目的开发，形成(chéng)滚动(dòng)开发模式，住房供应(yīng)速度加快。自此中国内地开始房改货币(bì)化，中国人民银行等多方迅速(sù)出台相关(guān)的信贷政策，支持购房者，极大作用推动了房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)的发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花”模式(shì)后(hòu)，经调整(zhěng)形成契合中国内地的商品(pǐn)房预售制度。预售制的(de)初衷是为(wèi)了(le)缓解房企资金(jīn)压力(lì)，加快城镇住房建(jiàn)设。具(jù)体来说(shuō)，是指(zhǐ)房地产开(kāi)发企业将正在建设中的房屋预先出售给购房(fáng)者，由(yóu)购房者支付定金或房款的行为。区别(bié)于中国香港，在中国内地实践过程中，商品房预(yù)售流程为(wèi)：房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)商办理预(yù)售许可证-签订商(shāng)品房(fáng)买卖合(hé)同-进行备案登(dēng)记和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购房(fáng)者需要一次性付清首付(fù)款(kuǎn)，并采(cǎi)用银(yín)行(xíng)贷款(kuǎn)的形(xíng)式一次性付清剩余房款，换(huàn)言(yán)之(zhī)，房屋未建成，开(kāi)发商可能已拿到了全(quán)部购房款，这点与中国香港的(de)按照工程进度付款有(yǒu)所不(bù)同(tóng)。对中(zhōng)国内地的开发商而言，预售制商品(pǐn)房也开启了(le)高周转(zhuǎn)、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化(huà)进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　作为中国内地商品房(fáng)销售的最主要方式(shì)，预(yù)售制极大(dà)缩短房企现金回(huí)笼(lóng)周期，同时增加市(shì)场商(shāng)品房供应，推(tuī)动了(le)城(chéng)镇化(huà)发(fā)展进程。预售(shòu)制在过(guò)去20多年(nián)对(duì)中国(guó)内地房地(dì)产市场的稳(wěn)步发展起到了重要作用(yòng)，不仅解决(jué)了(le)房地产市场快速(sù)发展阶(jiē)段的资金需求，也提高了(le)居民居住水平(píng)，中国内地(dì)城镇居民从筒子楼住到(dào)住宅小区(qū)，从全民(mín)蜗(wō)居到基本(běn)适居，住(zhù)房事业取得巨(jù)大进步(bù)，数十年时间走(zǒu)完发(fā)达国家几百年城镇化路程。改革开放以来，城镇化进(jìn)程进(jìn)入(rù)快速发(fā)展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年(nián)间增(zēng)长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全(quán)国(guó)城市建成区面积由7438平方公里增长至60721平方(fāng)公里(lǐ)，增长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根据我(wǒ)们(men)发布的《中国(guó)住房存量报(bào)告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅存量从(cóng)不到(dào)14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人(rén)均住房建筑(zhù)面积从8.1平(píng)方米增(zēng)至34.7平方米，城镇住房(fáng)套数从约3100万(wàn)套增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中(zhōng)国内地商品房销(xiāo)售(shòu)最主要方式，2005年中国内地(dì)商品住宅期房销售面积占总销(xiāo)售面积的(de)比重为63％，而2021年(nián)期房(fáng)累计销售面积达(dá)15.6亿(yì)平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中国内地房地产行业的(de)发展。中国内地房(fáng)地产(chǎn)历(lì)经二十多年(nián)长周期繁荣，行业(yè)各项指标(biāo)大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速(sù)10.6％。房地(dì)产(chǎn)开发(fā)投资完(wán)成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房(fáng)地产企(qǐ)业从无到有、从国企先(xiān)行(xíng)到民企崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产(chǎn)企业(yè)数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产也(yě)成为拉动(dòng)中国内(nèi)地经济(jì)高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房(fáng)地(dì)产(chǎn)带动(dòng)的上下游产(chǎn)业(yè)链特(tè)别长，高(gāo)达50多(duō)个行业。2020年房(fáng)地(dì)产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中(zhōng)房地产(chǎn)对(duì)金融(róng)、批(pī)发、建材的带(dài)动(dòng)最为明显。

　　2）从(cóng)投资(zī)渠道，2020年房地产完全拉(lā)动的(de)投(tóu)资占全社(shè)会固定(dìng)资产投资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发(fā)投资占固定资(zī)产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地(dì)产贷款占银(yín)行各项贷款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等通道业务(wù)，占比超过三分之一。从房地(dì)产融资存量占社融(róng)存量比重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如(rú)果房企大面积违约，将导致(zhì)银行不良率大幅(fú)上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠道(dào)，根据我(wǒ)们(men)的《中(zhōng)国住房市值测算报(bào)告》，2020年(nián)中(zhōng)国(guó)住(zhù)房市值(zhí)为62.6万(wàn)亿(yì)美(měi)元，大于(yú)美(měi)国的(de)33.6万亿美(měi)元、日本(běn)的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国合计的31.5万(wàn)亿美(měi)元。从住(zhù)房市值占(zhàn)股债(zhài)房市值(zhí)的(de)比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英国(guó)的49％、法国(guó)的(de)56％、德(dé)国(guó)的64％。中(zhōng)国(guó)住(zhù)房市值与股(gǔ)债房市值的比(bǐ)例较高，主要(yào)是因为住房(fáng)市值高，以及(jí)中国资(zī)本市场发育尚不成熟，直接(jiē)融资比(bǐ)例(lì)较低，股票、债(zhài)券(quàn)市值较(jiào)低(dī)，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制背后潜藏的风险确实存(cún)在，当前(qián)的负面效(xiào)应愈(yù)发(fā)凸显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买者的(de)单(dān)方(fāng)面(miàn)不公平制度(dù)，购(gòu)房(fáng)老百(bǎi)姓几(jǐ)乎承担了所有(yǒu)商品不能交付的风险(xiǎn)。比如，交房等待期(qī)一般(bān)为两年，在此(cǐ)期间，购房者(zhě)不仅(jǐn)承担银行利息，还要(yào)承担延(yán)迟交房、“一房二(èr)卖(mài)”、房屋(wū)质量、房(fáng)产证延期办理甚(shèn)至不(bù)能交(jiāo)房等(děng)风险。另外，购房者(zhě)和开发商之(zhī)间的购房合同、购房者和(hé)银行(xíng)的按揭贷款合同是(shì)两个独立的合同关系(xì)，如果开发商(shāng)发生(shēng)违约(yuē)，购房(fáng)者(zhě)只能(néng)根据购房(fáng)合同向(xiàng)开发商主(zhǔ)张权力，但依旧(jiù)需要根(gēn)据按(àn)揭(jiē)贷款合同按时向银(yín)行进行贷(dài)款偿(cháng)还(hái)，因此购房者(zhě)承担(dān)的风(fēng)险较大。

　　从行业层面看(kàn)，预售制助(zhù)推(tuī)部分(fēn)房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩(kuò)张，资金(jīn)若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金(jīn)链(liàn)断裂、项目搁置等(děng)系列风(fēng)险，进行影响自身信用(yòng)和购房者(zhě)对行业的信心。

　　从金融(róng)层面看，银(yín)行作为(wèi)按揭贷款的发放(fàng)方，一旦(dàn)房企因为市(shì)场(chǎng)波动或经营不善，出现资金链断裂等一系列(liè)问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房(fáng)企通过与购(gòu)房(fáng)者(zhě)签订的预(yù)售合同(tóng)和按揭(jiē)合同，已(yǐ)经(jīng)从银行获得房款，如(rú)果购房者丧失还(hái)款能力或(huò)短(duǎn)期不能还款决别和诀别哪个是对的意思，诀别和决别是什么意思等(děng)，则(zé)风险完全(quán)由银行承(chéng)担，银(yín)行(xíng)将面临较大的(de)坏账压力。

　　从监管角度(dù)看，购房者(zhě)的预售监管(guǎn)资(zī)金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字(zì)那(nà)就是“没钱”，即没(méi)钱付工程款。在(zài)2004版(bǎn)的(de)《城市(shì)商品房预售管理(lǐ)办法(fǎ)》中明确规定了(le)开发企业预售商品房(fáng)所得(dé)款项应当用(yòng)于(yú)有关的工程建设，商品(pǐn)房预售款监(jiān)管的(de)具体办法(fǎ)，由房地产管理部门制(zhì)定。但多年以(yǐ)来(lái)全国并没有统一的预售(shòu)资金监管规定，各地实(shí)行“一城一(yī)策”。例(lì)如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市(shì)重点监管(guǎn)资(zī)金比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右(yòu)，郑(zhèng)州、福州、合(hé)肥等(děng)城市则按照项目的建安成本乘以(yǐ)建(jiàn)筑面积或(huò)者项目工程总额(é)报价计算重点资(zī)金。而事实是(shì)，不少(shǎo)购房款未进入监管账户(hù)、或进入监(jiān)管账户后被挪(nuó)用，导致(zhì)楼盘没(méi)有(yǒu)资金继续(xù)建(jiàn)设(shè)。收楼(lóu)遥遥无(wú)期，月供却被(bèi)迫继续还(hái)款。那么(me)，监管(guǎn)账(zhàng)户资金如何被挪走(zǒu)的？实(shí)际上，在过去房地(dì)产大开(kāi)发时代的(de)高周转背景下，抽调预售款监管账户资金(jīn)，是(shì)行业“潜规则(zé)”。比(bǐ)如(rú)工程总承包(bāo)方，以(yǐ)工程建设名义，获得监管账户拨付(fù)资金，再由工程方(fāng)将资金转给房企，而拨付的工(gōng)程款，远超工程进度所需(xū)。通过这些方式套(tào)取的资(zī)金，在房企各地项目间(jiān)流动(dòng)，变相加(jiā)杠杆，这样做提供(gōng)了资(zī)金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还(hái)款和楼盘建设，形成一种资金循环高周转模式，但(dàn)一定(dìng)程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来(lái)说(shuō)，国外商品房预售制(zhì)度呈现以下特点：

　　1）预(yù)付(fù)款保护(hù)：对于购(gòu)房者预(yù)付资金(jīn)，一(yī)般设有定金或预付(fù)款(kuǎn)保(bǎo)护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房者支付的预付(fù)款比例(lì)相对较低，绝大部分房(fáng)款在房屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预(yù)付(fù)款(kuǎn)支付方式：预付款一般以定金方式支付，或按工程进度分期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷款方式：一般采用两种方式发放按(àn)揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)，一(yī)是按工(gōng)程进度付(fù)款，按揭贷款按照(zhào)工程进度逐渐发放，购房者开始(shǐ)月供；二是房(fáng)屋交(jiāo)付后发(fā)放(fàng)按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售商品房(fáng)提(tí)供期房烂尾(wěi)保险，在商(shāng)品房(fáng)出(chū)现重大(dà)延期(qī)或(huò)重(zhòng)大缺陷时，保障购房者(zhě)权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋交付(fù)质(zhì)量(liàng)的保障有两种(zhǒng)方式，一是期房(fáng)由政府或(huò)第三(sān)方(fāng)验收合格并(bìng)提(tí)供验(yàn)收(shōu)凭证后，开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得购房者支付的(de)房款(kuǎn)。二是(shì)开发商为(wèi)购房者(zhě)提供一定的保修(xiū)期，通常(cháng)1-5年(nián)，保修期满(mǎn)，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前(qián)预(yù)售资金第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭(píng)验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美(měi)国期房定金一定期(qī)限内无条件(jiàn)返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付(fù)，其(qí)余房款交付(fù)后按揭(jiē)还(hái)款，交付前资金(jīn)由第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付(fù)环节，定金比例一般为(wèi)房(fáng)款的1％-5％，首付比例(lì)最低(dī)可(kě)低于(yú)3.5％，根(gēn)据美国官(guān)方数据，2021年美国平(píng)均(jūn)首付比例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除(chú)定(dìng)金(jīn)或首付外，购(gòu)房者在(zài)房屋交付(fù)后通过按揭贷(dài)款支付剩(shèng)余(yú)房款。

　　资(zī)金监管方面，美(měi)国为(wèi)防止开发商(shāng)挪用资金(jīn)，购房者(zhě)的(de)定金及首(shǒu)付款由第三方公证行或产权保险(xiǎn)公司的信托账户监管。如果开(kāi)发商(shāng)倒决别和诀别哪个是对的意思，诀别和决别是什么意思闭导(dǎo)致楼(lóu)盘烂尾，购房者资(zī)金可通(tōng)过申(shēn)请仲(zhòng)裁取(qǔ)回，且不承担(dān)任何责任与损失。而(ér)开发商在房(fáng)屋建(jiàn)设过程中的资金全(quán)部(bù)来自银行，银(yín)行根据工程(chéng)进度向开发商提供一定比(bǐ)例的贷款，由于开发商挪(nuó)用资金直接损害银行(xíng)利益，银行有充分动机监管开发商施工进(jìn)度。开发(fā)商在房屋(wū)交付时需取得由政府相关(guān)部门经审查后发放(fàng)的验收凭证，通(tōng)过验收凭证向(xiàng)银行(xíng)得到购房者(zhě)支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零(líng)首(shǒu)付(fù)购房，提(tí)供期房烂尾险

　　德国期房可(kě)零首付购房，房款按建(jiàn)造工期(qī)进(jìn)度支付(fù)，按揭(jiē)按工期放(fàng)款后(hòu)还贷，房贷利率采用固定利(lì)率，开发商或购房者可购买期房烂(làn)尾保(bǎo)险。

　　预(yù)售门(mén)槛(kǎn)方面，德国开发商(shāng)在项目获批后即可预售房屋。签署购房合同前，购房者(zhě)需支付约2000欧的定金(jīn)并进行预约公(gōng)证，签订(dìng)合(hé)同(tóng)后定(dìng)金退还。如由于(yú)任何原因不能购买，定金按照德国法律全部退(tuì)还。

　　签(qiān)署购房合同后(hòu)，购房者(zhě)需(xū)支(zhī)付公证费和土(tǔ)地交易税，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用(yòng)不包含(hán)在购房款中，属于购(gòu)房附加(jiā)费。

　　首付(fù)方面，德国没(méi)有规定最低首付比例(lì)，可零首(shǒu)付购(gòu)房。

　　余款方面，德国也采取按工期(qī)支(zhī)付房款(kuǎn)的(de)制(zhì)度，一般分(fēn)7笔进行(xíng)支付，具(jù)体支付(fù)节点、比(bǐ)例因项目而异(yì)。一般来说，支付节点(diǎn)可(kě)分为公证后、主体完工、内部(bù)水暖电(diàn)路完工、窗(chuāng)户玻(bō)璃完工、室(shì)内清(qīng)洁及墙面完工(gōng)、地板完(wán)工、全部完工(gōng)，支(zhī)付比例可(kě)能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在支付房款(kuǎn)前申请房贷，房贷利率采用(yòng)固(gù)定利(lì)率(lǜ)，银行(xíng)按(àn)施工(gōng)节(jié)奏(zòu)分多次(cì)发放贷款(kuǎn)，每笔(bǐ)贷款给予购房者一定使用期(qī)限，期(qī)限结束后(hòu)，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险(xiǎn)公司针对期房设(shè)计(jì)了两种保险，保险的功能是(shì)当房屋出现重大延期(qī)或重大缺陷(xiàn)时，保险(xiǎn)公司保证开(kāi)发商(shāng)赔偿或修复，开发商(shāng)破产(chǎn)，由保险公司负责(zé)相应赔偿。保险由(yóu)开发商(shāng)或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时(shí)支(zhī)付

　　英国预售制设有10％定(dìng)金保险保护机制，交房(fáng)前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律师严格(gé)监管。

　　订立合同前(qián)，买卖(mài)双方均有(yǒu)一名律师(shī)，负责沟(gōu)通期房交(jiāo)易中的(de)房产、资(zī)金、合(hé)同等各个环节，各环节内(nèi)容确认无误后签(qiān)订首(shǒu)付(fù)交换合同。

　　定金方面，英国设置(zhì)了10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制(zhì)，当开发(fā)商出(chū)现财务、经营(yíng)问题时，购房者(zhě)10％的定金(jīn)由保险公司(sī)赔付，而(ér)超出(chū)10％的部分(fēn)较(jiào)难追(zhuī)回。

　　首(shǒu)付(fù)方面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合(hé)同签(qiān)订(dìng)21天内支(zhī)付。

　　余(yú)款支付(fù)环节，英国(guó)采取(qǔ)按工程进度(dù)付款(kuǎn)的(de)方式，但是(shì)交房前付款比例相对较低(dī)，一般会在合同签订(dìng)6-24个(gè)月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必(bì)须经过房(fáng)产(chǎn)公证公(gōng)司的检验(yàn)验收后才能交付，交(jiāo)付(fù)后方可按揭还贷。

　　资(zī)金监管环(huán)节，英国期房预售资金监管极为严格，资金也由律(lǜ)师监管(guǎn)，在确认工程进度、支付相关款项过程中，由买房律师将资金(jīn)转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律(lǜ)师转给开发商，即资金在进入开发商账户前经过两(liǎng)道关口，有利于保障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范期房交(jiāo)易立法，设置期房预付款保(bǎo)全(quán)措(cuò)施(shī)

　　日(rì)本(běn)期房(fáng)交易(yì)立法，定金超(chāo)5％或(huò)1000万(wàn)日元(yuán)时，开发商必(bì)须(xū)完成“预售房定金保全措施”，交(jiāo)房前付(fù)款比例不超房款的(de)20％，开发商违约(yuē)需返还定价并(bìng)赔(péi)偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立(lì)法方面，日本二战结束后由于房(fáng)屋供给严(yán)重失衡，叠加(jiā)法律空白，社会上“一房(fáng)二卖”现象普遍，为(wèi)此，日本政府1952年出台《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经多次修(xiū)订，目(mù)前(qián)是(shì)唯(wéi)一一(yī)部规范期房(fáng)交易的(de)法律。

　　定金(jīn)保护方(fāng)面，根(gēn)据(jù)日本《宅(zhái)地建物取引(yǐn)业(yè)法》，对(duì)购房者支付定(dìng)金超过(guò)5％或超1000万日(rì)元(yuán)的(de)部分，法律要求开发商必须完(wán)成(chéng)定金(jīn)保全措施才可预(yù)售(shòu)。什么是(shì)定金保全措施？即买卖(mài)双方签(qiān)订购(gòu)房(fáng)合同时，开发商向(xiàng)金融(róng)机(jī)构或(huò)指定保证机构或保险机(jī)构签订(dìng)定金保(bǎo)证委(wěi)托合同，设置(zhì)购房者定金的保(bǎo)证或保险，并(bìng)将相应的(de)保证(zhèng)金证(zhèng)明书交(jiāo)付给购房者。除(chú)定金外(wài)，其(qí)他预(yù)先(xiān)支付(fù)的(de)购房款也受该措施(shī)保护。若开发商倒(dào)闭(bì)导致期(qī)房烂(làn)尾，购房者可凭保证金证明书向金融机构或(huò)保证机(jī)构或保(bǎo)险公司兑付，同时(shí)，开(kāi)发商需向(xiàng)购(gòu)房(fáng)者(zhě)赔付违约金，一(yī)般约为(wèi)房价的(de)10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前只需支(zhī)付(fù)最多不(bù)超20％的(de)定(dìng)金，签(qiān)订购房(fáng)合(hé)同后(hòu)，购房者即(jí)可向银(yín)行申请贷款，但交(jiāo)房后才开始按(àn)揭(jiē)贷款，除(chú)定金(jīn)外(wài)的剩余房款在交房后(hòu)开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保修(xiū)期后付尾(wěi)款

　　新加(jiā)坡期房购(gòu)房(fáng)者违约可(kě)返(fǎn)还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付(fù)比例20％，余款按工程(chéng)进度(dù)支付，所有资金进银行专门项目(mù)资金账户，交(jiāo)房(fáng)后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡开发(fā)商有统一的选购权合(hé)同以及(jí)订金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付(fù)5％房款作(zuò)为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一(yī)步签(qiān)订购买合(hé)同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例(lì)方面，签订购房(fáng)合(hé)同后，购房(fáng)者需支付15％的(de)首付及(jí)印花税，同时购房者向银行申请(qǐng)按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付(fù)上，新加(jiā)坡期房同样(yàng)采取按工程进度付款的方式，《发展商(shāng)条例》对期房(fáng)付(fù)款流程做了统一详细规定，要求所(suǒ)有(yǒu)开发(fā)商遵守，支(zhī)付(fù)节点一般(bān)为合(hé)同(tóng)签订后、地(dì)基(jī)完工、框架完工、管道(dào)门窗等完工等，支(zhī)付比例(lì)约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭(jiē)贷(dài)款也依照工(gōng)程进度放款(kuǎn)，月供(gōng)在此(cǐ)过程(chéng)中(zhōng)随(suí)着(zhe)放出贷款(kuǎn)的增加而增加，未(wèi)放款部分(fēn)无需月供(gōng)。

　　资金监管方面，购房者的(de)订金与付款会存入银行(xíng)专门(mén)的项目资金账户，账户资(zī)金提(tí)取须与房屋建设有关(guān)。房屋交付(fù)后，购(gòu)房者享受1年的房屋保修(xiū)期，此后购房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前房地(dì)产到了政策出手(shǒu)临界点(diǎn)，重点(diǎn)是(shì)保交楼和房企重组。一方面，加大对(duì)刚需(xū)和改善型需(xū)求的支(zhī)持力度，长(zhǎng)短兼(jiān)顾(gù)妥善应对局部停贷(dài)现(xiàn)象，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼保复工保民生(shēng)，给予(yǔ)强有力(lì)的金融工具支(zhī)持。另一方面，从现在(zài)起(qǐ)，对还在(zài)正常运转的房企(qǐ)包(bāo)括民营企业(yè)，加大支(zhī)持力度，由优(yōu)质房企(qǐ)牵(qiān)头并购重组整个行业(yè)，为每(měi)个房企配套AMC和(hé)财团，给予金融(róng)工(gōng)具配套。

　　二，中(zhōng)期(qī)来看，应充(chōng)分(fēn)估计形势复杂(zá)性和人性复杂性，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢(huī)复市场信(xìn)心以(yǐ)及长效(xiào)机制。长(zhǎng)效机(jī)制(zhì)四大(dà)关键是推动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房(fáng)地(dì)产税。定(dìng)金环节，建立开发商违约后定(dìng)金保护机制，如将已支付定金冻结(jié)至房(fáng)屋交付阶段，保障(zhàng)购房者(zhě)定(dìng)金安全(quán)。签订(dìng)合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期以及重大缺陷等(děng)情况提供充(chōng)分(fēn)的(de)保(bǎo)障。余(yú)款(kuǎn)支付(fù)环节，建(jiàn)立(lì)按工程进度付款机制或交房(fáng)后(hòu)按(àn)揭贷款(kuǎn)机制，充分(fēn)保护购房者(zhě)的权益。资金监管(guǎn)环节，引入独立于开发商(shāng)、银行(xíng)的第三方资金监管机构，或由政(zhèng)府相关部门(mén)直接监管，以此防止资金挪用现(xiàn)象。交(jiāo)付环节，建立商(shāng)品房保修期制度。保修期内(nèi)，开发商应对房(fáng)屋质量问题全权负责(zé)、免费维修(xiū)，购房(fáng)者在保修(xiū)期(qī)结束(shù)后支付(fù)尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消商品房预售制是(shì)大(dà)势(shì)所趋(qū)。一方面，98年房改时(shí)，全国(guó)缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制(zhì)是权宜之(zhī)计，现在全国套户比(bǐ)超过(guò)1，从大开发进入(rù)存量时代，对购房民(mín)众不(bù)公平的预售制已经过时了，该取(qǔ)消(xiāo)了，改(gǎi)为现房销售。另一方面，取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销售，开发商将拼的不是(shì)五花八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销手段(duàn)，而(ér)是所见即所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚(chéng)信(xìn)，这才是(shì)对购房民众的最(zuì)根本最实质的保障，这(zhè)样(yàng)将极(jí)大的提升开(kāi)发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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